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Forum cession parts SCI, dissolution SCI


La modification du capital d’une SCI du fait de la cession de parts sociales par un associé est source de difficultés quant :
 à la rédaction de l’acte de cession,
 aux changements de statuts que cela implique,
 à l’évaluation des parts et à la fiscalité des plus-values de cession,
 à l’entrée d’un nouvel associé dans la SCI,
 au droit de retrait d’un associé,
 à la dissolution d’une SCI...

De la même façon, toutes vos questions concernant la dissolution d’une SCI sont les bienvenues sur ce forum.

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EN CONCLUSION :

Forum consacré à la cession de parts sociales de SCI, le droit de retrait d’un associé, la modification des statuts d’une SCI, sa dissolution...




Messages

  • Ajoutez votre question sur ce forum, nous y répondrons le plus rapidement possible.

    • Je suis associé dans une SCI propriétaire d’un local de bureau avec les caractéristiques suivantes :
       Constitution en avril 2005
       Capital de 1000 Eu divisé en 100 parts
       Répartition : moi:42%, oncle:8%, associé:50%
       Bien immobilier à l’achat : 300 000 Eu (estimé à 400 000 Eu aujourd’hui)
       Apport 70 000 E réparti de la manière suivante : moi:35 000 Eu, associé:35 0000 Eu
       Emprunt de 280 000 E sur 12 ans (reste 200 000 Eu de capital à rembourser)
      Mon oncle n’était présent dans la SCI que pour crédibiliser l’opération.
      Comme il était convenu, j’envisage de récupérer ses 8% de parts.
      Quelle est la valeur réelle des 8% de parts, la méthode pour l’estimer et jusqu’à combien peut-on diminuer cette valeur pour minimiser l’imposition (cession à titre gratuit,...) ?
      Y a t il une autre solution ?

      Merci d’avance pour vos réponses.

    • Je viens d’apprendre que mon ex-mari a associé mon fils dans 3sci à hauteur de 1%et de plus l’a désigné caution solidaire.Documents signés chez un notaire il y a 3 ou 4 ans, d’après les souvenirs de mon fils,aujourd’hui âgé de 22 ans. La banque l’informe que les sci sont défaillantes et n’honorent plus les remboursement des prêts.Mon fils étant étudiant et non solvable peut-il être inquiété ? et sur quel montant (1%ou la totalité) ? quels sont ses recours ?peut-il demander l’annulation de la caution dans la mesure où,vu son jeune âge au moment des faits, il a de toute évidence, subi la pression et la manipulation de son père ?

    • Bonjour ayant ete moi meme cautionnaire ,je peux vous assurer que j’ai payer les dettes de mon beau frere a hauteur de mon cautionnement.Si votre fils ne travaille pas je ne vois pas comment il serait inquiéte mais je vous conseille vivement de contacter un avocat, car la liquadation des biens peut mettre des années et votre fils travaillera surement.Sil il était majeur au moment des faits pas moyens de revenir en arriere.

  • Bonjour,

    Lors d’une séparation très difficile avec mon ex-conjoint, celui ci m’a fait signé un acte de cession de parts de la sci où je détenais 21% en me faisant croire que je me dégagerais ainsi de la caution solidaire avec la banque pour l’emprunt du crédit.

    Je m’apperçois que cela n’est pas le cas, que l’acte a été publié au tribunal de commerce avec une assemblée générale extraordianire à laquelle je n’ai pas assisté ni été convoqué plus une mise à jour des statuts signés à ma place !!

    Que puis je faire ?

    Merci à vous.

    • J’indique sur ce site : "Un associé de SCI qui sort du capital (en cas de cession de parts par exemple) reste responsable des dettes de la SCI contractées pendant qu’il était encore associé et pour une durée de 5 années."

      Par conséquent, si un emprunt a été contracté par la SCI avant la cession de vos parts, votre responsabilité reste engagée pour une durée de 5 ans à compter de la date de cession.

      Maintenant, de quelle AGE parlez-vous et à quelle date a-t-elle eu lieu ? A quelle date a eu lieu la cession de vos parts, un acte de cession de parts a-t-il été signé ?

  • Bonjour ,
    nous souhaitons , mon ami et moi, acheter un bien en commun par le biais d’une SCI (50/50) Nous avons un enfant en commun, mais qu’il n’a pas reconnu , et il est marié et à d’autres enfants legitimes . Il me dit vouloir nantir ses parts, de notre SCI , au profit de notre enfant.
    Cela est-il possible ? et si cela est le cas de quel manière (acte notarié ? testament ......)
    Merci

    • Si vous me relancez sur le nantissement de parts sociales, je vous apporterai quelques éléments sur le nantissement de parts sociales de SCI, mais je vous proposerais préalablement de consulter votre notaire.

      Si votre notaire vous demande des honoraires pour répondre à ce type de questions, veuillez me consulter, je vous indiquerai le téléphone du mien ! Mon opinion sur le sujet est invariable : les notaires ont un monopole qui a pour contrepartie de travailler parfois pour rien ou pour pas grand chose (exemple : un contrat de mariage).

      Or votre situation demande une consultation prenant en compte votre patrimoine, celui de votre ami et les solutions pour transmettre un patrimoine à votre enfant. Dans ce cadre, le nantissement de parts sociales est peut-être un moyen, mais il en existe d’autres (et les règles particulières en matière de succession dépassent un peu l’objet de ce site).

  • bonjour

    A ce jour nous sommes 4 associe d’une sci et deux d’entre nous veulent vendre leur parts. Pourriez vous m’indiquer la marche à suivre et qui peut faire l’évaluation d’un batiment agricol
    la valeur de la part aujourd’hui correspond t elle bien à la valeur du batiment - les dettes (emprunt à 0) ?
    l’estimation du bien doit elle etre facturee à la société ou à l’associé qui veut vendre ?

    Ou puisje trouver tous ces renseignements
    Merci

    • Consultez la rubrique correspondante ("cession de parts"). Vous y trouverez des réponses concernant l’évaluation des parts de la SCI, les conséquences fiscales pour les associés sortants et les démarches à accomplir (par les associés sortants (modèle d’acte de cession de parts) et par la SCI (modification des statuts).

  • Bonjour,
    Je suis gérante d’une SCI avec mon compagnon ,la SCI a vendu son unique bien immobilier en janvier 2007, la SCI dispose de liquidité bancaires. mon compagnon et moi souhaitons dissoudre la société de façon à se partager les liquidités de la SCI. est on obliger de procédé à la dissoulution ou peut on procéder au partage en laissant la sci en sommeil ?

  • Etienne, je reprends votre question : "Je suis associé dans une SCI propriétaire d’un local de bureau avec les caractéristiques suivantes :
     Constitution en avril 2005
     Capital de 1000 Eu divisé en 100 parts
     Répartition : moi:42%, oncle:8%, associé:50%
     Bien immobilier à l’achat : 300 000 Eu (estimé à 400 000 Eu aujourd’hui)
     Apport 70 000 E réparti de la manière suivante : moi:35 000 Eu, associé:35 0000 Eu
     Emprunt de 280 000 E sur 12 ans (reste 200 000 Eu de capital à rembourser) Mon oncle n’était présent dans la SCI que pour crédibiliser l’opération. Comme il était convenu, j’envisage de récupérer ses 8% de parts. Quelle est la valeur réelle des 8% de parts, la méthode pour l’estimer et jusqu’à combien peut-on diminuer cette valeur pour minimiser l’imposition (cession à titre gratuit,...) ? Y a t il une autre solution ?

    Merci d’avance pour vos réponses."

    • Voyez notre article qui précise le mode d’évaluation de parts sociales de SCI. Cependant, dans votre cas, considérant un immeuble de 400000€ et un emprunt de 200000€ , en l’absence d’autres dettes et de comptes courants (vos apports de 70000€, étaient-ils effectuer en compte courant, quel est leur solde ?), l’actif net de la SCI serait de 200000€. Aussi, 8% des parts sociales aurait une valeur de 16000€. Si l’on applique une décote de 20%, on aboutit à une valorisation de 13000€ environ.

      Cela engendrera pour votre oncle une plus-value imposable. Peut-il vous donner ces parts ? Oui, mais ce sera alors une donation et il faudra compter des droits.

  • Corinne, je reprends votre question avant d’y répondre :

    "Je viens d’apprendre que mon ex-mari a associé mon fils dans 3sci à hauteur de 1%et de plus l’a désigné caution solidaire.Documents signés chez un notaire il y a 3 ou 4 ans, d’après les souvenirs de mon fils,aujourd’hui âgé de 22 ans. La banque l’informe que les sci sont défaillantes et n’honorent plus les remboursement des prêts.Mon fils étant étudiant et non solvable peut-il être inquiété ? et sur quel montant (1%ou la totalité) ? quels sont ses recours ?peut-il demander l’annulation de la caution dans la mesure où,vu son jeune âge au moment des faits, il a de toute évidence, subi la pression et la manipulation de son père ?"

    • Votre fils était majeur lorsqu’il a signé les actes de création de la SCI et de cautionnement, il faudrait maintenant démontrer des manœuvres frauduleuses ou dols de votre ex-mari pour obtenir cette signature : il existe des recours juridiques mais cela risquerait d’être bien compliqué.

      Autre élément : si votre fils n’a reçu aucune convocation à des assemblées générales, rapports de gestion... depuis la création de la SCI, votre ex-mari pourrait être mis en cause dans sa gestion.

      Mais surtout, si votre fils est responsable sur ses biens personnels indéfiniment, les associés de SCI ne sont pas responsables solidairement des dettes de la société (voir lien ci-dessous). De plus, le banquier de votre fils doit se retourner contre la SCI avant d’engager une procédure contre lui. Au total, il y a peu de chance que pour une participation de 1% au capital, une banque intente une procédure judiciaire contre votre fils.

      Mon conseil : rencontrer le banquier de votre fils, connaître ses intentions et le montant du passif de la SCI. Merci de nous tenir au courant.

      Voir en ligne : Responsabilité indéfinie mais non solidaire

    • Bonjour et merci beaucoup pour votre réponse.
      Suite à vos conseils, mon fils et moi avons rencontré le banquier ce matin. Il m’a confirmé que mon fils était bien associé à hauteur de 1%dans chacune des 3sci, son père l’étant à 99%.Par contre, mon fils ne serait pas caution solidaire contrairement à ce qui était écrit dans les courriers recommandés. Ils’agirait d’une erreur de la part de sa collaboratrice. Je lui ai demandé de m’adresser copie de l’accord de p
      rêt, pour confirmer ses dires. Il s’y est engagé sous 8 jours.
      Il m’a assuré que mon fils ne serait pas inquiété, même à hauteur de 1% et qu’ils se retournerait contre son père,mais comment en avoir la certitude ? Les dettes sont de 3600euros pour chacune des sci pour 3mois de non remboursement de prêt,et même si mon fils n’est associé qu’à 1%, la somme va vite devenir conséquente si cette situation perdure.
      D’autre part,
      l’autre souci que pourrait avoir mon fils dans l’avenir,c’est pour obtenir un prêt, dans la mesure où il est associé dans des sci surendettées.(dixit le banquier)Je vous précise qu’il est étudiant en master2 droit et qu’il envisage de devenir notaire, ce qui signifie prêt pour l’achat d’un étude dans quelques années. Qu’en pensez-vous ? Peut-il céder ses parts meme sans l’accord de son père ?
      Merci d’avance pour votre réponse et vos conseils
      Corinne lucas

    • Votre banquier (les pauvres collaboratrices, toujours les mêmes qui commettent des erreurs) vous a confirmé qu’il n’avait aucun moyen d’action contre votre fils. Il devra d’abord se retourner contre la SCI puis, éventuellement, contre son associé majoritaire. Pour récupérer 1% de sa créance, il pourrait évidemment tenter une action en justice contre votre fils, mais, d’une part, les SCI existant depuis quelques années ont certainement encore un actif (des immeubles) supérieur à leur passif (le capital restant dû des emprunts) et, d’autre part, les frais de procédure ne justifieront pas une telle action.

      En ce qui concerne un éventuel emprunt pour votre fils, les problèmes de ces SCI ne seront pas connus des autres banques. Il suffira donc d’aller voir ailleurs (après tout, un banquier qui vous envoie des recommandés contenant des erreurs...).

      Enfin, il n’est pas possible de céder des parts de SCI sans demande d’agrément aux autres associés. En revanche, un associé a toujours une droit de retrait, pour lequel il faudra là encore consulter l’associé majoritaire. Si celui-ci refuse, la situation de votre fils pourrait constituer un motif légitime de retrait à faire valoir auprès d’un Tribunal de Grande Instance. Ce serait intéressant pour la jurisprudence mais peut-être un peu compliqué. Quoique, dans le cadre d’un mémoire...

    • Merci pour votre réponse. Comme vous dîtes, les collaborateurs ont bon dos.Surtout qu’après vérification, mon fils est effectivement caution solidaire et personnelle.La société de recouvrement, que j’ai eue en ligne ce matin, a adressé 3courriers à mon fils(1 pour chaque sci) et lui demande cette fois de régler les arriérés,puisque les courriers adressés à son père sont restés sans réponse. Si le paiement n’est pas effectué avant le 23octobre, ils exigeront même le remboursement total du prêt. Mon fils étant insolvable, puisque étudiant,elle m’a dit qu’elle saisirait d’abord les biens des sci en les vendant aux enchères, mais que si le montant de la vente ne couvrait pas la dette, elle se tournerait vers les associés, en l’occurence, mon fils. Bien qu’il ne soit associé qu’à 1%, la caution ne se limite pas à 1%, mais porte sur la totalité, m’a t-elle dit.Autre souci de taille : d’ici 15 jours, mon fils sera fiché à la banque de France.
      J’en suis à me demander s’il ne vaudrait pas mieux que les appartements soient saisis, qu’ainsi les sci soient dissoutes et que mon fils n’ait plus rien à voir la dedans. Si son père se décide cette fois ci à régler l’arriéré, en sera t-il de même dans 6mois ou dans un an ? Et quelles conséquences pour mon fils lorsqu’il voudra obtenir un prêt dans quelques années ?
      Je suis complètement paniquée mais aussi révoltée en pensant qu’un père, mais aussi un banquier puissent être aussi irresponsables et pourrir ainsi la vie future d’un adolescent.
      Merci d’avance pour vos conseils

    • Si votre fils, en plus de s’être engagé dans une SCI, a signé un acte de cautionnement, je ne peux vraiment pas vous aider. Dans tous les cas, les créanciers de la SCI ont l’obligation de se retourner contre la SCI avant d’engager une procédure contre ses associés. Or si les biens acquis par la SCI ont une certaine ancienneté, que le capital des emprunts contractés est en partie remboursé, leur vente suffirait peut-être à désintéresser ces créanciers.

  • Bonjour,

    Mon Frère, ma soeur et moi sommes les 3 associés égalitaires d’une SCI à l’IRPP qui est propriétaire d’un terrain.
    J’ai un acquéreur pour ce terrain.
    En terme de fiscalité, il y t’il une différence entre vendre les parts de la SCI qui n’est qu’une coquille vide propriétaire d’un terrain, ou bien vendre le terrain puis dissoudre la société.
    La deuxième solution ayant ma préférence pour sa simplicité et rapidité (pas de protocole compliqué avec garanties de passif etc.), je voudrais être sûr de ne pas faire de bêtise en terme fiscal en mettant en place la solution consistant à vendre le terrain puis disoudre.

    • Il est effectivement préférable de vendre le terrain par la SCI avant sa dissolution ou mise en sommeil (elle pourra toujours resservir pour un autre investissement) plutôt que de céder les parts. En effet, dans ce deuxième cas, l’acquéreur demanderait la garantie de passif et ne serait peut-être pas enclin à acquérir ces parts n’y trouvant aucun intérêt financier : droits enregistrement identiques.

  • Bonjour,

    Je recherche un modèle de PVAG pour la clôture d’une SCI (la dissolution ayant déjà été faite).
    Connaissez-vous des sites où je pourrais trouver ça ?

    Merci d’avance

  • Une SCI familiale (4 personnes, 40%, 40%, 10% et 10%) a été constituée en 2005 avec un capital social de 1000€. Il a été acquis sans recours au crédit et par apport de la famille : 1,5 M€ sur 4 appartements sans plus value actuellement. Un associé à 40% souhaite sortir, comment faire pour éviter une imposition à 27%. Merci...

  • bonjour
    cogerant d’une sci à 50%, j’ai un nantissement sur les parts sociales pour mon crédit. Que se passe-t-il si je ne peux plus payer, quelles sont les conséquences pour mon associé ?

  • Un associé d’une société civile immobilière peut-il revendiquer en vertu des statuts de la dite société son retrait d’associé minoritaire pendant une période de redressement judiciaire ?

