Comment quitter une SCI

Quelles sont les solutions pour ne plus être associé d’une société SCI, pour quitter son capital, ne plus détenir de parts ?

De quelles solutions dispose un associé de SCI pour quitter cette société ?

Peut-il vendre ses parts sociales ? Oui, dans tous les cas. Mais à quel prix ! Et qui peut être intéressé par une participation minoritaire et égalitaire dans une société civile dont le bien immobilier est occupé à titre gratuit ?
Le retrait de l’associé est une autre possibilité, mais cette procédure n’est pas toujours possible.
Il en est de même de la dissolution judiciaire de la SCI. En effet, celle-ci suppose un motif légitime.

Toutes ces possibilités de sortie d’une SCI sont détaillées sur ce site et cet article est une synthèse des solutions offertes à un associé pour quitter une société civile immobilière.

Vendre ses parts sociales

La solution la plus simple pour sortir d’une SCI consiste à vendre ses parts sociales.

Mais à qui ?
Lorsqu’une SCI est constituée entre de nombreux associés et possède des biens locatifs, il est envisageable de trouver un acquéreur pour ses parts sans accorder une décote trop importante dans la mesure où :
– Les droits de vote sont répartis entre un nombre d’associés relativement importants sans qu’aucun d’entre eux puisse imposer ses décisions,
– L’objectif des associés est la gestion d’un patrimoine immobilier dans le but d’en retirer des revenus fonciers.

Mais comment trouver un investisseur pour des parts sociales d’une société civile immobilière :
– qui détient un bien immobilier occupé à titre gratuit,
– constituée entre deux associés qui, conformément aux statuts, doivent s’entendre pour permettre la gestion de la société,
– dont le gérant majoritaire (et statutaire parfois) impose sa gestion aux autres associés,
– suite à une mésentente entre associés, avec le risque que le conflit se poursuive malgré le changement de propriétaire des parts...

Au final, vendre ses parts sociales à un tiers n’est pas toujours possible, en particulier dans le cas d’une SCI constituée pour acquérir une résidence principale. Ne reste plus alors que la solution d’une vente à l’autre associé... qui garde alors toute liberté pour imposer ses conditions.

Donner ses parts de SCI

Donner ses parts sociales de SCI est une alternative à la vente. Dans ce cas, des droits de donation sont à acquitter sur la base de la valeur de ces parts. En l’absence de lien de parenté du donateur avec le donataire, ces droits peuvent être très importants (jusqu’à 60% !). Cette opération est donc loin d’être neutre fiscalement et ne permet pas d’éviter une évaluation des actifs de la SCI, car minorer le montant de cette donation peut entraîner un redressement fiscal.

Le retrait de l’associé

La loi prévoit la possibilité pour un associé de se retirer d’une SCI.

Ce droit de retrait est légal mais peut être spécifié dans les statuts de la société. La demande de retrait d’un associé est présentée aux autres associés qui doivent se prononcer en assemblée générale sur cette opération qui équivaut finalement à un rachat des parts de l’associé sortant par la SCI et donc indirectement par les autres associés.

En cas de refus de ce retrait, l’associé qui souhaite sortir du capital de la société doit se prévaloir de son droit de retrait devant la justice en justifiant sa demande. Le motif qu’il invoquera sera étudié par le juge et c’est ce dernier qui décidera si ce motif est suffisant ou non pour justifier son retrait. Par conséquent, il est indispensable d’être assisté par un avocat, pour analyser la jurisprudence et prouver le motif invoqué.

Pour donner un exemple, l’abus de majorité peut être retenu comme un juste motif justifiant d’imposer à des associés de SCI le retrait de l’un d’entre eux. Cet abus de majorité est caractérisé, suite au refus du retrait d’un associé, de tenir ce dernier à l’écart des décisions de gestion, à ne plus le convoquer aux assemblées générales, ne pas répondre à ses questions au gérant, à lui refuser son droit d’information...

