Pour l’administration fiscale, les personnes qui donnent en location des biens immobiliers se divisent en deux catégories :
– ceux qui reçoivent des revenus fonciers tirés de la location d’un bien loué vide,
– ceux qui perçoivent des revenus de la location d’un bien meublé.

Ces revenus ne sont pas imposés de la même manière. Mais selon que la location se fait en vide ou en meublé, vous pouvez bénéficier d’un régime fiscal intéressant.

Le régime fiscal des locations non meublés

Voici les règles de la fiscalité des locations vides. Il s’agit d’investissements qui ouvrent droit à la réduction d’impôt Pinel au taux de 18 ou 21% (plus de détails).

Ces personnes ont le choix entre deux modes d’imposition :

Le micro-foncier

Si les recettes annuelles (loyers et charges) ne dépassent pas 15.000e en 2015, vous bénéficiez alors d’un abattement forfaitaire de 30%, et vous n’êtes donc imposé que sur 70% de vos recettes.

Il n’y a pas de déclaration spéciale à faire, il suffit de reporter le montant sur la déclaration de revenus n°2042, dans la case prévue à cet effet.

Le régime du réel

Si vos loyers sont supérieurs à 15.000€ par an ou si vos charges (travaux, intérêts d’emprunt, taxes, frais de gestion...) dépassent 30%, vous avez tout intérêt à retenir ce dispositif. Il faut remplir un imprimé spécial, la déclaration n°2044.

Le régime fiscal des locations meublées

Voici les règles de la fiscalité des locations meublées pour les personnes qui réalisent moins de 23.000 euros par an et moins de 50% de leurs revenus annuels.

Il s’agit d’investissements qui ouvrent droit à la réduction d’impôt Censi Bouvard. Ces personnes ont le choix entre deux modes d’imposition :

Le micro-BIC

Ce régime fiscal est celui des auto-entrepreneurs, qui peut être applicable également aux revenus fonciers.

Si les recettes annuelles (loyers et charges) ne dépassent pas 32.900 euros, vous bénéficiez alors d’un abattement forfaitaire de 50% (avec un minimum de 305 euros) et n’êtes donc imposé que sur 50% de vos recettes.

Les recettes sont indiquées dans une case de la déclaration complémentaire n°2042C.

Le régime du réel

A) Si vos recettes annuelles sont supérieures à 32.900€ ou si vos charges (travaux, intérêts d’emprunt, taxes, frais de gestion...) dépassent 50%. Il faut alors indiquer ses recettes et ses charges sur un ou plusieurs imprimés spéciaux n°2031 et 2033 (A à G) qui doivent être annexés à la déclaration globale.
– 2033-A : Bilan simplifié
– 2033-B : Compte de résultat simplifié
– 2033-C : Immobilisations, amortissements, plus ou moins-values
– 2033-D : Relevé des provisions, amortissements dérogatoires, déficits reportables, crédits d’impôts
– 2033-E : Détermination de la valeur ajoutée produite au cours de l’exercice
– 2033-F : composition du capital social
– 2033-G : filiales et participations

B) Quant aux personnes qui réalisent avec les locations meublées plus de 23.000 euros par an et plus de 50% de leurs revenus annuels, elles peuvent avoir intérêt à choisir l’imposition au régime réel, qui leur permet notamment d’amortir le bien acquis.

Le choix d’un dispositif fiscal dépend de la situation personnelle et patrimoniale de chacun.