La vente à soi-même, via une société civile immobilière, s’inscrit dans une logique patrimoniale : diversifier un patrimoine surinvesti dans la pierre.

Cette réorganisation patrimoniale permet par la même une modification de sa fiscalité, et souvent une optimisation fiscale.

Cependant, le but recherché dans cette opération ne doit pas être uniquement fiscal, sans quoi le fisc pourrait y voir un abus de droit.

Diversification patrimoniale par la vente à soi-même

L’investissement immobilier est souvent intéressant fiscalement grâce à la déduction des intérêts d’emprunt. L’effet de levier obtenu par cet investissement réside dans le fait de s’endetter pour acquérir l’immeuble, les revenus fonciers permettant ensuite de couvrir les remboursements d’emprunt. Mais la fiscalité sur ces revenus augmentent au fur et à mesure de la baisse des intérêts bancaires inclus dans les mensualités. Aussi, après quelques années, la fiscalité sur les revenus fonciers devient très lourde, et le patrimoine du contribuable se trouve surinvesti dans la pierre (son apport initial relativement faible laissant aujourd’hui place à un patrimoine immobilier sans emprunt en contrepartie).

Une solution pour réorganiser ce patrimoine consiste à vendre une partie de son patrimoine immobilier, et percevoir ainsi des liquidités, qui pourront être redirigées vers des supports diversifiés : SICAV, placements de trésorerie, voire investissements défiscalisés...

owner buy out : OBO en SCI

L’OBO (owner buy out) est le nom américain de la vente à soi-même. Car pourquoi vendre à un autre l’immeuble que l’on possède ? Le but de cette mutation est en effet de sortir l’immeuble de son patrimoine privé, mais aussi de profiter d’un nouvel effet de levier.

Transférer l’immeuble à une société civile immobilière permet de répondre à ce double objectif :
– de conserver un immeuble et donc de conserver le contrôle sur le prix de sortie de son patrimoine (sur le montant exact des liquidités perçues en contrepartie de la vente à la SCI, sans incertitude sur le montant, le délai...),
– de contracter un nouvel emprunt, qui autorisera de nouveau la déduction des intérêts.

Le montage se décompose donc comme suit :
– une SCI familiale est créée,
– la SCI contracte un emprunt immobilier afin d’acquérir l’immeuble,
– le contribuable vend l’immeuble à la SCI et perçoit en contrepartie les liquidités,
– la SCI met l’immeuble en location, les loyers permettant de rembourser l’emprunt,
– pour réduire encore son imposition, le contribuable peut transmettre progressivement dans le temps ses parts sociales aux autres associés, ses enfants, par donation (en profitant des abattements disponibles).

Conséquences fiscales de la vente à soi-même

Conséquences sur l’ISF

Suite à une vente à soi-même, le contribuable ne possède plus l’immeuble mais des parts de SCI. Ces parts sociales restent imposables à l’ISF, mais tant que la société supporte l’emprunt la valeur réelle des parts est faible, voire nulle dans les premières années. En revanche, les liquidités reçues restent soumises à l’impôt sur la fortune (à moins d’un investissement permettant d’échapper à cette imposition).

Impact sur l’IR

Aussi, c’est surtout au niveau de l’impôt sur le revenu que l’OBO va modifier le régime d’imposition. En effet, le contribuable était auparavant imposé à l’IR sur ses revenus fonciers. Il le sera toujours sur sa quote-part de bénéfices de la SCI ; sauf si celle-ci opte pour l’impôt sur les sociétés.

Si la SCI choisit l’IS, il en résultera, pour le contribuable imposé aux plus hautes tranches de l’IR, un avantage fiscal dans la mesure où :
– le taux d’IS réduit permet de limiter l’impôt au niveau de la SCI si les revenus fonciers ne sont pas trop importants,
– l’amortissement des frais de constitution de la SCI et de l’immeuble limite le bénéfice imposable,
– les bénéfices de la société ne sont imposables au niveau des associés qu’en cas de distribution de dividendes, ce qui permet aux associés de gérer leurs revenus imposables...

Conséquences sur la plus-value

Cependant, ces avantages fiscaux à court terme ont un inconvénient sur le long terme, dans la mesure où, en cas de vente de l’immeuble par la SCI, ce n’est plus le régime d’imposition des plus-values des particuliers qui s’applique, mais celui des plus-values professionnelles. Indépendamment de la durée de détention, la plus-value est alors intégralement soumise à l’IS.

Maintenant, si l’immeuble n’est pas destiné à être revendu mais au contraire conservé dans cette SCI familiale, le choix fiscal de l’IS restera d’autant plus avantageux.

Coût de la vente à soi-même

La vente à soi-même passe par la création d’une société civile immobilière, dont la constitution engendre quelques frais de formalité (statuts, annonce légale, enregistrement).

Mais ce sont surtout les frais et droits attachés à la cession de l’immeuble qui seront importants. Cette transaction impose un acte notarié d’une part, mais surtout des droits de mutation.

Au final, une vente à soi-même ne peut que s’inscrire dans une véritable stratégie patrimoniale de long-terme.

Risque de redressement fiscal

Toute opération qui a des conséquences sur l’imposition d’un contribuable intéresse le fisc, et l’abus de droit est recherché dès lors que l’opération n’a d’autre justification que ce but fiscal.

Dans le cas de la vente à soi-même, il est donc nécessaire, une fois encore, de bien inscrire cette opération dans une gestion globale de son patrimoine, puis de s’assurer de la réalité de cette cession. En d’autres termes, la SCI ne doit pas être fictive. Aussi, il est essentiel de tenir sa comptabilité dans les règles, de réunir les associés à l’occasion des assemblées ordinaires, de constituer le registre des assemblées...