La dissolution judiciaire

La dissolution judiciaire d’une SCI consiste pour un associé non plus à quitter seul la société mais à demander en justice la disparition de celle-ci. Cette dissolution décidée par le juge entraîne donc la liquidation de la société et la cession ou le partage de ses actifs.

Par conséquent, cette demande en justice de dissolution doit être justifiée par un motif légitime, le plus souvent une mésentente entre associés.

Mais une simple mésentente n’est pas suffisante. Celle-ci ne devient un juste motif pouvant justifier une dissolution judiciaire que dans le cas où ces conflits entraînent des difficultés dans la gestion de la société. Par exemple, une mésentente qui bloquerait la location de biens immobiliers dans une SCI constituée à cet effet pourrait justifier un motif de dissolution de la société.

A l’inverse, un gérant majoritaire de SCI qui, en raison d’un conflit avec les autres associés, ne convoquerait plus les assemblées générales, ne se rendrait pas forcément coupable d’un abus de majorité pouvant permettre aux autres associés d’exiger en justice la dissolution de la SCI.

Si les solutions pour quitter une société civile immobilière sont relativement nombreuses (cession ou donation de ses parts sociales, droit de retrait d’un associé, demande de dissolution judiciaire), celles-ci ne sont pas toujours matériellement possibles ou légitimes. En effet, vendre ses parts de SCI exige de trouver un acquéreur et le retrait et la dissolution exigent le plus souvent d’entreprendre une procédure judiciaire pour laquelle un juste motif doit pouvoir être invoqué.

Messages

  • Bonjour,
    Lorsque 2 personnes en SCI décident de la dissoudre et de "partager" les biens pour les garder chacun de son côté en "nom propre" donc plus de SCI :
    Faut il oui ou non faire les bilans énergétiques ?
    je m’explique , il existe 2 sortes de bilans énergétiques :
    1) Les simples bilans energetiques en cas de location (simple diagnostic de performance energetique)
    2) Les plus complets en cas de vente (dpe + plomb + amiante etc....)
    MAIS :
    Dans notre cas ce n’est ni une vente, ni une location mais un partage (nous sommes déjà propiétaires) !!
    Donc pour moi il n’y a aucun bilans énergétiques à faire , non ?
    Merci

  • Bonjour,

    Nous sommes trois associés au sein d’une SCI familiale.
    Mes parents détiennent chacun 1 part et j’en détiens 8.

    Mon père souhaite vendre sa part à ma mère (la gérante) pour sortir de la SCI.

    Pouvez-vous nous guider dans les démarches à accomplir ?

    Grâce aux informations trouvées sur votre site, ,nous avons déjà rédigé les documents suivants :
    – Notifications de cession de parts sociales
    – Acte de cession de parts entre mon père et ma mère (en trois exemplaires)
    – Procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire avec agrément pour la cession de parts et droit de modification des statuts pour la gérante
    – Modification des statuts (paragraphes concernant les associés et la répartition des parts sociales)

    Pour la publication : La cession de part aboutissant au retrait d’un associé sans faire entrer tiers dans la SCI, que devons-nous rédiger exactement ?

    Le greffe du tribunal nous a indiqué les formulaires M2, M3 et le cerfa n°2759. Seulement, le vocabulaire très spécialisé de ces différents formulaires ne nous parle pas du tout... S’agit-il des bons documents ???

  • Bonjour,
    je suis en instance de divorce
    j’ais des part d’une sci dans laquelle nous sommes 5 dont 2 membres sont de le famille de monsieur les l’autre un ami a lui
    je veux me retirer de cette sci mais ne sait comment faire
    mon marie est le gérant il m’a fait part d’une assemblée gle pour l’année 2013 alors qu’il n’y en a pas eut pour 2012
    tout ce qui l’interesse c que je fasse un chèque pour la renflouer le compte
    je n’ais acces à aucun compte
    il dit qu’il a le droit de tout faire comme il veut, moi je dois payer (alors que je considère qu il a toujours mal gérer la sci et utilisé des fonds pour payer des factures personnelles)
    quelqu’un peut-il m’aider ?
    c’est urgent
    merci

    • 1) "que je fasse un chèque pour la renflouer le compte" : les apports en compte courant ne peuvent être imposés à l’associé de SCI. Si vous avez libéré votre part de capital, vous n’avez aucune obligation de verser un centime de plus à cette SCI.

