Sortie d’une SCI et bénéfices

Lors d’une cession de parts sociales d’une société civile immobilière, ou donation d’ailleurs, c’est le nouveau propriétaire des parts qui aura un droit sur l’intégralité des bénéfices de l’année durant laquelle la transaction a eu lieu.

L’associé qui sort d’une SCI ne peut plus en percevoir les bénéfices. Mais à partir de quelle date s’applique cette règle juridique ?

Répartition des bénéfices et cession de parts

Une question apparaît régulièrement sur nos forums : suite à la cession de parts sociales d’une société civile immobilière durant une année N, qui est imposé sur les bénéfices N,
– le vendeur, au moins au prorata de la durée de détention de ses parts durant l’année N ?
– l’acquéreur, indépendamment de la date d’acquisition ?

C’est la seconde réponse qui est la bonne. Si une cession de parts a lieu le 30 décembre de l’année N, l’intégralité du bénéfice N est imposé entre les mains du nouveau propriétaire de ces parts à la date de clôture.

Aussi, il est indispensable d’inclure dans la valorisation de ces parts le montant des bénéfices annuels qui leur sont attachés. Si, dans notre exemple d’une vente de parts le 30 décembre, le bénéfice attendu est de 10 euros par part, il est parfaitement logique et justifié d’augmenter la valeur des parts vendues de ce montant (moins la fiscalité applicable sur ces résultats fonciers).

D’ailleurs, tous les investisseurs sur les marchés financiers tiennent compte, sur le même principe, du dividende pour valoriser une action. Par conséquent, le jour où une société détache un coupon de 1€ par action, le cours de son action baisse mécaniquement de 1 euro. Si le détachement du dividende doit intervenir dans 6 mois, c’est 50 centimes qui sont incorporés à ce titre au cours de son action.

Date de la perte de la qualité d’associé

L’associé vendeur perd ses droits aux bénéfices à compter du paiement de la valeur de ses parts sociales.

Une décision du mois de mai 2015 de la Cour de cassation rappelle ce principe : dans le cadre de la liquidation judiciaire d’un entrepreneur, par ailleurs associé d’une société civile immobilière, un litige est apparu entre les associés de cette SCI et le liquidateur judiciaire de l’associé :
– Le liquidateur demande en effet la nomination d’un administration judiciaire pour la société civile.
– Les autres associés mettent en avant les statuts de la société qui indiquent que, si un associé est mis en liquidation judiciaire ou faillite personnelle, alors celui-ci perd sa qualité d’associé (contre le remboursement de ses droits par les autres associés). Aussi, si l’entrepreneur a perdu sa qualité d’associé de cette SCI, alors son liquidateur n’a pas le pouvoir de faire nommer pour celle-ci un administrateur provisoire.

Sur le fond, la Cour de cassation a jugé que la clause des statuts de cette société civile immobilière était réputée non écrite, car un associé de SCI ne peut perdre sa qualité d’associé qu’au moment seulement du remboursement de ses droits sociaux.

Ce n’est que lorsque l’associé sortant perçoit le montant correspondant à la valeur de ses parts sociales qu’il perd juridiquement sa qualité d’associé (et donc notamment, puisqu’il s’agit du thème de cet article, ses droits aux bénéfices).

Suite à une donation, une cession de parts... c’est le détenteur des parts à la clôture qui a le droit aux bénéfices dans leur ensemble. Cette règle s’applique dès lors que le prix de vente de ces parts a été versé au vendeur.

Messages

  • Nous avons crée en 2015 une SCI avec ma compagne afin d’acheter un bien immobilier (faisant office de résidence principale) car non mariés et afin de sécuriser le bien vis à vis de nos familles respectives et de notre fils. N’étant ni mariés ni pacsés, cette solution nous semblait la plus judicieuse. La sci fut crée à part égale 50/50 pour un total de 100 parts (soit 50 parts chacun) et un capital souscrit de 1000 E. Le financement du bien fut un apport en numéraire de 52500 E pour Mr et 22500 E pour Mme. Le solde de l’achat fut réalisé par un emprunt au nom des deux personnes (pas de la SCI) pour 100000 E. Donc comptes d’associés. Les frais notariés ayant été payés par le biais des comptes d’associés toujours sur la même règle (70/30). La séparation des 2 cogérants intervient. Néanmoins nous conservons le bien et la sci. Le remboursement de l’emprunt de la sci se faisant sur une règle de 70 % pour Mr et 30 % pour Mme. Mr residant dans le bien, il assume toutes les charges (foncières, assurances du bien, participation aux divers frais imputables au bien) et Mme rembourse une part de l’emprunt (30%) et une partie des divers frais imputables au bien donc à la SCI. Pour faire simple, Mr a remboursé à ce jour 72 % de l’emprunt et des frais et Mme 28% de l’emprunt et des frais.

    Désormais, Mme demande à Mr de lui payer une location depuis qu’elle a quitté le bien. Sauf erreur de ma part, Mr ne doit pas payer une location à Mme mais à la SCI. Pouvez vous me le confirmer ? Autre question : Est ce que Mme est en droit de demander une location à Mr sachant qu’elle ne l’as pas fait via la SCI mais directement à Mr via son avocat ?

    Aujourd’hui Mme souhaite vendre le bien. le prix estimé du bien est de 215000 E, il a été décidé de le vendre néanmoins, 2 possibilités se présentent :
    - soit on vend, je suppose que dans la comptabilité la répartition du fruit de la vente tiendra compte d’un ré équilibrage des comptes d’associés correspondant à la différence entre ce qu’il a été effectivement payé via les comptes d’associés et la répartition 50/50. Pouvez vous me confirmer ceci ? Qu’en est il de la plue-value liée à la différence entre l’achat et la revente (+ 40000 E) ? Est on imposé ou taxé, si oui de combien ?
    - Deuxième possibilité : Mr rachète les parts à Mme de la SCI sans la clôturer. Comment se fait la vente ou le rachat des parts ? Y a t il des frais si oui de combien ? Tiens t on compte de la valeur d’estimation du bien pour calculer la valeur de la part ? Et comment se calcule la valeur de chaque part au regard des informations données plus haut ?

    Afin d’avoir une comptabilité parfaite, nous sommes entrain de la remonter (depuis le début) de la SCI car nous l’avions tout simplement stoppé. J’ai également pris attache d’un conseiller fiscal ancien comptable que je vais rencontrer d’ici 15 jours, mais j’aimerais avoir des informations au plus vite.

    Est ce que quelqu’un aurait des éléments de réponses à ces questions qui hantent ma vie ?
    Merci pour votre aide. Cordialement,
    JEJE

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