Non résident associé d’une SCI

Un non résident peut-il être associé d’une société civile immobilière française détenant un immeuble en France ?

Et quelle est la fiscalité applicable à cet associé non résident en cas de cession d’un immeuble dégageant une plus-value ?

Associé non résident

Il est parfaitement possible de constituer une société civile immobilière de droit français, immatriculée en France, avec un associé non résident français.

Cette SCI pourra acheter un immeuble, et les revenus de la société seront alors imposés entre les mains de cet associé, avec ses autres revenus fiscaux (suivant les règles d’imposition applicables suivant les cas).

Fiscalité cession parts par non résident

Fiscalité sur cession de parts

On ne revient pas ici sur le régime fiscal applicable en cas de cession de parts d’une société civile immobilière.

Très rapidement, on peut rappeler que la plus-value alors réalisée est soumise à l’impôt sur le revenu à un taux forfaitaire de 19%.

Fiscalité pénalisante appliquée jusqu’à présent

En ce qui concerne la sortie d’une SCI par un non résident, la plus-value était imposée à l’impôt sur le revenu en France à un taux de :
– 19% pour les associés résidents dans l’Espace économique européen (EEE),
– 33,33% dans le cas contraire, conformément à l’article 244 du Code général des impôts.

Cette fiscalité discriminatoire était contestée au niveau européen en raison de la restriction qu’elle apporte aux mouvements de capitaux.

Infraction de la France selon la Commission européenne

La Commission européenne a forcé le Conseil d’Etat à modifier la jurisprudence.

Désormais, indépendamment du pays de résidence de l’associé d’une société civile française, la plus-value qu’il réalise éventuellement lors de la cession de ses parts sociales est imposée à l’IR en France au taux unique de 19%.

Cette mesure s’applique rétroactivement. Ainsi, tous les contribuables qui auraient précédemment payé l’impôt par application de l’ancien taux de 33,33% ont la possibilité de déposer un recours dans un délai de deux ans. Ainsi, dans la pratique, seules les cessions de parts de SCI effectuées fin 2012 ou en 2013 par des non résidents de l’EEE sont concernées par ce revirement de la jurisprudence.

Cession d’un immeuble par non résident EEE

Actuellement, seule la jurisprudence concernant les cession de parts de société civile immobilière a été modifiée. Celle relative à la cession d’un immeuble détenu en France en direct par un non résident de l’EEE demeure non modifiée, avec un taux de :
– 33,33% pour les non résidents de l’EEE,
– et même un taux de 75% pour les résidents des paradis fiscaux.