Le prix des loyers parisiens est désormais plafonné, on peut d’ores et déjà en tirer une conclusion, impulsive certes, mais la première réaction face à un évènement est souvent celle qui marque et demeure : quitte à investir dans une "zone tendue" (expression de la ministre décontractée Duflot), mieux vaut le faire dans un logement nase !

Une carte des loyers critiquable

Le montant maximum d’un loyer est plafonné à Paris en fonction d’une valeur administrative déterminée par l’Etat, par l’utilisation d’une simple carte.

A partir de là, critiquer la façon dont sont fixés ces loyers est d’une facilité déconcertante, puisque les lois du marché ne s’appliquent plus.

Des prix par quartier

Les loyers sont bloqués à Paris par quartiers entiers. Si l’on dépasse telle ou telle rue, les loyers peuvent augmenter ou baisser de 20% parfois ! C’est notamment le cas suivant que l’on compare les loyers praticables à Paris ou dans les communes limitrophes.

Pour le dire autrement, mieux vaut investir ailleurs que là où les loyers sont fixés par l’Etat. Et en notant cette conclusion, on ne peut s’empêcher de se souvenir que le gouvernement à l’origine de cette mesure est celui-là même qui avait fait de la construction de logements (en particulier dans ces zones où les logements loués sont insuffisants) son cheval de bataille !

Pour fixer le montant d’un loyer, il n’existe plus de rues bruyantes ou commerçantes, de larges avenues plantées d’arbres, de ruelles chaudes ou boulevards chics... Dites-moi dans quel quartier c’est, et je vous dirai le montant du loyer. C’est idiot, mais comment faire autrement sur une carte ?

La date de l’immeuble !

Au sein d’un même quartier, les loyers varient en fonction d’une seule variable : la date de construction de l’immeuble !

C’est invraisemblable ! Car certaines simulations indiquent que les loyers peuvent être plus faibles dans les logements construits après 1970 qu’avant 1946 ! Et les lois Duflot sur l’isolation alors, elles ne comptent plus ?

Mais surtout, quel rapport entre la date de construction d’un immeuble et le confort d’un logement loué ? La seule date de construction ne veut rien dire. Il existe de vieux immeubles pourris, que l’on détruit d’ailleurs dès que l’on peut, à La Chapelle par exemple, autour de la Villette aussi, sans parler de Max Dormoy... et des hôtels particuliers du XVII ! Il existe des appartements mal conçus dans des immeubles récents (avec des toilettes de 4 m² !) et d’autres très agréables dans des immeubles des années 1960.

C’était prévu, la critique est aisée, mais pourquoi la faciliter à ce point ? Considérer l’immeuble et jamais le bien loué, c’est se moquer des propriétaires et aussi des locataires non ?

La superficie pour seul critère

Tout ce qui intéresse le législateur pour imposer tel ou tel loyer à un bailleur, c’est la superficie du logement loué.

Du quantitatif, loi Carrez, du solide, un chiffre sur un papier !

Et un locataire qui visite un logement, la superficie, c’est sa première attention aussi ? Parce que si le législateur ne se met pas à la place des locataires pour fixer la charge de son logement, alors pour qui se prend-t-il ?

Rez-de-chaussé à refaire louer au plafond

Le montant des loyers médian a surpris les professionnels. Ils sont très inférieurs à ceux pratiqués pour des logements actuellement disponibles.

Or même en augmentant au maximum ce loyer médian, en pratiquant la hausse de 20% acceptable, on arrive à des montants inférieurs aux loyers actuellement pratiqués pour :
– les petites surfaces,
– les appartements en très bon état dans les quartiers recherchés.

Si le loyer d’un grand studio dans un quartier très excentré n’aura pas à être diminué au prochain changement de locataire, à l’inverse, un deux pièces en bon état dans un quartier étudiant se louera demain moins cher qu’aujourd’hui.

D’où le titre de cet article : seuls les loyers des logements nazes ne risqueront pas d’être impactés par le plafonnement des loyers. La rentabilité des logements les moins attractifs privilégiés au détriment des appartements les plus recherchés. Ce constat aura forcément de fortes répercutions, et sur le marché de la location, et sur le marché de l’investissement immobilier locatif.