  • Bonjour,
    Il s’agit d’une SCI qui deux associés 50/50 et possède 3 locaux : le premier acheté en janvier 96 (valeur d’achat + travaux 72 000 euros, valeur actuelle 170 000 euros),le second acheté en juin 97 (valeur d’achat + travaux 49 000 euros, valeur actuelle 200 000 euros), le troisième acheté en janvier 2000 (valeur d’achat + travaux 15 000 euros, valeur actuelle 70 000 euros)
    Il n’y pas de dettes. Je veux vendre à mon associé les 50% des parts que je possède.
    Quelles sont les plus-values à prévoir et le prix de l’enregistrement et de la cession.
    Cordialement
    JFD

    Voir en ligne : Forum cession parts SCI, dissolution SCI

  • 5 personnes pour une création d’une sci est ce autorisé ?

  • Bonjour,

    J’ai créé une S.C.I. avec mon ex compagnon (le père de mes 2 enfants) : Tom.
    Nous avons chacun 50 parts sociales à part égale.

    Cette SCI possède 2 terrains.

    D’autre part Tom est le gérant d’une SARL qui est en redressement judiciaire, voire même dans quelques temps en liquidation judiciaire.
    Les créanciers de cette SARL peuvent-ils saisir les terrains de la SCI ou les 50 parts sociales de Tom, étant les seuls biens personnels de Tom ?

    Y a t’il un moyen pour que les biens de la SCI soient sauvés (donation de Tom à ses enfants,cession de ses parts, dissolution de la SCI... ) ?

    Merci d’avance.

    • L’associé d’une SARL est responsable des dettes de la société à hauteur de ses apports. Il n’y a donc pas de moyen pour les créanciers de la société d’obtenir remboursement de leurs créances par la vente du patrimoine personnel d’un associé.
      Cependant, 2 limites sont à souligner :
       en cas de faute de gestion du gérant (en particulier, poursuite de l’activité pour des raisons personnelles (rémunération notamment) alors que la société ne pouvait plus réaliser de bénéfices), sa responsabilité personnelles peut être mise en cause,
       la SCI ne doit pas avoir été créée uniquement pour mettre à l’abri des créanciers de l’entreprise un bien professionnel alors que l’activité de la société montrait déjà des défaillances. En ce qui concerne ces terrains, il ne semble pas qu’ils avaient un quelconque rapport avec l’activité de la société de Tom, donc peu de risques de ce côté.

    • Bonjour,

      Merci beaucoup pour votre réponse.
      Tom étant le gérant de la SARL, est-il considéré comme un autre associé donc responsable seulement des dettes de la société à hauteur de ses apports ?
      Merci d’avance.

  • bonjour je suis actuellement associé dans une sci à hauteur de 50% pour moi et 50% pour mon associé j’envisage de lui ceder 4%de mes parts de ce fait il deviendra majoritaire j’aurais aimé savoir quelle était son pouvoir sur les décisions futur de la sci et si de ce fait je n’aurais plus mon mot à dire dans les décisions, ? merci pour votre réponse

  • je suis associé d une sci avec ma soeur. je possede 95% des parts et ma soeur 5%. notre frere ne fait parti de la sci. nous aimerions l integrer dans la sci afin d etre tous les 3 associés a part egale.CETTE SCI loue un studio et rapporte donc 500 euros par mois. Puis je ceder gratuitement des parts a mon fere et a ma soeur. on m as dit qu il suffi de dire que j ai un vieille reconnaissance de dettes envers mon frere et ma soeur pour expliquer la chose ;
    pouvez vous m aiguiller ?

  • Suite à une vente d’immeuble pour laquelle la plus value a été normalement payée lors de la transaction chez le notaire, y aura t il une nouvelle plus value à payer pour un associé qui cède ses parts sachant que la SCI n’a plus d’immeuble et que le capital est inchangé par rapport à la création ? De plus pouvez vous me confirmer le montant de chaque frais engendré par un nouvel associé rachetant les parts ? (selon ce que j’ai pu lire : 5% d’enregistrement du montant des parts au greffe du TC + environ 150€ de publication pour modificatif des statuts) est ce que le nouveau statut doit être enregistré aux impôts ?

  • Bonjour,

    Je souhaite savoir quel recours sont-ils envisageables dans cette situation.

    C’est tout d’avord une entreprise familiale qui a été crée dans les 1960 par mon arrière grand père. Cette entreprise a été gérée par mon grand oncle (Frère de ma grand mère) pendant 30 ans. Ma grand-mère y a travaillée en tant que directrice commerciale pendant toute ces années. A l’époque ma grand mère à signé sans en connaitre les conséquences en 1971 la création d’une SCI sur cette société familiale afin de gérér les murs et le terrain. La répartition 90% pour mon grand oncle et 10% pour ma grand mère.

    Ma première question est la suivante : Sachant que la SCI a été dissolue (pas de liquidation judiciaire) il y a 2 ans, y-a t-il encore un recours contre ce que l’on pourrait appeler un "détournement d’héritage" ?

    Ma seconde question, en tant qu’associée ma grand mère n’a jamais touché les 10% des loyers versés par l’entreprise familiale à la SCI ? En tant qu’associée minoritaire a-t-elle encore le droit de réclamer son du, en effet, celle-ci n’était pas informée que des loyers étaient versés à la SCI durant toute ces années.

    Merci d’avance pour votre aide, j’ai déja laissé plusieurs messages de ce type restés sans réponse.

    EB

  • Gérante d’une sci familiale de 2 personnes, nous venons de vendre son bien unique, et souhaitons la dissoudre. Peut-on distribuer les réserves (ou dividendes, je ne sais pas si c’est la même chose) avant sa dissolution ? Est-ce que les sommes distribuées serons soumises à l’impôt ?
    A combien s’eleverait le prix d’une part sociale après la distribution sachant qu’il ne resterait à l’actif de la société que le capital social ?
    Merci d’avance pour toutes les réponses. Galia.

  • je possède 60% d’une sci constituée avec ma fille et mon gendre.Nous avons construit en 1998 sur le terrain acheté deux petites maisons financées intégralement par des emprunts sous le régime Périssol.La défiscalisation étant pratiquement achevée nous entrons dans une phase ou la Sci va devenir bénéficiaire.
    je ne souhaite pas de revenus supplémentaires,préférant que ceux-ci reviennent à mes enfants.je souhaite donc faire un don manuel de mes parts sociales en présentant au centre des impots les statuts modifiés suite à la décision collective des associés entérinant la cession de parts.
    compte tenu des emprunts en cours dont je reste en partie redevable,je ferai une deuxième donation manuelle après donation de mes parts pour me libérer de ces emprunts.
    trois questions
    l’actif net comptable est aujoud’hui négatif.Comment doit-on évaluer la valeur de la part ?
    les greffes acceptent-ils maintenant le don manuel de parts sociales
    j’ai également un fils et je suis actionnaire de sa socièté dans laquelle je possède un compte courant me permettant de lui faire une donation égale à celle de sa soeur.pour éviter tout problème lors de mon décès,faut-il que les donations soient faites en dispense de rapport à la succession.
    merci de m’éclairer sur la marche à suivre.
    Vous aurez compris que mon problème est essentiellement de faire une balance égale entre mes deux enfants qui sont d’accord avec ma position.
    Vous remerciant par avance
    vieusdad

  • NOUS SOMMES (MON MARI & MOI) CO-GERANTS ET DETENTEURS DE 98 % des parts d’une SCI. Nos 2 enfants majeurs ont respectivement chacun 1 % -
    Est-il possible de leur donner en toute propriété 25 % des parts après une délibération de l’AG qui statuera également sur une répartition (après donation) à 98 % des revenus fonciers de la SCI aux deux seuls cogérants (ce pourcentage de 98 % correspond à l’actuel pourcentage de détention des parts et de leurs revenus dans la SCI)

  • Le prix de cession de parts détenues par héritier non agréé par les associés peut-il être fixé librement ou doit-il être basé sur la valeur actuelle du bien ?

    • Le prix est fixé librement sur la base de la valeur actuelle du bien. En effet, si la valeur fixé ne correspond pas à la valeur actuelle du bien :
       les héritiers pourront contester cette valorisation,
       le fisc pourra considérer qu’une valeur sous-évaluée a pour but de réduire les droits de succession.
      Sur cette valeur actuelle, un abattement peut cependant être pratiqué (10 à 15%) pour tenir compte du manque de liquidité des parts sociales de SCI.

    • Si l’héritier n’a pas fait le nécessaire en son temps (dans l’année suivant le décès) pour demander son agrément comme associé selon les statuts et que la régularisation intervient plusieurs années après avec refus des associés de l’accepter comme associé, la cession de ses parts peut-elle se faire en regard de leur valeur au jour du décès puisque les droits de succession ont déjà été réglés dans les 6 mois suivant le décès ou obligatoirement au jour de la cession ? Pas de vente du bien. Simple cession de parts.
      Les autres associés peuvent-ils faire valoir sa carence pour minorer le prix de ses parts ?

  • Si un héritier n’a pas fait le nécessaire en son temps (dans l’année suivant le décès) pour demander son agrément comme associé selon les statuts et que la régularisation intervient plusieurs années après avec refus des autres associés de l’accepter comme nouvel associé, la cession de ses parts qui est de ce fait obligatoire, peut-elle se faire en regard de leur valeur au jour du décès comme cela aurait dû être le cas puisque la succession a été réglée dans les 6 mois suivant le décès (il y a plusieurs années)ou la cession doit-elle se faire au jour de la cession ? Pas de vente du bien de la SCI. Simple cession des parts.
    Les associés de la SCI peuvent-ils faire valoir la carence de l’héritier pour minorer le prix de cession de ses parts ?

  • Bonjour, nous avons creer notre SCI en 2001 apres etre en indivise. Nous sommes 5 associés et nous avons apporté le bien, une domaine de 52 ha plus plusieurs maisons et batiments agricoles dans le SCI avec 1000 parts à 165€ (total 165000€). Je suis gerante associée.
    Maintenant 2 associés vont ceder leur 20% a une autre associée pour une montant de 760€ chaque part. Nous n’avons jamais augmenter le valeur des parts. Est ce que c’est possible ?. Je n’etais pas informer, ni d’accord.
    Et quels demarches dois-je suivre maintenant ?

    • Il est tout à fait logique que les parts sociales de la SCI se soient appréciées, du fait des remboursements d’emprunt de la SCI (si financement par emprunt) ou en raison d’une appréciation des biens détenus par la SCI. Maintenant, cela engendrera une plus-value imposable chez chaque associé vendeur, mais c’est un autre problème.

      En revanche, il est tout à fait anormal que vous n’ayez pas été prévenue puisque vous êtes à la fois associés et gérante de cette SCI. Une demande d’agrément aurait du vous parvenir ainsi que la demande de convocation d’une assemblée générale (voir lien ci-dessous). Il faut vous référer aux statuts de la SCI pour savoir si vous auriez pu vous opposer à cette cession mais dans tous les cas la procédure légale doit être suivie.

      Voir en ligne : procédure cession parts SCI

    • Merci pour votre reponse. Dans nos statuts rediger par un notaire c’est ecrit " Toute operation ayant pour but ou pour resultat le transfert entre toutes personnes existantes, physique ou morales, de la propriété d’une ou plusieurs parts sociales, si ce n’est entre associes ou entre conjoints ainsi qu’entre ascendants et descendants , doit etre autorisés par une decision des assoccies statuant à l’unanimité." Donc je suppose parce que c’est entre associé et le fils d’une des associes que l’autorisation des autres n’est pas obligatoire ?

    • Dans tous les cas, une modification des statuts s’impose et c’est au gérant de l’effectuer (statuts, dépôt greffe, annonce légale...).

  • Bonjour,

    Je suis associée majoritaire sur une SCI et mon associé souhaite me céder la totalité de ces parts (il est prévu qu’il en garde 1 pour ne pas passer devant le notaire)
    est il nécessaire de rédiger un PV d’AGE où il m’en informe ou la lettre que vous indiquez suffit ?

    Si le PV est obligatoire auriez vous un modèle s’il vous plait.

  • Bonjour,

    Nous avons créé une SCI familiale avec mon père.Il y a effectué un apport en nature constitué d’un petit immeuble car il souhaitait en effectuer la donation ultérieure en ma faveur.
    Ayant changé d’avis quant à la transmission future, il souhaite reprendre ce bien intégré.
    Ce bien s’étant apprécié, fiscalement, mon père sera-t-il imposé au titre de la plus value ou alors existe-il une possibilité pour que cela soit considéré comme une reprise simple d’un bien qui n’aura jamais cessé de lui appartenir ?

  • Bonjour,
    Avec mon amie (pacsés) nous avons acheté une maison (230k€) il y a 2 ans. Pour acheter cette maison, nous avons créé une sci a but non commercial et uniquement pour cette résidence principale que nous habitons. Nous avons souscrit un prêt immo pour cet achat (sur 18 ans).

    lors de l’achat, mon amie ayant de meilleurs revenus que les miens, et compte tenu des premiers remboursements, nous avons repartis les parts de la sci en 80/20 soit au total 10 part de 10 euros (8 pour elle et 2 pour moi). Aujourd’hui, 2 ans après, la situation a changée, nous remboursons le prêt a deux de façon équitable, et nous souhaiterions tous deux être à 50/50 sur cette sci. Comment faire ?
    Peut elle me donner des parts ou doit elle me les vendre ? Le passage chez le notaire est il obligatoire ? Doit on payer des frais ?
    De plus nous avons un bébé de 1 an, peut on lui donner des parts, voire une grosse partie (60% des parts)

    Besoin d’aide, je ne vois pas comment procéder.
    Merci
    FR

    • Il faut effectivement une cession de parts entre associés (voir procédure, publicité). Dans ce cas, votre amie risque d’être imposée sur la plus-value réalisée, à moins (et cela semble tout à fait possible sur un emprunt de 18 ans) que les remboursements d’emprunt (du capital) effectués en 2 ans ne permettent pas de couvrir :
       l’abattement prévu sur les parts de SCI (10%),
       une baisse de la valeur de l’immobilier.

      Au final, si elle vous vend ses parts pour leur valeur nominale : pas de plus-value, pas de notaire, juste quelques frais juridiques (statuts, dépôt greffe...).

      PS : pas de mineur dans une SCI, c’est possible mais au risque d’engager la responsabilité d’un enfant (en cas de liquidation par exemple).

  • Bonjour,

    Je dispose personnellement de 49% des parts d’une SCI, une seconde personne en dispose de 49%, une troisieme en dispose de 1% et une quatrieme en dispose de 1%.

    Ma question est la suivante : Je souhaite vendre le bien immobilier sous-jacent et dissoudre la SCI suite a cette vente, pour en distribuer les produits aux actionnaires. Si une des personnes qui detient 1% de la SCI s’oppose a la vente et a la dissolution, cela pose-t-il un quelconque probleme ?

    Que se passe-t-il dans le cas ou la decision est a 50-50 exactement ?

    En vous remerciant par avance,

    Claude

  • bonjour,
    svp quel différence entre la valeur comptable des parts d une sci et la valeur commerciale ?? en sachant qu’il agit d une sci familiale,qui est composé comme suit : 10 part en totalité dont 9 en nu-propriété a un enfant mineur et une part en pleine propriété pour le père qui est le gérant pleins pouvoirs. pour l usufruit il est constitué de 9 part pour le père et une part a la mère. Nous sommes en instance de divorce et il veut vendre et nous donner (a la maman et a l enfant mineur) ÉQUITABLEMENT partagé, selon lui, seulement 50.000€ qui corresponde a nos droit, d’après ses calculs, en sachant que la maison est d une valeur de 500.000€ Il me semble que cela n est pas juste ! pouvez vous m aider ? svp
    Merci

    • La valeur économique, c’est dans votre exemple la valeur de 500.000€ du bien détenu par la SCI. Certes, étant donné qu’il s’agit de parts sociales, en tenant compte du démembrement de ces parts, on pourrait justifier une certaine décote. Mais c’est sur cette base économique du bien détenu qu’il faut envisager l’évaluation et la répartition des parts. Maintenant, entre valeur d’usufruit et valeur de la nue-propriété, pour évaluer l’usufruit il faudrait savoir si ce bien est loué ou le montant de sa valeur locative. Dans tous les cas, pour éviter tout litige : consultez votre notaire.

