L’achat d’un logement occupé est une opportunité pour une SCI qui recherche des immeubles locatifs, dans la mesure où cette particularité d’un immeuble occupé est en ligne avec son objectif de gestion et entraîne une décote sur le prix d’acquisition.

Mais la loi Alur a fortement modifié les règles en matière de durée de location dans le cadre d’une mutation de l’immeuble loué, et donc le montant de cette décote potentielle.

Conséquences achat logement occupé

Lors de l’acquisition d’un logement ou d’un local professionnel occupé, le bail en cours n’est nullement modifié et se poursuit avec le nouveau propriétaire. Les conditions de loyer, de renouvellement du bail... s’imposent au nouveau bailleur, de même que l’obligation de rembourser la caution versée par le locataire au début du bail. Sur ce point, il est préférable de faire mentionner le montant de cette caution dans l’acte notarié d’acquisition pour s’assurer que le vendeur transmette bien cette caution au nouveau propriétaire à qui incombera l’obligation de rembourser cette garantie en fin de bail.

En conséquence, la rentabilité d’un logement occupé est déterminé à la fois :
– par son rendement actuel, pour une durée qui ne peut être qu’estimée,
– par son rendement potentiel, différent du précédent lorsque le loyer pratiqué est plus faible que celui du marché.
Cependant, cet écart entre rendement actuel et rendement attendu à terme devient de plus en plus limité dans la mesure où les montants des loyers tendent à stagner, voire baisser, et suite à la loi Duflot qui limite justement les possibilités de réévaluer un loyer entre deux baux d’habitation.

En matière commerciale en revanche, la valeur de murs est fortement impactée par le bail en cours et le loyer pratiqué, même s’il est toujours possible de négocier une augmentation de ce loyer au terme du bail si celui-ci est sous-évalué.

Avantage d’un logement occupé

Vendre un bien occupé est toujours possible, et peut même constituer un avantage pour l’acheteur. En effet, dans le cas d’un immeuble locatif, comprenant par exemple un commerce au rez-de-chaussé et des appartements dans les étages, il n’est pas toujours aisé, dans les petites villes en particulier, de s’assurer de la rentabilité de cet investissement. Le temps de vacances avant de trouver des locataires est une autre inconnue.

De plus, en matière commercial, la rentabilité des murs dépend fortement du bail signé et de l’activité exercée par le locataire, la valeur de ses immobilisations et de son fonds de commerce constituant d’autre part une garantie pour le bailleur.

Au final, le prix de vente d’un bien occupé n’est pas obligatoirement inférieur à celui d’un immeuble libre.

Décote sur immeuble occupé

En revanche, dans bien des cas, une décote pouvant atteindre près de 20% est appliquée sur le prix de vente d’un logement occupée. Elle se justifie notamment lorsque :

• les acquéreurs cherchent une résidence principale et devront donc donner congé aux locataires (démarches parfois longues et complexes en cas de litige, voir les modifications des lois en la matière ci-dessous),
• les locataires en place risquent de rester longtemps dans le logement (voir notre article sur les locataires protégés dans le dossier : "Comment donner congé"), limitant les possibilités de modifier le logement, de le revendre, de revaloriser son loyer...
• les conditions du bail ne sont pas véritablement favorables au propriétaire.

Hausse de la décote sur les biens occupés

Aux arguments précédents qui justifiaient une décote généralement admise sur les biens occupés de 10 à 15%, s’ajoutent deux éléments nouveaux qui plaident pour une hausse de cette décote sur le prix de transaction des biens occupés :

• Un retournement du marché de l’immobilier amorcé en 2014, de nombreux analystes anticipant une poursuite de ce mouvement durant plusieurs années. Or, en période de baisse des prix de l’immobilier, étant donné que les acheteurs ont intérêt à retarder leur acquisition, ils trouvent encore moins d’avantage à l’acquisition d’un logement qu’ils ne pourront pas occuper immédiatement.
• La loi Alur de 2014 crée un effet de ciseau qui va logiquement augmenter cette décote en raison :
  • D’un délai de préavis considérablement augmenté pour les vendeurs qui souhaitent libérer leur logement afin de le vendre libre. La loi Alur rend même dans la pratique presque impossible pour une SCI la possibilité de donner congé à un locataire dans le but de vendre un immeuble !
  • D’un congé pour reprise devenant beaucoup plus contraignant pour les acheteurs d’un bien occupé, ces derniers ne pouvant plus envisager habiter l’immeuble avant plusieurs années. Autant dire que dans un marché immobilier peu actif, l’achat d’un logement occupé dans le but d’en faire sa résidence principale devient une opération périlleuse.

Au final, seuls les investisseurs immobiliers pourraient conserver un intérêt pour l’achat d’un immeuble occupé. Mais, faut-il le rappeler, le marché de l’immobilier locatif a perdu beaucoup de son intérêt durant ces dernières années en raison :
– d’une législation surabondante et continuellement changeante,
– d’une fiscalité alourdie (via la CSG, hausse de l’impôt sur la plus-value..., voir notre dossier fiscalité).