Prêt gratuit prêt familial

Le prêt à usage, anciennement appelé commodat, peut porter sur un bien immobilier, une voiture ou tout autre actif qui ne se détruit pas par l’usage que l’on en fait, puisque l’emprunteur doit le restituer après s’en être servi.

Un geste gratuit

Dans un contrat de prêt à usage, deux éléments sont importants :
– la durée du prêt,
– son caractère gratuit.

Les parties s’entendent sur le nombre d’années du prêt et précisent au contrat sa date de fin.

Partage des obligations

Le contrat décrit les engagements de chacun. Le prêteur met son bien à la disposition de l’emprunteur qui en aura la jouissance à compter de la signature de l’acte, par exemple. L’emprunteur s’engage, lui, à régler différents coûts liés à l’utilisation du bien (électricité, eau, etc...) et veille à la conservation de celui-ci notamment en assumant les menues réparations, laissant au prêteur les plus importantes (remplacement d’une chaudière, réfection de la toiture, meur de clôture...). Il est presque tenu de souscrire une assurance couvrant les dommages susceptibles de survenir pendant son occupation.

Reprise du bien

Durant le prêt, il est possible de récupérer son bien en cas de "besoin pressant et imprévu de la chose" (article 1889 du Code civil) et, sur ce point, les juges sont assez sévères.
Mais rien n’empêche les parties de déroger à cette disposition. Le prêteur peut aini s’interdire de demander les restitution des biens prêtés avant l’expiration du terme convenu, quand bien même il aurait un besoin impératif de récupéré ce qu’il a prêté.

Lorsque la durée n’a pas été précisée, la jurisprudence estime que le prêteur peut reprendre son bien s’il respecte un préavis raisonnable. Ces décisions sont intervenues pour ne pas freiner les élances de générosité suite aux abus de la part d’emprunteurs indélicats.

Pas de prêt à usage sans gratuité

Il ne suffit pas de notifier dans le contrat la gratuité du prêt. Si par exemple, un appartement est prêté contre des travaux, des heures de ménages ou de baby-sitting, le contrat sera requalifié en location. Le prêteur sera contraint d’assumer les obligations d’un bailleur, vis-à-vis de son locataire. Il en ira de même en cas de prêt à usage consenti sur une parcelle de terrain à un exploitant agricole. Si ce dernier prend à sa charge des frais incombant normalement au propriétaire, leur rapport pourra être requalifié en fermage avec les mêmes inconvénients.

Un arrangement entre proches

En pratique, l’hypothèse la plus fréquence est celle des parents qui mettent un logement à la disposition de leur enfant étudiant. A priori, ils pourraient être tentés de passer avec ce dernier un contrat de location moyennant le paiement d’un loyer modique, voir fictif. Sauf que si celui-ci est en deçà du prix du marché, l’administration fiscale risque d’entamer une procédure de redressement basée sur la valeur locative du bien.

En l’absence de loyer, cette opération pourrait aussi être assimilée à une donation. Et en présence de plusieurs enfants, lors de l’ouverture de la succession des parents, il en sera tenu compte afin d’assurer que chaque héritier a reçu la part à laquelle il avait droit.

Outil de transmission

Le prêt à usage est également utilisé entre concubins pour qu’un bien immobilier acquis en indivision reste à la disposition du survivant après la disparition de sa moitié, sans avoir à payer de droits de succession. Ces derniers prévoient un prêt à usage mutuel et viager sur leurs fractions respectives. Ce n’est qu’au décès du dernier occupant que les héritiers du défunt prendront possession des lieux.

La plupart du temps, il s’agit d’un arrangement entre proches, convenu oralement. Pour éviter tout malentendu, mieux vaut toutefois s’adresser à un notaire.La formalisation permettra de prendre davantage conscience de ses engagements et de se constituer une preuve.

Comparer les solutions

Pour justifier le prêt à usage auprès de tiers (administration fiscale, autres héritiers), il est recommandé de l’enregistrer auprès du service des impôts. Si ce type de contrat a l’avantage d’être moins coûteux qu’une donation, il ne représente pas une solution universelle.

Ici encore, tout dépend de la situation des parties. Les personnes assujetties à l’IFI par exemple sont tenues de déclarer le bien prêté dans leur patrimoine. Il convient alors de mettre le prêt à usage en concurrence avec la donation d’usufruit temporaire. Les actifs grevés d’usufruit entrent en effet dans l’assiette imposable de l’usufruitier pour leur valeur en pleine propriété, et non dans celle du nu-propriétaire.