Réduire son IFI

A partir d’un million trois d’euros de patrimoine immobilier, net de dettes, un foyer est imposable à l’IFI. Comment ne pas payer d’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ?

Vendre son patrimoine immobilier

Cette première solution est tellement évidente qu’elle en paraît absurde.

Et pourtant, il s’agit d’un effet recherché par le gouvernement : pousser les ménages à arbitrer leur patrimoine au détriment de l’immobilier, pour rendre le marché immobilier plus liquide notamment (et rediriger l’épargne correspondante vers les entreprises).

Mais cette solution tellement évidente n’est pas aussi simple à mettre en œuvre, car un foyer fiscal n’est exonéré de plus-value qu’au bout de 22 ans de détention du bien pour l’impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux (voir notre article sur l’imposition des ventes immobilières). Aussi, cette solution de vendre son patrimoine immobilier pour échapper à l’IFI a un coût fiscal important dès lors que l’on ne détient pas les biens imposables depuis plus de 30 ans.

C’est toute la contradiction de cette mesure d’ailleurs, car, pour des raisons fiscales, on ne peut pas sortir de l’immobilier actuellement ! Combien d’années d’IFI je vais devoir payer sous forme d’impôt sur les plus-values si je décide de céder mes biens ? La solution de la vente n’est donc réellement évidente que pour les biens détenus depuis très longtemps, et donc uniquement pour certains ménages.

Donation de ses immeubles

Une autre solution envisageable est la donation des immeubles imposables à ses enfants.

Mais cette solution est problématique à deux niveaux :
– d’une part si les parents ont encore besoin des revenus de ce patrimoine immobilier,
– d’autre part si les enfants sont encore jeunes, car la donation en pleine propriété leur permet alors de disposer totalement de leur bien ; dans ce cas une société civile immobilière présente évidemment bien des avantages pour permettre aux parents de conserver la gestion des immeubles dont ils ont transmis cependant l’intégralité de la nue-propriété (montage SCI étudié en particulier dans cet autre article).

Transformer son patrimoine privé en patrimoine professionnel

Une première solution s’ouvre pour les chefs d’entreprise qui peuvent détenir en privé les immeubles nécessaires à leur activité professionnelle, auquel cas vendre ces immeubles à sa propre entreprise aboutit à leur exonération d’IFI, ou de les placer dans une SCI.

Une seconde solution est de transformer ses immeubles locatifs privés en locations en meublés professionnels. De la location nue, civile par nature, est transformée en location meublée, et donc professionnelle.

Mais cette solution exige que les revenus fonciers représentent plus de 50% des revenus du foyer fiscal, ce qui est une contrainte difficile dès lors qu’un membre du foyer fiscal travaille. C’est donc de nouveau une solution qui fonctionne une fois encore principalement pour les retraités.

A noter qu’en meublé non professionnel, on reste taxable à l’IFI, par conséquent passer en location meublé n’a d’intérêt que si l’on peut relever du régime professionnel.

Don

Jusqu’à 50.000 euros de dons, on peut déduire 75% du montant de ses dons de son IFI.

Réorganiser son contrat d’assurance-vie

Dans un contrat d’assurance-vie, si de l’immobilier est détenu indirectement ou si des revenus immobiliers sont perçus, alors il deviennent imposable à l’IFI. C’est la particularité de cet impôt qui vient tracer l’immobilier dans toutes ses formes de détention.

Dans ce cas de figure, des arbitrages entre contrats d’assurance-vie s’imposent.

Investissements agricoles forestiers

Ce n’est pas nouveau, les investissements agricoles forestiers entraînent un abattement de 75% de leur valeur de la base de l’IFI.

Le rendement n’est certes pas exceptionnel.

Pratiquer le rachat à soi-même

Un foyer qui possède un patrimoine immobilier peut constituer une holding qui va racheter ce patrimoine :
– 1er effet : le ménage perçoit alors des liquidités, pour investir
– 2nd effet : sort ce patrimoine de l’IFI.

Mais attention, sans une bonne raison économique de recourir à ce montage, on obtient un abus de droit. Il peut s’agir de raisons familiales, ou encore patrimoniales (obtenir du cash). Dans tous les cas il faut trouver à ce montage un intérêt autre que fiscal (https://www.creationsci.info/Vente-a-soi-meme-en-SCI).