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Produits imposables SCI


Détail des produits fonciers imposables dans une société civile (et problème des loyers d’une période payée avec retard, ou des loyers non perçus d’un associé occupant un bien de la société).

Les bénéfices d’une société civile immobilière soumise à l’impôt sur le revenu sont imposés au nom de chaque associé en revenus fonciers proportionnellement à leur nombre de parts sociales.

Le résultat de la SCI est déterminé selon les règles applicables aux revenus fonciers. Il correspond à la différence entre les recettes imposables et les charges déductibles de l’exercice et fait l’objet d’une déclaration fiscale n°2072. Les recettes imposables sont détaillées dans l’article ci-dessous alors que les charges déductibles et les charges non déductibles sont analysées dans deux articles distincts (voir articles de la "même rubrique" dans le menu à droite).

NB : En ce qui concerne l’imposition des plus-values éventuellement réalisées durant une année (et qui, en cas de démembrement de parts sociales, concerne le nue-propriétaire et non l’usufruitier) il faut se référer au régime de l’imposition des plus-values lire article.

Loyers encaissés

Une SCI tient une comptabilité de trésorerie, aussi seuls les loyers encaissés durant l’année sont imposés au titre de cette année civile et tous les loyers encaissés durant cette année sont à déclarer (même s’il s’agit de loyers perçus d’avance ou encore des arriérés de loyers relatifs à des exercices antérieurs).

En revanche, le gérant ne peut pas volontairement reporter l’encaissement de loyers pour différer leur imposition. Par exemple, les loyers du mois de décembre 2017 payés par chèques en décembre 2017 et déposés sur le compte bancaire de la société civile en janvier 2018 demeurent imposables au titre de l’année 2017. Aussi, en cas de contrôle fiscal, le gérant devra expliquer pourquoi ces revenus encaissés en 2018 n’ont pas été déclarés en 2018 mais en 2017 (surtout si ce contrôle ne porte pas sur l’année 2017). En conclusion, les arriérés de loyers doivent toujours être du fait du locataire.

Les dépôts de garantis ne constituent pas des produits (inscrits dans le compte de résultat de la société) mais une dette à rembourser au locataire au terme de son bail (dette inscrite au passif du bilan). En revanche, en cas de détérioration du bien loué par exemple, la partie du dépôt de garantie qui ne serait pas reversée au locataire constitue un produit imposable.

Le total de ces loyers est à reporter sur la ligne 1 de la déclaration n°2072.

Recettes déclaration n°2072

Dépenses à la charge du locataire

Il s’agit des charges acquittées par le locataire à la place de son bailleur.

Ce cas particulier ne concerne généralement que les immeubles commerciaux, un bailleur pouvant inscrire dans un bail commercial ou un bail professionnel que les charges afférentes au local loué sont intégralement prises en charge par son locataire. En particulier, la taxe foncière peut être remboursée au bailleur par l’entreprise locataire.
Dans ce cas, ces charges déductibles payées par le locataire à la place du bailleur constituent à la fois un produit imposable à reporter sur la ligne 2 de la déclaration n°2072 et une charge déductible. Pour reprendre l’exemple de la taxe foncière prise en charge par le preneur d’un bail commercial ou professionnel :
– le remboursement de cette taxe foncière par le locataire au bailleur est déclarée comme revenu imposable,
– la charge de cette taxe foncière constitue également une charge déductible (ligne 13 de la déclaration n°2072).

Autres recettes

Ces autres recettes imposables qui figurent sur la ligne 3 de la déclaration n°2072 sont détaillées dans la notice de cette déclaration et comprennent en particulier :
– les recettes accessoires (emplacement publicitaire par exemple),
– les primes d’assurance encaissées durant l’année conformément à un contrat d’assurance loyers impayés,
– les subventions reçues de l’ANAH pour la réhabilitation d’un immeuble.

Loyers non perçus sur locaux à l’usage des associés

Des associés d’une SCI peuvent parfaitement occuper à titre gratuit le bien détenu par leur société et en faire leur résidence principale (voir article correspondant). Dans ce cas, rappelons que l’absence de loyer versé à la société entraîne l’impossibilité de déduire les charges afférentes à ce bien.

En revanche, lorsque le bien détenu est un local professionnel ou commercial mis à la disposition de ses associés, alors :
– le loyer théorique (valeur locative non versée puisque le local est occupé à titre gratuit par les associés) constitue un revenu imposable,
– les charges afférentes à ce bien sont déductibles.

