Calcul valeur locative

La valeur locative d’un logement correspond à la valeur du loyer qui serait pratiqué si ce logement était loué.

Suite à la réévaluation des valeurs locatives des locaux commerciaux en 2013, c’est maintenant celle des logements d’habitation qui est engagée.

Le problème des valeurs locatives

Sur la base de cette valeur locative sont calculées de nombreuses taxes :
– la taxe d’habitation, acquittée par l’occupant d’un logement,
– la taxe foncière, due par le propriétaire,
– la taxe d’enlèvement des ordures ménagères,
– la CFE, qui concerne les entreprises, et notamment les auto-entrepreneurs, qui travaillent généralement à domicile et qui doivent malgré tout acquitter une cotisation minimum (généralement comprise entre 300 et 500 euros).

Le montant de ces quatre taxes est obtenu en multipliant par un taux d’imposition, variable d’une commune à une autre, cette valeur locative.

Or le montant des valeurs locatives est calculé en tenant compte d’assiettes fixées il y a plus de 40 ans !

Enquête sur les valeurs locatives

A partir du 12 février 2015, certains ménages vont être interrogés sur leur logement, de façon à anticiper une réforme des valeurs locatives inscrites au cadastre.

Dans un premier temps, les réponses à cette enquête n’auront aucune incidence fiscale. Il s’agit simplement d’un test grandeur nature, réalisé dans 5 départements :
– Paris,
– le Val-de-Marne,
– le Nord,
– l’Orne,
– la Charente-Maritime.

Le questionnaire reçu interroge sur :
– le type de bien : un appartement, une maison...
– la surface du logement : loi carrez maintenant à indiquer dans les baux locatifs,
– le montant du loyer pratiqué.

Lorsque le logement appartient à une société civile immobilière, c’est au gérant de répondre à cette enquête.

Ce questionnaire est à transmettre à Bercy avant le :
– 3 avril 2015, lorsque la déclaration papier reçue est celle envoyée,
– 10 avril ou 17 avril suivant les départements, quand les réponses au questionnaire sont saisies directement via internet.

A l’automne 2015, les résultats de ces questionnaires seront rendus publics (les résultats globaux évidemment, pas les informations confidentielles reçues).

Incidence de la hausse des valeurs locatives

Toute hausse des valeurs locatives entraîne mécaniquement une hausse équivalente des taxes mentionnées précédemment.

Or l’assiette encore utilisée pour déterminer la valeur locative est totalement erronée. En effet, les logements loués ont évolué, et les loyers pratiqués ont eux aussi évidemment augmenté. Le loyer réel d’un immeuble peut ainsi, dans la réalité, être parfois plusieurs fois supérieur à sa valeur locative théorique.

Ainsi, une réévaluation des valeurs locatives pourrait-elle entraîner pour beaucoup de propriétaires fonciers un doublement de leurs taxes locales. C’est donc un raz-de-marrée fiscal qui se prépare potentiellement. Le seul moyen de l’éviter serait une baisse des taux des taxes en même temps qu’une réévaluation des valeurs locatives. Mais ce tour de passe-passe restera de la responsabilité des communes. Les collectivités territoriales auront ici une forte responsabilité, contrepartie logique de la décentralisation...