21 novembre 2012, 15:36, par SCI société civile immobilière
Le montage que vous avez imaginé est possible. Un associé A apporte son bien à une SCI à laquelle participent de façon très minoritaire B et C. B et C occupent à titre onéreux le bien de la SCI en versant un loyer (occupation à titre onéreux (voir lien ci-dessous) qui permet la déduction des charges). Puis, peu à peu, B et C achètent les parts de A jusqu’à ne plus rester que les deux seuls associés de cette SCI.
Maintenant, il faut anticiper le coût de création de cette SCI et de son fonctionnement :
– coûts habituels d’enregistrement, JAL...
– l’apport du bien entraînera pour A l’imposition d’une éventuelle plus-value et des droits d’enregistrement pour les apports à titre onéreux (si un emprunt existe sur ce bien),
– le coût de chaque cession de parts et la complexité de cette cession régulière de parts (acte de cession, enregistrement de l’acte, calcul d’éventuelles plus-values sur la cession des parts...)
De plus, je ne comprends pas totalement l’intérêt de ce montage :
– pour A, bien plus complexe que la cession de son bien (si c’est le but, autant le vendre aujourd’hui !) et plus coûteux (coût fonctionnement SCI, imposition des revenus fonciers, risque de mésentente entre les associés, moindre valorisation de ses parts par rapport au bien apporté si l’on tient compte d’une décote sur ces parts...)
– pour B et C : ils continueront de payer un loyer qui reviendra certes à la SCI mais indirectement à A qui possède la quasi-totalité du bien. L’achat progressif des parts de A reviendra au remboursement d’un emprunt. Aussi, au lien de payer des intérêts, ils paieront un loyer qui devra obligatoirement être fixé à la valeur du marché.
En conclusion : autant conserver une location, économiser et attendre la baisse du prix de l’immobilier pour réaliser une acquisition dans quelques années, non ? Maintenant, si A est d’accord, c’est lui qui a le plus à perdre... Mais en cas de décès de A, il faudra traiter avec ses héritiers qui pourront ne pas partager ce projet.
Le montage que vous avez imaginé est possible. Un associé A apporte son bien à une SCI à laquelle participent de façon très minoritaire B et C. B et C occupent à titre onéreux le bien de la SCI en versant un loyer (occupation à titre onéreux (voir lien ci-dessous) qui permet la déduction des charges). Puis, peu à peu, B et C achètent les parts de A jusqu’à ne plus rester que les deux seuls associés de cette SCI.
Maintenant, il faut anticiper le coût de création de cette SCI et de son fonctionnement :
– coûts habituels d’enregistrement, JAL...
– l’apport du bien entraînera pour A l’imposition d’une éventuelle plus-value et des droits d’enregistrement pour les apports à titre onéreux (si un emprunt existe sur ce bien),
– le coût de chaque cession de parts et la complexité de cette cession régulière de parts (acte de cession, enregistrement de l’acte, calcul d’éventuelles plus-values sur la cession des parts...)
De plus, je ne comprends pas totalement l’intérêt de ce montage :
– pour A, bien plus complexe que la cession de son bien (si c’est le but, autant le vendre aujourd’hui !) et plus coûteux (coût fonctionnement SCI, imposition des revenus fonciers, risque de mésentente entre les associés, moindre valorisation de ses parts par rapport au bien apporté si l’on tient compte d’une décote sur ces parts...)
– pour B et C : ils continueront de payer un loyer qui reviendra certes à la SCI mais indirectement à A qui possède la quasi-totalité du bien. L’achat progressif des parts de A reviendra au remboursement d’un emprunt. Aussi, au lien de payer des intérêts, ils paieront un loyer qui devra obligatoirement être fixé à la valeur du marché.
En conclusion : autant conserver une location, économiser et attendre la baisse du prix de l’immobilier pour réaliser une acquisition dans quelques années, non ? Maintenant, si A est d’accord, c’est lui qui a le plus à perdre... Mais en cas de décès de A, il faudra traiter avec ses héritiers qui pourront ne pas partager ce projet.