      2) Droit d’information des associés : voir notre dossier sur ce sujet qui explique comment demander au gérant des informations financières sur la SCI sans attendre la prochaine AG. Un professionnel peut vous assister dans ces démarches.

      3) Quitter la SCI, une solution (évoqué dans cet article) est le "retrait", voir le dossier "cession de parts".

      Pour vous faire assister par un avocat ou simplement prendre conseil, consulter l’onglet "avocat" en bas de page.

  • Bonjour ma situation est très complexe je suis séparée de mon compagnon qui m’avait fait prendre part à ses SCI. Sur 2 d’entre elles, il m’a nommée gérante avec 50% du capital. Notre maison commune fait partie de l’une de ces sci. Aujourd’hui nous sommes séparés, je ne touche évidemment aucun dividendes , je suis très lourdement imposée et souhaite sortir de cette situation ubuesque. Le problème c’est que je ne contrôle rien car c’est mon ex qui s’occupait de tout et qui continue de gérer ces sci. Il serait d’accord pour racheter mes parts mais n’a pas les fonds pour le moment il me parle de plusieurs années. Cela fait 2 ans que ça dure et je n’ai aucune perspective devant moi, je ne peux évidemment faire aucun projet de mon côté tant que je reste engagée sur ces sci et caution solidaire sur de nombreux prêts ! Je souhaite dans un premier temps démissionner de la gérance puis procéder aux rachats de parts sociales. Comment faire ? Qu’en est-il des cautions ? Pouvons nous si nous tombons d’accord régler les rachats de parts sociales par acte sous seing privé ? Faut il l’assistance d’un avocat si paiement échelonné ( reconnaissance de dette ? ) . Je vous avais dit que ma situation était très complexe ! Merci infiniment

    • Si votre situation est compliquée, vous devez aller voir un avocat.
      Vous pouvez démissionner de la gérance conformément à ce que prévoient les statuts, mais ce n’est probablement pas dans votre intérêt.
      Au contraire, en tant que gérante vous avez le pouvoir de décider au mieux de vos intérêts. Et votre ex ne peut pas les gérer à votre place si c’est vous la gérante officielle.

  • Bonjour
    je fais partie d une sci depuis longtemps sans rien savoir de tout cela très jeune quand mon père m a mis dedans .
    je souhaite quitter cela sans rien frais et donner mes part à ma mère es ce possible ?
    où de dissoudre complètement cette sci en accord avec les différentes partie
    nous sommes trois
    d avance merci

  • Bonjour,

    Est-ce que grâce à l’apport en compte courant d’un associé, une SCI peut racheter les parts sociales d’un autre et ensuite réduire son capital ? Est-ce que cela ne peut pas être assimilé à une cession ?

    • Ce sont bien deux éléments distincts, d’un point de vue civil cela ne pose pas de problème.
      D’un point de vue fiscal s’il n’y a que deux associés, cela revient bien évidemment économiquement à une cession, il pourrait donc y avoir un risque d’abus de droit. À vous de pouvoir avancer que l’opération n’a pas comme seul intérêt d’échapper à l’impôt...

  • Bonjour,

    Je détiens 50% des parts d’une SCI, l’autre moitié étant détenue par mon associé.
    Le bien dans lequel nous avons investi étant devenu trop compliqué à gérer, j’aimerais céder la totalité de mes parts à mon associé ; lequel est d’accord pour les récupérer.
    Quelle est donc la procédure la plus simple et la moins onéreuse à suivre ?
    Merci

  • je suis actuellement actionnaire d’une sci pour 1% alors que mon père en détient 99%. Or cette sci n’ jamais fonctionné et est une "coquille vide". Comment faire pour en sortir, sachant que je n’ai aucun contact avec l’actionnaire majoritaire et que le fisc me demande des comptes ?

