Loi Scellier au sein d’une SCI

Il était possible de bénéficier de la défiscalisation Scellier jusqu’en 2013, en réservant avant le 1er janvier 2013 un bien immobilier locatif éligible à ce dispositif. Aujourd’hui s’applique la loi Pinel. N’hésitez pas à nous contacter pour étudier un investissement défiscalisé en SCI.

Caractéristiques investissement Scellier

Lors d’un investissement en loi Scellier, un investisseur peut déduire fiscalement une quote-part de son investissement, augmentant ainsi la rentabilité de son investissement immobilier.

En contrepartie, l’immeuble acquis doit être loué durant une durée minimum de 9 ans et les loyers sont plafonnés. Le plafond des loyers dépendent de la situation géographique de l’immeuble loué.

De même, le taux de réduction d’impôt dépend de la performance énergétique de l’immeuble acquis. Ainsi, en 2011, ce taux de réduction d’impôt s’élève sur 9 ans à :
– pour les bâtiments basse consommation (BBC), taux de 22% (et 18% en 2012),
– pour les immeubles qui ne respectent pas la norme bâtiments basse consommation (BBC), taux de 13% (et 9% en 2012).

Un investissement en Scellier ne peut dépasser 300.000 euros et la réduction d’impôt maximum, pour un investissement de 300.000 euros, est de 42.000 euros sur 9 ans, soit 4.667 euros par an.

Réforme 2012 Loi Scellier

La première limite apportée en 2012 à l’avantage fiscal loi Scellier tient à la nature des biens pouvant faire l’objet d’un investissement : seuls les logements BBC sont désormais concernés. Or la norme BBC est réservée aux logements neufs consommant au maximum 50 kWh/m2/an et couvrant la totalité des usages réglementaires (chauffage refroidissement, eau chaude, ventilation, etc.).
Ces logements, de qualité certes, sont donc chers et limitent la rentabilité attendue de l’investissement. En effet, les plafonds de loyers par zone ne sont pas modifiés quant à eux, du moins de façon non significative.

Autre limite : si l’investissement maximum demeure plafonné à 300.000 euros, le taux d’amortissement fiscal des immeubles est ramené de 22% à 14%.

Aussi, si l’on considère un taux de déduction fiscal de 14% en 2012 et un investissement maximum de 300.000 euros, la réduction maximale d’impôt liée à un investissement en loi Scellier devient plafonnée à 42.000 euros sur 9 ans (contre 66.000 euros en 2011).

Le nouveau mode de calcul du crédit d’impôt ne s’applique dans tous les cas qu’aux investissements réalisés en 2012 et cette réforme n’est en aucun cas rétroactive.

SCI et Scellier

Une société civile immobilière (SCI) peut réaliser un investissement en loi Scellier, mais uniquement si cette SCI est soumise à l’impôt sur le revenu.

Dans ce cas, chaque associé bénéficie fiscalement de l’avantage fiscal proportionnellement à sa quote-part de capital.

Lorsqu’un bien acheté en loi Scellier est détenu par une SCI et loué à un enfant de l’un des associés, cet enfant doit obligatoirement être détaché de foyer fiscal de ses parents. En effet, en loi Scellier, une location ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal (location en direct ou par l’intermédiaire d’une SCI).

Avantage SCI pour investissement Scellier

Suite à un investissement en loi Scellier, si le bien bénéficiant de la réduction d’impôt est ultérieurement détenu en indivision, alors cette réduction d’impôt ne peut plus s’appliquer.

Or, en cas de décès du propriétaire d’un bien relevant de la loi Scellier, ses héritiers hériteront de ce bien qu’ils détiendront en indivision. L’avantage fiscal lié à ce bien sera alors perdu.

Aussi, la SCI s’impose comme une alternative à l’indivision et permet de conserver la réduction d’impôt Scellier en cas de décès de l’un des associés.

Aujourd’hui, c’est la loi Duflot qui est applicable, et vous pouvez demander sans engagement une simulation de la rentabilité d’un tel investissement grâce au formulaire suivant.