Capital SCI non libéré

Étant donné que le capital d’une société civile immobilière n’a pas l’obligation d’être libéré dès la constitution de la société, le gérant devra ensuite gérer le capital souscrit par les associés mais non encore versé à la société.

Associé qui ne libère pas son apport

Lorsque le capital souscrit lors de la constitution de la SCI n’a pas été immédiatement libéré dans son intégralité, chaque associé doit logiquement compléter sa promesse d’apport dès l’appel du gérant de fonds complémentaires.

A défaut, l’associé devient débiteur de la société : il s’est engagé envers elle et ne répond pas à son engagement, cela ne l’exclut pas pour autant du capital mais lui impose de se soumettre aux statuts de la SCI. Ces derniers prévoient les conditions de recouvrement de cette créance.

Par exemple, la clause suivante peut avoir été insérée dans les statuts, suite au détail des apports souscrits par chaque associé, et du montant total du capital de la SCI :
"Ces apports seront versés à la société par les associés qui s’y obligent, au fur et à mesure des besoins de la société et sur la demande qui en sera faite par la gérance par lettre recommandée avec accusé de réception.
Les versements devront être effectués dans les huit jours de la réception de ladite lettre.
A défaut, les sommes appelées seront productives de plein droit d’un intérêt de 6% l’an (ou tout autre sanction financière), à compter de la date fixée pour leur versement sans préjudice du droit pour la société d’en poursuivre le recouvrement à l’encontre de l’associé défaillant."

Exclusion de l’associé défaillant

L’exclusion de l’associé qui ne répond pas aux appels de libération du capital du gérant est une possibilité, mais uniquement si cette exclusion a été prévue dans les statuts. Il faut se reporter sur ce thème à notre article sur les conditions d’une exclusion d’un associé de société civile immobilière.

En l’absence de clause particulière dans les statuts, l’associé doit être poursuivi par la société jusqu’à obtenir le recouvrement de sa créance, sans quoi cet associé reste au capital de la société et a des droits sur les bénéfices réalisés.

En conséquence, il est également conseillé de limiter dans les statuts les droits de l’associé défaillant, en indiquant par exemple :

• La non distribution de bénéfices en attendant la libération totale des apports. Cette solution, qui présente l’avantage d’éviter de distribuer des dividendes à l’associé qui n’a pas libéré sa part de capital, pénalisera alors l’ensemble des associés.
• Une répartition des résultats de la SCI au prorata du capital libéré.
  Prenons pour exemple une SCI qui a réalisé un bénéfice annuel distribuable de 15.000 euros, et constituée d’un capital de 300.000 euros réparti entre 3 associés détenant chacun 100 parts de 1000 euros de valeur nominale, soit 100.000 euros de capital souscrit par chacun :
  • M. A a libéré 10% de son apport, soit 10.000 euros,
  • Mme. B a libéré intégralement son apport, soit 100.000 euros,
  • M. C a libéré 50% de son apport, soit 40.000 euros.

  Le bénéfice de 15.000 euros est réparti au prorata du capital libéré, soit 150.000 euros, et suivant la répartition suivante :

  • Pour M. A : 15.000€ de dividendes x (10.000€ d’apports / 150.000€ apports libérés) soit 1.000 euros,
  • Pour Mme B, 10.000€ (les deux tiers du bénéfice réalisé, car Mme B détient 33,33% du capital mais 66,66% du capital libéré),
  • 4.000€ pour M. C.

Libération au fur et à mesure des bénéfices

Lorsqu’une société civile immobilière dégage un bénéfice, et que celui-ci est distribué aux associés, la part de chacun est dans un premier temps affectée à leur compte courant, puis réglée par un chèque ou virement de la société.

Aussi, plutôt que de verser aux associés leur part de bénéfice, il est parfaitement possible de conserver celui-ci dans leurs comptes courants d’associés. C’est d’ailleurs la situation qui s’impose lors des premières années d’activité puisque la société, qui réalise des bénéfices comptables grâce aux loyers perçus, n’a pas la possibilité financière de distribuer ces résultats en raison du besoin de trésorerie qu’entraîne le remboursement de sa dette d’emprunt.

Chaque associé perçoit donc une part des bénéfices, imposable d’ailleurs à l’impôt sur le revenu, mais sans encaisser le montant de trésorerie correspondant. Les associés décident alors de l’affectation comptable de ce bénéfice jamais distribué en assemblée générale annuelle. Mais ce montant peut être comptablement viré au compte courant des associés.

Or les comptes courants peuvent être incorporés au capital, là encore sur décision des associés en AGE (notre exemple de PV correspondant à une augmentation de capital par incorporation de réserves). Cette incorporation au capital va permettre suivant les cas :
– ou bien une augmentation du montant du capital,
– ou bien une libération du capital non encore libéré.