Excès règles locatives

Le ministre du logement, Madame Duflot, annonce de nouvelles mesures pour réformer le marché de la location et faciliter l’accès au logement des français. Bonnes ou mauvaises idées, on le saura bien assez tôt, en attendant ces propositions font débat car les professionnels de l’immobilier s’inquiètent de cet excès de règles et de contraintes nouvelles qui pèsent sur l’immobilier.

Mesures envisagées concernant la location immobilière

La future loi Duflot prévoit en particulier :
– Un rééquilibrage des honoraires d’agence : les agences immobilières devraient détailler leurs honoraires de façon à ce que les locataires ne prennent en charge que la partie de ces honoraires correspondant à des prestations dont ils bénéficient directement. Ainsi, l’autre partie des honoraires (rédaction du mandat donné à l’agence, annonces, visites du bien...) resterait à la charge du propriétaire.
– L’instauration d’une assurance loyers impayés obligatoire, dont nous avons déjà parlé sur ce site : la GUSRL serait une assurance loyers impayés qui serait financée par une nouvelle taxe sur les loyers encaissés par un bailleur (éventuellement donc une SCI) et qui ne pourrait être refacturée qu’en partie aux locataires.

Impact de la hausse des frais d’agence pour les propriétaires

Concernant les frais d’agence, ils sont aujourd’hui (depuis la loi du 4 juillet 1989) répartis à 50-50 entre le propriétaire et le locataire. La loi Duflot viserait à limiter la part du locataire au coût de la rédaction du bail locatif et de l’état des lieux d’entrée. De plus, ce coût serait plafonné. Il en résulterait évidemment un surcoût pour le propriétaire qui passe par une agence pour louer son bien immobilier. En d’autres termes, si l’on prend l’exemple d’une SCI, son gérant aurait davantage intérêt encore à se charger personnellement de la recherche de locataires.

Or il est évident que les agences sont parfois moins pointilleuses que les propriétaires eux-mêmes dans le choix d’un locataire, tout simplement parce que leur intérêt est de parvenir à louer le bien pour percevoir des honoraires, plutôt que d’attendre le candidat idéal. De plus, une agence ne tient compte que du dossier présenté par le locataire potentiel, sans trop s’attacher aux relations personnelles, au profil autre que financier du prétendant. Lorsque le propriétaire choisit lui-même un locataire, les critères subjectifs deviennent bien plus importants, pour ne pas dire essentiels. Certains candidats à la location auront toujours plus de difficultés à trouver un logement sans passer par une agence, autrement tout le monde éviterait depuis longtemps ce droit d’entrée dans un logement. Limiter indirectement cette possibilité révèle, et ce n’est qu’un avis, une mauvaise connaissance dans la pratique du marché de la location.

Impact de la GUSRL

La Garantie Universelle Solidaire des Risques Locatifs constituera une charge supplémentaire, et pour le bailleur et pour son locataire. Le propriétaire s’en trouvera-t-il pour autant sécurisé et donc enclin à louer plus facilement son logement ? S’il cherchait une telle garantie, toutes les compagnies d’assurance proposent depuis longtemps des contrats équivalents. Alors quelle nouveauté apporte la GUSRL ? Son caractère obligatoire, la contrainte ?

Autres règles locatives

Ces nouvelles obligations et coûts à la charge des propriétaires-bailleurs s’ajoutent aux précédentes dispositions du ministre Duflot :
– le plafonnement des loyers : une promesse qui équivaut d’ailleurs un peu à celle du candidat Hollande de faire baisser les prix du carburant à un moment où le marché était prévu baissier...
– la taxe sur les logements vacants.

Au total, ces règles de plus en plus complexes et contraignantes ne peuvent que peser un peu plus encore sur le manque d’attrait de l’immobilier locatif du fait :
– du risque de baisse des prix de l’immobilier,
– de la hausse récente de la fiscalité sur le foncier,
– de la hausse confirmée de la fiscalité sur les plus-values,
– de la progression continuelle du taux de la CSG et du risque d’une réforme de l’impôt sur le revenu qui pousserait encore à la hausse ce prélèvement obligatoire sur les loyers notamment.

Et que dire des dessous-de table parfois exigés par un propriétaire aux locataires intéressés par son logement ? Cette pratique, peut-être encore peu répandue, pourrait être le moyen de contourner ces lois contraignantes.

Trop d’impôt tue l’impôt, ce principe évident risque d’ailleurs d’être de nouveau démontré en 2013 (recettes de la TVA et de l’IR inférieures aux prévisions, l’ancien premier ministre François Fillon anticipe un manque à gagner de 20 milliards d’euros). De la même façon, trop de règles locatives tue le marché de la location, mais quelles lois proposer alors lorsque l’on cherche avant tout à montrer du doigt les propriétaires, ces privilégiés de la pierre ?