  • MON EX EPOUSE ET MOI AVONS CREE UNE SCI A PAR EGALE QUI DETIENT UN BIEN IMMOBILIER QUI A ETE VENDU EN 2007 A CE JOUR JE N AI PAS RECU LE SOLDE DE LA VENTE CELLE CI PRETEND QU ELLE A CONFIE A UN EXPERT COMPTABLE AFIN DE PROCEDER A LA CLOTUE FISCALE ET JURIDIQUE SANS ME DEMANDER MON ACCORD
    J AI FAIT APPEL A UN AVOCAT QUI A SIMPLEMENT ENVOYE UN COURRIER LUI DEMANDANT DE PRECISER POURQUOI ELLE N AVAIT PAS VERSE LE SOLDE QUI ME REVENAIT ELLE LUI A REPONDU CE QUE J AI NOTE PRECEDEMMENT
    J AIMERAIS SAVOIR CE QUE JE PEUX FAIRE IL NY A AUCUN DIALOGUE POSSIBLE CELLE CI PRETEND QU ELLE FAIT CE QU ELLE VEUT ETANT LA GERANTE DE LA SCI
    MERCI D EME REPONDRE

  • J’ai une SCI à 50/50, est-ce que mon associée qui est gérante peut m’obliger à vendre les murs d’un local ?
    Merci d’avance

  • Bonjour,

    Mes parents, ma soeur et moi avons une SCI et 10 parts chacun. Aujourd’hui, ma soeur souhaite nous vendre ses parts, 5 parts à mes parents et 5 pour moi.
    1 - Est il possible de vendre des demie parts ? c’est à dire 2,5 parts à chacun de mes parents, ou devons nous faire obligatoirement 3 et 2 ?
    2 - La cession de ses parts augmente t’elle le capital de la SCI du montant du rachat ?
    Nous sommes un peu perdus...

    Merci de votre aide !

    Becky

  • Bonjour, je suis mariée sous le régime de la communauté et j’ai 2 filles qui elles-mêmes ont chacune 2 enfants. Je possède des parts de SCI (35 %)avec une de mes filles et souhaiterais les donner aux 2 enfants mineurs de cette fille. Quelles sont les démarches à effectuer et quelle serait l’éventuelle imposition sur cette donation sachant que mes parts représentent environ 52 000 € ?
    avec mes remerciements

  • Nous sommes 6 fréres et soeurs associés dans une sci. L’un d’entre nous souhaites vendre ses parts
    (1/6 de l’ensemble).

    Quelle valeur faut-il donner à cette cession compte tenu des chiffres suivants ?
    .
    Bilan prévisionel de fin 2009 avant distribution du résultat 2008 qui se monte à 22000 € ( somme incluant résultat d’exploitation + vente d’un bien faite en 2008)

    A l’actif : Banque :14600 ; Maison (Valeur dans les statuts) : 73400 ---> Total Actif 88000 Euros
    Au Passif : Capital 75400 ; Report à nouveau : -12400 ;Emprunt 0 ----> Total Passif 63000 Euros
    D’où actif net comptable avant distribution 25000 euros
    Les bénéfices 2009 seront de l’ordre de 3000 Euros
    La valeur de la maison est estimée actuellement à 90000 €uros

    Pour calculer la valeur comptable à prendre en compte faut-il auparavant
    - répartir le résultat 2008 ?
    - amener à 0 le report à nouveau ?
    - ajouter les bénéfices 2009 ?

    Merci pour vos réponses :(bois.guy@wanadoo.fr)

  • j’ai hérité, en 1999 de 1O9 parts d’une sci à Paris. les parts sont vendus dans leur totalité à un groupe immobilier l’immeuble est vendu pour 241000,00€
    et le compte courant associé est positif de 110 000€. Il y a 3400 parts en tout. A combien se monte la somme que je vais percevoir en sachant que je possède 109 parts.
    SALUTATIONS

  • URGENT
    QUE FAIRE SI LE SEUL HERITIER QUI N’A PAS ETE AGREE COMME ASSOCIE FAIT DES DIFFICULTES POUR CEDER LES 50 % DE PARTS HERITEES(PAS DE REPONSE AUX COURRIERS ECHANGES A CE PROPOS ET PAS OK SUR PROPOSITION D’INDEMNISATION) ET EMPECHE AINSI LE SEUL ASSOCIE ET GERANT A TROUVER UN AUTRE ASSOCIE ?
    MERCI DE VOTRE TRES PROCHAINE REPONSE.

  • Bonjour à tous,

    Cette année,mon SCI fait de bénéfice,mais je souhaite reporter les distributions.Est ce que je doit quand mêmê payer les impôt sur ma quote part des bénéfices. ESt que il y des conditions pour "report à nouveaux" ?

    j’espère que je peux avoir une réponse très rapidement car j’avait déjà déclaré mon quote part dans le rubrique"revenu foncier"lors de ma déclaration revenu 2008,mais,mon SCI n’a pas encore distribuer aux associé(moi et ma mère), et en plus,je souhaiter de reporter les bénéfices pour plus tard. on m’a dit que je peux régulariser la situation en leur(centre d’impôt)expliquant que j’ai pas reçu l’argent(qui corresponds ma quotr part)de mon SCI.

    Merci à l’avance ,à très bientôt j’espère !

    Estelle

  • bonjour pour faire partie d’une sci en tant qu’actionnaire ou tout autre ’dérivé’ il faut bien signér un document lambda n’est ce pas ?

    merci de me repondre

  • Bonjour,voila le probleme.Nous somme 3 freres, et l’un deux est décédé en octobre dernier.S’ensuit une succession.Le frere dcd n’etant pas marié,et sans enfants,ce sont ses freres et ses parents qui héritent.Dans la succession il y a des part dans une SCI pour un montant de 80 000€.Ayant contracté un emprunt, mon frere devait encore 60 000€, payés par l’assurance.Les parts de la SCI interessent un de ses collegues, et la question et de savoir quel montant proposer pour clore la succession.Ou avez-vous des informations concernant la marche à suivre.Merci.

    • Ces parts sociales représentent un certain pourcentage du capital d’une SCI détenant un ou plusieurs biens immobiliers. Il faudrait donc s’entendre avec l’éventuel acquéreur sur la valeur de ces biens. Par exemple, vous pourriez choisir avec lui un ou deux experts (notaire, agent immobilier) et se ternir à leurs conclusions.

      Ensuite, il faudra tenir compte de l’endettement éventuelle de cette SCI (emprunt, compte courant d’associés) et, d’une façon générale, des éléments de son dernier bilan (établi par le gérant pour l’année 2008).

      L’article suivant vous donnera quelques pistes plus détaillées pour évaluer ces parts sociales. N’hésitez pas à poursuivre cet échange.

  • bonjour
    je dois remplacer un assossier dans une sci mais ils me propose de faire non pas chez le notaire mais sous saing priver. quels sont les incoveniens et les avantages merci par avance

  • Bonjour, nous avons vendu un bien acheté par le biais de la SCI,
    quelles sont les démarches administratives pour modifier l’adresse sociale et, mettre la société en veille ?

  • Je suis la seule associée au sein de notre SCI familiale. Ayant vendu le seul bien existant dans cette SCI, puis-je laisser la SCI en sommeil de manière prolongée en faisant simplement une déclaration dite "déclaration sans activité d’une société civile" au greffe du tribunal de commerce comme indiqué dans le lien joint à ce post, moins onéreuse qu’une dissolution suivie d’une radiation ? Quelles incidences sur les formalités à venir (comptabilité, impôts, etc...) dans ce cas ? Dois-je toujours faire une déclaration annuelle aux impôts par exemple ?

    Voir en ligne : DECLARER UNE SOCIETE CIVILE SANS ACTIVITE

  • Bonjour, je suis associé à 35% dans une SCI avec mon Ex-concubin Gérant 65%, je souhaiterais savoir comment lui laisser mes parts le plus vite possible.

    Je me trouve à Nantes dans le 44 et la SCI à Carhaix dans le 29 pas tout près.
    Il me laisse dans l’ignorance à tout niveau, compte bancaire, comptable, locataires, crédits...
    Je ne possède aucun papiers et quand je lui demande il me les donne pas.
    J’ai 23ans, 2enfants.
    Je ne connais pas mes droits face à tout cela.

    Il ma déjà dit qu’il avait besoin de moi juste pour le crédit à la banque car tout seul il ne l’aurais pas obtenu, aussi que étant associé à seulement 35%
    je n’ai mon mots à dire nul part, j’en doute...

    De plus il me laisse entendre que cette dernière sombre.
    Quel sont mes recours face à cette individus de mauvaise fois ? Tribunal ?...

    Merci de vos réponse rapide

    Cordialement Nat

  • Bonjour,
    Nous avons crée une SCI familiale en 1998.
    (associés : ma mere, moi et mon fils ainé)
    je rachète ce jour les parts de mon fils ainé qui souhaite vendre et ma mère vend ses parts à mon fils cadet qui n’etait pas jusque là associé(il était mineur en 1998)
    Donc les deux associés seront désormais celui de mes fils qui n’était pas ds la SCI et moi-même.
    Bien sûr, vu la hausse de l’immobilier depuis 12ans, la cession ne se fait pas pour la valeur nominale des parts mais pratiquement pour le double. Doit-on lors de la modification des statuts changer la valeur des parts donc du capital social ?Si ce n’est pas le cas comment , dans la rédaction des statuts retomber sur nos pieds puisque mon fils entre ds la SCI détenteur de 2 parts dont chacune vaut le double de la valeur nominale ?
    je suis un peu perdue et perplexe....merci infiniment de vos lumières

    • La valeur nominale a un sens évidemment, comme vous l’indiquez d’ailleurs il s’agit de la valeur des parts lors de la création de la société, mais n’a pas forcément de rapport avec la valeur réelle des parts. Les entreprise cotées sont toutes des exemples de cette particularité : leur cours de bourse sont sans rapport avec leur valeur nominale, souvent supérieur, parfois inférieur pour des sociétés en difficulté.

      Aussi, dans vos statuts, la valeur nominale des parts et leur nombre resteront identiques. Votre fils aura simplement acquis 20 ce qui vaut 10 sur le papier (ce qui valait 10 en réalité), mais cela ne concerne nullement la SCI mais la situation personnelle de ses associés (prix de revient des parts pour l’acquéreur et prix de cession à prendre en compte dans le calcul des plus-values pour le vendeur.

    • Merci infiniment de votre réponse sur le fait que la valeur des parts nominales et leur nombre restent inchangés en cas de modification des statuts suite à une cession de parts.
      Puis-je me permettre de poser une ou deux petites questions de forme cette fois-ci ?
      Doit on preciser dans le titre de l’acte qu’il s’agit d’une "modification des statuts suite à cessions de parts" ?
      Dois-je dans le paragraphe CAPITAL SOCIAL remplacer le nom et le nombre de parts des associés fondateurs par celui des deux associés actuels(mon plusjeune fils et moi)sans autre précision ou bien doit on indiquer dans ce paragraphe là le nom des cédants ?( ou doit on en faire mention ailleurs ?)
      Merci encore et toujours.
      cordialement

    • Non, les statuts doivent seulement indiquer le nom des associés actuels de la SCI, pas les précédents.

  • Bonjour,
    Nous avons cree il y une dizaine d’ann饳 un SCI pour supporter l’achat d’un terrain.
    La SCI est compose de 4 actionnaires, 2 parents et 2 enfants (dont moi) a ? 25% chacun.
    A l’epoque l’achat du terrain avait ete finance par un emprunt rembourse par mon pere.
    Depuis mes parents se sont separes et ma mere a finance la construction de la maison.
    Aujourd’hui le divorce etant prononce nous cherchons a ? valoriser les parts de mon pere afin que ma mere les lui rachete ?
    Quel est le bon mode de calcul :
    1/ Nous valorisons nos parts a part egale (Prix du bien / 4)
    2/ Nous valorisons nos parts au prorata de l’argent injecte par mon pere d’abord et ma mere ensuite, puis divisons par 4 le delta entre le cout de revient et la prix du marche ?

    Merci de votre reponse

    Cordialement,

    • Il faut se référer à la comptabilité : comment ont été comptabilisés les apports de votre père et votre mère ? En compte courant certainement. Aussi, en l’absence de remboursements, la SCI a une dette envers ces 2 associés du montant de leurs apports cumulés.

      Cette dette est donc à soustraire de la valeur de marché du bien détenu par la SCI.

  • Bonjour.
    J’ai créé avec ma mère et ma future femme une sci il y a 5 ans. Aujourd’hui, ma mère souhaite me transmettre ses parts. Est-il possible de rédiger l’acte sous seing privé ? Quelles sont les autres formalités à remplir (publicité, modification des statuts..) ?
    Merci

  • Bonjour,
    Dans une SCI familiale (3 frères et soeurs) et un associé externe, ce dernier plus interessé veut se retirer. Nous sommes d’accord sur le prix de ventes de ses parts. Personne ne pouvant les acheter, c’est donc un retrait avec rachat des parts par la SCI et diminution du capital qui est entrevu. D’autre part les statuts prévois qu’en cas de retrait, le retrayant assume tous les frais et honoraires y compris expertise.
    Quelle est la chronologie des démarches ?
    Cette clause couvre-t-elle les taxes et impôts ?
    Merci pour les précisions que vous pourrez nous apporter.

    • En ce qui concerne les démarches, je vous revoie à notre dossier sur le retrait d’un associé.

      En ce qui concerne les impôts et taxes, étant donné le remboursement en numéraire des parts de l’associé sortant, il n’y aura pas de plus-value (celle-ci restant attachée à la cession du bien détenu par la SCI). En revanche, puisque la SCI rachète ses propres titres afin de désintéresser l’associé sortant avant de les annuler par une réduction de capital, un droit de cession des titres au taux de 4,8% sur la valeur des parts s’appliquera. Or les statuts n’indiquent que les honoraires et expertises à charge pour l’associé sortant. Mais d’un autre côté, une décote sur la valorisation des parts de l’associé sortant est possible, notamment pour compenser ces droits de partage : à négocier avec lui.

  • Un liquidateur judiciaire a été désigné pour procéder à la liquidation d’une SCI suite au décès d’un des associés.
    Les associés restants ont plus de la majorité des parts.
    Le liquidateur veut vendre à très bas prix les biens immobiliers.

    Quel recours ont les associés ?

    Peuvent-ils racheter les parts de l’associé défunt ou est-ce trop tard ?
    Ont-ils un droit de préemption pour acquérir les biens qui vont être vendus ?
    Enfin, comment peuvent-ils révoquer le liquidateur ?

    Merci d’avance pour vos réponses.

  • Bonjour,
    Mon ex-ami a une SCI depuis des années par le biais de laquelle il possédait une maison qu’il a vendu depuis.
    Or il m’avait cédé à titre gratuit 10% des parts qui étaient détenu par un ami.
    Nb : Il est évident que je n’avais reçu aucune somme d’argent lors de la vente de sa maison.
    Il n’a pas remboursé le prêt de son ancienne maison avec le prix de vente, de ce fait le prêt est toujours d’actualité.
    Nous sommes séparés et en mauvais terme, je voudrais donc lui redonner mes parts car je n’ai rien à voir avec ce projet depuis le début.
    Peut-il m’obliger à rester associé ? Comment dois-je faire pour sortir de cette SCI ? Merci de votre aide.

    • Etes-vous associé de cette SCI ? En effet, avez-vous reçu dans les formes ces parts sociales (acte de cession, paiement du prix, modification des statuts). Par exemple, si aucune publicité n’a été faite de cette cession et que les statuts n’ont pas été modifiés et signés par tous les associés (dont vous-même), personne ne peut vous imposer d’être associé de cette SCI. Mais surtout, si vous n’avez jamais été convoquée à une AG ou perçu des bénéfices de cette société, vous pouvez parfaitement notifier à votre ancien ami que, contrairement à ses propos récents, vous n’avez tout simplement jamais été associé de cette SCI.

      Cette situation correspond-t-elle aux faits qui vous concernent ?

  • Bonjour, mon mari est un associe gerant dans une sci, sa soeur possede 40%des parts sociaux et lui le reste, sa soeur envisage de ceder ses parts aux enfants de son frere ,le gerant, elle peut ceder ses parts a titre gratuit ?si oui, comment ca fonctionne fiscalement ? merci.

  • Bonsoir,

    Je souhaite racheté 3 appartements loués pour un montant de 170 000€.
    Le vendeur me propose d’acheter sa SCI afin de bénéficier de frais réduits : 5,10% =8670€
    contre env.7% chez un notaire =11 900€

    Une différence de 3230€

    Mon notaire me deconseille absolument de racheter les parts de la sci qui peuvent avoir un passif non inscrit au bilan ou des poursuites judiciaires en cours contre cette SCI.

    Par contre un avocat d’affaire me recommande l’opération au vue du gain réalisé sur les frais environ 3230€ et il m’affirme que si les bilans ne presentent pas de passif et que les banques nous fournissent une attestation comme quoi les prets ont été soldés, il n’y a plus de risque.

