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Droits enregistrement dissolution SCI


Taxe de publicité foncière, droits de partage et droits sur les ventes sont à anticiper lors de la liquidation d’une société civile immobilière.

La liquidation d’une SCI et le partage de son actif entre les associés donne lieu au règlement par les associés de droits d’enregistrement, un droit de partage de 2,50% ou l’application du tarif des ventes selon les cas.

Taxe de publicité foncière de 0,715% lors reprise d’un apport

L’associé qui a effectué l’apport d’un bien immobilier à une SCI peut récupérer son bien lors du partage. Cependant, il est toujours possible aux associés de déroger à cette règle par une décision en assemblée générale à l’unanimité ou à la majorité prévue dans les statuts.

Cependant, l’attribution d’un bien immobilier à l’associé qui l’a initialement apporté permet de réduire les frais de partage. En effet, dans ce cas, l’associé concerné devra acquitter une taxe de publicité foncière de 0,715% sur la valeur du bien lors de la publication de l’acte de partage, à laquelle s’ajouteront les frais du notaire chargé de cette publication au bureau des hypothèques.

Droit de partage 2,50%

Ce droit de partage de 2,50% du montant de l’actif partagé correspond au coût fiscal minimum (hormis cas précédent) lors de la liquidation d’une SCI.
Il est applicable dans les cas suivants :

Le partage de la trésorerie de la SCI.

Aussi, lorsque les associés décident de céder les biens immobiliers de la SCI avant d’en prononcer la dissolution, la vente des biens de la SCI engendrera des droits de mutation (acquittés par l’acquéreur) et la répartition du prix de cette vente entre les associés donnera lieu à des droits d’enregistrement de 2,50% sur le total du numéraire réparti.

Le partage des biens acquis par la société.

Le droit de partage de 2,50% s’applique sur la valeur des biens partagés diminuée du passif de la SCI et des soultes imposées différemment :

  • La valeur des biens partagés. Il s’agit de la valeur de marché de ces biens immobiliers, déterminée par les associés ou un expert. Lorsque la valeur de ces biens est minorée pour réduire les droits d’enregistrement correspondant, les associés concernés risquent un redressement par le fisc. Il faudra alors démontrer la valeur retenue pour le partage à partir d’exemple de cessions de biens équivalents, en tenant compte de l’état de l’immeuble, de son rendement... ou bien accepter le redressement ainsi que les intérêts de retard.
  • La base de calcul des droits de partage de 2,50% correspond à la valeur des biens partagés diminuée des éléments suivants :
    • du passif de la SCI : les comptes courants d’associés, les frais de liquidations...
      Les sommes apportées à la SCI en comptes courants sont donc remboursées aux associés sans aucun droit particulier. On retrouve là l’un des avantages des comptes courants en SCI qui permettent sa constitution, l’acquisition d’un immeuble ou son fonctionnement sans obligation des les rémunérer et sans aucune taxation lors du partage des biens de la SCI. Les associés effectuant ces apports en comptes courants peuvent donc légalement favoriser les autres associés qui profitent indirectement de cette apport gratuit de liquidités à la SCI dans laquelle ils détiennent des parts.
    • des soultes. Les soultes sont les sommes versées par un associé aux autres associés en contrepartie d’un bien reçu d’une valeur supérieure à celle de sa quote-part. Ces soultes ne sont pas soumises au droit de partage de 2,50% (donc déduites de la base de ces droits de partage) mais au tarif des ventes comme étudié ci-dessous.

Le partage d’un bien ayant fait l’objet d’un apport par les indivisaires

Il s’agit par exemple du cas d’une propriété familiale recueillie par succession au sein d’une SCI familiale constituée entre les héritiers. Les droits d’enregistrement de 2,50% seront à acquitter sur la valeur des biens attribués.

Tarif des ventes de 5,09%

Le tarif des ventes de 5,09% s’applique dans les cas suivants :

Lors de l’attribution d’un bien à un tiers.

Les associés peuvent décider (à l’unanimité ou à la majorité prévue dans les statuts) d’attribuer un bien apporté à la SCI par un associé à un autre associé. Dans ce cas, l’associé qui reçoit ce bien devra acquitter les droits de vente correspondant.

Par exemple, des parents qui ont apporté à une SCI familiale un bien immobilier peuvent décider de le transmettre à leurs enfants lors de la liquidation de la société. Cependant, le coût fiscal de cette mutation sera le même que celui d’une vente de ce bien par les parents à leurs enfants.

Sur les soultes versées par un associé aux autres associés.

Lorsqu’un associé reçoit lors de la liquidation d’une SCI un bien immobilier dont la valeur est supérieure à sa quote-part dans l’actif net de la SCI (que ce bien ait été acquis par la SCI ou qu’il s’agisse d’un bien apporté à la SCI par cet associé mais qui a pris de la valeur depuis cet apport), celui-ci doit verser une soulte aux autres associés.
Les soultes versées sont imposées au tarif des ventes de 5,09%.

