Votre calcul en tant que tel est exact, mais il omet plusieurs éléments :
– Comme précédemment indiqué, les premières années votre SCI sera en déficit. Si vous ne rémunérez pas les cc, elle paiera donc 0 impôt. Elle aura donc des liquidités qu’elle pourra placer, et qui elles-mêmes ne subiront aucun impôt tant que tout le déficit n’aura pas été absorbé. Cela vous permet de constituer une trésorerie de manière optimale, sur laquelle vous capitalisez 100% des intérêts, et donc par exemple de réinvestir dans d’autres biens 100% des liquidités. Alors que si vous touchez des intérêts, 29% partiront en impôts et taxes, ce que vous fait d’autant moins à réinvestir.
– Même une fois que la SCI sera bénéficiaire, l’intérêt de la SCI à l’IS c’est de ne pas distribuer le bénéfice, de manière là encore à maximiser les liquidités et à les réinvestir. Par ailleurs, il existe divers moyens de "dépenser" ces liquidités sans qu’ils ne soient considérés comme des revenus distribués.
– Si vous touchez 10 000 € d’intérêts, vous allez probablement dépasser la tranche à 14% pour celle à 30%, et là le net perçu devient supérieur avec ce même calcul. Et de manière générale, les associés de SCI à l’IS ne sont pas sur un TMI à 14%. Ils sont soit au dessus, soit en dessous, c’est à dire qu’ils s’arrangent pour ne percevoir aucun revenu fiscalisé, de manière à bénéficier du plafonnement de l’ISF.
Et donc autrement dit, avec votre scénario et si avec 10 000 € de revenus vous êtes toujours sur un TMI à 14%, vous n’avez probablement pas intérêt à constituer une SCI, mais à percevoir "normalement" vos loyers à l’IR.
Votre calcul en tant que tel est exact, mais il omet plusieurs éléments :
– Comme précédemment indiqué, les premières années votre SCI sera en déficit. Si vous ne rémunérez pas les cc, elle paiera donc 0 impôt. Elle aura donc des liquidités qu’elle pourra placer, et qui elles-mêmes ne subiront aucun impôt tant que tout le déficit n’aura pas été absorbé. Cela vous permet de constituer une trésorerie de manière optimale, sur laquelle vous capitalisez 100% des intérêts, et donc par exemple de réinvestir dans d’autres biens 100% des liquidités. Alors que si vous touchez des intérêts, 29% partiront en impôts et taxes, ce que vous fait d’autant moins à réinvestir.
– Même une fois que la SCI sera bénéficiaire, l’intérêt de la SCI à l’IS c’est de ne pas distribuer le bénéfice, de manière là encore à maximiser les liquidités et à les réinvestir. Par ailleurs, il existe divers moyens de "dépenser" ces liquidités sans qu’ils ne soient considérés comme des revenus distribués.
– Si vous touchez 10 000 € d’intérêts, vous allez probablement dépasser la tranche à 14% pour celle à 30%, et là le net perçu devient supérieur avec ce même calcul. Et de manière générale, les associés de SCI à l’IS ne sont pas sur un TMI à 14%. Ils sont soit au dessus, soit en dessous, c’est à dire qu’ils s’arrangent pour ne percevoir aucun revenu fiscalisé, de manière à bénéficier du plafonnement de l’ISF.
Et donc autrement dit, avec votre scénario et si avec 10 000 € de revenus vous êtes toujours sur un TMI à 14%, vous n’avez probablement pas intérêt à constituer une SCI, mais à percevoir "normalement" vos loyers à l’IR.