Pénurie biens à la vente

Le marché de l’immobilier devait s’assagir en 2018 annonçaient les experts. La réalité leur donne plutôt tort :

Marché immobilier 2018

Certes, on peut confirmer que le marché de l’immobilier s’assagit, car si les prix continuent d’augmenter, ils augmentent moins rapidement qu’avant :
– 1,7% d’augmentation sur les 5 premiers mois de 2018,
– contre 3% par an constaté précédemment.

En revanche, le volume de vente est très fort, bien plus que prévu. Jamais en France on n’a constaté autant de ventes immobilières qu’en 2017 : 990.000 transactions ! Après un tel record, les analystes prévoyaient donc un logique ralentissement du côté des volumes de ventes.

Or sur les premiers mois de 2018, le réseau Guy Hoquet par exemple constate une augmentation des volumes des transactions de près de 6%. En 2018, la prévision du nombre de ventes immobilières dépasse donc le million, un nouveau record historique.

Prévisions pour la fin de l’année 2018

Si les chiffres sont bons en ce début d’année, faut-il rester optimiste pour le second semestre ?

Le réseau Guy Hoquet là encore fournit ses chiffres :
– la hausse des prix est de 7% à Paris, le chiffre de 10.000€ le mètre carré étant maintenant visé,
– mais cette hausse est limitée à 0,7% sur le reste du territoire, en particulier à Bordeaux les prix n’augmentent plus, plafonnant à 4.000 euros le mètre carré, alors que l’on constatait des augmentations de l’ordre de 15% par an précédemment. Lyon en revanche rattrape son retard, avec des augmentations de 4 à 5% par an et un mètre carré s’élevant à 3.950 euros.

Un marché déséquilibré

Sur le deuxième semestre, nous souffrirons inévitablement d’un déséquilibre entre l’offre et la demande. En effet, sur le premier semestre, on observe une asymétrie extrêmement forte entre l’offre et la demande, qui se concrétise par :
– une baisse de 15% du nombre de mandats de vente,
– une augmentation de la demande de 20%.

Ce type de déséquilibres est habituel, mais un tel écart ne s’observe jamais ! L’amplitude est la plus forte à Paris, avec une baisse de 20% des mandats.

Assèchement du nombre de ventes

La situation à Paris est très particulière d’ailleurs, avec des acheteurs qui sont des secundo-accédants : des primo-accédants qui ont acheté un bien en banlieue parisienne en raison du niveau de prix, et qui souhaitent aujourd’hui s’installer dans Paris, et qui par conséquent sont acheteurs sur le marché, avant d’être vendeur, d’où un assèchement mécanique et naturel de l’immobilier en région parisienne.

Par ailleurs, les primo-accédants représentent 42% des achats immobiliers, et les investisseurs immobiliers 18% du total. En cumul, ce sont donc 60% des acheteurs qui recherchent un bien immobilier à acheter alors même qu’ils ne possèdent pas de bien à vendre. Le marché français, pour cette raison particulière, présente un assèchement du nombre d’immeubles proposés à la vente.

L’immobilier en quelques chiffres

Les villes où les prix continuent d’augmenter : Paris, frontière avec la Suisse, PACA, les grandes agglomérations telles que Nantes, Lyon, Rennes, Nantes et toutes les grandes agglomérations où il fait bon vivre : Montpellier notamment.

Le délai de vente en France est de 86 jours.
Sur Paris, le délai moyen est de 55 jours. Le prix moyen à Paris est à 9.500 euros/m², contre une moyenne française à 2.400€/m².

La baisse des taux d’intérêt compensera de moins en moins l’augmentation des prix. Les taux ne baissent plus, mais ils restent à un niveau excessivement bas (retour au niveau d’octobre 2016) :
– 1,45% sur 15 ans,
– 1,85% sur 25 ans.

Et pourtant, la solvabilité des ménages se tend, les français achètent en moyenne 3 mètres carré de moins, on comprend donc que la hausse des prix ne peut se poursuivre dans ces conditions, même si demeure un vrai problème pour les particuliers, un problème d’offre.

En France en 2018, les prix devraient augmenter 1% et le nombre de transactions flirter avec 1 million.

On comprend mieux le contexte de la Loi logement du gouvernement Macron : permettre de construire un peu plus vite, un peu moins cher, avec un peu moins de normes...