Montant du capital d’une SCI

L’article suivant traite du montant du capital d’une société civile immobilière et complète nos modèles de statuts (à consulter ici) pour vous aider à en personnaliser les clauses essentielles.

Droits d’enregistrement et capital d’une SCI

La fiscalité a longtemps influencé le choix du montant du capital d’une SCI, dans la mesure où un droit d’enregistrement au taux de 1% était autrefois prélevé sur les apports effectués à une SCI. En conséquence, bien des SCI étaient créées avec un capital de 100 ou 1000 francs.

Ensuite, jusqu’en 2012, les comptes courants cédés en même temps que des parts sociales permettaient de réduire les droits d’enregistrement dus par l’acquéreur de ces parts. Aussi, un capital faible, compensé par des comptes courants importants et jamais remboursés, permettait, en cas de cession ou de donation de parts entre parents et enfants dans les SCI familiales en particulier, de limiter le coût fiscal de cette opération.
Mais aujourd’hui, les droits d’enregistrement à 5% sont dus non plus sur la valeur de cession des parts (diminués des comptes courants) mais sur la valeur réelle de ces parts (sur la valeur des actifs uniquement de la SCI).

Choix d’un capital faible pour une SCI

Il n’existe pas de capital minimum pour constituer une société civile immobilière.
Lorsque le capital d’une SCI est faible, sa répartition entre les associés peut être choisie plus librement. Dans une SCI familiale notamment, un capital faible permet aux enfants qui ne disposent pas d’apports d’obtenir cependant une partie importante du capital. Avec 500 euros, on peut par exemple obtenir la moitié des parts d’une SCI dont le capital est de 1.000 euros, indépendamment de la valeur des immeubles acquis par cette SCI.

Pour compenser la faiblesse de ce capital, les associés solvables apporteront de la trésorerie via leurs comptes courants, sans aucun avantage financier en contrepartie (ni rémunération des liquidités apportées, ni droits au bénéfices futurs augmentés). Un faible capital permet donc de favoriser les associés qui réalisent le moins d’apports, ce qui est le but recherché dans une SCI familiale.

Ce mécanisme restera fiscalement avantageux en cas de décès d’un des parents. Lors de la succession, ces avances à la SCI par l’intermédiaire du compte courant ne seront pas réévalués alors que les immeubles achetés grâce à ces apports auront eux très certainement pris de la valeur. En minimisant le nombre de parts détenues, ces droits de succession se trouvent donc diminués d’autant.

Capital social et calcul des plus-values

Le mode de calcul des plus-values immobilières (applicable pour toute cession de parts de SCI) ne cesse d’alourdir l’imposition correspondante, par une augmentation du taux d’imposition d’une part, et une durée de détention qui limite de moins en moins cette imposition d’autre part.

Minimiser le risque d’imposition des plus-values est donc une priorité, qui aurait dû passer depuis longtemps bien avant les problèmes de calcul de droits d’enregistrement d’ailleurs (ces droits s’élevant à 5% contre une imposition à 34,5% pour les plus-values !).

Or réduire le capital de la SCI augmente la plus-value en cas de vente de parts sociales. Cette plus-value est en effet égale à la différence entre le prix de cession et le montant d’acquisition des parts. Or si l’associé a participé à la création de la SCI, s’il a obtenu ces parts en contrepartie de son apport initial, alors cette valeur d’origine est égale à la valeur nominale des parts. Et les comptes courants éventuels à la date de cession ne changeront pas le montant de cette plus-value imposable à l’IR et soumise aux prélèvements sociaux.

Au final, choisir un montant de capital social égal au montant total de l’investissement immobilier pour lequel la SCI est créée est peut-être une meilleure solution que de simplifier la détermination du montant de ce capital lors de la création de la société en choisissant un montant faible et rond (1.000 euros très souvent). Mais effectivement, cela suppose :
– d’anticiper le coût total de l’investissement (acquisition + travaux + apports nécessaires pour financer d’éventuels besoins de financements durant toute la durée de l’emprunt),
– de gérer les apports en capital, les apports étant alors libérés petit à petit, en fonction des besoins de trésorerie.

L’avantage, c’est que dans cette configuration, en cas de cession de parts sociales, leur valeur nominale correspondra à la valeur de marché de ces parts lors de la création de la SCI, la plus-value éventuelle se limitant alors uniquement à la valorisation de ce patrimoine de la société depuis son acquisition.

Capital élevé et égalité des associés

On l’a vu précédemment, un capital faible permet une certaine inégalité entre associés en permettant à certains de détenir une part importante du capital sans effectuer d’apports significatifs. Lorsque cet objectif de transmission d’un patrimoine entre associés n’est pas recherché, alors un capital élevé permettra davantage d’égalité entre associés.

Ce capital n’aura pas à être totalement libéré lors de la création de la SCI. Il est en effet parfaitement légal d’étaler la libération des apports des associés. Ces derniers pourront notamment :
– Libérer leurs apports au fur et à mesure de l’encaissement des revenus de la SCI. Cette solution peut par exemple est utilisée dans une SCI familiale : les parents libèrent immédiatement leur part de capital, effectue des apports complémentaires en compte courant, et permettent ainsi le versement de revenus fonciers à leurs enfants dès les premières années d’activité de la société. Grâce à ces revenus fonciers, les enfants libèrent chaque année une plus grande part de capital.
– S’endetter. Les intérêts de l’emprunt contracté pour effectuer un apport à une SCI immobilière sont déductibles des revenus fonciers dégagés par cette société.

Ce capital élevé et non libéré immédiatement permettra d’éviter de rendre indispensable des apports ultérieurs en compte courant pour couvrir les besoins de trésorerie de la SCI, et donc le risque d’absence d’apports par certains associés. En effet, nul associé ne peut être contraint à effectuer un apport en compte courant, alors que tout associé a pour obligation de répondre aux appels du gérant de libération du capital.