Le principe de la loi loi Denormandie, nom de notre nouveau ministre du logement, est calqué sur les avantages de l’investissement Pinel neuf. Seulement ici, il s’agit de réaliser des investissements dans l’ancien et avec travaux.

La loi Denormandie calquée sur la loi Pinel

La loi Denormandie oblige à acquérir un logement ancien pour le louer et d’y réaliser auparavant des travaux de rénovation.
Ces travaux doivent :
– représenter au minimum 25% de l’investissement,
– être facturés par des artisans.

Ensuite, sur l’enveloppe globale de cet investissement immobilier comprenant l’achat plus les travaux, l’investisseur a le droit à :
– si le bien est conservé 6 ans, à 12% de réduction d’impôt,
– si le bien est conservé 9 ans, à 18% de réduction d’impôt,
– si le bien est conservé 12 ans, à 21% de réduction d’impôt.

Les plafonds restent les mêmes que pour un investissement Pinel, et concernent :
– le montant total, limité à 300.000 euros par an,
– le plafond de 5.500 euros du mètre carré pour calculer la réduction d’impôt (un prix bien supérieur à ce que l’on observe en province),
– le montant du loyer,
– les ressources du locataire (voir les plafonds Pinel).
Au final, ces plafonds restent assez peu contraignants en province car ils correspondent finalement au marché.

Avantages d’un investissement Denormandie

La loi Denormandie instaure un dispositif simple pour un investissement dans l’ancien, beaucoup plus simple que le dispositif Pinel réhabilité, qui exigeait presque de remettre un logement ancien dans des conditions d’isolation du neuf, ce qui explique son manque de succès.

Un autre avantage au Denormandie ancien est un ticket d’entrée beaucoup moins élevé que dans le neuf, à partir de 30.000 ou 40.000 euros parfois.

En terme de performance, ce dispositif Denormandie est plus intéressant que le système du déficit foncier, qui est aussi une façon de réaliser des économies d’impôt en réalisant des travaux dans l’ancien. En effet, pour les ménages imposés aux premières tranches de l’impôt sur le revenu, le Denormandie permet des performances bien plus élevées que le recours au déficit foncier.

Enfin, l’esprit de la loi est de réhabiliter le centre ville de villes moyennes se trouvant dans des secteurs détendus. Mais cela crée un effet d’aubaine pour des villes qui se situent notamment en région parisienne, dans des bassins d’emploi, avec des marchés locatifs sains et soutenus. C’est par exemple le cas de Rambouillet, Fontainebleau, Melun, Poissy pour la région parisienne, et pour la province des villes très dynamiques comme Saint-Malo, Chambéry, Bayonne, Vallauris sur la Côte d’Azur.

Inconvénient d’un investissement Denormandie

Il existe un inconvénient à investir en Denormandie, c’est qu’il faut faire attention au zonage puisque le Denormandie n’est pas réservé aux zones tendues comme pour le Pinel neuf.

Ou investir en Denormandie ?

Pour être éligible au dispositif fiscal Normandie, il faut investir dans l’une des 222 villes qui ont souscrit au plan d’action Cœur de Ville.

Ces villes éligibles au Denormandie sont plutôt des villes moyennes.
– Il s’agit de villes de 30.000 habitants en moyenne.
– Dans ces villes, le prix moyen au mètre carré est d’environ 1.600 euros, contre un prix moyen en France de 2.500 euros le mètre carré, il s’agit donc de villes peu chères.
– La vacance locative dans ces villes, c’est à dire les logements libres à la location et qui ne trouvent pas preneur, est supérieure à 10%, contre une moyenne nationale à 7% (comprenant la vacance technique liée aux travaux notamment).

Concernant les zonages :
– 10% de ces villes sont situées en zone A, zone tendue,
– 15% de ces villes relèvent de la zone B1, donc là aussi sur un marché relativement dynamique,
– mais 75% de ces villes se trouvent dans les zones B2 et C, c’est à dire des zones où l’offre de logements est parfois déjà supérieure à la demande.

Le risque de tout perdre

Pour les opérations à distance notamment il faudra donc être très prudent car si l’investisseur ne parvient pas à louer son bien, il existe un risque de requalification de l’opération. Ainsi, si le bien acquis dans le cadre du dispositif Denormandie n’est pas loué ou bien 1 ans après la fin des travaux ou bien durant 1 an entre deux locataires, en plus du manque à gagner, l’immeuble sort de ce dispositif de défiscalisation et l’investisseur doit rembourser les économies d’impôt déjà réalisées !

En conclusion, la loi Denormandie incite globalement des ménages à prendre des risques importants en investissant dans des zones où dynamiser l’offre de logements ne permettra pas de dynamiser toute l’économie locale. Ainsi, cette loi, sans forcément l’annoncer clairement, fait peser sur des investisseurs privés un risque financier qui relèverait plus logiquement de l’investissement public, via la construction de logements sociaux par exemple. Au final, dans les zones non tendues, pour louer ces logements l’investisseur devra être présent localement, et la loi Denormandie conservera alors son intérêt mais dans ce cadre uniquement, et certainement pas pour des investissements à distance.

Le problème du retour sur investissement des travaux

Le coût des travaux est variable, plus élevé dans une grande ville (et cela se justifie en raison du coût et de l’accès aux matériaux, de la gestion des transports, du stationnement, des déchets...) que dans une petite ville de province.

Cependant, pour certaines prestations, le prix est toujours à peu près le même. Par exemple le coût d’une fenêtre est comparable d’une ville à l’autre. Or la rénovation complète d’un logement, des sols, des murs, des fenêtres... entraîne généralement un coût de travaux supérieur à 700 euros du mètre carré. Pour cette raison, dans les villes peu chères (justement concernées par la loi Denormandie) se pose le problème du retour sur investissement des travaux, car ce montant de travaux peut alors correspondre au prix moyen du mètre carré ! Rénover un logement, c’est alors doubler son prix par rapport au marché local. Dans cette opération, l’investisseur doit alors anticiper de ne pas retrouver son prix à la revente.

Débourser 700 euros de travaux par mètre carré à Marmande, où le prix moyen du mètre carré est inférieur à 1.000 euros, ou investir 800 euros de travaux du mètre carré à Poissy, où le prix moyen du mètre carré est à 4.000 euros, ce n’est pas du tout la même chose ! Finalement, le Dénormandie, qui, après analyse, inciterait surtout des ménages à investir autour de chez eux, avantagerait grandement des ménages qui habitent quelques zones géographiques où le marché est finalement déjà dynamique au détriment de ménages qui prendront des risques dans des marchés peu soutenus, et ce pour des raisons structurelles, de très long terme...

Dans la liste des 222 villes relevant de la loi Denormandie (consulter cette liste), il existe une trentaine de villes à moins de 1.000 euros du mètre carré, dans lesquelles il existe une forte probabilité de ne pas retrouver, à la sortie du dispositif, le montant investi, même en prenant en compte les économies d’impôt réalisées. A l’inverse, dans d’autres villes, où dans le cas général de la déduction fiscale de travaux dans un immeuble locatif, une complète rénovation doit normalement permettre de valoriser son bien.