Si un mineur peut devenir associé d’une SCI, les notaires conseillent le plus souvent de ne pas faire entrer un enfant mineur au capital d’une société civile immobilière.

Possibilité pour un mineur de devenir associé d’une SCI

Un mineur peut devenir associé d’une société civile immobilière. Le mineur ne peut pas en revanche devenir gérant, mais peut être majoritaire ou minoritaire.

Exceptés les cas du mineur émancipé et du mineur placé sous le régime de la tutelle, l’associé mineur d’une SCI familiale est représenté par :
– Les deux parents si le père et la mère exercent en commun l’autorité parentale. Dans ce cas, un peu comme dans le cas d’une co-gérance, chaque parent est habilité à représenter le mineur vis à vis des tiers. En revanche, lors de la signature des statuts et plus généralement de l’entrée d’un mineur au capital, la signature de ses deux parents s’impose.
– Si un seul parent exerce l’autorité parentale, le parent qui exerce l’autorité parentale et le juge des tutelles.

L’autorisation du juge des tutelles n’est pas obligatoire lorsque des parents décident ensemble d’associer leur enfant mineur à une SCI. De même, le juge des tutelles n’a pas à être sollicité lorsque la société dont un associé est mineur acquiert un immeuble, contracte un emprunt immobilier, réalise des travaux...

Intérêt pour un mineur de détenir des parts de SCI immobilière

En matière de cession de parts sociales de SCI, l’imposition des plus-values est réduite en fonction de la durée de détention des parts sociales cédées. Actuellement, passé un délai de détention de 30 ans, la cession de parts sociales de SCI immobilière est totalement exonérée d’impôt. Le mineur associé d’une SCI familiale limite donc l’imposition future de sa plus-value en cas de cession de ses parts sociales dans un délai de 30 ans à compter de son entrée au capital, et sera totalement exonéré d’imposition passé ce délai, la SCI trouvant là tout son rôle en matière de transmission d’un patrimoine.

Si des parents ont des enfants mineurs et pour objectif de créer une SCI familiale à laquelle ils souhaiteraient associer leurs enfants, alors attendre la majorité de leurs enfants pour les faire entrer au capital, par augmentation de capital, cession de parts sociales, donations de parts sociales... engendre des démarches (acte de cession de parts sociales, donation, enregistrement de ces actes, modification des statuts...) à chaque modification des statuts de SCI.

Responsabilité de l’associé mineur de SCI immobilière

Le Code civil indique dans deux articles l’étendue de la responsabilité de l’associé de SCI des pertes subies par la société.

Article 1844-1 : la part de chaque associé dans les bénéfices et sa contribution aux pertes se détermineront à proportion de sa part dans le capital social.

Article 1857 : Les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social.

Comme tout associé de société civile immobilière, l’associé mineur d’une SCI familiale est responsable des pertes de la SCI proportionnellement à sa participation au capital mais indéfiniment sur ses biens propres.

Inconvénients mineur associé SCI

La responsabilité des associés de SCI permet de mieux mesurer le risque de faire entrer au capital d’une SCI immobilière un enfant mineur. En effet, la minorité de cet associé ne pourra pas être invoquée judiciairement pour déroger à la règle d’une responsabilité indéfinie et proportionnelle à la part de capital détenue, même si l’associé mineur était majoritaire au moment où la SCI a contracté une dette. S’associer à un enfant mineur, c’est donc prendre le risque que, en cas de défaillance, le mineur devenu majeur se retrouve indéfiniment responsable d’une dette à laquelle il ne pourra pas faire face.

Pour cette raison, mais également en raison des complications juridiques en cas de liquidation d’une société dont un ou plusieurs associés sont mineurs, les banques sont réticentes à accorder des prêts aux SCI dont tous les associés ne sont pas majeurs.

Par ailleurs, lorsque des parents s’associent à leur enfant pour créer une SCI familiale, il existe un risque de conflit d’intérêts. Si un tel conflit d’intérêts était démontré, alors le mineur pourrait remettre en cause, pendant les cinq premières années de sa majorité, les engagements pris pour lui par ses parents.

Intervention du juge des tutelles ou attente majorité des associés

Pour éviter que le mineur devenu majeur conteste sa participation au capital d’une SCI, les parents de l’enfant mineur ont tout intérêt à obtenir du juge des tutelles la nomination d’un administrateur ad hoc. Plus généralement, pour protéger les intérêts du mineur associé, il est conseillé de solliciter l’autorisation du juge des tutelles pour toute opération d’importance (emprunt immobilier, acquisition ou cession d’un bien immobilier...).

Enfin, il faut rappeler que la donation de parts sociales à des enfants devenus majeurs est réalisée en franchise de droits dans la limite de 100.000€ en 2013 par parent. Chaque parent peut ainsi donner jusqu’à 100.000€ par enfant sans avoir de droits de donation à payer. En 2013, un couple peut donc transmettre à un enfant 200.000€ sans frais, cette donation pouvant porter sur des parts sociales de SCI.