    D’après vous que dois je faire ? Quel conseil dois je ecouter ?

    • Quel est pour vous l’intérêt de posséder des parts de SCI plutôt qu’un bien immobilier en propre ? Aucun ? Alors pourquoi vouloir racheter des parts de SCI ? Demandez à votre vendeur de dissoudre la société et achetez ensuite le bien qui était détenu par la SCI.

      Il vous dira non. Évidemment, dans le meilleur des cas, il ne veut pas se charger des formalités de dissolution et de leur coût. Car vous parlez là de 2% du prix de vente ! Or il faut comparer ce coût à celui de fonctionnement de la SCI : modification des statuts lors du changement d’associé dès l’acquisition notamment.

      A votre place, parce que acheter des parts de SCI est toujours contraignant, je demanderais au vendeur de diminuer son prix de vente (mais bien plus que de 2%, surtout dans un marché baissier et pour longtemps encore (encore une fois c’est mon opinion)) pour compenser cet inconvénient et couvrir le risque de difficultés ultérieures (toujours faire confiance à son notaire).

      Par indiscrétion, quel rendement attendez-vous de cet investissement ?

  • Nous avons crés une sci EN 2003 avec ma belle mere qui a apporter la somme de 50000 euros pour le capital, nous avons remboursé une partie de ce capital mensuellement jusqu’en 2007 ma belle mere étant décédé en mai.Elle cédait des parts a mes enfants chaque fin d’annéeA son déces il restait un capital de 14OOO euros.Mes beaux freres ont touchés chacun 2000 EUROS pour ceder les parts restantes a mes enfants, car il s’agit de ma maison qui englobe la sci.A ce jour un seul de mes beaux freres a refusé la succession et veut garder ses parts.Mais il nous a assigné en justice pour faire l’annulation des parts cédées a la mort de ma belle mère.Pour pouvoir gerer mon patrimoine.En a t il le pouvoir.Etant minoritaire nous ne lui avons pas demander son accord pour la cessation des parts.

    • Sincèrement, je ne comprends pas bien l’historique qui a abouti à la situation actuelle : un associé (votre belle mère) effectuait chaque année une cession de parts sociales à d’autres associés (vos enfants). Aussi, le capital n’était pas diminué chaque année, c’est simplement sa répartition entre les associés qui était modifiée.

      Au décès de votre belle-mère, tous ses héritiers ont hérité de parts ce cette SCI et, à défaut de clause particulière dans les statuts, ces héritiers pouvaient entrer au capital de la SCI. A partir ce ce moment là, vous ne pouvez les obliger à vendre leurs parts. Il aurait fallu, conformément aux statuts et à une clause d’agrément, pouvoir refuser l’entrée de ces nouveaux associés dans la SCI.

      Maintenant, votre problème porte aussi sur la régularité des cessions antérieures de votre belle mère à vos enfants. Ci-dessous, je vous rappelle le Code Civil qui permet effectivement de céder des parts sans en informer tous les associés, mais seulement lors de cessions à des descendants. D’autre part, les formalités de cession étaient-elles bien respectées ?

      CODE CIVIL

      Section VI : Cession des parts sociales

      Article 1861

      Les parts sociales ne peuvent être cédées qu’avec l’agrément de tous les associés.
      Les statuts peuvent toutefois convenir que cet agrément sera obtenu à une majorité qu’ils déterminent, ou qu’il peut être accordé par les gérants. Ils peuvent aussi dispenser d’agrément les cessions consenties à des associés ou au conjoint de l’un d’eux. Sauf dispositions contraires des statuts, ne sont pas soumises à agrément les cessions consenties à des ascendants ou descendants du cédant.
      Le projet de cession est notifié, avec demande d’agrément, à la société et à chacun des associés. Il n’est notifié qu’à la société quand les statuts prévoient que l’agrément peut être accordé par les gérants.
      Lorsque deux époux sont simultanément membres d’une société, les cessions faites par l’un d’eux à l’autre doivent, pour être valables, résulter d’un acte notarié ou d’un acte sous seing privé ayant acquis date certaine autrement que par le décès du cédant.
      L’agrément qui rend un associé majoritaire n’est pas abusif, s’il n’est pas prouvé qu’il est contraire à l’intérêt social, N ; sous Cour de cassation, Chambre civile numéro 3, 18 juin 1997, Société Civile Immobilière (SCI) de Caluire contre Société de gestion Renaud et autres, Le Cannu, Paul, Bulletin mensuel d’information des sociétés Joly (BMIS), n° 11, 01/11/1997, pp. 968-971

  • une sci qui n’a plus aucune activité, dite donc "en sommeil" doit-elle tout de même faire une déclaration aux impôts ?

  • nous possédons, mon mari et moi, une sci dite"en sommeil" puisque plus aucune activité (biens vendus) depuis + de 5 ans. Une modeste somme dort sur un compte bancaire. Nous en avons demandé le remboursement mais la Banque traîne à le faire. Que faire ?

    • Retirez en espèces (compte 530 "caisse" en comptabilité) le principal du solde de ce compte bancaire et laissez le dormir indéfiniment. Avec un solde de 10€, la banque ne tardera pas d’ailleurs à le clôturer d’elle même !

  • Bonjour, pour des diverses raisons, nous souhaiterions vendre le bien acquis par notre SCI il y a 3 ans à une autre SCI que nous formerions. De plus, on souhaiterait ainsi intégrer dans cette nouvelle SCI un autre bien détenu par mon compagnon seul et qui est mis en location. Cette opération immobilière permettrait donc d’assainir notre situation financière et d’intégrer un bien. est-ce possible ? Quel coût ? On envisagerait ainsi de créer une nouvelle sci avec mes deux filles mineures. mon ex-compagne a-t-elle qch à voir dedans ?
    merci de votre réponse

    • Vous envisagez :
       la création d’une SCI (SCI n°2)
       la cession d’un bien (d’une SCI à une autre) : acte notarié, droits de mutation, plus-values éventuelles,
       la dissolution d’une SCI (SCI n°1)
       l’apport d’un bien immobilier à une SCI : augmentation de capital de la SCI n°2 pour rémunérer cet apport, acte notarié obligatoire pour l’apport d’un bien immobilier, droits d’enregistrement sur les apports à titre onéreux.

      Cela me semble bien compliqué et couteux. Comme dans tous les cas vous devrez consulter un notaire (et même plusieurs fois !), peut-être vaudrait-il mieux lui demander conseil préalablement... Quels sont vos objectifs ? La SCI est-elle le seul outil juridique qui permettrait de les atteindre ? Ne faudrait-il pas plutôt modifier la SCI n°1 (rachat de parts d’un associé, entrée de nouveaux associés...) ?

  • bonjour,

    mon mari et moi meme venons de realiser un projet immobilier de 4 villas en nom propre nous souhaiterions créer une sci pour ce bien qui est bati combien cela va t il nous couter ??

    Merci beaucoup.

    F.F

    • Si vous avez déjà réalisé ces acquisitions et souhaitez maintenant les apporter à une SCI, il faut anticiper de nouveau des frais de mutation ! En effet, l’apport d’un bien immobilier à une SCI entraîne obligatoirement un acte notarié. Si ces acquisitions sont en cours, il est donc urgent de contacter votre notaire pour qu’il crée une SCI et évite cette double mutation (et imposition via les droits de mutation + honoraires notaire).

  • Bonjour a vous tous.Je vous expose mon dilemme.Mon employeur actuel possède une SCI qui est propriétaire de la SARL dans lequel je travaille.
    La SARL étant en difficultée financière ,celui ci veut la restructurer en cédant des parts de la SCI a titre gratuit a 3 d entre nous pour nous impliquer dans le redressement de l activité.
    Ayant donné la proposition hier soir et voulant la réponse lundi et ne conaissant rien.

    Y a t ’il des risques par rapport au passif et voir par rapport au futur ?

    Je vous remercie d avance pour votre aides

    • La SCI possède certainement les locaux de la SARL. Aussi, votre employeur veut vous vendre son local pour pouvoir subvenir aux besoins de la SARL. C’est un peu comme s’il vous proposait de racheter sa maison de campagne pour pouvoir réinjecter de la trésorerie dans sa société. Et surtout, vous n’avez qu’un week-end pour réfléchir ! C’est peut-être une bonne opération, mais peut-être également une mauvaise :
       quel prix d’acquisition par rapport à la valeur d’actif ?
       quel risque en cas de redressement judiciaire de la SARL (non règlement des loyers) ?
       quels statuts (votre employeur peut très bien rester gérant statutaire, vous vendre ses parts mais conserver tous les pouvoirs en réalité) ?
       quelle situation actuelle de la SCI : bien évidemment, en devenant associé, vous devenez responsable des dettes de la SCI proportionnellement à votre participation au capital.

      En conclusion, de la réflexion s’impose, et davantage de temps que l’on ne vous en laisse.

  • Bonjour,
    Qui doit refaire les statuts du à la modification du capital social, en raison de rachats de parts qui ont augmenté.
    2 sociétaires ont racheté les parts du 3ème sociétaire qui ne fait plus partie de la SCI. (leur rachat a été fait chez le notaire)
    Qui doit refaire les statuts et en mm tps corriger le capital social ?

    Vous remerciant
    C RIGAUD

    • Il faut modifier les statuts actuels, il ne va de la responsabilité des associés restants qui doivent donc s’assurer que le gérant assurera cette tache. Le gérant quant à lui choisira de sous-traiter cette rédaction à un professionnel (notaire, avocat...) ou de s’en charger lui-même (car il suffit simplement de modifier la répartition de capital).

  • Bonjour,
    Que se passe-t-il en cas de décès d’un des associés d’un SCI. Cela dissout-il la SCI ou bien est-elle héritée par les ayants droits ? Les statuts de la SCI peuvent-ils mentionner que la SCI sera dissoute en cas de décès d’un des associés ?
    Merci de votre réponse.

    • Effectivement, en cas de décès d’un associé, ce sont ses ayants droits qui héritent de ses parts et entrent au capital de la SCI. Aussi, pour éviter cette situation (lors de la création d’une SCI entre concubins alors qu’il existe des enfants d’un premier lit par exemple), il est tout à fait possible de prévoir dans les statuts un agrément des nouveaux associés permettant de refuser l’entrée d’associés non désirés. Dans ce cas, les parts concernées devront être rachetées par les associés de la SCI.

      On peut également prévoir la dissolution de la SCI en cas de décès d’un associé, mais pourquoi ne pas laisser le choix aux autres associés de dissoudre ou non la société ?

  • Bonjour.

    Mon cas est particulier.

    Je possède des parts de SCI en multipropriété chez Mæva.

    Or depuis quelque temps un institutionnel commence à racheter les parts invendues de chez Mæva ainsi que les parts d’autres associés afin de toutes les posséder et faire une opération immobilière.
    Son intérêt est de racheter à bas prix.

    Ma question est :

    Dans la mesure (hypothèse) qu’il ai tout racheté sauf mes parts.
    Que sa proposition de prix ne m’intéresse pas car trop basse, que peut-il se passer ?
    Du fait que je sois minoritaire et que la SCI soit dissoute, serais-je perdant ?


    Tout ceci est un peu long mais nécessaire à la compréhension.

    Merci de m’éclairer.

    Salutations.

    • Peut-être un VISITEUR a-t-il rencontré un problème similaire ? Dans ce cas, merci d’avance pour votre contribution.

      Pour ma part, mon seul élément de réponse : en cas de dissolution, le prix proposé par un expert certainement sera très difficile à négocier. A l’inverse, si vous êtes le seul associé ayant refusé de sortir de cette SCI, son associé majoritaire (l’institutionnel) aura tout intérêt à négocier votre départ, ne serait-ce que pour pouvoir posséder en propre le bien et éviter AG, comptes sociaux...

    • Bonjour.
      Merci pour votre réponse.
      Effectivement, l’institutionnel menace certaines personnes qui ne veulent pas vendre leur parts.
      Il sais très bien qu’il est dans son tort ; mais il ne veut pas aller jusqu’au bout de la procédure.
      En général l’expert donne pour valeur aux parts leurs valeurs initiales.
      Salutations.

    • Un expert engage tout de même sa responsabilité. Maintenant, il est vrai que la valeur des parts peut rester stable dans le temps, mais sans tenir compte de l’évolution du marché de l’immobilier c’est curieux.

    • bonjour je suis dans le meme cas, sur maeva les arcs belle challes. la liquidation a été prononcé par l’AG, suite a la prise de majorité par société. cette société n’ets d’ailleurs nullement institutionnel, mais bine un promoteur, qui vise a renover puis revendre à la découpe.

      le plus surprenant, est qu’aujourd’hui, nous n’avons toujours pas de nouvelle, maeva nous dit ne plus avoir de bail en cours ? le mandataire pour la liquidation sur sophia antipolis ne repond pas aux emails ?? bref, tout ca me parait bizarre, mais fort légal.

      et puis, si certains propriétaires n’avaient pas vendu, et d’autres "retournés", nous n’en serions pas la.

      cordialement

      christian douchement / cdouchement@hotmail.fr

    • bonjour, je viens vers vous car je suis encore co propriètaires pour quelques temps sur les Arcs 1800. SCI Aiguille grive. Mais le même promoteur que vous est actuellement en train de s’attitrer une partie des parts sociales dans le but de rénover et revendre les biens en appartement. les prix de rachats sont dérisoires et le contact n’est pas facile.
      Pouvez vous me dire comment cela c’est passé, connaissez vous le bilan de la liquidation ?
      Merci pour votre réponse, cordialement.
      Raphaël
      mail : guenotraf@free.fr

    • Bonjour
      La dissoluton de la SCI sur les Belles Challes semble avoir eu lieue en NOV2010, nous avons le cas en ce moment sur les Lauzières (résidence voisine) ou la dissolution va être prononcée en avril 2011. Nous n’avons pas encore céder à la demande "expesse" de vendre nos parts. Nous comptions utiliser notre appartement cet été et on nous indique que nous ne pourrons en avoir l’usufruit suite à cette dissolution.
      Que s’est-il passé pour vous après la dissolution de Novembre 2010 ? avez vous pu négocier le rachat de vos parts ou les échanger sur un autre bien ? êtes vous toujours multipropriétaire, avez vous pu garder l’usufruit de la location ?
      Merci d’avance
      Cordialement

  • bonjour
    je recherche un modèle de pv d’approbation des comptes de cloture pour ma sci ,j’ai fait tout les papiers pour ma liquidation ,la comptable a fait le bilan mais le tribunal m’a renvoyé mes papiers en me réclamant le papier ci dessus nommé,j’ai trouvé un modèle mais c’est pour une sarl je ne sais pas si c’est pareil
    merci pour votre aide
    annick

  • Bonjour,

    Mon mari et moi allons acheter une maison et nous allons nous marier en Juin 2010.

    Mon "futur" mari est divorcé et il a un enfant (enfant d’un premier lit). Moi, pas d’enfant.

    C’est lui qui va acheter la maison à son nom.

    Nous voudrions créer une SCI et ne rien léguer à sa fille ..... car elle réclame sans cesse son futur héritage.

    Si j’ai bien compris, nous allons avoir mon mari et moi des parts dans cette SCI. S’il décéde en premier je récupére ses parts et vice versa.

    Mais si lui décéde en premier et moi par la suite à qui vont revenir nos parts, si nous n’avons pas d’enfants ?
    Est-ce que je dois faire un testamant pour dire à qui je désire donner mes parts ?
    Car en aucun mon mari et moi voulons que sa fille récupére le bien.

    Sinon, qu’elle genre de SCI dois-je faire ? On m’a conseillé SCI FAMILIALE A DEMEMBREMENT CROISE. Est ce le bon choix ?

    Merci d’avance pour votre réponse

    • Une SCI n’est pas du tout obligatoire pour permettre au conjoint survivant de rester dans sa résidence principale. En revanche, vous avez raison, en cas de décès de votre mari c’est sa fille qui hériterait d’une partie de ses parts (dont vous n’auriez pas l’entière propriété). Il faudrait peut-être prendre rendez-vous avec votre notaire pour ce "problème" de succession.

  • bonjour,

    je possède deux appartements aujourd’hui loués. les revenus locatifs sont de 12000 euros par an.

    j’envisage par ailleurs d’acquérir avec ma compagne (non marié) une maison qui deviendra notre résidence principale.

    pour effectuer cet achat nous envisageons d’emprunter et les remboursements de ce pret s’eleveront à 2500 euros par mois.

    mon banquier me conseille la chose suivante : constituer une sci pour l’acquisition de ce bien et louer ensuite à la sci cette maison pour pouvoir y habiter moyennant un loyer de 1000 euros par mois. en effet son calcul est le suivant :
    la sci aura un deficit de 2500 * 12 - 1000 * 12 = 18000 euros
    déficit réparti à 50% sur ma compagne et moi même (nous serions à parts égales dans la sci).
    je pourrais donc, toujours d’après mon banquier, déduire 9000 euros de mes revenus immobilier et n’etre ainsi imposé que sur la somme de 3000 euros.
    cela vous semble t il réaliste et acceptable pour l’administration fiscale ?
    merci de votre réponse.

