Il est possible de démembrer un bien locatif et donc, pour un investisseur, de n’acquérir que la nue-propriété de l’immeuble, limitant ainsi le montant de son investissement.

Le démembrement d’un bien locatif

Le principe du démembrement a déjà été étudié :
– dans le but, au sein d’une SCI, de mieux protéger l’associé survivant (lire l’article correspondant),
– pour acheter à plusieurs une résidence secondaire ou un pied-à terre (lire les deux montages proposés).

Dans le cas d’un investissement locatif, le démembrement de propriété peut de la même façon distinguer la nue-propriété et l’usufruit de l’immeuble acheté.

L’acquéreur de l’usufruit a la jouissance du bien, c’est donc lui qui en assure la gestion :
– il perçoit les loyers,
– il paie les charges, impôts et taxes correspondants,
– il déclare les revenus fonciers imposables à l’impôt sur le revenu et aux prélèvement sociaux.

L’acquéreur de la nue-propriété pour sa part ne perçoit aucun revenu. En revanche, il doit assumer les travaux et grosses réparations. Cependant, cette obligation légale peut être mise à la charge de l’usufruitier.

Intérêt du montage pour le nu-propriétaire

Ce montage n’aurait aucun intérêt dans le cadre d’un investissement locatif si le démembrement de propriété n’était pas temporaire. Ainsi, l’usufruitier ne bénéficie des loyers que durant un temps déterminé à l’avance, 10, 15 ou 20 ans par exemple. Ce dernier acquiert donc l’usufruit qu’il doit rentabiliser durant cette période.

Pour le nu-propriétaire, cette valeur initiale d’usufruit est à déduire du montant de son investissement immobilier. Dans un premier temps, il ne percevra certes pas de loyers mais cet inconvénient a pour contrepartie une baisse du montant de son acquisition. Plus la durée du démembrement de propriété sera longue, plus la valeur de l’usufruit sera élevée. Ensuite, lorsque les droits de l’usufruitier prendront fin, le nu-propriétaire récupèrera cet usufruit et donc la pleine propriété de l’immeuble locatif. A partir de ce moment-là, c’est lui qui percevra les revenus fonciers correspondants.

Fiscalité de la nu-propriété

En l’absence de revenus, les charges de l’immeuble étant par ailleurs supportée par l’usufruitier, le nu-propriétaire n’affiche dans un premier temps aucun revenu foncier.

En revanche, les intérêts de l’emprunt éventuellement contracté pour acquérir cette nue-propriété sont déductibles. Ils constituent donc un déficit foncier imputable par exemple sur d’autres revenus fonciers.

En matière d’ISF, c’est l’usufruitier qui doit déclarer ce patrimoine (article 885 G du Code général des impôts). Le nu-propriétaire quant à lui n’a pas à déclarer la valeur de sa nue-propriété, le montage engendrant donc une réduction de sa base d’imposition à l’ISF.

Si les travaux de rénovation de l’immeuble au terme de l’usufruit sont à la charge du nu-propriétaire (ce qui augmente la valeur initiale de l’usufruit par ailleurs), ces travaux seront alors déductibles de ses revenus fonciers, entraînant certainement un déficit foncier et l’absence d’imposition sur les premiers loyers perçus.

Utilisation du démembrement de propriété

L’acquisition de la nue-propriété d’un immeuble locatif est proposé par quelques établissements spécialisés qui achètent alors et gèrent l’usufruit. A l’issu de ce montage, l’investisseur a la possibilité de vendre son bien, de l’occuper (personnellement ou par un proche) ou de continuer à le louer.

En particulier, une telle acquisition peut avoir pour but d’anticiper une baisse de revenus au moment de la retraite. Contrairement à un investissement défiscalisé, par exemple un achat en loi Duflot, l’avantage attendu n’est pas une réduction d’impôt durant les premières années de location mais une baisse du prix d’acquisition et l’absence d’impôts suite cette acquisition avant de récupérer la pleine propriété.

La rentabilité de l’achat de cette nue-propriété dépend alors directement de la décote obtenue lors de l’acquisition et de la durée de l’usufruit (décote de 40 à 50% pour une durée d’usufruit de 15 ans). Mais cette rentabilité dépend également et surtout de l’évolution des prix de l’immobilier durant toute la période où dure le démembrement. Si au terme du démembrement, le propriétaire récupère un bien dont la valeur a triplé, sa rentabilité annuelle sera évidemment excellente. Il n’en sera pas de même si les prix stagnent voire baissent durant cette période.

Fiscalité de la reconstitution de la pleine propriété

Attention, un point fiscal est généralement "omis" par les professionnels de la défiscalisation immobilière : au terme du démembrement de propriété, la pleine propriété est reconstituée. Or cette opération engendre l’imposition de la plus-value éventuelle.

Cette plus-value est égale à la différence entre :
– la valeur initiale d’usufruit,
– sa valorisation au jour de l’opération.

C’est le nu-propriétaire qui doit acquitter l’impôt correspondant.

Des droits d’enregistrement au taux de 5% sont également redevables sur la valeur d’usufruit.