Déduction frais agence honoraires notaire

La rentabilité d’un investissement immobilier par une SCI dépend largement du coût d’acquisition de l’immeuble. Nous avons détaillé ces coûts, et en particulier le montant des frais d’agence éventuels et les honoraires du notaire qui interviendra obligatoirement pour constater la mutation.

Or le traitement fiscal de ces coûts diffère suivant le régime fiscal de la SCI.

Non déduction des frais d’agence et honoraires

Lorsqu’un particulier acquiert un immeuble, il ne peut pas déduire, l’année de cette acquisition, les frais d’agence et de notaire engendrés par cette acquisition.

Aussi, il est logique que, de la même façon, cette déduction soit impossible pour une SCI soumise à l’impôt sur le revenu (cas général).

Il faut d’ailleurs réaliser que, si cette déduction était possible, cette charge exceptionnelle qui dépasse généralement 10% du prix d’acquisition de l’immeuble, serait systématiquement supérieure aux revenus fonciers liés à cet investissement et perçus durant l’année d’acquisition. Au final, un investissement immobilier en SCI génèrerait systématiquement un déficit foncier pour ses associés. Il faut bien avouer que ce cadeau fiscal, qui constituerait une incitation forte à l’investissement immobilier certes, ne serait pas vraiment justifiable et ne figure en aucune façon à l’ordre du jour des réformes en cours...

A l’inverse, ces frais d’acquisition sont pris en compte au moment de la cession de l’immeuble pour le calcul de l’imposition de la plus-value immobilière éventuelle. En effet, le prix d’acquisition de l’immeuble pris en compte dans ce calcul est :
– ou bien le prix d’achat augmenté des coûts réels d’acquisition,
– ou bien le prix d’achat augmenté d’un forfait de 7,5%, si ce second montant est fiscalement plus avantageux.

En conclusion, si les frais d’agence et les honoraires de notaire ne permettent pas de réduire l’imposition à l’impôt sur le revenu des associés de la SCI lors de l’acquisition du bien immobilier, ils réduisent en revanche leur impôt au moment de la cession (si une plus-value est constatée cependant). Or l’augmentation de l’impôt dû sur les plus-values le rend aujourd’hui comparable à l’IR payé sur des revenus fonciers. En se permettant un raccourci, la déduction des frais d’acquisition de l’IR est différée au jour de la cession.

Déduction des frais d’agence et honoraires

A l’inverse, la possibilité de déduction des frais d’acquisition et droits d’enregistrement lors de l’acquisition d’un immeuble par une SCI qui a opté pour une imposition à l’impôt sur les sociétés constitue un avantage de la SCI à l’IS.

Il faut rappeler que cette déduction peut être réalisée de deux façons différentes :
– ou bien par la comptabilisation de ces frais en charges, entraînant une perte comptable reportable sur les exercices suivants,
– ou bien par l’inscription de ces frais en immobilisations, entraînant leur amortissement et donc l’étalement de cette déduction fiscale durant toute la durée d’amortissement.

Dans les deux cas, la déduction des frais d’agence, honoraires de notaire et droits d’enregistrement a un impact sur le résultat fiscal de l’exercice durant lequel l’immeuble a été acquis, elle est immédiate.

En revanche, ces frais d’acquisition ne seront pas repris en compte pour le calcul de l’impôt sur la plus-value dû éventuellement au moment de la cession de cet immeuble. Le régime des plus-values professionnelles constitue à ce titre un inconvénient de l’IS pour une SCI.