Les résidences de tourisme avec un bail d’exploitation constituent un investissement a première vue tentant. Mais comportent-elles également des inconvénients, des risques, lesquels ?

Définition d’une résidence de tourisme

Toute la gestion de la résidence est déléguée à une société de gestion.

Lors de l’acquisition, le propriétaire de l’appartement signe un bail commercial d’une durée de 9 années avec la société de gestion qui va gérer le bien, cette société étant souvent ou bien une filiale du promoteur ou bien une société qui travaille en partenariat avec lui. Le premier risque potentiel est donc le défaut de cette société de gestion, ce qui est arrivé parfois après la crise de 2008.

Maintenant, si l’on fait confiance à un intermédiaire solide, normalement le contrat se passera sans difficulté, le propriétaire bénéficiant alors durant 9 ans de loyers garantis.

Avantages d’une résidence de tourisme

Elles sont généralement situées dans des destinations où l’on ne va pas passer toute l’année, mais quelques semaines, aussi pourquoi ne pas louer ce logement le reste du temps.

Ces résidences de tourisme sont présentées avec un avantage fiscal à l’entrée. D’abord l’investisseur va faire l’économie de la TVA à 20% s’il conserve le bien durant 20 ans. Si l’immeuble est revendu avant ce délai, une proratisation de la TVA est alors calculée.

Un mode d’entrée, si la résidence est agréée, peut être achetée soit sous le régime Censi-Bouvard permettant d’avoir 11% de réduction d’impôt sur le montant de l’entrée.

Les loyers sont imposés au régime réel, donc mieux vaut réduire ces revenus futurs en s’endettant.

Une autre façon de procéder : le statut de loueur en meublé professionnel, sans bénéficier alors de la réduction d’impôt du Censi-Bouvard, mais en autorisant alors l’amortissement du bien immobilier mais aussi des biens mobiliers. On garde en revanche l’avantage de la récupération de la TVA.

Inconvénients des résidences de tourisme

Révision des conditions de location

Le problème, c’est ce qui se passe après la durée des 9 ans. En effet, ce bail commercial est renouvelable, mais cela ne signifie pas qu’il se poursuivra aux mêmes conditions. Aussi, la société de gestion pourra avancer que :
– les conditions économiques ont évolué,
– la crise est passée par là, la demande étrangère a diminué,
– les taux d’occupation ne sont plus les mêmes...

En conséquence, la société de gestion indiquera qu’elle ne peut plus garantir le même niveau de loyer.

En face, le crédit reste à rembourser suivant les mêmes mensualités. Si les loyers baissent de 30%, 40%, voire 50%, l’investisseur devra certainement effectuer des apports complémentaires, car les loyers ne seront alors plus suffisants pour couvrir les mensualités à payer. Actuellement, la réduction des loyers est variable en fonction des résidences, de 0 à 30% environ.
Le montage est donc présenté initialement sur 20 ans mais, au-delà de 9 ans, il n’y a pas d’obligation de maintenir les conditions initiales du bail commercial.

Assurer soi-même la gestion du bien

Le propriétaire peut alors reprendre sa liberté :
– payer les charges de copropriété qui lui incombent,
– rechercher des locataires, mais sans bénéficier maintenant de la plateforme internationale qu’ont développé les grands exploitants.

Déléguer à une agence locale ne sera pas forcément non plus la solution pour trouver des locataires pour toutes les semaines disponibles.

Revente de la résidence tourisme

Il est possible de revendre la résidence tourisme au terme du contrat de 9 ans, mais il faudra alors trouver un acquéreur, or :
– le prix sera revu fortement à la baisse (puisque la rentabilité aura fortement diminué, proportionnellement à la réduction des loyers garantis),
– une partie de la TVA sera à rembourser.

Ces deux éléments vont venir réduire la rentabilité initiale annoncée et sur laquelle la capacité de remboursement de l’investisseur a été calculée.

Procès en cours

Une fédération des copropriétaires en résidence tourisme s’est créée, son but étant d’obtenir en justice des dédommagements en contrepartie de la baisse des loyers imposés lors du renouvellement du bail commercial.

Leur argument est que les différents contrats signés lors de l’investissement constituent un bloc contractuel unique : le contrat de vente signé avec le promoteur, le bail commercial signé avec l’une de ses filiales, et l’emprunt immobilier souvent contracté auprès d’un établissement financier partenaire ou même une autre filiale du même groupe.

La justice devra donc se prononcer et faire jurisprudence pour décider si ces trois contrats forment un ensemble contractuel non respecté par les professionnels de ce secteur actuellement ou s’il s’agit d’éléments juridiques distincts qui peuvent alors être revus séparément.

En conclusion, on peut noter qu’il vaut mieux ne pas trop se fier aux paramètres sur 20 ans affichés par les vendeurs de ce type de produits défiscalisés, et effectuer soi-même l’analyse de l’intérêt de ce placement.