Investir dans des murs commerciaux

On a traité par ailleurs l’intérêt de placer ses propres murs commerciaux dans une SCI lorsqu’on est entrepreneur (voir l’article).

Il s’agit davantage ici de présenter les avantages d’un investissement immobilier réalisé par l’achat de murs commerciaux par un particulier.

L’histoire de Guillaume

Guillaume a du flair. Et n’hésite pas à foncer lorsqu’il le faut. A 38 ans, ce Picard exilé en Gironde s’est construit, au fil du temps, un parc locatif très intéressant. Désormais conseiller en patrimoine, il aide les autres à s’enrichir. Ses méthodes sont évidemment transposables, si on suit quelques principes évidents. Il fait part de son expérience et raconte une histoire qui lui a permis, en cinq ans, de gagner 45 000 euros. « En partant de rien », clame-t-il.

Guillaume est marié et papa de trois enfants. « Je suis picard, indique-t-il. Toute ma famille est établie dans l’Oise. Mais, il y a quatre ans, nous avons décidé, avec mon épouse, de quitter la grisaille pour découvrir la Gironde. » Et de poursuivre les présentations : « Je suis issu d’une famille modeste et n’ai pas fait d’études. Cependant, je suis quand même allé jusqu’au bac. Je suis ce que l’on appelle un autodidacte. Et j’ai vite compris que pour m’en sortir, il faudrait sortir des sentiers battus. »

L’immobilier, une passion, un métier…

L’immobilier locatif lui a permis d’atteindre ses objectifs et de s’enrichir. En peu de temps. Parce qu’il avait du nez. « J’ai travaillé dans la grande distribution pendant dix ans et, à un moment donné, j’en ai eu assez. Je me suis lancé dans l’immobilier. J’ai fait de ma passion mon métier. »

Aujourd’hui, Guillaume achète et revend. Au gré de ses envies. Avec toujours un tas d’idées. « J’ai eu jusqu’à 23 locataires, témoigne-t-il. Là, il ne me reste plus qu’un immeuble à Langon, un autre à Castillon et deux ou trois biens ailleurs. » Mais ce n’est pas de cela que l’on va parler. Guillaume, prochainement, va signer l’acte de vente d’une fromagerie située dans l’Oise, à Senlis. Une commerce qui aura fait ses affaires…

Une histoire, des affaires…

« Toujours en recherche active d’investissement locatif (je passe environ une heure chaque jour à consulter les annonces immobilières), je suis tombé, au printemps 2007, sur cette annonce : Au cœur de cette charmante ville de 10 000 habitants, local commercial loué 612 euros. A saisir pour 80 000 euros. »

Guillaume n’a pas hésité longtemps. « Pas de photos, pas plus de détails, je m’en fichais, j’ai sauté sur le téléphone car le rendement proposé de plus de 9% brut était assez rare à Senlis, petite ville de l’Oise assez chère (proximité de Paris et très bien desservie). »

Notre Picard se souvient, comme s’il y était : « Bien que le local n’était en vente en exclusivité que depuis la veille, le commercial de l’agence m’a dit qu’il était déjà vendu. Mince ! J’ai posé quand même des questions et découvert en fait que ce local était situé dans ma ville et… que je connaissais très bien le commerçant. Il s’agissait d’une fromagerie dont la patronne n’était autre que la présidente de l’association des commerçants ! Un locataire sérieux et solide donc ! Re-mince ! »

Persévérant

Guillaume aurait pu s’arrêter là. Mais c’est mal connaître le bonhomme. « Trop tard ? Pas si sûr ! Par chance, je connaissais très bien le responsable de l’agence avec qui j’avais déjà eu affaire sur un autre projet ! Je l’ai appelé en direct et suis arrivé à le convaincre de me faire visiter même si le bien était réservé. En fait, un seul associé de la foncière qui souhaitait acheter avait visité et rien n’avait encore été signé. »