  • Nous avons fait un investissement locatif Pinel acquis le 30 décembre 2014 et pour ce faire nous avons créer une SCI familiale avec ma femme et mes deux filles. Je voudrais louer cet appartement à l’une de mes filles mais je crois que ce n’est pas possible et il faudrait que ma fille sorte de la SCI et que nous rachetions ses parts. Tous les associés sont d’accord pour appliquer cette solution. Aujourd’hui chaque parents à 45 parts et chaque fille 5 parts. Est ce possible sachant que ma fille bénéficie déjà de la réduction d’impôts Pinel en 2015. Si oui comment faire car il va falloir rembourser les impôts.
    Merci de votre aide

  • bonjour,
    co-gérant d’une sci avec des parts à 50%. Je souhaite me retirer et la banque me propose que l’autre co-gérante me rachète 49% de mes parts ; Je n’aurais ainsi plus que 1%. Etant caution solidaire, la banque m’affirme que cette caution disparaitra de fait , est ce vrai ? De plus quel risque juridique j’encours si la gérant failli ?
    Merci de vos réponses

  • Bonjour, Je suis associée à la SCI crée par mon ex mari à 50 %. Il s’agit d’un local commercial.
    Mon ex s’est mis en liquidation judiciaire et ne répond donc plus des dettes. J’ai donc été nommée d’office Gérante.
    Un divorce conflictuel rend toute communication impossible avec mon autre co-gérant.
    Le bien a été acquis le double de sa valeur à l’époque et si jusqu’à présent nous avions un locataire qui payait du coup un loyer très lourd (du fait des rembt de l’emprunt), celui-ci jette l’éponge et part. Donc il va falloir trouver un autre locataire et la crise étant passé par là, de nombreux biens sont proposés sur le marché à des loyers très intéressants (la moitié du miens). Même en négociant avec la banque je n’arrive pas à un loyer correct.

    Je suis donc propriétaire à 50 % d’un bien que je ne peux revendre (tant par le refus de l’associé, que par sa valeur et la différence entre le capital restant du), mais responsable des dettes à 100 % du fait de la liquidation.

    Je paye des impots sur le revenus énormes grâce aux revenus fonciers et je suis au bord du gouffre.

    A l’heure d’aujourd’hui je souhaite quitter la SCI sans aucune contrepartie. Est-ce possible ? Quelle est la procédure ??? Merci de votre aide.

  • Bonjour,

    Mon mari détient 50% des parts d’une SCI et l’autre associé 50%. C’est une sci qui possède donc un bien avec 4 ou 5 petits logement, elle déficitaire. Mon mari souhaite sortir de cette sci, non pas tant pour l’argent (un encours d’emprunt, des travaux, une gestion par une agence bref pas l’idéal). Et puis cela nous pèse fiscalement. Cet associé n’a pas les moyens de racheter les parts de mon mari. Peut on céder/vendre les parts à l’état. Sinon comment faire.
    Merci

    • A l’état, non, à un investisseur, pourquoi pas, mais à quel prix ? Après tout, étant donné que cette demande est récurrente, pourquoi ne pas créer sur ce site une rubrique spécialisée ? Si vous le souhaitez, vous pourriez passer une annonce sur ce site. Vous pouvez m’adresser un message privé (pied de page) en ce sens si vous êtes intéressée, pour que je vous communique mon adresse email afin de me faire parvenir les détails des biens détenus et de votre annonce.

  • bonjour,

    ce message concerne le montant de la vente des parts ;
    – est ce que le montant des parts sociales définis dans les statuts lors de la création de la sci est celui de la vente ?
    Nous avons 30 parts de 50 euros chacune, et trois associés à 10 parts chacun. est ce que si un associé veut vendre ses part , il les vendrait à 50 euros x 10 ?

    merci

    • Non, la valeur des parts indiquée dans les statuts est la valeur nominale. Elle dépend des apports initiaux. Maintenant, si la SCI a été créée il y a quelques dizaines d’années, que les loyers (générant de l’impôt pour les associés) ont servi à rembourser un emprunt, alors il serait logique que la valeur réelle des parts soient largement supérieures à la valeur nominale. Dans tous les cas, la valeur réelle dépend de la valeur réelle des actifs, et donc de l’évaluation de l’immeuble détenu.