Considérons par exemple le cas d’une SCI familiale qui a acquis un bien immobilier il y a plus de quinze ans pour 100.000 euros (par le biais des comptes courants des parents) et dont les enfants détiennent 40% du capital (dont le montant a été fixé à une faible valeur pour permettre l’entrée des enfants). Lors du partage, ce bien est estimé à 150.000 euros et les comptes courants ont été intégralement remboursés (grâce aux loyers perçus sur la location de ce bien).
L’actif net à partager s’élève à 150.000 euros sur lesquels les enfants possède un droit de 60.000 euros. Ils devront donc verser à leurs parents une soulte de 90.000 euros imposable aux droits de 5,09%. En revanche, cette SCI aura permis aux parents de transmettre 60.000 euros à leurs enfants hors droits de vente.

EN CONCLUSION :

La liquidation d’une SCI entraîne le partage de son actif entre les associés. Le coût fiscal de cette liquidation correspond aux droits d’enregistrement à la charge des associés sur les biens partagés.




Messages

  • En date du 13 Septembre 2007 , nous avons vendu notre SCI ( qui était soumise à l’Impôt société, et aujourd’hui cette SCI est en sommeil et n’a plus de revenus

    Afin de supprimer les formalités mensuelles ’ déclaration de TVA à O€ , bilan etc, nous souhaitons fermer cette SCI , mais miniser les frais de dissolution

    Quelle est la meilleure solution

    merci de votre réponse

  • bonjour,
    j’aimerais connaître la fiscalité appliquée et frais annexes éventuels pour l’acquisition des parts totales d’une SCI possédant des biens immobilier.

  • Bonjour,
    J’aimerais savoir si il est possible de signer un compromis ou sous seing privé chez un notaire pour vendre un bien immobilier détenu en SCI ? Faut-il dissoudre la SCI avant ? Dans ce cas combien de temps faut-il pour dissoudre la SCI et quelle en est la procédure ?
    Merci

    • Effectivement, un compromis de vente peut être rédigé sous seing privé ou chez un notaire pour une SCI. Ensuite, une fois que le bien sera vendu, il sera possible de dissoudre la SCI. A l’inverse, si la SCI est dissoute avant la cession, alors c’est l’associé qui récupère son bien qui réalise la cession. Voyez ce point avec votre notaire avant la signature du compromis, les différences fiscales sont énormes.

  • Bonjour,

    Mon conjoint avait acheté une maison en SCI avec sa tante
    Il était le gérant et il a vendu cette maison. Le notaire nous avait dit que la SCI serait dissoute puisque la maison vendue et je viens de me rendre compte que la SCI existe toujours, est-ce normal et que devons-nous faire ?

    Bien Cordialement

  • bonjour je suis divorcé depuis novembre 2007 la liquidation des biens à étè faite mais depuis 2008 je n’arrive pas à récupére l’argent de la vente de la SCI ma demande est réster au oubliette,aujourd’hui il dit qu’il y à 4000€ qui sont bloqué sur un compte, je n’est jamais reçu le papier de la dissolution des biens ,que doit je demander au notaire pour qu’il réponde enfin à mes courriers et qu’elle droit il à de bloquer cette somme depuis 2008
    mon ex me harcele depuis le divorce et c’est la gendarmerie qui m’append dans une pleine se détail alors que le notaire ne répond pas à mes courriers
    dois je demander à mon avocat ?

  • Bonjour,
    Nous sommes 3 familles mais 4 associés (1 couples avec 2 enfants + 1 célibataire avec 2 enfants + 1 célibataire avec 1 enfant). Ors il se trouve que le couple avec ses 2 enfants veut vendre ses parts (pour incompatibilité d’humeur) aux 2 célibataires en leurs demandant 47555.01 €. Les 2 célibataires voudraient reprendre la SCI, Le crédit est en cours et tous payent les mensualités, comment faire ? pour que tout le monde se mette d’accord ? comment doivent ils racheter les parts ? Les 2 célibataires doivent ils rembourser les échéances du crédit qui court depuis avril 2012 ? Le couple est virulent, et à la fâcheuse tendance à prendre ses associes pour des imbéciles ! Alors, quel est le recours pour 2 célibataires avec enfants ?
    merci d’avance pour les réponses.

    • Lors d’une cession de parts de SCI, les vendeurs n’ont pas à rembourser leur part d’emprunt en cours. En revanche, l’endettement de la SCI vient évidemment diminuer la valeur de leurs parts (puisque les associés restants devront rembourser ce crédit). Le problème de l’évaluation de ces parts demeure. Comment se mettre d’accord sur cette valeur ? Si les associés ne peuvent y parvenir ensemble, le recours à une évaluation faite par un professionnel (notaire, pour évaluer l’immeuble et savoir tenir compte du bilan de la SCI au jour de la cession) est utile. Elle permettrait notamment de justifier du montant de la transaction auprès du fisc en cas de demande d’information.