Ce loyer annuel théorique est à indiquer sur la ligne 4 de la déclaration n°2072.

EN CONCLUSION :

Les produits imposables en revenus fonciers sont les produits qu’une société civile immobilière doit déclarer sur sa déclaration n°2072, et correspondent aux loyers encaissés et autres revenus.




Messages

  • Bonjour, Dans le cadre d’une SCI, nous avons réglé des cautionnements bancaires (suite à emprunts). Pouvons-nous les déduire ? Si oui, à quelle ligne (intérêt d’emprunts ?).
    Nous avons aussi un litige avec un artisan (un portail non livré, contentieux devant juridiction de proximité) = avance de 700 euros versés, mais pas de portail livré ? Devons-nous le déclarer en "409000 Fournisseurs - Avances et acomptes versés sur commandes" ou "1511 Provisions pour litiges" ??? Ou en perte sèche sachant que nos 700 euros sont perdus... dans quel compte doit figuer ces 700 euros perdus ?
    Merci de votre soutien.

  • Déclaration 2072 : doit-on déclarer dans les revenus de la sci, en plus du loyer, les charges réglées par le locataire ? Il semble que la caution ne soit pas considérée comme un revenu. Merci de m’éclairer.

    • Oui bien sûr, vous déclarez tous les revenus, et toutes les charges locatives, au final vous êtes imposé sur le net.
      Et non le dépôt de garantie n’est pas un revenu, puisqu’à sa sortie vous devrez le rendre au locataire, c’est une dette de la SCI.

  • Bonjour, je souhaiterai avoir un peu d’aide pour finir ma déclaration 2072.
    Voici le contexte : Je suis gérant d’une SCI à IR. Suite au jugement d’un procès, la banque a procédé au remboursement du capital restant du du prêt suite au décès d’un associé survenu quelques années avant. Le bénéficiaire du contrat d’assurance été la banque qui a prêté à la SCI. De plus la banque a remboursé, les mensualités du prêt prélevées pendant le temps de la procédure.

    Question 1 : Est ce que la SCI doit déclarer le capital restant du du prêt sachant que nous sommes à IR et non pas IS et que le bénéficiaire est la banque ? Si oui, quel est la ligne de la déclaration 2072 à compléter ? AR1, AR2 ou ligne 3 dans le cadre des recette de l’immeuble ?

    Question 2 : Est ce que les intérêts d’emprunt des années prétendantes doivent être déclarer puisque je les avais déduit lors des déclarations précédentes ? Je pense que oui, Mais quelle ligne compléter ?

    Question 3 : Les sommes citées plus haut étant des sommes reçus ponctuellement peut on les déclarer comme produits exceptionnels sur la déclaration perso des associés.

    Merci d’avance pour vos reponses

  • Bonjour, je possède 17% de part dans une sci familiale avec deux autres actionnaires. l’un à 57% des parts, le deuxième 26% des parts, serai je responsable solidairement des taxes foncières proportionnellement à mon apport, Ou bénéficierai je simplement de 17% des dividendes, après acquittement des impôts par la SCI ? ?

    • l’avis d’un lecteur : vous n’êtes pas responsable des taxes foncières puisque vous n’êtes pas propriétaire des immeubles, c’est la SCI qui est propriétaire et qui paie toutes les charges ; Vous, l’actionnaire, etes propriétaire de parts sociales à hauteur de 17% qui vous donnent le droit à éventuellement des bénéfices, ou à payer à la SCI des sommes qui seront inscrites en compta. en "compte courant d’associé" si il n’y a pas assez de trésorerie. Il faut bien séparer la SCI de vous mêmes, l’actionnaire est propriétaire de parts de la Société qui est propriétaire de l’immeuble.

  • BONJOUR à tous, je vais procéder à la dissolution, puis à la liquidation de la sci dont je suis le gérant majoritaire, nous somme deux associés, un à 3% et moi même à 97% le bien immobilier objet de la création de cette sci vient d’être revendu, laissant un solde de 35000 à 40000 euros après que les derniers frais auront été réglés, cette somme vient uniquement du solde de la revente de cet immeuble...ma question..il n’y aura pas de plu-valu car cet immeuble est revendu moins cher qu’il n’a été acheté à l’époque de la création de la sci, cette différence étant uniquement due au solde dû du crédit en cours par rapport au prix de vente. dois je déclarer ce solde sur mes revenus fonciers comme tous les ans ou est ce que c’est totalement exonéré ????? je ne voudrais pas faire d’impairs vis à vis de ma déclaration, merci de vos réponses

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