La SCI est un outil juridique utile pour détenir à titre d’associé le local professionnel de son entreprise, mais une société peut également être transformée en SCI lorsqu’elle n’a plus aucune activité autre que foncière.

Cas de l’acquisition d’un local professionnel ou commercial

Lorsqu’une SARL et plus largement une société commerciale souhaite acquérir ses locaux, le dirigeant de cette entreprise peut choisir d’acheter ce local via une société civile immobilière puis donner en location ce bien à sa SARL.

Dans ce cas, il faut se rapporter aux avantages et inconvénients de ce montage détaillés dans cette même rubrique.

Cas de l’apport d’un bien de la SARL à une SCI

Lorsqu’une SARL possède déjà un local inscrit à l’actif de son bilan et que le gérant de cette SARL souhaite transférer ce bien immobilier à une SCI, les démarches juridiques et leurs conséquences fiscales deviennent bien plus complexes.

Dans un premier temps en effet, la SARL doit apporter le local qu’elle détient à la SCI, et devient alors associé de cette société civile. Cet apport demande l’intervention d’un notaire et entraîne l’imposition de la plus-value professionnelle constatée.

Ensuite, le gérant de la SARL doit effectuer un apport à la SCI pour en devenir également associé, sans quoi les revenus de la SCI seront imposés au niveau de la SARL.

D’une façon générale, ce cas de figure correspond davantage à la situation d’un entrepreneur qui anticipe la cession de sa société et souhaite conserver des revenus fonciers qu’au cas du gérant de société qui cherche un intérêt fiscal notamment à répartir ses revenus entre revenus professionnels et revenus fonciers. Ce montage juridique est à étudier avec un expert-comptable ou un notaire.

Transformation d’une SARL en SCI

Lorsqu’une SARL a cessé toute activité et ne possède plus à son actif qu’un bien immobilier loué à une autre entreprise, elle peut alors être transformée en SCI.

Cette transformation a pour avantage, comparativement à la liquidation de la SARL ou à la cession du bien, d’éviter une mutation et l’imposition de la plus-value latente.

Cependant, ce changement de forme juridique n’aura pas d’incidence fiscale uniquement si le régime juridique de la société demeure inchangé :
– si la SARL est soumise à l’impôt sur le revenu, la SCI devra donc relever également de l’IR,
– si la SARL est imposée à l’impôt sur les sociétés, la SCI devra également relever de l’IS pour éviter l’imposition de la plus-value.

Étant donné qu’il n’y a pas création d’une nouvelle personne morale, à l’actif du bilan de la société SCI, le bien immobilier restera inscrit pour sa valeur d’origine. Le plan d’amortissement de cette immobilisation ne sera pas modifié. En cas de cession ultérieure, la plus-value sera calculée sur la base de la valeur nette comptable et soumise au régime des plus-values :
– des particuliers si la SCI relève de l’IR (voir le régime d’imposition des plus-values immobilières ici),
– des professionnels si la SCI relève de l’IS.

Les formalités juridiques à accomplir pour modifier la forme de la société sont :
– la convocation d’une assemblée générale extra-ordinaire des associés,
– la publication d’une annonce légale,
– la modification et le dépôt des statuts modifiés (changement de la forme juridique) au greffe.