  • Je procède à la dissolution et liquidation d’une SCI à l’IS qui a vendu son unique immeuble. A l’actif il n’y a plus que des liquidités qui vont être partagées entre les associés, (après remboursement de toutes les dettes et des comptes courants) .

    Ce partage est assujetti au droit de partage au taux de 2.5%, acquitté au moment de l’enregistrement.

    Ce droit de partage doit-il être supporté par la SCI au titre des frais et taxes de dissolution et, comme tel :

    – déductible au titre du calcul de l’IS sur le dernier exercice comptable (ce qui suppose de provisionner le montant du droit de partage dans les comptes) ?

    – déductible de l’assiette du droit de partage lui-même ?

    Ou bien ce droit de partage doit-il être supporté exclusivement par chaque associé et déduit, au prorata, de la somme qui lui est attribuée ?

  • Une SCI propriétaire unique d’un bâtiment industriel vient de vendre ce bien.
    A l’occasion de cette vente, les nues-propriétaires vont devoir payer une plus value immobilière proportionnelle au pourcentage de leurs parts.
    Le solde du produit de cette vente va être versé en trésorerie de la SCI.

    Les Co-associés de cette SCI décident la dissolution de cette dernière n’ayant plus aucune utilité en se partageant cette tresorerie en fonction du nombre de leurs parts et de leurs spécificités (nue propriété/ usufruitier/pleine propriété).

    Je voudrais avoir la confirmation que cette opération entrainera une taxation de 2.50% pour chaque co-associés à hauteur de la somme qu’ils vont recevoir.

  • Bonjour,
    Deux associations loi 1901 sont associées dans une sci. Pour des raisons de gestion, elles ont fusionné avec un traité de fusion et il ne reste qu’une association. La sci a deux batiments construits sur le sol de l’association qui souhaite récuperer les 2 batiments, mais il reste un passif de 500.000 euros environ. Comment régler le problème au mieux, liquidation, compensation, ou autre formule.
    merci cordialement

  • bonjour

    le seul actif de la SCI est un bien a’ l’etranger

    en cas de dissolution, les impositions citees ici s’appliquent elles ?

    100% des parts ayant ete rachetees avant la dissolution pas un non resident

    (le bien est a l etranger et les parts appartiennent a qq un qui ne vit pas en France)

    merci

  • Bonjour,

    Devant procéder au calcul du droit de partage dans le cadre de la liquidation d’une SCI, l’actif net partagé me semble devoir être calculé comme suit ; sachant qu’il n’y a aucun passif hormis les comptes courants d’associés :

    Trésorerie avant opération de cession du bien immobilier
    + Trésorerie nette issue de la cession du bien immobilier
    - Capital
    - Comptes courants
    - Droit de partage de 2,50% et frais liés à la dissolution et à la clôture de liquidation de la société
    = Assiette du droit de partage

    Merci par avance de me confirmer la détermination de l’actif net partagé et ou de me communiquer tout complément d’information que vous jugeriez nécessaire.

    Cordialement

    fm74

  • Bonjour, mes deux frères et moi sommes associés d’une société civile (pas nécessairement immobilière) dont l’objet et de détenir un appartement à la montagne (il a été acquis par la société). Souhaitant le louer (meublé) quelques semaines par an pour amortir un peu les charges on s’est aperçu que cela rendait l’activité commerciale et donc imposition à l’IS etc... On envisage donc de dissoudre la SC et de conserver le bien en simple indivision. Devrons-nous obligatoirement nous acquitter de droits de mutation ? Et si oui (pourquoi car ça ne change pas de "mains" ?) au même taux qu’une acquisition par un tiers ? Merci.

  • Bonjour,je suis gerant d’une sci a l’IR qui detient plusieurs biens immobilier.Nous souhaitons la dissolution de la sci avec le partage entre associes des biens existants.
    Si j’ai bien compris il revient au liquidateur nommé (un des associes) de faire la declaration avec 2,50% de taxe. Pouvez vous me dire comment chaque associé devient proprietaire de son bien immobilier ? quelles demarches autres sont elles à faire ? acte notaries ou non ?
    Je vous remercie de votre réponse.
    Bien cordialement

  • Bonjour, Mon épouse et moi-même sommes associés dans une SCI dans laquelle se trouve notre résidence principale, depuis l’année 2000.Nous voulons sortir de la SCI et récupérer le bien en pleine propriété.Quelles sont les formalités et le coût pour cette opération, sachant que le bien vaut environ 600 k€, et que nous avons environ 200 k€ en compte-courant.
    Une résidence principale en SCI, sans loyers, bénéficie-t-elle
    de la réduction pour le calcul de l’ISF ?

    Merci pour vos réponses.

    Rouletabille.

  • On veut vendre les biens d’une SCI familiale en 3 parts (3 frères), et mettre les sommes reçues dans 3 nouvelles SCI. à constituer autour de ces 3 frères. Quels sont les frais liés à cette opération ?

  • « Bonjour, ces droits de partage 2.5 % s’appliquent-ils aussi dans le cas d’une SCIA ? »

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