  • Bonjour,
    en 2008, mon ex conjoint et moi meme avons créer une sci pour acheter un bien immobilier.
    Cet achat n’a jamais eu lieu, et nous nous sommes séparés 6mois après.
    Ne m’y connaissant pas car c’est lui gérer tout, j’avais carrément zappé notre sci jusqu’à ce jour où j’ai reçu la declaration des sociétés immobilières non soumises à l’impôt sur les sociétés à mon domicile, 7ans après.

    Ma question est comment puis-je quitter cette sci ? sachant que je ne sais rien sur cette sci, s’il s’en ai servit, à quelle banque est elle reliée ... je suis completement perdue et étonnée de recevoir ce courrier apres tant d’années ... quelles demarches dois je faire ? A t’il pu faire ou créer quelque chose sans aucunes de mes signatures ? est ce qu’une sci peut juste etre créer sans etre actif ? merci de m’aider

  • Bonjour,

    Mon conjoint est associé à 1% d’une sci avec son ex femme qui est gerante. ( biens locatifs)mais est caution solidaire à hauteur de 268 000 euros ( montant du prêt ( 475 000), il ya des defauts de paiement depuis quelques mois, nos souhaiterions iquider la SCI. nous avons en vain essayer de contacter à plusieurs reprises la gerante (ainsi que la banque) mais silence radio.
    De plus, lors de la constitution des statuts elle a déclaré habiter à notre adresse ( qui est egalement le siège de la sci), ce qui n’etait pas le cas. <Elle n e recoit donc aucuns courriers. Nous avons envoyés 2 courriers en recommandé. De plus elle n’a jamais fait d’assemblées generale, ni communiquer le bilan. ( sachant qu’elle a signé les statuts à la place de mon conjoint) Nous souhaitons vivement nous debarasser de la sci et savoir quels recours nous avons. quelle procedure lancer ? et a quel tarif ? Merci d’avance de votre retour

  • Bonjour
    Ma question est : peut on vendre ses parts à une valeur inférieure ?
    avec mon ex mari nous avons créé en 2001 une SCI pour l achat d’un batiment commercial ou notre société de dépannage était hébergée
    nous nous sommes séparés en 2004 et mon ex mari a considéré qu’il ne me devait que le montant remboursé par les crédits soit 33 000 € (nous sommes divorcés depuis 2009)
    (le capital social de la sci est de 266 000 €)

    Comme je dois déclarer aux impôts des revenus que je ne perçois pas - je voudrai céder mes parts pour 33 000 €
    et que tout soit terminé

    Est ce possible ?
    Merci beaucoup pour votre réponse

  • Bonjour,

    Une SCI familiale comporte 3 associés.
    L’un des leurs désire sortir de la SCI et vendre la totalité de ses parts sociales.Cela représente une somme conséquente ne pouvant pas être supportées par les 2 autres associés.
    Par ailleurs dans le statut, les parts sociales ne peuvent être vendues qu’aux associés ou à la SCI.

    Je souhaiterais alors vous soumettre les 4 questions suivantes :

    1.Sachant que la SCI ni les 2 autres associés - qui seraient alors les seuls cessionnaires - ne souhaitent s’endetter à long terme par un hypothétique emprunt , quelles seraient les autres possibilités ?

    2.Est-ce que les 2 associés peuvent donner leur agrément sous conditions ?

    3.Est-ce que ces conditions sont encadrées par la loi.

    4.Une fois l’agrément donné, il y aurait-il un délai légal pour que le cédant récupère la totalité de ses parts sociales ?

    Merci pour votre contribution

  • Bonjour

    En juin 2010 nous avons créé une SCI non familiale au capital de 80000€ pour l’achat d’un appartement ( résidence secondaire) que nous avons financé sans emprunt au prix de 400 000 Euros.

