On a tendance à croire que créer une SCI est une solution miracle pour pouvoir investir dans l’immobilier. Ces avantages supposés sont à démentir, avant de pouvoir présenter les véritables avantages d’une société pour gérer un immeuble.

Faux avantages d’une SCI

Les questions sont nombreuses sur ce site laissant imaginer que la société civile immobilière est la solution pour obtenir le crédit que la banque vient de refuser, augmenter sa capacité de financement, vendre sa résidence principale à soi-même et dégager des liquidités pour un autre investissement, réduire ses impôts...

Toutes ces situations peuvent être vraies, mais uniquement en raison d’une utilisation particulière de la société civile immobilière, pas en raison de son statut juridique en soi.

Moins d’impôt en SCI

Le plus souvent, une société civile immobilière est transparente, c’est à dire que ses bénéfices sont imposés chez les associés à l’impôt sur le revenu comme s’ils détenaient directement l’immeuble loué.

Certes, une SCI est compatible avec un investissement défiscalisé, et peut donc être utilisée par des contribuables pour réduire leur impôt, ou éviter le dépassement des niches fiscales (en répartissant l’avantage fiscal obtenu entre associés). Mais cela ne signifie pas que ces revenus fonciers seront moins taxées s’ils sont encaissés par une SCI, mais simplement que l’organisation en société permet de se regrouper pour effectuer un tel investissement.

Emprunter plus facilement en SCI

De la même façon, s’associer peut permettre d’obtenir le prêt immobilier qu’un associé seul n’aurait pu obtenir, mais uniquement en raison des garanties apportées par les autres associés, et que d’ailleurs ils auraient peut-être pu accorder sans constituer de société.

Ainsi, la société civile immobilière n’apporte aucun avantage en elle-même, en revanche constituer une SCI est une alternative à l’indivision notamment pour gérer à plusieurs un immeuble, et anticiper sa transmission.

Les avantages juridiques d’une SCI

La création d’une société civile immobilière répondant à des préoccupations fiscales uniquement constitue par définition un abus de droit. Aussi, cette constitution d’une société doit toujours répondre avant tout à des objectifs juridiques de gestion de patrimoine.

Gérer à plusieurs

On ne peut créer une SCI qu’à deux associés au minimum. Ainsi, la constitution d’une société a pour but de détenir à plusieurs un même bien immobilier.

Il peut s’agir de la SCI de construction-vente qui permet de se lancer dans des projets de construction immobilière, de SCI à capital variable facilitant le regroupement d’investisseurs dans des opérations immobilières, ou plus simplement d’une SCI constituée entre investisseurs se connaissant déjà, ou encore entre concubins...

Dans tous les cas, chaque associé détient des parts sociales de la société détentrice de l’immeuble, et non une part directe du bien immobilier comme en indivision. Cette différence est essentielle sur le long terme, car si la société peut rester propriétaire du bien, ses associés, eux, peuvent changer. La pérennité de la détention du bien est donc plus facilement sauvegardée.

Transmettre ses parts sociales

Plutôt que de transmettre un immeuble, au sein d’une société civile immobilière familiale (notre dossier), des parents peuvent transmettre à leurs enfants des parts sociales. La différence est conséquente puisque cette transmission peut être progressive, notamment en fonction des abattements fiscaux proposés pour inciter aux donations entre parents et enfants.

De plus, les parents gardent ainsi, s’ils le souhaitent, un pied dans la société, un droit de regard sur la gestion de l’immeuble, voire même, par un aménagement des statuts, la certitude de toujours gérer ce patrimoine immobilier.

Dans un cadre professionnel, la SCI est également une solution pour détacher l’immeuble professionnel de l’activité et donc diminuer le prix de vente d’une entreprise. Ensuite, l’immeuble professionnel peut là encore être vendu progressivement au repreneur, ou à un investisseur immobilier, ou conservé afin de s’assurer d’un complément de retraite sous forme de revenus fonciers (conformément à un bail que l’on aura soi-même rédigé).

Options fiscales ouvertes à une SCI

Si la SCI est une solution juridique à la gestion d’un patrimoine (immobilier le plus souvent, mais pas exclusivement), elle permet cependant des choix fiscaux qui représentent parfois des avantages pour ses associés.

Possibilité d’une imposition à l’IS

Une société civile immobilière peut opter pour l’impôt sur les sociétés. Dans cette configuration, le bénéfice de la SCI est tout d’abord imposé à l’impôt sur les sociétés (en tenant compte d’un taux réduit jusqu’à près de 40K€ de résultat) avant d’être distribué sous forme de dividendes et de nouveau imposé, cette fois à l’impôt sur le revenu au niveau des associés.

Cette double imposition s’accompagne d’une fiscalité allégée des dividendes, qui bénéficient encore d’un abattement de 40%. Mais surtout, ces dividendes ne sont imposables que s’ils sont distribués. Il est ainsi possible de conserver les bénéfices de la société immobilière en réserves, et d’augmenter la valeur des parts sociales des associés sans entraîner d’imposition immédiate, en différant cette imposition au jour de la cession des parts, en attendant d’en réaliser la donation...

De plus, à l’IS, la rémunération éventuelle du gérant devient déductible, un moyen pour le gérant associé de dispatcher ses revenus entre revenus professionnels et revenus fonciers.

Concernant l’option à l’IS d’une SCI, se reporter à notre dossier fiscal.

L’imposition à la TVA

De la même façon, très rapidement (étant donné que ce point est lui également détaillé dans une autre partie du site), une SCI peut opter pour une imposition à la TVA, la taxe collectée sur les loyers (des locaux commerciaux le plus souvent, loués à des entreprises qui elles-mêmes récupèrent la TVA, l’entreprise de l’associé majoritaire de la SCI par exemple) permettant la déduction de la TVA sur les charges de la SCI et sur les travaux effectués.

Incidence sur l’ISF

En matière d’ISF, les conséquences de la création d’une SCI sont également énumérées distinctement.

Contrepartie de ces avantages

La contrepartie de ces avantages n’est pas à négliger, car la création d’une personne morale entraîne aussi des contraintes réglementaires.

Tout d’abord, ne pas oublier les difficultés qu’il existe parfois pour sortir d’une société civile immobilière, de nombreux cas sont présentés sur nos forums et nos articles résument la diversité de ces situations.

Ensuite, créer une SCI, c’est désigner un gérant qui devra impérativement tenir une comptabilité, et même une comptabilité professionnelle (règles des BIC) dès lors que la société opte pour l’impôt sur les sociétés. De même, tout changement de statut engendre le suivi de démarches et l’engagement de quelques frais.

Enfin, de très nombreuses règles juridiques (reprises dans nos dossiers d’aide à la gestion) sont plus contraignantes pour les sociétés que pour les particuliers :
– c’est par exemple le délai de rétractation qui ne joue pas pour les sociétés suite à l’acquisition d’un immeuble,
– l’impossibilité de recourir à certains prêts (prêt à taux 0 ou droits liés à un CEL...),
– l’absence de droits supplémentaires aux APL dès lors que le bien est loué à un proche,
– l’article L313-12 du Code de la consommation auquel les SCI ne peuvent prétendre en cas de difficulté de paiement,
– l’absence de caution pour les SCI non familiales, et la durée des baux augmentée à 6 ans...