Notaire obligatoire pour SCI

Aujourd’hui, on peut créer seul une SCI, mais demain l’aide d’un professionnel sera peut-être obligatoire.

Créer seul une SCI

Un gérant peut parfaitement créer seul une SCI, au nom des associés de cette société civile. C’est d’ailleurs l’objet d’un dossier spécial de ce site que d’expliquer les démarches de création d’une SCI. Ainsi, le gérant peut prendre en charge :
– la rédaction des statuts de la société,
– les formalités de publicité de ces statuts,
– leur dépôt au greffe.

Certes, faire appel à un notaire ou un avocat est une autre solution, mais qui, évidemment, augmente le coût de création de la société. Mais encore une fois, car nous le répétons régulièrement sur ce site et ses forums, ce coût supplémentaire peut être grandement justifié et éviter bien des difficultés ultérieures dès lors que le recours à des statuts types ne permet pas de prendre en compte les spécificités du projet des associés.

Ensuite, durant la vie sociale de la SCI, des associés peuvent vendre leurs parts sociales. Là encore, toutes les démarches liées à la cession de parts sociales d’une société civile peuvent être réalisées sans obligatoirement avoir recours à un professionnel du droit. Pour cette raison, nous proposons :
– un modèle de demande d’agrément,
– un modèle d’acte de cession de parts,
– un résumé des démarches à accomplir pour rendre opposable aux tiers cette cession.

Obligation de passer par un notaire

Dans le cadre de ce que nous appelons la loi Duflot, qui regroupe un ensemble de mesures portant sur le logement (voir nos articles sur le plafonnement des loyers, les locations meublées, l’assurance loyers impayés obligatoire (GUL)...), un article prévoit l’obligation de faire constater par acte authentique tous les mouvements de parts sociales de société civile immobilière.

En d’autres termes, un notaire devrait obligatoirement intervenir pour chaque création d’une SCI ou cession de parts sociales de SCI afin de rédiger un acte authentique.

Il est à noter, et c’est ce point qui pourrait compliquer le vote définitif de cette loi, que les avocats perdraient ainsi toute possibilité d’intervention dans ces opérations. En effet, qui irait payer une consultation d’avocat pour, ensuite, devoir se rendre chez un notaire ?

Pour la petite histoire, les notaires craignaient grandement de voir leur rôle diminuer au détriment des avocats durant le quinquennat de Nicolas Sarkozy, or cet avantage providentiel au sujet des SCI prouve l’affection renouvelée de la gauche pour les notaires.

D’un autre côté, ce croche-pied aux avocats a également pour but de mieux suivre les transactions financières réalisées via des SCI. En effet, Tracfin, la cellule chargée de la lutte contre le blanchiment d’argent, a constaté que les sociétés civiles immobilières participent à l’opacité de certaines transactions. Les notaires seraient alors là pour pouvoir relever les montages suspects et jouer tout leur rôle dans leur obligation, en cas de constat d’une opération atypique, de saisir Tracfin. Rappelons qu’actullement les déclarations de soupçon à cette cellule Tracfin émanant des notaires représentent 2% du total des déclarations.

A quand l’acte authentique pour toute SCI ?

Pour le moment, cette mesure fait partie d’une loi qui a été votée par l’Assemblée Nationale en première lecture (à la fin du mois de septembre 2013).

Maintenant, le Sénat doit se prononcer.

Ensuite, en seconde lecture, les députés devront se prononcer sur le texte définitif. Ce n’est qu’à partir de ce moment-là que l’on pourra affirmer les modifications fiscales votées et leur date d’application. Or cette seconde lecture est prévue pour le 25 octobre 2013.