    • Il nous faut le nom de votre banquier !

      Dès qu’une SCI acquiert un bien immobilier ou qu’un bien immobilier est apporté à une SCI, il faut obligatoirement un acte notarié. Or c’est votre notaire qui pourra le mieux vous conseiller. Certes, actuellement, trois d’entre eux dans le sud de la France sont en prison. Mais ce fait divers ne me fera pas changer d’opinion envers ces professionnels que bien des pays d’Europe nous envient (l’Espagne !).

      Votre banquier a raison : votre SCI aura un besoin de financement de 18.000€ par an. Et qui va financer ce besoin ? Vous, associé, par des apports en compte courant.

      En revanche, trois points essentiels :
       le loyer doit correspondre au prix du marché. Un loyer sous-évalué peut entraîné un redressement fiscal et les charges afférentes à ce bien (intérêts d’emprunt notamment) ne sont déductibles qu’à cette condition.
       la contrepartie de la déductibilité de ces charges est l’imposition du résultat de la SCI au niveau de chaque associé,
       lors du remboursement d’une mensualité, il faut distinguer remboursement du capital (on rembourse une dette inscrite au passif du bilan de la SCI) et le paiement des intérêts (la rémunération de la banque). Or seuls les intérêts constituent une charge pour la SCI. Aussi, le résultat de la SCI sera : 12.000€ de loyers - intérêts annuels = un résultat qui augmentera avec le temps (dans le cas de mensualités constantes, les intérêts diminuant au fur et à mesure du remboursement du capital).

  • Bonjour, la SCI est aux noms de mes 2 filles mineurs (8 et 4 ans). Mon mari en est le gérant. Pour des raisons diverses, nous devons vendre le bien que la SCI possède (depuis 2007). C’était mon beau-père qui s’était occupé de gérer la SCI mais aujourd’hui il est décédé et nous ne savons pas comment cela va se passer. J’aimerais savoir si quelqu’un peut m’aider à y voir clair : quand le bien sera vendu nous voulons dissoudre la SCI, qu’est ce que nous allons devoir faire. Qu’allons nous payer et comment procéder. La SCI est soumise à l’IS. J’espère que quelqu’un pourra m’aider.
    d’avance merci bcp et bien cordialement

    • La SCI va vendre le bien qu’elle détient. Cette plus-value sera taxée au niveau de la SCI puisque celle-ci est soumise à l’IS. C’est donc le régime des plus-values professionnelles qui s’appliquera. Un notaire devra intervenir pour cette vente, dans tous les cas faites intervenir votre notaire (qui percevra 50% du total des honoraires, même si ce n’est pas lui qui fait l’acte mais le notaire de l’acquéreur) et demandez-lui des renseignements sur la dissolution.

      Par ailleurs, qui établit la comptabilité de la SCI. En effet, il faut établir une liasse fiscale, notamment pour l’exercice 2009. C’est urgent et demande de réelles compétences. Un expert-comptable s’impose peut-être ? Voyez également avec ce dernier les conséquences de la dissolution.

  • Nous avons créé une SCI, pour notre habitation principale, il y a 15 ans avec 3 associés (moi gérante 50% des parts, ma mère 25% et un ami 25%). Aujourd’hui, en 2010, nous souhaitons effectuer une cession de parts des 2 associés soit 50% des parts au profit de mon mari.Nous ne souhaitons pas dissoudre la SCI. Le capital social de la SCI est de 300€ (2000frs à l’époque). Dans ce cas là, peut on simplement utiliser votre modèle de cession... ou faut il passer devant un notaire ? Comment calculer la valeur de la part en sachant que depuis 15 ans, nous finançons à deux le prêt consenti pour la SCI par la banque.

    • Oui, vous pouvez utiliser ce modèle d’acte de cession et suivre les démarches (de publicité notamment) obligatoires.

      En revanche, je ne comprends pas bien qui a remboursé l’emprunt : c’est la SCI qui a contracté l’emprunt, c’est donc la SCI qui a remboursé l’emprunt. En revanche, deux associés ont très bien pu apporter à la SCI les fonds nécessaires à ces remboursements. Aussi, ces associés possèdent une créance sur la SCI du montant de leurs apports en compte courant. Cette dette est essentielle puisqu’elle :
       réduit d’autant la valeur d’actif de la SCI,
       sera à rembourser à ces deux associés.

      Si aucune comptabilité n’a été tenue, il faut au minimum reconstituer ces apports des 2 associés pour établir le bilan de la SCI. C’est une condition à la cession, sans quoi c’est la porte ouverte à toute contestation ultérieure, en mettant notamment en cause la responsabilité du gérant (vous-même) qui a l’obligation de présenter des comptes annuels (avec les comptes courants au passif du bilan).

      La valeur des parts sera donc la valeur de marché du bien détenu (estimé par un expert éventuellement, un notaire par exemple) diminué de ces comptes courants et de l’emprunt restant dû (si celui-ci n’est pas totalement remboursé).

  • je suis associée à 50%dans une sci dont nous allons vendre l’unique bien pour cause de séparation.je suis actuellement la gérante mais désire vendre mes parts à mon associé(qui désire les racheter et conserver la sci)quelles sont les démarches à faire ?le fait de vendre mes parts me destitue-t-il directement de mon rôle de gérante ou faut-il faire et une cession et un changement de gérant ?y-a-il un ordre de préférence pour effectuer ces démarches ?
    merci d’avance de votre réponse

    • Il faut se référer à la rubrique "Cession de parts de SCI" et suivre les démarches décrites pour une cession de parts sociales. Un acte de vente devra être rédigé et les statuts modifiés. En ce qui concerne la gérance, une AG pourra être rédigée au jour de la cession car vous pouvez demeurer gérante non associé.

  • Bonjour,

    Je suis gerant d’une SCI desirant me retirer de ma fonction. Pour le paiement de mes parts la SCI devra proceder a la vente de biens qu’elle possede, car elle ne possede pas les fonds necessaires. Les autres associes sont d’accord pour mon retrait ainsi que le rachat de mes parts, cependant il ne veulent me fournir aucune date, ou garanties quand au paiement de mes parts. Ils se refusent egalement a me fournir des promesses de vente concernant les biens concernes. Je tiens a preciser que je ne suis pas majoritaire. Les autres associes demandent mon approbation pour les dites ventes et mon accord pour la nomination d’un nouveau gerant. Je desirai savoir quels sont mes recours quand au garanties et delais de paiement de mes parts apres mon retrait.

    Merci

  • Bonjour,

    Je suis associee dans 2 SCIs avec ma mere et ma soeur.
    Ma mere, la gerante, a cree 2 SCI lorsque ma soeur et moi etions mineures et elle nous avait donne 20% de ces societes a chacune. A travers ces SCI, notre mere a investit dans des appartements qu’elle loue. Je ne connais pas le nombre total d’appartements actuellement mais je sais qu’il y a au moins 6 appartements.

    Ma soeur et moi avons demmenage aux Etats-Unis il y a 10 ans et nous ne savons donc pas du tout ce qu’il se passe dans ces societes. Nous ne recevons jamais de documents.

    Il y a un an de ca, lors d’un voyage en France, ma mere nous a fait signe, a ma soeur et moi, des papiers d’augmentation de capital (elle a augmente la capital de 15.000 euros dans chaque SCI, soit 30.000 euros au total) ainsi que d’assemblee generale en nous disant qu’elle re-injectait de l’argent dans ces societes. Nous lui faisions confiance et nous avons donc signe ces documents sans nous soucier du contenu (quelle erreur !)et ne nous sommes pas rendu compte que notre mere avait change le nombre de parts que nous possedions et que nous ne possedons desormais que 1% chacune de ces SCI.

    Je ne suis desormais plus en bon terme avec ma mere et elle vient de me contacter en me disant qu’elle veut me racheter mes 1% dans chacune des societes pour la somme de 300 euros (30.000 d’augmentation de capital x 1%). Je ne comprends pas son calcul et il me semble faux etant donne que je pense que la valuation de mes parts ne doit pas etre base sur le montant de l’augmentation de capital... mais je ne connais malheureusement rien a la loi francaise et aux SCI en general.

    J’ai demande a ma mere de me fournir les bilans de ces SCI mais elle refuse de me les donner.

    Quelles sont mes options ? comment puis-je calculer la valeur de mes parts ? ai-je droit legalement d’avoir une copie des bilans ?

    Je vous remercie en avance de votre aide.

    • Le gérant d’une SCI a l’obligation légale d’établir des comptes annuels, de les communiquer aux associés et de convoquer une assemblée générale pour que les associés puissent approuver ces comptes.

      Lors d’une augmentation de capital, il est tout à fait possible que la valeur des parts déjà existantes soit quasiment nulle (lorsque l’endettement de la SCI est égale à la valeur des immeubles détenus). En revanche, si cette SCI existe depuis longtemps et que ses emprunts ont été largement remboursés, la valeur des nouvelles parts émises doit tenir compte de la valeur de la SCI : on ne peut créer de nouvelles parts pour 30.000€ et totalement diluer les autres associés lorsque le patrimoine hors endettement de la SCI a une grande valeur.

      Aussi, je ne suis pas certain que les nouvelles parts créées il y a un an lors de l’augmentation de capital aient été correctement évaluées. Vous devez prioritairement vous assurer de l’évaluation de la SCI lors de cette augmentation de capital. En effet, vous avez signé des papiers, mais le fisc a également un droit de regard sur cette opération (une sous-évaluation des biens correspond à une donation déguisée).

      Pour cela, je ne vois d’autre solution que de contacter un avocat ou un notaire.

  • Bonjour,
    Voila, nous avons avec mon fiancé une SCI ! Cela nous l’a été conseillé par une comptable suite à l’achat d’un immeuble. Aujourd’hui, j’en ai marre de la S.C.I, surtout la gestion, la comptabilité, elle nous coute chère, et j’ai l’impression que mon fiancé et moi nous en somme pas les propriétaires !
    Nous voulons avec mon fiancé, arrêter la SCI, mais gardé l’immeuble ! Comment peut-ont faire pour dissoudre la SCI ? Est-ce que nous somme obliger de passer par un comptable ? Et surtout combien cela coûteraient ?

    Merci pour votre réponse

    Cordialement

    Mlle Leviaux

    • La dissolution d’une SCI ne nécessite pas obligatoirement d’avoir recours à un comptable.

      En revanche, le coût de cette dissolution peut être important :
       droits d’enregistrement de 1,1%
       imposition de la plus-value éventuelle.

      Aussi, il serait peut-être bon d’attendre une durée de détention de 15 ans pour éviter cette plus-value imposable. D’autre part, vos raisons d’avoir créé une SCI existent peut-être toujours ?

  • Bonjour,

    Je voudrais savoir s’il est possible de récupérer le capital investi dans la création d’une SCI. Cas de figure : Couple marié + 2 enfants mineurs, associés dans la SCI, capital investi 5000 euros, la SCI n’est pas déficitaire, le capital n’a pas été touché.

    On nous a dit qu’il suffisait de faire une assemblée générale pour indiquer la cession du capital de la SCI vers les associés. Est-ce exact ? Y’a t’il des dangers à pratiquer ce genre de choses ?

    Et si c’est faisable, merci de nous indiquer une exemple PV AG.

  • Je suis associé dans 2 SCI qui possèdent ensemble un immeuble, l’une possédant la partie à usage d’habitation et soumise à l’IR , la seconde possédant le local commercial et soumise à l’IS.
    Pour des besoins de simplification et de rationalisation financière, il est envisagé la cession de toutes les parts de la SCI à l’IR au bénéfice de la SCI à l’IS.

    Le principe de la transmission universelle de patrimoine avec dissolution sans liquidation de la première SCI s’applique t’il dans ce cas ?
    Quelles sont les conséquences en matière de droits de mutation et d’inscription hypothécaire (la partie de l’immeuble concernée faisant l’objet d’un financement avec garantie hypothécaire) ?
    Quelle doit être la valeur retenue pour l’incription dans la comptabilité de la SCI à l’IS ? Faut-il l’intervention d’un commissaire aux apports ?

  • Bonjour à tous,

    Deux personnes physiques ont créé une SCI en 1988 (non soumise à l’IS), SCI qui a souscrit un contrat de crédit bail pour acheter un terrain et faire construire un bâtiment industriel. En fin de crédit-bail, en 2003, la SCI a racheté -pour leur valeur résiduelle- le terrain et l’immeuble. Comme stipulé au contrat de vente, les porteurs de parts ont demandé au fisc le bénéfice du report d’imposition de la plus-value à court terme.

    Les associés souhaitent, aujourd’hui, vendre ce bien immobilier ou vendre les parts de la SCI.
    Dans l’option vente des parts de la SCI, je pense avoir compris que la cession rendait exigible le paiement de la P.V. à C.T. pour laquelle les associés avaient demandé le report d’imposition (même conséquence que la vente de l’immeuble par la SCI).
    Mais qu’en est-il de la P.V. à L.T ? Est-elle calculée par différence entre le prix de cession et le prix de souscription des parts ? Dans ce cas, la création de la SCI remontant à 22 ans, la P.V. à L.T. est-elle exonérée ?
    Cette P.V. à L.T. ne devrait-elle pas plutôt être calculée depuis la date effective d’achat de l’immeuble, soit 7 ans ? Mais sur la base de quel prix d’acquisition, Le prix de souscription des parts ou le prix vénal déclaré pour le calcul de la P.V. à C.T ?
    Le calcul doit-il être fait sur une autre base ?

    Je cherche, en vain, depuis plusieurs semaines, la réponse à cette question.
    Un grand merci aux spécialistes qui pourraient me donner la réponse ou les sources où je pourrais me documenter.
    Bonne journée à tous.

  • bonjour, j’ai mon nom dans une sci famiale de 3 personnes mais j’ai juste prété mon nom et je voudrais me retirer, alors qu’est ce que je dois faire, quelles sont les démarches à suivre ? MERCI DE ME R2PONDRE SVP

  • suite à une séparation, notre sci(deux associés à 50% des parts chacun) a vendu son unique bien immobilier, nous avons réparti le montant de cette vente entre nos deux comptes courants ; sommes nous obligés de passer par les phases dissolution et liquidation puisque la sci ne possède plus rien ?merci d’avance de votre réponse

  • nous avons une sci en sommeil depuis la vente de son patrimoine il y a 5 ans , 16 ans après son acquisition.
    3 associés à parts égales, capital social de la sci à sa création équivalent à 4500€. 2 des associés veulent racheter les parts du 3eme qui acceptent. quel montant valent les parts de cette SCI en sommeil ? un euro symbolique ou autre chose ?

  • Bonjour, je me permets de poster ce message car ni avocat, ni notaire ne savent répondre à mes questions… Je suis associé à 50/50 avec un ami dans une SCI et marié sous le régime de la communauté, je divorce. A l’époque, Mme est intervenue dans les statuts pour renoncer à la qualité d’associée, aujourd’hui, je voudrais conserver ces parts. J’ai 4 questions :

    1) J’ai fait faire un bilan par un expert comptable avec évaluations des immeubles au prix du marché (comme je l’ai vu mentionné sur votre site) par agence immo et notaire, pour l’évaluation des parts, avec décote de 20 à 30%. Mme à également fait faire une estimation de ces parts par son cousin expert comptable (bonjour l’impartialité) qui lui, pour évaluer les immeubles, fait une moyenne entre le prix du marché et une estimation basé sur le rendement théorique d’immeubles locatifs (6 à 10% d’après lui) sans avoir vu les immeubles, qui sont vétustes et ne prend pas en compte les C/C d’associés débiteurs, ni les plus-values latentes. Conclusion, 2 évaluations qui vont du simple au double ! Donc quelle méthode doit-on utiliser ? sachant qu’un inspecteur de l’ISF m’a clairement dit que la méthode utilisée par « mon » expert comptable était valable. Mme n’étant pas associée, peut-elle intervenir dans ces évaluations ? Si oui, en se présentant devant le JAF avec une évaluation de son cousin, va-t-il en tenir compte ou la renvoyer faire une évaluation impartiale ou même écarter son évaluation ?

    2) A ce jour, Mme est d’accord pour « couper la poire en 2 », mais même à ce prix, j’estime les parts trop chères pour lui racheter sa part indirecte, je compte donc les mettre en vente, me faut-il son accord ? (Accord demandé d’ailleurs, mais resté sans réponse !)