    Nous sommes 2 co gerants : l’un détient 72% des parts( soit 288000 €) et l’autre 28 % ( soit 112000€).

    Aujourd’hui nous voulons dissoudre cette SCI et le co gérant qui détient 28% des parts veut vendre à l’autre co gerant ses parts pour un prix identique au prix d’achat soit 112000€.

    Le capital de 80000 € quant à lui ( 57600 pour celui qui détient 72% des parts et 22400 pour celui qui détient 28% des parts ) a servi pour financer en partie l’appartement.

    Le notaire que nous avons consulté dit que le cédant va avoir une plus value à payer sur la base de 89600€ qui est la différence entre le prix d’achat 112000 € et 22400 € qui représentent 28% du capital de 80000€ comme si nous le détenions toujours .

    Nous sommes surpris de cette réponse et souhaitons connaître votre interprétation en la matière.

    C.Vanhems

  • Mon mari, moi et mes 5 enfants possédons 2 SCi 50% mr 45% me et 1% chacun de mes 5 enfants depuis 2015
    Nous nous séparons( sans divorcer et sommes mariés sans regime matrimonial) et aimerions chacun garder une SCI, donc echanger nos parts ou se les donner, ou se les vendre.
    En sachant que les 2 ont des emprunts
    valeur du bien d’1: : env 150000€ avec 130000€ de solde d’emprunt (120000 au moment de l’achat et 30000 trvx en 2018)
    la 2eme, valeur 110000 env avec 78000 solde d’emprunt.
    Le capital social de chaque SCI est de 5000€
    Quelle sera la meilleure solution, la plus economique, et quel sera le cout ?
    Merci

    • Vous ne pouvez pas être mariés sans régime matrimonial, tous les époux ont un régime matrimonial, par définition. Si vous n’avez pas conclu de contrat de mariage, par défaut vous êtes soumis au régime de la communauté réduite aux acquêts. Il en résulte que si vous avez constitué la SCI à partir de biens communs, toutes les parts appartiennent en fait à la communauté, et non à l’un des époux en particulier. Et de ce fait, la vente de parts d’un époux à un autre n’a aucun sens, puisqu’il n’en est pas propriétaire.
      Vous ne pouvez donc pas sortir individuellement de la SCI sans soit changer de régime matrimonial pour celui de la séparation des biens, soit divorcer.

    • Mariage sans contrat = 50/50 sur tous les biens acquis pendant le mariage.

      Vous avez des enfants et une SCI, pourquoi ne pas leur donner les parts plutôt ?

      Vous profitez de 5x 100k d’abattement chacun tous les 15 ans, pensez à bien donner la même chose à chacun, pour faire des donations partage.

  • Bonjour
    nous sommes 2 médecins qui voulont acheter avec une SCI l’endroit où nous travaillons. Que se passe-t-il pour celle qui reste si l’une vient à partir sans trouver personne pour racheter ses parts et que celle qui reste ne peut pas financièrement non plus les racheter ? Sachant que c’est son lieu de travail et que ce n’est pas forcément possible de le revendre ?
    Y a t il des dispositions au moment de la création de la SCI pour prévenir de ce pb ?

  • Bonjour,

    J’ai hérité des parts d’une SCI que ma mère détenait avec une amie, cette amie m’a cédé par la suite ces parts.

    J’aimerai savoir maintenant quelles sont les démarches pour clôturer la sci et si il y a également des démarches supplémentaires pour mettre à mon nom l’appartement qui était détenu par la sci en question ?

    Merci d’avance

  • bonjour
    je desire vendre mes parts sociales à mon ex concubin avec qui nous avons creee une sci pour acheter notre residence principale. Ses parents detiennent eux aussi des parts dans la sci . Nous sommes separes depuis 2 ans et il vit toujours dans la maison. Lexpert comptable nous a dit qu il faut s arranger à l amiable concernant le prix de cession. La maison est estimee à 266000 euros, il reste 119000 d emprunt, faut il soustraire encore tous les comptes courant d associes ce qui donnerait une valeur nulle aux parts, Merci par avance

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