Congé pour vente

Le propriétaire d’un immeuble locatif peut le vendre occupé, ou bien il a la possibilité de donner congé à son locataire pour le vendre libre. C’est cette possibilité de donner congé à son locataire qui a été réformée par la loi Alur.

Délai du congé pour vente

La procédure à suivre pour donner congé à son locataire est déjà expliqué dans un précédent article.

Ce que la loi Alur a modifié, c’est le délai à respecter pour informer son locataire de son projet de vendre l’immeuble qu’il occupe. Ce congé doit être signifié au moins 6 mois avant le terme du bail en cours. Cependant, il ne s’applique plus au terme du bail en cours, mais au terme du renouvellement suivant.

Cette loi est applicable à tout bail d’habitation signé depuis le 27 mars 2014. Pour les baux antérieurs, les règles demeurent inchangées, le délai s’appliquant dès le terme du bail en cours.

Par exemple, dans le cas d’un bail de 3 ans signé le 1er novembre 2011, dont le terme est donc le 31 octobre 2014, le congé doit avoir lieu avant le 30 avril 2014 (6 mois avant le terme du bail en cours).

• Dans le cas d’un bail signé antérieurement au 27 mars 2014, le congé est donc applicable au 31 octobre 2014.
• Mais pour les baux signés après le 27 mars 2014, il faudra attendre le terme du renouvellement suivant, soit le 31 octobre 2017, pour que le locataire se trouve dans l’obligation de quitter son logement qui pourra alors être vendu vide.

Délai pour vente dans le cas d’une SCI

Une SCI familiale signe des baux dans les mêmes conditions qu’un particulier ou qu’une indivision.

En revanche, une SCI non familiale, constituée entre concubins par exemple, accorde des baux d’habitation de 6 ans.

Une SCI non familiale qui détient un immeuble locatif ne peut ainsi envisager vendre son bien libre que six ans et demi après en avoir informé son locataire.

Sanctions du bailleur et congé pour vente

La loi Alur a prévu des sanctions en cas de congé donné à un locataire sans réelle justification. Ainsi, si un locataire à qui on a donné congé pour vendre l’appartement ou la maison qu’il occupait peut prouver que le bien n’a pas été mis en vente après son départ :
– il peut prétendre à la réparation du préjudice subi (frais de déménagement, frais d’agence pour retrouver un logement, hausse de ses dépenses de loyer, préjudice moral...),
– le bailleur peut être condamné à une amende d’un montant de 6.000 euros s’il s’agit d’une personne physique, et de 30.000 euros pour une société civile immobilière (personne morale).

Conséquences pour une société civile immobilière

Il ne faut pas se leurrer, la loi Alur a tout simplement rendu impossible la vente d’un immeuble locatif libre pour les sociétés civiles immobilières. Si investir dans la pierre suppose une vision de long terme, une décision de gestion d’un immeuble ne peut pas être considérée pour autant comme relevant du long terme. Il faut aussi savoir prendre des décisions rapidement pour gérer un patrimoine immobilier.

Comment imaginer une assemblée générale d’associés décidant la vente d’un immeuble locatif effective 7 ans après leur vote (voire davantage en fonction de la date de cette AG par rapport à la date de fin de bail) ?
Et comment évaluer des parts de SCI lorsqu’une telle décision de gestion a été engagée, alors qu’on ignore totalement à quel prix l’immeuble pourra être vendu une fois libre, dans quelques années ?
Et comment revenir sur cette vente annoncée lorsque les associés changent d’avis durant cette période, en raison de l’évolution des prix de l’immobilier notamment ?

Cette liste de questions peut être complétée sur le forum ci-dessous. Mais dans tous les cas, une telle loi conduit à des situations absurdes, surtout si le marché de l’immobilier retrouvait les cycles de 7 ans observés avant les années 2000. Ainsi, la décision de vendre un immeuble lorsque les prix de l’immobilier sont au plus haut deviendrait effective une fois les prix au plus bas. Le refus de cette vente entraînerait alors des sanctions potentielles pour la SCI (amende de 30.000 euros). Au final, quel associé de SCI voterait raisonnablement une telle résolution ?

En conséquence, la vente d’un immeuble locatif par une SCI demeure possible, mais en accordant éventuellement une décote sur cet immeuble (dans la plupart des cas), pour tenir compte du fait qu’il est occupé. Une même décote, plus importante encore que celle pratiquée aujourd’hui, devrait donc logiquement s’appliquer également en cas de cession de parts sociales, de donation, de déclaration à l’ISF de ces parts...

En conclusion, cette mesure accompagne toutes les mesures de la loi Alur qui ne font que limiter l’attractivité d’un placement immobilier. On imagine que les conséquences sur le logement en général ont été anticipées, le secteur public devant alors se substituer au secteur privé (ce qui malheureusement n’a pas encore été constaté dans les chiffres de la construction en France en 2013 et premier trimestre 2014). Quant à la SCI, son inconvénient en matière de durée de bail d’habitation se trouve souligné, par rapport à l’indivision notamment.