    3)A ce prix, peu de chances qu’il y ait un acquéreur, puis-je appliquer une décote de 20 à 30% sur cette « poire coupée en 2 » pour essayer de les vendre ? Me faut-il son accord ?

    4)Sachant que Mme n’est « rien » au regard de la SCI et que mon associé, lui, est d’accord avec la valeur de « mon » expertise et est d’accord pour que je sorte de la SCI à ce prix là, il en rachèterait une partie par ex pour avoir la majorité des voix, tout en cherchant un autre associé pour les parts restantes, le JAF pourrait-il faire appliquer l’article 1843-4 dans ce cas ?

    D’avance merci pour vos réponses qui me feraient beaucoup avancer et un grand BRAVO pour l’intérêt de votre site. Bien cordialement.

  • Nous possédons une SCI familiale, ma mère possède ses parts depuis 22 ans et mon frère et moi depuis 9 ans suite au décès de notre père.
    La SCI a acheté en 1987 (il y 22 ans) un immeuble que nous souhaitons vendre aujourd’hui, qui est son seul bien.
    1. Soit la SCI vend l’immeuble, reverse l’argent aux associés et reste en sommeil : dans ce cas il y a-il une plus value à déclarer pour mon frère et moi par rapport à la valeur de la succession ?
    2. Soit nous vendons les parts de la SCI revalorisées à la valeur de l’immeuble. Devrons-nous alors faire chacun une déclaration de plus value sur cession de parts ? La vente des parts se fait-elle chez un notaire ?
    Les frais notariés sont-ils les mêmes dans les 2 cas ?

  • Bonjour,

    ma question concerne une séparation de concubins (ni PACS ni mariage) et le rachat d’une maison.

    Lors de l’achat d’une maison avec ma compagne,
    nous avions constitué une SCI dont je détient 90% des parts.
    Les remboursements du prêts de la SCI ont été fait à 50/50.

    Aujourd’hui,
    suite à notre séparation,
    je voudrais reprendre la maison.
    J’ai donc fait une demande de prêt personnel afin de solder le capital restant dû.
    Le notaire me propose :
    1. Racheter la part de la sci à mon ex
    2 Puis de dissoudre la SCI

    Est-il possible de faire autrement pour que cela coûte moins cher ? Dissoudre directement ?
    Racheter la part et mettre la SCI en sommeil ?

    Car pour le coup, les bénéfices sont partagés (OK) mais les frais de dissolution et le rachat de la part sont pour moi seul.

  • Bonjour, j’ai créée une SCI avec 2 associés pour l’achat d’une résidence principale, à ce jour je voudrais dissoudre cette SCI et remettre le bien en nom propre avec l’accord bien sûr de mes associés. Je connais la marche à suivre pour la dissolution, mais mon notaire m’a dit qu’il fallait faire un acte notarial et le présenter aux impôts ce qui change littéralement les frais de la dissolution. Pourriez-vous me dire la marche à suivre ou faut-il la laisser telle quelle ?
    Merci et à bientôt

  • mon épouse et moi avons 50 pour cent chacun dans notre SCI et nous sommes tous les deux gérants. que dois-faire pour que ma femme soit la seule gérante ?

    • La co-gérance présente des avantages de gestion et de contrôle, en particulier dans une SCI dont le capital est réparti équitablement entre 2 associés.

      Maintenant, il faudrait ou bien démissionner, ou bien, si vous êtes gérant statutaire, modifier les statuts. Dans les deux cas, une annoncé légale permettra d’informer les tiers de ce changement.

  • Bonjour,
    Actuellement, je possède 10% de parts dans une SCI qui a pour activité "résidence service pour personnes agées" je souhaite céder mes parts puisque j’ai été seulement un prête nom, je n’ai pas versé d’argent pour l’achat de mes parts et à ce jour ne m’a été versé aucun revenus foncier alors que je suis obligé de les déclarer sur ma feuille d’impôt et de payer des cotisations sociales à ce titre. Nous sommes trois associés, c’est une SCI familiale et je suis en froid avec les 2 autres actionnaires. Je suis caution auprès de la banque.
    Pouvez-vous me donner les démarches à suivre pour me retirer de cette société ? Merci beaucoup.

  • bonjour, j’ai crée une sci avec un associé co-gérant.il a ouvert son entreprise et devait faire les travaux.Il s’est installé dans un des appartements de la sci.Depuis il ne fait plus rien mais les travaux ont été payés intégralement par la sci avec le compte travaux.Il ne répond pas à mes lettres recommandées, il a changé les serrures et pointent les portes pour que je ne rentre pas.Il a depuis fermé son entreprise et ne fait plus aucuns travaux.Bien sur il ne paie pas de loyer, ni edf, ni eau, ni aucunes charges.Je voudrais mettre la sci en dissolution pour récupérer l’appartement qu’il occupe et le louer.Je lui ai demandé de quitter les lieux mais rien ne bouge.comment est ce que je dois procéder pour récupérer l’argent des travaux qu’il n’a pas fait et le mettre dehors. aucun bail n’a été signé entre les associés merci de bien vouloir me répondre je suis perdue.

  • Voilà je suis mineur mais mon père ma donner 40% des part de sa sci est ce que a mes 18ans je vais toucher des dividendes ?

    • Oui, vous percevrez 40% du résultat distribué de la SCI. Mais attention, une SCI ne verse pas forcément un résultat :
       parce qu’elle peut afficher un besoin de trésorerie, les loyers perçus étant employés à rembourser un emprunt,
       parce que le gérant propose à l’assemblée générale de constituer des réserves plutôt que de distribuer le résultat.

      Dans tous les cas, vous devrez être convoqué aux assemblées générales annuelles de cette SCI.

  • Il n’y a jamais eu d’AG quand nous étions en couple. j’étais gérante de nom, et lui de fait jusqu’à ce qu’il prenne la gérance en me faisant signer de force ma démission, quand j’ai demandé le divorce.
    Aujourd’hui il veut faire une AG car je lui ai demandé des comptes qu’il ne m’a pas donné. Mais comme je n’y connais rien, je ne veux pas m’y présenter de peur qu’il fasse pression. Il veut par exemple muter le siège social à 400km de nos domiciles respectifs, là où il passe ses vacances, dans l’appartement détenu par la SCI et où vit sa mère.
    La SCI est déficitaire(centaine d’€) encore cette année car il déclare des loyers minorés perçus de sa mère, qui elle touche l’APL.
    Le divorce traine et n’est pas encore prononcé et la liquidation du régime matrimonial (mariés sans contrat), sera longue et difficile. En attendant, il gère tout seul dans l’opacité la plus totale. Il m’a envoyé un tableau sommaire avec la lettre rec pour la convocation à l’AG.
    Dois-je attendre la liquidation et lui céder mes parts (qui ne correspondront pas à 50% de la valeur de l’appartement), avec le risque qu’il fasse un emprunt d’ici là ?
    Demander mon retrait avec les frais que cela suppose ?
    Demander la vente de l’appartement lors de la liquidation ?
    Quel serait mon avantage ? Il ne me reverse aucun loyer actuellement.
    D’autre part je me sents bernée car cette SCI ne sert qu’aux intérêts de sa famille et non à la communauté.J’ai été naïve....
    Merci !!!!!

    • Il me semble que vous maîtrisez parfaitement les solutions qui s’offrent à vous. La situation joue effectivement en votre défaveur puisque le bien détenu par la SCI, occupé et bénéficiant d’un loyer minoré, ne peut être vendu qu’avec une décote. Or l’occupant de cet appartement n’a pas été choisi totalement au hasard.

      Vous êtes convoquée à une AG, participez-y et votez contre les résolutions qui ne correspondent pas à vos objectifs. A plus long terme, négocier la sortie de cette SCI est certainement la meilleure solution. De quelle liquidation parlez-vous ? Pourquoi la SCI serait-elle liquidée ?

    • Bonjour et merci pour vos réponses ! Je parle de la liquidation du régime matrimonial.Il faudra qu’il me rachète mes parts s’il veut conserver la SCI.
      A ce jour, j’ai demandé mon retrait par anticipation à Monsieur par lettre recommandée. Sa réponse : il refuse car il veut qu’on attende la liquidation de la communauté pour me racheter mes parts.Il dit que la SCI n’a pas les fonds pour cela. Mais je pense que mon intérêt n’est pas d’attendre la liquidation de la communauté qui peut intervenir dans un avenir lointain étant donné notre total désaccord .J’ai peur qu’il fasse des investissements couteux d’ici là qu’il justifiera d’une façon ou d’une autre. Je suis donc prête à faire ma demande de retrait auprès du TGI s’il ne veut pas négocier mon départ de façon satisfaisante pour moi(aucune moins value sur mes parts par exemple). Quitte à dénoncer la fraude : loyers minorés par exemple. Je peux prouver que c’était lui le gérant de fait comme toutes les déclarations fiscales étaient remplies et signées par lui.Mais comme j’étais gérante de nom, je ne sais pas ce que je risque. Qu’en pensez vous ????

    • Bonjour,
      Je parle de la liquidation du régime matrimonial et nom de la SCI.Monsieur ne veut certainement pas liquider la SCI comme par ce biais il loge sa mère dans l’appartement.
      Aujourd’hui, j’ai décidé de demander mon retrait de la SCI.Comme il s’y oppose ,j’ai fait une demande auprès du TGI. Je ne veux pas attendre la fin du divorce et récupérer mes parts. Je ne veux pas qu’il fasse des frais dans l’appartement sur le dos de la SCI. Je ne gagne pas un centime de toute façon, avec les loyers minorés qu’il pratique.

  • J’ai 4 % de parts sociales dans une SCI. Qu’est-ce que cela me donne comme droits ?
    Merci

  • Bonjour,
    Après une cession de parts de deux associés à mon profit, je me retrouve depuis 1995 associé unique et gérante de la SCI.
     Est ce que la SCI est dissoute de plein droit ou faut-il faire une dissolution malgré le temps écoulé ?
    une liquidation est - elle obligatoire ?
    Si la SCI avait un emprunt qui n’est pas payé, est ce que je reste caution même après dissolution de la SCI ?
    Merci de vos réponses

    • La réunion de toutes les parts d’une SCI entre les mains d’un associé unique n’entraîne pas la dissolution automatique de la SCI qui doit être décidée par l’associé unique. Dans ce cas, il n’y a pas partage et le boni de liquidation et les actifs disponibles (bien immobilier détenu dans votre cas) reviendront à l’associé après apurement des dettes évidemment (capital restant dû de l’emprunt + pénalités éventuelles pour remboursement anticipé).

  • Bonjour,

    J’ai entendu parler d’une possible scission de SCI plutôt que de liquidation ou partage, c’est à dire la possibilité de partager une SCI en deux ou même peut-être en plusieurs SCI. Est-ce possible et comment procéder et quels frais ?

  • Bonjour, je suis gérant d’une SCI familiale avec comme associé mon épouse et l’ainée de nos enfants. je souhaite faire rentrer cinq autres enfants en leur cédant des parts appartenant à ma femme et à moi. nous garderions 51% dans un premier temps.
    la SCI possède des résidences secondaires, il reste un crédit en cours 40 K€. Le patrimoine actif brut est de 570 K€ ( 1/ faut-il prendre la valeur brute ou nette après amortissement ? qui n’est qu’une valeur "comptable" ). la SCI n’a plus aucune activité de location (nous avions fait des locations estivales) et nous avons un compte courant d’associés de 350 K€ (brut, 160 K€ net). Pour la calcul des parts, l’assiette est constituée de cette différence ( 2/ faut il prendre la valeur brute ? la valeur nette ?).
    3/ Pouvons nous faire ce transfert de parts sous forme de donation ? avec cette même valeur pour base de calcul ?
    Comme nous ne voyons pas comment récupérer notre compte courant d’associés, 4/ pouvons nous (avant ou après... et après le transfert plutôt qu’avant) renoncer à cette créance ?

    • Renoncer à vos comptes courants, c’est faire une donation à la SCI. La première étape serait donc d’incorporer vos comptes courants au capital. Votre nombre de parts augmenterait donc et diluerait la participation actuelle de votre ainée. Ensuite, vous pourriez effectivement donner vos parts à vos enfants, sachant que les donations entre ascendants et descendants donnent droit à un abattement de 156.974€. Cependant, même si cet abattement par enfant est supérieur au montant de la donation, le fisc reste concerné par l’évaluation que vous ferez de vos parts. Les actifs de la SCI doivent être évalués à leur valeur de marché, éventuellement par un expert (notaire, agent immobilier...).

      Etant donné que ma réponse est bien tardive, où en êtes-vous de vos projets ?

  • Bonjour je suis associé avec mon beau frere à 50% de part chacun (SCI), dans les statuts il est gérant.
    Il souhaite se retirer gracieusement et je voudrai mettre ma femme avec moi.
    Je voudrai savoir les étapes a suivre afin que je passe gérant et que je recupère ses parts.
    Merci

  • Bonjour,
    il y a 3 ans j’ai acheter un appartement sous forme de sci avec mon beau-père et mon conjoint. Suite à notre séparation très difficile, je souhaite vendre mes parts pour ne plus avoir de liens avec eux et parce que ma situation financière ne me permet plus de poursuivre cette aventure. L’appartement est actuellement loué, mais suite au départ du locataire en août, je leur ai proposé de vendre l’appartement, évidemment ils ne veulent pas. Ils vont donc le remettre en location avec des frais que je ne peux pas payer.
    Que puis-je faire ? A qui puis-je vendre mes parts ? Je possède 801/2455 parts.
    J’ai vraiment besoin d’aide
    merci

    • Dans un premier temps, proposez à vos associés de leur vendre vos parts. Sont-ils intéressés par ces parts ? Dans l’affirmative, il est conseillé de convenir que la valeur de ces parts sera évaluée par un expert (notaire par exemple).

  • bonjour, en 2007, j’ai créé un peu à contre coeur (plutot notre notaire) une SCI avec mon compagnon (avec ses conseils...) pour l’achat de notre résidence principale ou nous vivons depuis sa création à titre gratuit.
    Nous ne sommes ni marié, ni pacsé mais nous avons 3 enfants en commun (9-8 et 6 ans) et lui a 2 enfants majeurs d’un premier mariage.
    Concernant cette SCI je suis la gérante et je possède 94% des parts et lui 6% ;
    il s’avère que je souhaite me séparer de lui et me "débarasser" de cette SCI qui m’occasionne des soucis et des frais car aucune formalité n’a été faite depuis sa création ni assemblée, ni déclaration d’impots...bien que je soit la gérante il devait lui s’occuper de la paperasse et d’après lui il n’y avait que des pv d’ assemblées annuelles à faire et étant donné qu’on vit ensemble ce n’est pas nécessaire.
    Il remet toujours tout au lendemain et petit à petit les dettes s’accumule : taxe foncière, frais de non déclaration, frais bancaire...
    A qui puis-je m’adresser pour pouvoir déméller ces 3 ans de SCI ??? .et à quel cout car nous sommes au RSA ???
    Je lui demande de me céder ses parts gracieusement (car il était convenu qu’elles étaient pour nos enfants) mais il ne me répond pas, lorsque je lui demande s’il me les vend aucune réponse non plus.
    comment faire pour sortir de cette situation ???
    Puis-je l’obliger à me céder ses parts de quelque manière que ce soit ???
    Désolée pour cette "tartine" et pour mon "ignorance" en matière de SCI.
    je vous remercie d’avance pour votre aide
    domy

    • On vous a obligé à créer cette SCI mais vous avez signé les statuts établis par un notaire semble-t-il, vous êtes gérante de cette SCI et associé très majoritaire mais c’était à votre associé de gérer cette société ! Il faut effectivement que vous repreniez les choses en main.

      Vous parlez de "frais de non déclaration", de quoi s’agit-il ?

      Dans une SCI dont l’unique bien est occupé à titre gratuit par ses associés, il n’y a aucun produit imposable donc aucune charge déductible. Aussi, cette SCI n’avait pas l’obligation d’établir la déclaration annuelle de résultats des SCI et les associés n’auront aucun impôt sur le revenu à déclarer.

      Maintenant, votre associé ne peut vous donner ses parts (à moins d’une donation) mais aurait comme vous intérêt à céder ses parts. La valeur des parts = 6% de l’actif net d’emprunt de cette SCI. Si le bien détenu par cette SCI vaut 100.000€ et que le capital restant dû de l’emprunt est de 60.000€, l’actif net d’emprunt (en l’absence de compte courant) est de 40.000€. Les parts de votre associés vaudraient dans cet exemple 2.400€.

  • Bonjour,
    mon père possède une SCI (90% des parts) avec son frère (10% des parts), je souhaite habiter dans une maison louée . Donc pour donner congé aux locataires actuels, il faut que je sois dans la SCI .

