Charges non déductibles revenus fonciers

Après l’étude des charges déductibles, la liste des charges non déductibles du résultat d’une SCI.

Après l’étude des charges déductibles des revenus d’une SCI, à faire figurer sur sa déclaration n°2072, cet article dresse la liste des charges non déductibles des revenus fonciers (et donc des charges non déductibles du résultat d’une société soumise à l’impôt sur le revenu).

Amortissements des immeubles

Il faut rappeler que dans le cadre d’une SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR), les dotations aux amortissements pratiqués sur les immeubles détenus ne sont pas déductibles. En revanche, ces amortissements sont déductibles du résultat fiscal d’une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (voir rubrique IS).

Aussi, si la comptabilité d’une SCI comprend des charges d’amortissements, ces charges doivent être réintégrées au résultat comptable pour donner le résultat fiscal.

Par exception, les amortissements fiscaux pratiqués sur les investissements relevant des lois de Robien et Périssol sont déductibles des résultats d’une SCI.

Travaux non déductibles

Seuls les travaux d’entretien et de réparation d’une part et les dépenses d’amélioration pour les immeubles à usage d’habitation d’autre part sont déductibles. Aussi, les dépenses de construction, de reconstruction ou d’agrandissement, qui ont modifié la structure d’un immeuble, augmenté sa surface ou son volume, ne sont pas déductibles des revenus fonciers. De même, les travaux de démolition ne constituent pas une charge déductible de revenus fonciers.

En ce qui concerne les immeubles à usage de bureaux et les locaux commerciaux, les travaux d’amélioration ne sont pas déductibles (à l’exception des traitements contre l’amiante et des travaux destinés à faciliter l’accès à ces locaux aux personnes handicapés).

Enfin, les dépenses d’entretien et de réparation à la charge du locataire de l’immeuble mais effectués par la SCI ne sont pas déductibles. Par exemple, des travaux de peinture effectués à la charge de la société pendant la durée d’un bail locatif (donc normalement à la charge du locataire) ne sont pas déductibles. A l’inverse, le coût des travaux de peinture réalisés entre deux baux, avant l’entrée dans les lieux d’un nouveau locataire, sont déductibles.

Immeuble vacant

Charges afférentes à un immeuble vacant

Pour que des charges soient déductibles de revenus fonciers, il faut qu’elles se rapportent à un immeuble qui dégage des produits imposables en revenus fonciers, des loyers. Pour cette raison, les charges afférentes à des immeubles occupés à titre gratuit par les associés par exemple ne sont pas déductibles. Si l’immeuble détenu par la SCI est loué à l’un de ses associés, les charges afférentes à cet immeuble ne sont déductibles que si le montant du loyer fixé peut être justifié (par un professionnel, au minimum par des offres de location de biens équivalents).

En ce qui concerne les charges afférentes à un immeuble vacant (ou qui est resté vacant durant une partie de l’année fiscale concernée), elles ne sont déductibles que si ces charges ont eu pour but de permettre la relocation du bien (travaux de rafraichissements d’un appartement par exemple). En revanche, si le bien ne fait pas l’objet d’un nouveau bail locatif (si l’immeuble est destiné à être occupé par un associé par exemple), les travaux effectués ne sont pas déductibles.

Taxes non déductibles

Ne sont pas déductibles des revenus fonciers :
– la taxe d’habitation qui est à la charge du locataire,
– taxe d’enlèvement des ordures ménagères (sauf partie frais de gestion) également à la charge du locataire du bien concerné.

Frais de transfert de siège

Lorsqu’une SCI est domiciliée au domicile de son gérant et que celui-ci déménage, ce transfert de siège va obliger à la modification des statuts, et donc à des annonces légales, un dépôt au greffe... Or ces frais ne sont pas déductibles des revenus des associés de la SCI soumise à l’IR. En effet, ils sont indirectement inclus dans les frais de gestion annuels forfaitaires qui apparaissent sur la déclaration annuelle de la SCI.

Frais d’actes, droits d’enregistrement, droits de mutation

Ne sont pas déductibles fiscalement :
– les frais d’acte et d’enregistrement exposés lors de l’acquisition d’un immeuble,
– les droits de mutation en cas de cession d’un immeuble.

Comptablement, les frais d’acte et d’enregistrement sont comptabilisés à l’actif du bilan de la SCI, comme des immobilisations, et ces actifs immatériels immobilisés ne peuvent pas être amortis.

Concernant les frais qui s’ajoutent au prix d’achat d’un immeuble lors de son acquisition, ils comprennent les honoraires du notaire et éventuellement des frais d’agence. La déduction des frais de notaire et d’agence est étudiée dans un article spécifique.

Détail des charges non déductibles des revenus fonciers et donc des charges qui ne peuvent être déduites sur la déclaration n°2072 d’une société civile immobilière soumise à l’impôt sur le revenu (IR).

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