Le programme de Hollande en matière d’immobilier locatif permet d’anticiper les réformes futures.

Secteur public plutôt que secteur privé

Les chiffres de la construction de logements neufs au premier trimestre 2012 montrent une chute des programmes immobiliers neufs et une forte baisse des transactions dans l’ancien. Dans le neuf, la baisse annuelle attendue est maintenant de 30% en 2012 par rapport à 2011.

L’une des causes de cette baisse est évidemment l’abandon progressif de la loi Scellier, qui subsiste cependant en 2012, comme détaillé sur ce site puisqu’une SCI peut investir en loi Scellier (en loi Pinel désormais) et faire profiter de l’avantage fiscal correspondant ses associés. Mais la réforme de l’imposition des plus-values et la hausse continue de la CSG-CRDS n’incitent pas davantage à investir dans l’immobilier aujourd’hui (ni dans le neuf, ni dans l’ancien il est vrai). D’une façon plus générale, une économie stagnante et parfois inquiétante pour l’avenir conjuguée à des prix de l’immobilier toujours historiquement hauts par rapport au pouvoir d’achat des ménages ne sont pas des ingrédients susceptibles de soutenir le marché de l’immobilier indépendamment des demandes réelles de logement.

Aussi, François Hollande a annoncé qu’il souhaitait soutenir le marché immobilier par un soutien massif au logement social. Pour inciter à la construction des 2,5 million de logements attendus sur 5 ans, il est prévu de pénaliser davantage les communes qui refuseraient la diversité imposée de leur parc locatif. Et pour financer la relance de la construction de logements sociaux, la mesure phare annoncée est le doublement du plafond du Livret A.

Encadrement des loyers du secteur privé

En ce qui concerne le secteur privé, la seule promesse est un encadrement des loyers lors de la renouvellement d’un bail d’habitation. La hausse du nouveau loyer serait limitée par la moyenne des prix pratiqués dans le quartier ou la ville concernés.

En définitive, rien n’est attendu pour favoriser l’investissement immobilier par les ménages. Au contraire, il serait plutôt conseillé aux investisseurs potentiels de placer leur trésorerie en attendant une baisse sévère des prix. Pour les propriétaires immobiliers coincés par la réforme des plus-values immobilières, l’encadrement des loyers devrait surtout les inciter à pratiquer les augmentations annuelles légales (qu’il pouvait être de bon ton autrefois de ne pas pratiquer, une façon de fidéliser ses locataires). Ensuite, si le marché de l’immobilier s’effrite réellement, une hausse même encadrée des loyers devrait permettre de retrouver une rentabilité plus correcte pour ce marché de long terme.

Cette conclusion est peut-être hâtive mais repose sur les maigres éléments jusqu’à présent communiqués aux français. Difficile de se faire un avis sur quelques annonces non détaillées... En conséquence, nous nous promettons de suivre de très près ce sujet.