    Puis-je obtenir les parts de son frère ( il m’en fait cadeau ) ? si oui doit-on passer devant le notaire ? si non, devons nous simplement refaire les statuts ?

    sinon, Dois je augmenter le capital en achetant des parts ? si oui, doit-on passer devant le notaire ? Si non, Peut-on juste changer les statuts (proces verbal etc...) et comment calculer le montant des parts ( au hasard ou y a -il un montant prédéfinit à calculer ?
    Merci.

    • Déjà répondu : vous pouvez entrer dans la SCI puis récupérer ce bien loué par cette SCI familiale. En cas de donation ou de cession de parts, pas d’obligation de passer devant notaire. Une modification des statuts sera nécessaire suite à l’une ou l’autre de ces deux opérations, mais ne sera jamais suffisante (modification statuts = conséquence de la modification de la répartition du capital indiquée dans les statuts).

  • Bonjour,

    Je suis gérant d’une SCI depuis 9 ans.
    Cette SCI a fait un emprunt afin d’acheter un appartement.
    Tout se passe parfaitement, ce bien est en location depuis l’origine de cet achat.

    J’envisage l’acquisition d’un terrain afin de faire construire un bâtiment à usage de bureaux.
    Question : Est-il préférable de constituer une seconde SCI pour cette acquisition ou laisser la SCI actuelle faire cette nouvelle acquisition ?
    Merci pour vos réponses

    • Les gestionnaires de patrimoine conseillent toujours de créer une SCI par bien détenu. Dans votre cas notamment, les objectifs poursuivis peuvent être différents pour ces deux biens :
       appartement / locaux commerciaux ;
       immeuble de rapport / locaux pour votre entreprise ?
      De plus, deux SCI permettraient :
       des associés différents,
       des associés identiques mais en prévoyant une répartition différente du capital,
       possibilité de dissoudre une seule SCI

      D’un autre côté, il faut anticiper que la gestion de deux SCI est deux fois plus lourde que la gestion d’une seule SCI (2 comptes annuels, 2 AG, 2 comptes bancaires...).

  • Bonjour, je suis propriétaire d’un lot immobilier qui est en fait une part d’une SCI. Cette dernière, créée en 1967, compte "7 lots" dont seulement 4 ont des "propriétaires" identifiés et vivants. Rapportés aux tantièmes des parties communes de l’immeuble la SCI compte 75 tantièmes dont 72 appartenant aux partenaires connus. De plus cette SCI ne s’est pas immatriculée suite à la loi de 2001.
    Comment peut-on sortir de cette situation qui bloque toute opérations des partenaires ?
    Il est à signaler que le syndic a déjà autorisé l’occupation de deux lots.
    Peut on envisager une liquidation, avec vente aux enchères, et ce en dépit de la non immatriculation ?
    Si oui qui peut être ce liquidateur ?
    Doit on faire intervenir les domaines pour identifier les potentiels ayant droits puis procéder à la liquidation ?
    Existe-t-il une jurisprudence ?

    Merci

  • Bonjour,

    mon père possède une SCI (90% des parts) avec son frère (10%), je souhaite habiter une maison de cette SCI qui est actuellement louée donc afin de récupérer cette maison il me faut appartenir à cette société.

    Mon oncle souhaite me faire une donation de ses parts mais ne serais-ce pas mieux si je lui achete ? Niveau surtout fiscal et acte notarié (pour un cout moindre pour nous deux) ? Suis je obligée de passer par un notaire pour l’achat ou pour la donation ?

    Mon oncle a-til le droit de faire cette cession/donation de ses parts (mon père (gérant) est tout a fait d’accord) ?

    Auriez vous une lettre type de donation de parts de SCI ?
    En vous remerciant.

    • Dans une SCI familiale, il est en effet possible de donner congé au locataire d’un bien de la SCI pour permettre à l’un des associés de l’occuper.

      Votre oncle a évidemment le droit de vous donner ou vendre des parts pour que vous entriez au capital de cette SCI.

      En cas de donation, il faut faire évaluer le coût de l’opération. En cas de cession, il faut anticiper pour votre oncle l’imposition de la plus-value éventuelle. Dans les deux cas un acte notarié n’est pas obligatoire (voir exemple acte de cession sur ce site, mais pas d’exemple de donation).

  • Bonjour, je suis associée dans une sci, avec mon pere et mon pere desire me vendre la totalité de ces parts,ma question est de savoir si j’ai le droit d’avoir 100% des parts et donc etre le seul associé.

    • Suite à une cession ou à une transmission de patrimoine, il est en effet possible qu’un associé possède 100% des parts d’une SCI sans entraîner la dissolution de la SCI automatique. En revanche, tout intéressé peur demander la dissolution de la société si cette situation n’est pas régularisée dans un délai d’un an.

      En tant qu’associé unique, vous avez la possibilité de dissoudre la SCI par déclaration au greffe du tribunal de commerce et devenir le liquidateur de la société.

  • Bonjour,

    Je rencontre un gros problème et j’aurais besoin de votre aide. Nous avons hérité mon frère et moi d’une maison de notre père lors de son décès. Trop grande, nous avons décidé de la vendre et acheter une autre maison plus petite. Pour cela nous avons mon frère, ma mère et moi même monté une SCI familiale afin d’acheter une maison à crédit, avec pour capital de la SCI cette maison héritée de notre père. Nous 3 sommes les associés de cette SCI. A l’époque de la création de la SCI mon frère était marié sous le régime de la communauté légale. Le décès de notre père est intervenu avant son mariage, je tiens à le préciser. Par conséquent cette maison dont il a hérité avec moi ne peut faire partie de la communauté légale. Mon frère travaillait mais pas sa femme qui était donc femme au foyer. Elle n’est donc pas associée. Elle a signé l’acte notarié qui dit donc qu’elle accepte que l’argent de la communauté soit utilisé à ces fins de SCI.
    Quelques mois plus tard elle a abandonné le domicile conjugal sans donner de nouvelles pendant 1 an. Entretemps mon frère a fait constaté cet abandon de domicile conjugal et a lancé une procédure de divorce. Il y a peu elle vient enfin de donner signe de vie après 1 année sans donner de nouvelles donc sous la forme d’une assignation au tribunal pour mon frère dans le cadre d’une requête de divorce.
    La question que je me pose est la suivante : Sachant que la maison a été acheté à crédit par la SCI et ne sera remboursée en totalité que dans 20 ans, peut-elle prétendre à quoi que ce soit ? A savoir la moitié des parts de mon frère ? Et si oui, est ce que ce sont les parts qui correspondent à la valeur d’achat de la maison ou les parts de son apport dans la SCI ?
    J’avoue être assez inquiet de ce côté là car je nous voit mal être forcé de vendre cette maison alors qu’elle n’est pas encore remboursée. D’autant que la femme de mon frère a abandonné le domicile conjugal pendant un an je le reprécise.

    Merci de votre aide précieuse.

  • bonjours je voudrai savoir si je peut acheté mon bien personnel avec une sci de manière a touché du cache qui me permettrai d investir dans une société personnel et de resté locataire de se bien . merci

  • bonjour, en 2006 nous avons cree avec mon ex une sci pour un logement principal. 50/50 elle gerante , pendant les travaux elle est partie avec l’un des ouvrier pour vivre chez lui .. Ne sachant pas ou habiter j’ai habité le logement sauf qu’elle a contribué a ma faillite personnel en voulant me faire payer un droit d’occupation + Les charges de copro ect ect ... Mon avocat ma conseillé de quitter les lieux .Aujourd’hui elle loue l’appartement sans m’avoir demandé mon avis .. Elle ne veut pas me racheter mes parts ne veut pas faire d’arreter des comptes peur des impots seul proposition le rachat de mes parts pour 1 euro ? Parce qu’elle dit que je ne suis que porteur de parts alors que j’ai quand meme investi . que puis-je faire ?

    • Que dit votre avocat ? Ce qu’il faut, c’est établir les comptes de cette SCI pour avoir un état précis des dettes de la SCI (emprunt, compte courant). Ensuite, il faut s’entendre sur une évaluation du bien, en ayant recours à un notaire, un agent immobilier au besoin. Mais il est vrai qu’en l’absence de loyers, la SCI ne peut rembourser ses dettes qui peuvent être égales à la valeur du bien détenu. Dans ce cas, les parts sociales n’ont pas grande valeur...

  • Bonjour,
    J’ai divorcé : nous avons encore en commun une SCI à 50/50
    dans le cadre de la séparation de bien, je conserve la totalité de la SCI.
    Nous sommes convenus qu’il me cède ses parts à titre gratuit.
    Je deviens donc seule associée : est-ce possible, vais-je payer des taxes ?
    Merci

  • je suis gérant d’une sci et détient 25% des parts. Je désire acheter le bien immobilier de la SCI (maison). les associés sont d’accord sur le principe et le prix de vente. comment faire et quelles sont les taxes ou impöts sur cette vente

  • Bonjour, merci pour toutes ces réponses qui sont fort utiles sur ce forum.

    nous avons acheté une maison à 3 associés (moi, mon épouse et ma soeur ) en créant une SCI familiale. nous habitons dans cette maison à titre gratuit(mise à la dispo des associés).

    prix de vente : 285000€
    la sci a contracté un prêt de 261000€ que nous finançons en déposant chacun de l’argent sur le compte de la SCI.
    nous avons fait un apport de la différence soit 24.000€ que nous avons payé directement au vendeur depuis nos comptes bancaires privés sans passer par la SCI.

    mes questions : ces apports rentrent-il en compte dans le capital de la SCI ?
    que faut-il prendre en compte dans le bilan de la sci aujourd’hui pour évaluer la valeur des parts : l’amortissement du crédit (qui s’accumule tout les mois)ou la valeur du prix d’achat ?

    • En l’absence de revenus, les charges de la SCI ne sont pas déductibles. Au total, vous n’aurez pas de déclaration de revenus de la SCI à établir.

      En revanche, je vous conseille vivement de suivre l’évolution de vos comptes courants et donc de tenir une comptabilité. Quel est le montant du capital de la SCI indiqué dans les statuts ? A-t-il bien été versé par les associés à la SCI ?

      Si le capital de la SCI comprend la différence de 24.000€, ces sommes versées sont à inscrire dans le capital de la SCI (au passif du bilan). Si le capital de la SCI ne comprend pas ces sommes, alors il s’agit d’apports en compte courant (à inscrire au passif de la SCI, sous le capital restant dû de l’emprunt). Dans tous les cas, ces sommes sont une avance faite par les associés pour le compte de la SCI. Si ces avances n’ont pas été reprise pour le compte de la SCI en annexe des statuts, il faut faire reprendre ces avances par la SCI lors d’une Assemblée générale Ordinaire (en même temps que l’approbation des prochains comptes annuels).

      Ce qu’il faut suivre également et impérativement : les apports de chaque associé pour permettre le fonctionnement de la SCI (remboursement de l’emprunt). En effet, le solde des comptes courants est l’objet de tous les litiges en cas de rupture puisqu’ils doivent être remboursés aux associés. En cas de remboursement par des biens communs, partager les apports équitablement entre les 2 comptes courants.

  • J’ai une activité dans une maison médicale, et je souhaite acheter une part SCI, sa valeur est de 30000 euros. Le batiment est estimé à 700000. Il y a un prêt pour le batiment qui se terminera en 2021. Je souhaite négocier le prix de cession à 26000 euros et le vendeur est d’accord, celà lui permettra de rembourser son prêt (à moitié remboursé). Est-ce possible d’acheter une part moins chère que sa valeur, sachant qu’elle n’ai pas encore "amortie" ?

    • Si je comprends bien, un expert a estimé le bien détenu pa la SCI donc, indirectement, les parts de la SCI (30.000€). Si vous achetez 26.000€ ce qui vaut 30.000€, le fisc sera peut-être tenté d’y voir une donation déguisée (et pourquoi pas 4.000€ sous la table !). Aussi, il faudra pouvoir prouver qu’il s’agit d’une négociation et que cette "remise" tenait également compte du manque de liquidité de ces parts sociales.

  • Bonjour,
    je suis gérante d une s.c.i,familiale,5 associés=20% des parts chacun,en cas de vente, je voudrais savoir à qui le notaire fait les chéques ?
    d autre part , en tant que gérante je suis seule a avoir la procuration à la banque , mais j ai fait un chéque à un des associés , en blanc , juste signé , pour régler une facture E.D.F., en toute confiance mais j ai un doute , es ce que cette personne pourrais un jour utiliser ce chéque pour encaisser en cas de vente mes parts ou celles d un autre associé ?? merci pour votre réponse,

  • bonjour,
    je suis gérante d’une SCI familiale ou nous somme 3 associés a part égale, une des associés et moi somme d’accord pour vendre cette sci, mais le 3éme associer n’est pas d’accord.la personne a qui nous voulons vendre veut acheter la totalité des parts
    pouvons nous vendre quand même ?

    • Vous pouvez vendre vos parts sociales mais pas obliger un associé à céder les siennes. En revanche, que disent les statuts sur votre capacité à vendre le bien détenu par la SCI ? Le gérant peut-il le faire seul (ça se discute en Cassation avec un objet social de SCI type !). Mais la majorité des 2/3 permet-elle une cession de l’immeuble détenu ? Dans ce cas, vous pourriez vendre l’immeuble à la personne intéressée. La dissolution de la SCI s’imposerait ensuite.

  • Bonjour,

    Dans une SCI immobilière de famille (les 2 parents), la transmission du patrimoine immobilier peut se faire si les enfants ne sont pas associés de la SCI ? Y-aura t-il des droits à payer liés à la donation des parts ?

  • Je souhaite acheter un bien immobilier, et que ce bien sera transmis à mes enfants plus tard.
    Ce bien immobilier génèrera des futurs revenus locatifs, imposables à l’IR.
    A la constitution, pour la transmission des parts sociales aux enfants, faut-il obligatoirement que les associés de la SCI soit constitués des 2 parents, et enfants, ou seulement les parents, puis par la suite, cession d’une partie aux enfants sans droits à payer par eux ?

  • Bonjour,

    Mon pere a cree une Sci il y a une dizaine d’annee à laquelle il ne reste plus qu’un appartement aujourd’hui.
    Je suis associé dans cette sci a hauteur de 30%.
    Je souhaiterai racheter l’appartement restant et en faire ma premiere residence principale, quelles solutions s’offrent a nous ?

    Merci d’avance.
    Thomas

    • On peut imaginer les solutions suivantes :
       vous occupez le bien détenu par la SCI (à titre gratuit ou onéreux, lire l’article lien ci-dessous),
       vous achetez les parts de votre père pour dissoudre ensuite la SCI ou occuper le bien détenu par la SCI,
       votre père vous donne ses parts, donation sur laquelle un abattement de plus de 150.000€ est pratiqué, vous devenez seul associé là encore de la SCI avec la possibilité de dissoudre la SCI,
       vous décidez de la dissolution de la SCI puis votre père ou vous-même récupérez le bien.
       la SCI peut également vous céder le bien détenu.

      Entre ces solutions, la fiscalité doit diriger votre choix. Il faut tenir compte :
       de la durée de détention du bien, des parts éventuellement (sachant pas de plus-value après 15 ans de détention),
       fiscalité de la dissolution (voir sur ce site) : le bien a été apporté à la SCI, par quel associé ? acquis par la SCI ?
       quel est le passif de cette SCI ?
       quel sont les projets de votre père (en matière de gestion de patrimoine).

      Aussi, le recours à un spécialiste est certainement souhaitable, un notaire notamment.

  • Il y a 18 ans mon collègue et moi avons fondé une SCI (pour 99 ans) en vue d’ acquérir une propriété en France. Nous possédons chacun 50% des parts.
    Je voudrais récupérer mon argent et de sorte dissoudre l’association. Mon co-gérant refuse de vendre la maison et ne m’offre qu’ une fraction de la valeur actuelle de la propriété.
    Existe-t-il une solution pour réaliser le partage des biens détenus par la SCI sans devoir saisir la justice pour demander la dissolution de la SCI ? Malheureusement tout dialogue avec mon co-gérant est devenu impossible.

  • Bonjour a tous,

    Tout d’abord, desole pour les accents, je suis sur un clavier QWERTY...

    Alors, je vous explique rapidement ma situation, je souhaite devenir proprietaire et je suis a la recherche de mon premier appartement.
    Il se trouve que l’appartenment qui m’interesse actuellemnt est en fait celui de mon pere, appartement gere par le biais d’une SCI familiale puisque mon pere en est le gerant et que j’y suis associe a hauteur de 30% (associe sur les papiers car c’est mon pere qui a constitue 100% du capital et qui a achete l’appartement il y a moins de 10 ans).

