Le Scellier est mort Vive le Scellier

Avant la fin du mois de septembre 2013 sera présentée la loi de finances 2013. Une loi Repentin devrait succéder à la loi Scellier en 2013.

Finalement c’est le nom de Duflot qui a d’abord été conservé, avant celui de Pinel depuis septembre 2014.

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Obligation de maintenir une défiscalisation immobilière

Depuis que la fin de la loi Scellier a été annoncée pour le 31 décembre 2012, les professionnels de l’immobilier se montrent très confiants quant à la création d’un nouveau dispositif fiscal pour promouvoir la construction de logements neufs.

Les acquisitions en loi Scellier ont représenté 6 achats de logements neufs sur 10 en 2010 et 2011. La baisse des avantages fiscaux en 2012 liés à une acquisition en loi Scellier a fait chuter les chiffres de la construction en France. Combiné à une fiscalité de plus en plus restrictive (hausse de la CSG, hausse de l’imposition des plus-values, encadrement des loyers), la fin du Scellier laissait augurer un avenir sombre pour l’immobilier, et donc indirectement pour l’emploi.

Certes, le gouvernement Hollande a prévu par ailleurs un ensemble de mesures pour favoriser la construction de logements sociaux :
– facilitation des transactions de terrains où le manque de logement est avéré (49 terrains repéré à Paris !),
– fiscalité tentant à diminuer l’imposition des terrains détenus depuis peu de temps tout en prévoyant une augmentation de l’imposition des plus-values sur des terrains détenus durant de nombreuses années (précisions attendues dans la loi de finances 2013),
– augmentation de 20% à 25% du quota de nombre de logements sociaux dans une commune, multiplication de la pénalité applicable aux communes qui refusent cet effort...

Cependant, il est souhaitable que l’investissement privé participe à cet effort de construction de logements sociaux, et pas uniquement par des dépôts supplémentaires sur des Livret A.

Les critiques portées à la loi Scellier

Les critiques de la loi Scellier par le ministre du logement Cécile Duflot permettent d’imaginer les orientations de la prochaine loi d’aide à la construction de logements locatifs :
– la loi Scellier incite à une hausse des coûts de la construction et des loyers,
– la carte des immeubles Scellier ne correspond pas à celle des besoins en logement,
– l’incitation par la défiscalisation coute cher à l’Etat,
– la loi Scellier ne favorise pas les primo-accédants mais les ménages les plus favorisés.

La future loi Repentin

En réponse à ces critiques, la loi Repentin devrait s’appuyer sur les conclusions de l’observatoire des loyers dont la création doit prochainement aboutir. Cet observatoire a pour objectif de mieux cerner les zones où la demande de logements rencontre une offre insuffisante, entraînant l’inflation des loyers.

Ensuite, cette loi Repentin devra se tourner davantage vers la construction de "logements sociaux" (un autre terme évidemment figurera dans la loi de finances). Pour cela, les plafonds de loyers à respecter par le bailleur seront revus à la baisse (par rapport à la loi Scellier 2012), et l’évolution dans le temps de ces loyers sera plafonnée.

En ce qui concerne les finances de l’Etat, le gouvernement actuel doit chercher une solution pour que l’avantage fiscal procuré par l’investissement immobilier soit également réduit. Cette solution pourrait consister à abandonner le mécanisme du crédit d’impôt de la loi Scellier pour revenir à celui de l’amortissement fiscal du bien acquis, comme dans le cadre des anciennes lois de Robien et Besson. Ainsi, c’est l’assiette de l’impôt des contribuables qui serait diminuée, et non plus directement le montant de l’impôt à payer. Évidemment, un tel dispositif est proportionnellement plus avantageux lorsque l’on est imposé aux plus fortes tranches d’imposition. Autrement dit, il en ressort une certaine inégalité entre investisseurs privés, mais ce n’est pas le sujet !

Au final, la loi Repentin devra convaincre les contribuables que la pierre neuve reste un placement d’avenir :
– alors que le coût de la construction ne pourra pas faire l’économie des normes futures en matière de performance des bâtiments neufs,
– alors que les prix de l’immobilier stagnent dangereusement à leurs plus hauts niveaux dans les zones ciblées,
– en réduisant encore l’avantage fiscal lié à l’acquisition d’un logement neuf dans le but de le louer,
– en limitant puis en encadrant le montant des loyers espérés.