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Mon projet de creation d’une SCI

22 mars 2019, 21:29, par Coco

Bonjour,
Au préalable un grand merci à tous pour la richesse des informations présentées et celles échangées.

Notre projet est le suivant :
 mariés sous le régime de la communauté réduites aux acquets
 nous avons deux enfants (l’un indépendant depuis peu et l’autre en bonne voie de l’être)
 nous sommes salariés tous les deux
 nous sommes propriétaires
- de notre résidence principale : une villa avec piscine dans le sud (50/50) totalement payée
- d’une résidence secondaire : une villa sur la Côte d’Azur à 600 m de la mer (100% Mr suite à héritage et rachat de part) totalement payée
- d’un chalet en Savoie (50/50) prêt en cours 83 mensualités à venir
 nous envisageons de créer une SCI soumise à IR
- 2 fondateurs (les parents)
- capital variable constitué par apport pur et simple des 2 villas soit 2x310 = 620 k€ (en vision mini :-))
- but : exploiter, développer, entretenir et transmettre le capital immobilier
- par l’acquisition d’une demeure de caractère dans le Sud qui offre :
* 1 grand gite (8 à 10 pers)
* 1 petit gite (4 à 6 pers)
* 1 résidence qui deviendrait la résidence principale
- le cout 680 k€ + 48,5 + 14,6 soit 743,1 k€
- financé par un prêt de 740 k€ (quasi 110%)
- le business plan basé sur
- la location touristique courte durée
- des 2 villas + 2 gites + 3 chambres d’hôtes
- avec un nombre de locations a minima
- des tarifs fourchette basse/marché,
- déduction faites des charges courantes de fonctionnement,
permet de rembourser un prêt sur 17 ans, de provisionner un montant important pour l’entretien des bâtiments et de créer un emploi à l’issue de 15 mois.

Mais ce beau projet suppose de convaincre un financeur !

Mes craintes et questions :
 obtenir un prêt 110% est-il réaliste ?
 sachant que nous aurions un apport faible (4% seulement)
- car nous avons 3 maisons dont 2 intégralement financées et l’a 3eme l’est au 2/3 (seul et unique prêt)
- car nous préférons garder nos réserves pour faire face aux aléas d’une activité cyclique
 l’activité de locations touristiques court terme est-elle de nature à convaincre un financeur ?
 sachant que la location classique est moins rentable, le risque d’impayé est plus grand, la disponibilité des biens est bloquée et puis …. c’est du touristique nous avons envie de faire !!! mais on peut faire semblant si besoin ...
 quelle garantie doit-on envisager ?
 sachant que l’acquisition est de 680 k€ et que nous mettons au capital 2x310 k€ lors de la création de la SCI et que 204 k€ seront ensuite ajoutés.

En espérant que ce projet vous inspire merci par avance pour vos conseils éclairés !

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