L’impôt sur les sociétés s’applique obligatoirement pour quelques rares SCI, qui exercent une activité commerciale ou pratiquent la location meublée.

En revanche, toutes les sociétés civiles immobilières peuvent opter pour une imposition à l’IS.

Il faut souligner qu’une SCI qui exerce une activité soumise à l’impôt sur les sociétés est imposable à l’IS pour l’ensemble de ses activités (contrairement à l’imposition à la TVA, sur option notamment, l’imposition à l’IS n’est pas exercée immeuble par immeuble).

Impôt sur les sociétés de plein droit

Une société civile immobilière relève de plein droit de l’imposition à l’IS dès lors qu’elle exerce l’une des activités suivantes :
– Achat-revente d’immeubles à titre habituel (activité commerciale des marchands de biens). Par exemple, l’acquisition d’immeubles destinés à être restaurés puis revendus risque d’entraîner la reconnaissance du caractère commercial de la société et donc son imposition à l’IS.
– Location d’un local commercial, industriel, équipé de mobilier et de matériel professionnel. Par exemple, la location des murs d’une boulangerie et du matériel nécessaire à son fonctionnement (matériels de cuisson notamment) relève des activités imposables à l’IS.
– Location dès lors que le montant du loyer varie en fonction du chiffre d’affaires du locataire. La location d’un local professionnel dont le loyer dépend, même en partie seulement, du volume d’activité de son locataire est imposable à l’IS.

Location meublée

La location de logements meublés par une société civile immobilière entraîne son imposition à l’impôt sur les sociétés.

PS : En revanche, la location meublée n’entraîne que très rarement l’imposition à TVA.

Cependant, une certaine souplesse permet d’éviter à une SCI qui loue un logement meublé d’être imposée à l’IS :

• Juridiquement, une société civile qui loue un logement meublé n’est pas soumise à l’IS à trois conditions :
  • les meubles n’appartiennent ni à la société, ni à l’un de ses associés,
  • la location éventuelle de ces meubles n’est pas gérée par la SCI et fait donc l’objet d’un contrat distinct du bail d’habitation signé par la société,
  • la SCI loue ce logement au prix du marché d’un logement vide et ne dégage donc aucun profit du caractère "meublé" de ce logement.
• Fiscalement, une plus grande souplesse encore est admise puisqu’une SCI qui loue un logement meublé ne sera pas obligatoirement soumise à l’IS lorsque :
  • le logement est loué au même prix que si ce logement était loué vide en vertu d’un bail d’habitation nu,
  • les meubles qui garnissent le logement font l’objet d’un bail distinct du bail d’habitation, ce second bail pouvant être conclu entre un associé, le gérant, un tiers... et le locataire du logement loué nu par la SCI.
• Enfin, même lorsqu’une SCI exerce une activité qui relève du champ d’application de l’IS, cette imposition n’est pas systématique si cette activité relevant de l’IS n’est qu’accessoire
  (voir paragraphe ci-dessous)

Tolérance activités commerciales accessoires

Une société civile immobilière dont l’une des activités a une nature commerciale peut cependant ne pas être imposable à l’IS si le chiffre d’affaires de cette activité reste inférieur à 10% des recettes totales annuelles.

Assujettissement judiciaire d’une SCI à l’IS

Une société civile immobilière dont l’activité commerciale serait reconnue par un tribunal devient assujettie à l’IS. Dans ce cas, la société, qui s’était limitée aux obligations comptables simplifiées des SCI soumises à l’IR, doit établir sa comptabilité selon les règles des BIC.

Or, en BIC, la déduction des amortissements n’est possible que si des dotations aux amortissements sont comptabilisées chaque année, au plus tard donc à la date de déclaration des résultats. En l’absence de comptabilisation de ces dotations, aucun amortissement ne peut être déduit du résultat de la SCI.

Par conséquent, la SCI assujettie à l’IS judiciairement ne peut plus pratiquer les dotations aux amortissements omises et se trouve donc fiscalement pénalisée par rapport à une SCI qui se serait volontairement assujettie à l’IS.

Option SCI pour imposition à IS

Toute SCI peut opter pour une imposition à l’IS.
Cette option est irrévocable.

A défaut de clause spécifique dans les statuts, cette option pour l’IS doit être votée en assemblée générale à l’unanimité des associés. Le gérant notifie ensuite cette option au service des impôts du siège social et ce avant la fin du troisième mois de l’exercice au cours duquel il souhaite bénéficier de cette option (avant le 30 juin pour une SCI qui choisit que ses exercices fiscaux commenceront le 1er avril pour se clôturer le 31 mars).

Cette notification précise les informations suivantes :
– dénomination sociale,
– adresse siège social,
– identité et adresse de chaque associé,
– répartition du capital entre ces associés.

les conséquences fiscales de l’option à l’IS sont étudiées dans un article distinct.