Caractéristiques apport en capital

La notion de capital est essentielle dans toute société juridique puisque de la participation au capital des associés dépend leurs droits au bénéfices et l’étendue de leurs obligations. Dans le cas d’une SCI, il faut également prendre la mesure de la possibilité de libérer le capital souscrit au fur et à mesure des besoins de financement de la société, ou du versement de ses bénéfices.

Capital d’une SCI

Il n’existe pas de capital minimum dans une société civile immobilière, cependant :
– les statuts doivent toujours mentionner le montant du capital social qui est donc obligatoire,
– les apports en nature (apports d’un immeuble par exemple) sont rémunérés par des parts sociales et le capital d’une SCI constituée par un apport en nature comprend donc au minimum cette valeur d’apport. Lorsqu’un seul associé effectue un tel apport, il devient donc très largement majoritaire, à moins que des apports en numéraire importants des autres associés équilibrent la répartition du capital.
L’apport en nature rémunéré par des parts sociales constitue un apport pur et simple ou un apport à titre onéreux (voir la définition de ces types d’apports suivant qu’un emprunt immobilier est apporté ou non à la SCI simultanément à cet apport.

Il faut noter que les apports en industrie à une SCI (très rares et non traités sur ce site) ne peuvent pas constituer des apports en capital et être rémunérés par des parts sociales.

Libération du capital d’une SCI

En l’absence de clause spécifique dans les statuts, il n’y a aucune obligation pour les associés d’une SCI de libérer intégralement leurs apports en numéraire à la création de la société. Dans le cas où les apports en numéraire ne sont pas intégralement libérés, ils sont appelés par le gérant au fur et à mesure des besoins de trésorerie de la société. Il est donc parfaitement possible de fixer le capital à un montant supérieur aux capacités d’apports initiaux des associés tout en s’assurant ensuite d’entrées régulières de trésorerie.

Il faut même souligner qu’un apport partiel du capital souscrit au moment de la création de la société permet au gérant de conserver le droit d’appeler des fonds ensuite en fonction des besoins financiers de la SCI. Or les associés auront alors l’obligation de répondre à ces appels de fonds. A l’inverse, si tout le capital est déjà libéré et que des apports en trésorerie restent indispensables à la bonne marche de la société, les associés devront alors effectuer des apports en compte courant. Or ces apports ne peuvent être que volontaires.

Rémunération des apports en capital

Les apports en capital sont rémunérés par des parts sociales. Ces parts sociales donnent droit aux bénéfices de la SCI.

Mais dans la pratique, lorsque la société a contracté un emprunt pour l’acquisition d’un bien et consacre l’intégralité de ses revenus au remboursement de cet emprunt, il faut anticiper que cette SCI endettée dégage généralement des bénéfices fiscaux sans pour autant disposer de la trésorerie nécessaire à la distribution de ces revenus fonciers à ses associés. Dans cette situation, plus un associé dispose d’une part importante du capital, plus sa quote-part de résultat est élevée et plus ses revenus fonciers sont importants. Or la SCI ne pourra pas compenser l’imposition correspondante (imposition des revenus fonciers à l’impôt sur le revenu entre les mains de chaque associé) par la distribution de ses résultats durant toute la durée de remboursement du prêt bancaire.

Participation aux pertes

En cas de pertes et de liquidation de la SCI, les associés doivent participer aux pertes. Or leur responsabilité est proportionnelle au nombre de parts qu’ils détiennent.

Plus un associé détient une part importante du capital, plus il devra sur son patrimoine personnel participer aux pertes de la SCI. A l’inverse, l’associé qui ne possède qu’une seule part aura une responsabilité très limitée dans la pratique.