    La SCI ne gere desormais plus que ce seul appartement, et j’aimerai avoir vos avis sur la meilleure facon de proceder pour le rachat de l’appartement.

     mon pere dissout la SCI et remet l’appartement a son nom puis me le vend ?
     je rachete les parts de mon pere et devient le gerant de la SCI puis la dissout moi meme et enfin remet l’appartement a mon nom ?
     peux t-il me donner gratuitement ses parts ?
     l’appartement vaut il me semble dans l’ordre des 200 000 eur, avez vous une estimation des frais en cas de revente des parts ? dissolution de la SCI ?
     a quels moments devra t-on faire appel a un notaire : don ?cession des parts ? dissolution de la SCI surement ?

    Cela fait pas mal de questions...je suis un peu perdu en ce qui concerne les SCI je l’avoue :)
    J’espere que vous trouverez le temps de lire et de me repondre...

    Merci d’avance,
    Thomas.

    • Etant donné le montant de l’opération, le recours à un spécialiste est peut-être justifié, un notaire par exemple. En effet, la solution que vous envisagez est possible, mais est-ce la meilleure en fonction des objectifs de votre père ?

      Votre père peut donc effectivement vous donner ses parts sociales. Or un abattement de 156.974€ peut être appliqué dans le cas d’une donation entre ascendants et descendants. Jusqu’à cette somme, aucun droit n’est donc dû. Aussi, si votre père possède l’intégralité des parts de la SCI et que celle-ci n’est aucunement endettée, en considérant une petite décote sur des parts de SCI (car manque de liquidité), les droits de donation pourraient rester très faibles.

      En revanche, la dissolution de la SCI par vous-même pose le problème de la fiscalité de l’attribution de ce bien (qui serait pour vous les mêmes droits que pour une vente).

      Aussi, votre père pourrait peut-être demander la dissolution de la SCI, limiter les droits d’enregistrement en cas de droits de partage, avant de vous donner ce bien.

      Encore une fois, un conseiller qui étudiera votre projet s’impose.

  • Bonjour,
    Mon ami et moi sommes en train de créer une SCI pour acheter un bien immobilier dans le but de l’habiter en tant que résidence principale.
    Nous passons par ce procédé, car mon ami est en instance de divorce ,mais son dossier n’est pas encore déposé au tribunal car le bien immobilier initial est en cours de vente.
    Le capital de la SCI est constitué à 50% par moi et à 50% par une donation pour mon ami, afin que celui-ci ne tombe pas dans le régime de la communauté avec son ex-épouse.
    Les banques nous font vivre un enfer. Elles nous ont tout d’abord demandées une attestation de l’ex-madame précisant qu’elle est au courant que nous faisons une SCI pour acheter un bien et qu’elle se désolidarise complétement de tout prêt bancaire que monsieur pourrait contracter.
    Nous avons réussir à obtenir cette attestation avec difficulté, alors que je ne vois pas et ne comprends pas en quoi celle-ci était utile pour les banques dans la mesure où elle n’est pas concernée par ce projet !!! ??? Les banques souhaiteraient maintenant qu’elle signe les offres de prêt , paraphe de chaque page et porter la mention à la fin comme quoi elle se désolidarise.
    J’avoue être agacée au plus haut point apr cette situation qui nous fait tourner en rond et perdre un temps précieux, car nous sommes évidemment soummis à des délais pour l’achat du bien immobilier.
    J’ai donc besoin d’aide pour savoir si les banques peuvent effectivement nous demander l’intervention de l’ex-épouse dans le montage financier alors que la SCI a pour but de l’évincer complétement de l’acquisition du bien immobilier en question ??? SI vous avez des textes allant dans ce sens je suis évidemment preneuse.
    Merci beaucoup pour votre aide précieuse.

  • Bonjour,
    Je possede 50% des parts d’une SCI constituee d’un petit immeuble. L’autre associé (mon ancien compagnon que je n’ai pas revu depuis plus de 10 ans !!) possède tous les documents concernant ce bien. Il a vendu des parts (sans mon accord). Suite à un litige avec l’acquéreur, (une histoire de surface non respectée)l’acquéreur s’est retourné contre mon ex compagnon ...et moi même. Nous avons été condamnés ( je n’ai jamais été informée de la tenue du procés !!)à payer une somme de 16000 euros à l’acquéreur ! Aujourd’hui je paie pour ces malversations, sans savoir où me renseigner.
     Je souhaite maintenant "me debarrasser" de ces parts dont je suis toujours propriétaire. Quelle solution est rendue possible, sachant que mon ex compagnon ne facilitera en rien cette opération.
    Merci de votre aide.

    • C’est à la fois l’avantage et l’inconvénient de la SCI : contrairement à l’indivision, la sortie d’une SCI n’est pas aisée. Tout d’abord, un associé serait-il intéressé par vos parts sociales ? Dans ce cas, il faudrait ou bien vous entendre sur le prix de ces parts ou bien avoir recours à un expert (une décote est logiquement appliqué sur des parts de SCI pour tenir compte de leur manque de liquidité). Ensuite, vous pouvez chercher un acquéreur extérieur à la société : la cession s’imposera ensuite à vos associés actuels qui devront ou bien accepter ce nouvel associé ou bien vous racheter vos parts. Enfin, votre retrait de la SCI est envisageable mais ne pourra être qu’un retrait judiciaire en cas de désaccord avec vos associés. Or cette procédure exige de montrer une mésentente entre associés.

      Vous pouvez également avoir recours à un avocat pour attaquer votre ancien associé, gérant je présume, qui n’a pas respecté la procédure de cession de parts, mais il est peut-être un peu tard pour agir. En revanche, cet élément peut entrer dans vos négociations actuelles pour la cession de vos parts.

  • Bonjour,
    Mon mari et moi avons vendu notre bien depuis mars 2009 et ne comptons pas faire d’autre achat, on nous a dit que l’on pouvait récupérer notre capital de départ de 1524 euros sans avoir à dissoudre notre SCI. Si cela est possible, quelles sont les démarches a effectuer ?

    • Je l’ignore ! La SCI possède quels actifs ? Un compte bancaire avec 1.524€ ? Quelle est la contrepartie à l’actif du bilan du capital inscrit au passif ?

    • La SCI n’a plu d’actif depuis 2009, cette somme de 1524 euros apparait en tant que capital de la SCI, nous l’avons versé à la constitution de la SCI en 1999 et nous n’avons plus de compte bancaire puisque nous l’avons fermé à la vente de l’immeuble.

    • Comment récupérer une somme dont ne dispose pas la SCI ? D’un autre côté, le bilan de votre SCI n’est plus équilibré, c’est ennuyeux, même si le montant en question n’est pas assez important pour que cela ait de réelles conséquences. En revanche, il faudrait peut-être dissoudre cette SCI, ou bien souhaitez-vous la laisser en sommeil ?

  • Bonjour, je suis fille unique et seule héritière de ma mère.
    Elle possède deux maisons, UNE où elle y vit à plein temps, et UNE AUTRE (divisée en 3)où elle y passe le week-end et où sont aussi situés 2 appartements meublés qu’elle loue de façon saisonnière et/ou annuelle.

    Je me suis renseignée sur les modalités de la SCI et si j’ai bien compris on ne pourra créer de SCI toutes les deux puisqu’il y a ici un acte de commerce pour la 2ème maison ?
    La seule solution serait-elle uniquement la SARL ? (Je suis étudiante donc l’apport limité est mon 1er soucis).
    Comment se passera la succession des biens en cas de décès pour la SARL par exemple ? Aurait-il une autre possibilité qui s’offrirait à nous pour une SCI ?

    Merci d’avance pour vos réponses.

    • La location meublée est toujours possible en SCI. La question est de savoir si cette location meublée entraîne l’imposition à l’impôt sur les sociétés de cette SCI. Or, contrairement aux idées reçues, la location meublée n’entraîne pas systématiquement l’imposition à l’IS d’une SCI. Il faut donc étudier avec votre mère et son notaire les possibilités juridiques qui répondent le mieux à vos projets.

  • Bonjour,
    Mes parents, mon frère et un oncle éloigné ont constitué une SCI (relativement importante) il y a 12 ans mais étant mineur à l’époque, c’est l’oncle éloigné qui a pris mes parts.
    Est il possible qu’il me les cède gratuitement (tout le monde est d’accord) ? plus exactement, y aurait il des conséquences fiscales importantes ? et est-il possible de se passer d’un notaire ?

    Merci beaucoup de votre aide !

    • Si je comprends bien, lors de la constitution de la SCI, votre oncle a reçu les parts qui devaient à terme vous revenir. Aussi, pourquoi avoir créé ces parts. Ils auraient mieux valu aujourd’hui que la SCI augmente son capital pour vous permettre votre entrée dans la SCI.

      Quoiqu’il en soit, votre oncle peut effectivement :
       vous céder ses parts sociales : fiscalité des cessions,
       vous donner ses parts sociales : fiscalité des donations.

      En revanche, on ne peut pas vendre gratuitement des parts sociales, ce serait effectivement frauder le fisc (éviter la fiscalité sur les cessions : plus-value éventuelle pour le vendeur, droits enregistrement pour l’acheteur).

      Cette transaction peut être gérée sans passer par un professionnel (notaire, avocat...) en suivant les démarches détaillées dans la rubrique "dissolution".

  • bonjour,
    mes parents possèdent une sci et nous ont fait une donation aux 3 enfants de 200 parts chacuns sur 1500 qu’elle comporte, cette donation a été faite en 1998. Le bien est en cours de vente, nous avons signé un compromis il y a 2 mois.
    la sci étant uniquement composée d’un immeuble et n’étant pas immatriculée, elle sera dissoute de fait.
    pouvez vous m’indiquer comment va s’effectuer le partage des parts, en sachant qu’à la base mes parents avaient l’usufruit de cet immeuble.
    je vous demande tout ceci car nous ne recevons aucun papier du notaire (pas de sous seing) et donc nous navigons sans savoir.
    merci pour vos réponses

  • Bonjour,

    J’ai créé une sci avec mes parents dans le but d’opptenir un prêt immobilier qui m’était refusé jusqu’à présent, afin d’acheter un appartement. Une fois le prêt accepté, nous avons conclu avec mes parents que je récupérerai leurs parts. La sci comprent 10 parts de 1 euro chacune et j’ai 90% des parts. Quel est la démarche à éffectuer pour récupérer la part de mes parents ?

    cordialement.

  • Bonjour,

    Je suis séparée de mon conjoint et nous avons un enfant qui porte nos deux noms. Mon ex-conjoint vient de m’informer de son désir de créer une SCI avec ses frères et soeurs pour l’achat d’une maison, mais je craint que son projet ne soit très fiable. Je m’inquiète sur les risques qu’encoure ma fille dans le cas où ceux-ci créeraient des dettes qu’ils ne pourraient honorer. Je sais que dans le cadre d’une SNC, les enfants sont redevables des dettes de leurs parents, est-ce la même chose pour une SCI ? et si oui comment protéger ma fille ?
    Merci.

  • Bonjour,

    Je me permet de solliciter votre aide, car j’ai un petit problème, je suis gérante d’une SCI, j’ai 48% des parts et mon ex mari possède 48% aussi des parts. Nous avons eu trois enfants en commun qui possèdent chacun 1%. Mon ex mari a eu un fils de son côté qui possède 1% aussi. Je voudrais à tout prix vendre la SCI, mes trois enfants sont d’accord pour me céder leurs parts, ce qui me ferait 51% des parts, puis-je le faire en sachant que mon ex mari, refuse toutes discussions et refuse la vente de la SCI ?

    MERCI A TOUS DE VOTRE AIDE !

    • Vous pouvez vendre vos parts de SCI, que vous soyez majoritaire ou minoritaire. Dans le cas de la cession de vos parts, les autres associés pourront refuser d’agréer l’acheteur, mais ce refus d’agrément les obligerait alors à racheter vos parts. Votre sortie de la SCI est donc toujours possible par la cession de vos parts. Mais qui voudrait racheter une participation minoritaire dans une SCI au prix du marché ? Une décote s’imposera.

      L’autre solution serait donc la vente du bien par la SCI. Mais pour cela, une décision doit être prise en Assemblée Générale des associés. Or la majorité simple (+50% des parts) est-elle suffisante pour prendre cette décision ? Il faut relire les statuts et s’en assurer.

  • Bonjour,

    Lors du décès de sa mère en 2006 mon épouse a hérité de parts d’une SCI valorisées à 142€ la part au niveau de la succession.
    Tous les biens immobiliers de la SCI vont être vendus d’ici la fin de l’année 2010 pour ensuite faire le partage du résultat des ventes avant la fin de l’année également et il n’y aura pas de plus-value sur ces ventes car les biens appartenaient à la SCI depuis plus de 15ans.
    Par contre je voulais savoir si il y aura des taxes à payer sur la plus-value lors du partage de l’actif de la SCI, à savoir pour mon épouse sur la différence entre la valorisation de la part (estimé à 500€) suite à la vente de tous les biens immobiliers et l’évaluation au moment de la succession (142€).
    D’autre part faut-il dissoudre immédiatement la SCI ?

    Merci d’avance pour votre réponse.
    Patrick D.

  • Bonjour,

    Une sci a vendu un immeuble acheve depuis plus de 15 ans. Les parts de cette sci sont demenbrées et les enfants nue proprietaires detiennent ces parts suite a une succesion depuis environ 5 ans. Le notaire a versé la totalité du prix de cession de l’immeuble sur le compte de la SCI. NOus souhaitons dissoudre cette SCI et repartir les fonds de la cession au prorata de detention. A quel moment la plus value doit etre acquitée par chacun des associés ? au moment de la vente de l’immeuble ? au moment de la liquidation et pratge ? qui doit s’occuper de ces formalités, obligatoirement un notaire ?

    merci de votre reponse

    • C’est lors de la cession de l’immeuble que la plus-value est constatée. Elle est donc déclarée, dans les mains de chaque associé proportionnellement aux participations au capital, l’année de la cession. Ensuite, la SCI peut-être dissoute ou non, entraînant alors des droits de partage.

  • Bonsoir ! Avec trois associés j’ai formé une SCI. Je détiens 90% tandis que mes deux autres associés se partagent les 10% restant.
    J’aimerais savoir s’il est possible que je revends mes parts à quelqu’un sans l’accord préalable de mes associés.

  • bonjour,
    mon frère est décédé et dans sa succesion nous héritons mes frère et moi de ses parts de la sci familliales. je souhaiterais donner les parts qui me reviennent à un de mes frères. Ma soeur peut elle s’y opposer ? si non une cession de mes parts peut elle être envisagé ?

    • Donation ou cession de vos parts, si votre sœur refuse d’agréer le nouvel associé, le mode de transmission ne changera rien non ? Si vos parts sont transmises à un associé actuel, en l’absence de précision dans les statuts, il n’y a pas d’agrément nécessaire. Mais une clause des statuts peut tout à fait légalement exiger un agrément pour cette opération. Cependant, le refus d’agrément est décidé en assemblée générale, à la majorité prévue, majorité que ne détient certainement pas seule votre sœur étant donné la situation.

  • Bonjour je suis propriétaire à 50-50 d’une SCI de notre logement princi pal. Ma compagne et moi avont décidé de nous séparer. Nous nous sommes mis d’accord pour je rachète ces parts. Mon seul problème est que je suis sans travail et sans revenu et que je n’arrive pas à obtenir de prêt. Ma compagne peut-elle me forcer à vendre le bien étant en incapacité temporaire de pouvoir lui racheter ces parts ? Quelle la durée de cette procédure ?
    Merci de votre aide.

    • Le problème ou l’avantage de la SCI, c’est qu’un associé ne peut pas imposer sa sortie de la société aussi facilement qu’il pourrait le faire d’une indivision. La vente forcée du bien détenu en indivision est une solution, en SCI votre compagne devra :
       ou bien vous céder ses parts,
       ou bien trouver un autre acquéreur pour ses parts sociales (demande agrément nécessaire et possibilité pour vous de refuser cet agrément et alors de racheter ses parts),
       retrait de l’associé mais avec un motif légitime, la mésentente entre associés par exemple. Aussi, il est absolument indispensable de continuer à gérer cette SCI selon les règles (AG, convocation assemblées, présentation bilan, calcul du résultat fiscal imposable...).

  • J ai acheté 3 appartements en nom propre et voudrai les mettre dans ma sic. Quel est le coût ?

  • Dans le cadre de la création de notre future SCI, nous envisageons l’insertion d’une clause d’agrément des héritiers - y comprise les héritiers en ligne directe - dans les statuts dans le cas du décès d’un des associés. Nous sommes pour cela à la recherche de la bonne formule de rédaction de cette clause.

    Nous recherchons également la rédaction de