Entre parents et enfants, la création d’une SCI familiale est un outil juridique pour transmettre un patrimoine immobilier. Nous présentons plusieurs cas pratiques pour illustrer comment l’apport d’un bien immobilier par des parents à une SCI, puis la donation ou la cession de parts sociales progressivement à leurs enfants, permet de gérer en famille des biens immobiliers et de transmettre progressivement la propriété de ces biens en évitant des droits de succession.

Le fonctionnement d’une SCI familiale, et plus précisément la distribution de ses bénéfices entre les associés sans respecter la répartition du capital, est également un moyen pour des associés majoritaires, à savoir les parents qui ont constitué la SCI par apport d’un immeuble par exemple, de privilégier les minoritaires, c’est à dire leurs enfants.

Le démembrement des parts d’une SCI familiale permet quant à lui d’augmenter les possibilités de transmettre un patrimoine. En effet, la donation de la nue-propriété de parts sociales d’une SCI familiale est un moyen :
– de réduire le montant d’une donation (puisque l’usufruit est conservé par les parents),
– de transmettre chaque année aux enfants les bénéfices de la SCI en les affectant aux réserves de la société.

L’époux survivant est protégé par la loi qui lui garantit la jouissance de sa résidence principale sans limitation dans le temps. En revanche, lorsque des concubins achètent à deux une résidence principale, ils doivent envisager le décès de l’un d’entre eux afin de garantir au survivant la possibilité de demeurer dans ce bien. Sans dispositions particulières et en l’absence de PACS, le concubin survivant se trouvera en indivision avec les héritiers du concubin décédé et ne pourra pas toujours s’assurer de l’usufruit du bien dont il ne détenait qu’une partie indivise. Dans ce cas, la création d’une société civile immobilière et le démembrement des parts sociales permet à l’inverse de transmettre l’intégralité de l’usufruit du bien et d’en garantir ainsi la jouissance.