« J’ai visité le soir même et, à l’issue de cette visite, proposé au responsable de l’agence de signer le compromis… sur le champ ! Je vous laisse imaginer sa tête lorsqu’il m’a demandé combien je proposais : « Je signe au prix affiché, 80 000 euros !, lui ai-je indiqué. Pourquoi négocier ? »

Guillaume venait de griller la politesse au premier acheteur. Et de faire une belle opération financière. « Sûr de moi, j’en ai oublié de prévenir ma femme !, rigole-t-il aujourd’hui. Elle a dû venir le lendemain matin à l’agence pour signer le compromis. Très sereine, elle m’a fait confiance, en n’oubliant pas de préciser que j’étais… un gros macho ! »

10% net

« Alors pourquoi me suis-je jeté sur ce bien ?, interroge Guillaume. Parce que le rapport locatif avait été sous-évalué ! Il n’était pas de 9% brut mais de 10%… net ! » Et d’étayer ses propos : « En épluchant le bail, le loyer n’avait pas été indexé à la dernière date anniversaire. De facto, il passait à 667 euros. L’indice de référence était celui du coût de la construction. Et, à cette époque, il flambait… »

« Puis, poursuit Guillaume, en regardant le bail de plus près, je me suis aussi rendu compte que la taxe foncière, les charges de copropriété et tous les travaux autres que les murs et la toiture étaient à la charge du commerçant ! Bingo ! La belle affaire ! »

Sans gros moyens, notre Picard a trouvé un arrangement avec son banquier.« Il a financé mon bien sur 20 ans, avec un remboursement à hauteur de 543 euros par mois. Je n’ai pas eu besoin d’apport. Les frais de notaire ont également été inclus dans le prêt, ceci me permettant de profiter au maximum de l’effet de levier de l’emprunt et, surtout, d’alléger ma fiscalité. »

L’opération était très juteuse. « Dans un premier temps, je touchais un bénéfice net de 124 euros ! Sans rien faire, juste en signant un bout de papier… » Elle l’a été de plus en plus, au fil du temps. « Le loyer a continué à augmenter, dernièrement il était à 729 euros. Soit une rente de 186 euros/mois juste sur ce bien et sans apport ! », savoure Guillaume.

La revente

La poule aux oeufs d’or… qu’il a vendue. « Le commerçant m’a appelé pour me proposer de racheter les murs ! J’étais en position de force. J’ai fait mine de ne pas être intéressé, l’ai laissé mijoter quelques semaines… avant de lui proposer 130 000 euros, au bluff. »

Un accord a été vite trouvé, sur la base de 115 000 euros. Le compromis est en cours. « Pourquoi vendre ?, questionne Guillaume. Pour plusieurs raisons. Il faut savoir récupérer sa mise et encaisser la plus-value. Peut-être que cette proposition ne serait jamais revenue. Et si le fromager avait décidé, en cas de refus de ma part, de chercher un local à côté ? J’ai saisi l’opportunité. »

Peu de risques…

« Pensez-vous que j’ai pris un risque, en achetant ?, demande Guillaume. Je n’ai pas l’impression. Le local est très bien situé dans la rue principale de Senlis. En cas de défaillance du commerçant, j’aurais très facilement pu relouer. » Notre acheteur dresse le bilan de cinq années de location :

- 5 ans de différence positive entre le loyer et le remboursement de crédit : gain d’environ 8000 euros.
- Prix d’achat : 80 000 euros
- Frais de notaire : 5600 euros
- Prix de vente : 115 000 euros
- Capital restant du : 69 000 euros
- Plus-value à régler au fisc 9000 euros

« Je vais donc encaisser 37 000 euros auquel j’ajoute le bénéfice sur les loyers de 8000 euros, soit 45 000 euros dégagés en 5 ans avec une mise initiale de 0 euro… En pourcentage, je n’ai pas calculé le rendement mais nous sommes bien loin du livret A… »