L’idée de réduire l’imposition des plus-values immobilières pour relancer les mutations demeure d’actualité, par un abattement exceptionnel de 20% applicable uniquement en 2013.

Principe de l’abattement de 20%

La loi de finances 2013 prévoit que les plus-values immobilières réalisées en 2013, sur la cession d’immeuble par une SCI par conséquent ou la cession de parts sociales de SCI, pourraient bénéficier d’un abattement supplémentaire de 20%.

Aussi, après application du nouveau barème de l’abattement pour durée de détention, une réduction supplémentaire de la base imposable de 20% serait calculée.

Mais attention, cet abattement ne serait applicable que pour le calcul de l’impôt. Pour celui des prélèvements sociaux, la base d’imposition demeurerait inchangée.

En d’autres termes :
– l’abattement de 20% s’applique à l’imposition au taux de 19%,
– les prélèvements sociaux demeurent inchangés à 15,5%.

Exemple de calcul de l’abattement 2013 de 20%

Considérons un immeuble acquis il y a 10 ans pour 55.000 euros et dont la valeur économique actuelle est de 120.000 euros. La plus-value latente s’élève à 65.000 euros, elle est supérieure au prix d’acquisition, ce qui sous-entend une plus-value considérable en 10 ans de détention mais correspond parfaitement au cycle immobilier haussier extraordinairement long constaté ces dernières années.

L’imposition de cette plus-value serait aujourd’hui de :
PV = 120.000 - 55.000
PV = 65.000€
Imposition PV = (PV - abattement) x taux imposition
Imposition PV = (65.000 - (65.000 x 10%) x 34,5%
Imposition PV = 58.500 x 34,5%
Imposition PV = 20.183€

En 2013, la base d’imposition à l’impôt (en soulignant bien que la base d’imposition aux prélèvements sociaux n’est pas modifiée en 2013) bénéficiant d’un abattement exceptionnel de 20%, l’imposition de la plus-value serait alors de :
Imposition PV = ((PV imposable - abattement 20%) x taux impôt à 19%) + (PV imposable x taux des prélèvements sociaux à 15,5%)
Imposition PV = ((58.500 - (58.500 x 20%) x 19%) + (58.500 x 15,5%)
Imposition PV = (46.800 x 19%) + (58.500 x 15,5%)
Imposition PV = 8.892 + 9.067,50
Imposition PV = 17.959,50€

Au final, la réduction de l’imposition s’élèverait à 2.223,50 euros, soit une baisse de 11% des prélèvements obligatoires.

Les prélèvements obligatoires passeraient d’un taux de 34,5% de la plus-value dégagée à un taux de 30,7%.

Objectifs de cet abattement exceptionnel et conclusion

Suite à la réforme 2012 des plus-values immobilières, l’objectif de cet avantage fiscal ponctuel est de stimuler les mises sur le marché et d’inciter les propriétaires à chercher rapidement un acquéreur (en acceptant une baisse des prix) pour augmenter les mutations (et donc les droits correspondants).

En effet, comment imaginer que les propriétaires qui détenaient un immeuble depuis plus de 15 ans en 2012, et se trouvaient donc dans une situation potentielle de non-imposition, accepteraient aujourd’hui de vendre leur immeuble en dégageant une plus-value imposable ? Aujourd’hui, l’abattement au terme de 15 années de détention est passé de 100% à 20% !

Or comment croire qu’un abattement supplémentaire de 20% de la base d’imposition changera quoi que ce soit à cette hausse extraordinairement brutale de l’imposition des plus-values. Dans notre exemple précédent, en considérant une durée de détention de 15 ans, le taux global d’abattement 2013 passerait de 100% à 36%. Certes, 16% supplémentaire de la plus-value deviendrait ainsi non imposable. Mais le problème reste entier : comment accepter qu’un abattement passe de 100% à 36% ? Comment rattraper cet écart d’imposition lorsque la cession de l’immeuble ne s’impose pas ?

A noter enfin que cet abattement exceptionnel réduira l’imposition de tous les vendeurs d’un bien de plus de 5 ans, mais que tous les vendeurs aujourd’hui imposables le resteront, cet abattement ne faisant que réduire la base imposable (mais sans modifier la durée de détention permettant d’atteindre une totale exonération).

En conclusion, on peut retenir que le système actuel de calcul des plus-values immobilières est devenu beaucoup trop pénalisant et conduit à des effets négatifs évidents. Aussi, suite à des rumeurs d’aménagement du calcul de l’abattement sur la plus-value, cette proposition d’abattement exceptionnel est une autre piste poursuivie par le gouvernement actuel. Dans l’attente, si l’on n’anticipe pas une chute des prix de l’immobilier (ce qui reste une hypothèse plausible), repousser, au minimum à 2013, la cession d’un bien locatif ou d’une résidence secondaire s’impose.

Conseil d’Etat

Au final, le Conseil d’Etat a rejeté cette réforme pour 2013. Le président François Hollande a donc décidé de reporter en 2014 ce projet de loi.