Compte courant des associés SCI

Les comptes courants permettent aux associés d’effectuer des apports à une société après sa création et sans modifier la répartition initiale du capital fixée dans les statuts. Cependant, on ne peut jamais obliger un associé à réaliser un apport en compte courant (sauf clause spécifique).

Comprendre le fonctionnement des comptes courants des associés est essentiel avant même de créer une société civile immobilière, en particulier pour :
– pour choisir le montant du capital de la SCI,
– inclure dans les statuts une clause prévoyant l’exclusion des associés qui refusent de répondre aux appels de fonds du gérant.

Notion de comptes courants de SCI

Une SCI dispose de diverses sources de financement :
– les apports des associés en capital (contre répartition des parts sociales),
– le recours à l’emprunt (contre remboursements),
– les apports des associés en compte courant (rémunérés ou non).

Contrairement aux apports en capital, les apports en compte courant ne modifient nullement la répartition future des résultats de la SCI. Si un associé très largement minoritaire apporte l’essentielle des besoins de financement de la société, il conservera le même nombre de parts et n’aura aucun droit supplémentaire sur les résultats futurs du fait de cet apport de trésorerie.

Tout comme le capital emprunté auprès d’un établissement financier, la SCI devra rembourser les comptes courants d’associés. En revanche, elle ne sera pas tenu par un échéancier d’une part, et n’aura pas l’obligation de verser des intérêts aux associés en rémunération de leur apport d’autre part.

Pour la SCI, ces apports en compte courant constituent un intérêt certain dans la mesure où il s’agit du mode de financement le plus simple à mettre en œuvre :

  • aucune modification des statuts,
  • aucune formalité (si ce n’est ensuite le suivi comptable des comptes courants),
  • aucune rémunération obligatoire de ces comptes courants.

Pour les associés, les comptes courants peuvent entraîner une certaine inégalité dès lors que :

  • tous les associés n’apportent pas des fonds en compte courant, plus exactement proportionnellement à leur nombre de parts (ce qui est toujours le cas),
  • les comptes courants ne sont pas rémunérés.

Cette inégalité apparente peut être, en réalité, avantageuse pour les associés :

  • en permettant dans les statuts la rémunération des comptes courants, les associés peuvent trouver là une source de revenus intéressante.
  • les comptes courants peuvent aussi être utilisés pour transmettre légalement du patrimoine entre associés d’une même SCI. Cette non-rémunération des apports en compte courant est même l’un des intérêts principaux de la création d’une SCI familiale.

Comptabilisation des comptes courants de SCI

Le solde des comptes courants au 31 décembre de chaque année est indispensable pour :

  • la SCI afin d’établir son bilan comptable. Les comptes courants sont des dettes inscrites au passif du bilan de la société. Dans des cas très particuliers, les comptes courants débiteurs (avances de la SCI aux associés) sont inscrits à l’actif du bilan.
  • le gérant de SCI afin d’établir sa note annuelle d’information dans laquelle devra figurer les soldes des comptes courants des associés et les mouvements constatés durant l’année sur ces comptes.
  • les associés afin :
    • de connaître et de faire connaître (à leurs propres créanciers par exemple) le montant de leur créance sur la SCI,
    • d’établir éventuellement leur déclaration d’ISF puisque les sommes apportées en comptes courants demeurent imposables.
  • éventuellement les nouveaux associés car le compte courant d’un associé est quasiment toujours repris en même temps que ses parts sociales.
  • en cas d’emprunt les établissements financiers afin d’évaluer le patrimoine réel de la société et donc sa capacité d’endettement.

D’une façon générale, une comptabilité bien tenue a une certaine force probante et, malgré l’absence d’obligation légale de tenue d’une comptabilité en SCI, nous ne saurions trop conseiller cet effort en présence de comptes courants.

Rémunération des comptes courants de SCI

La rémunération des comptes courants doit être prévue dans les statuts de la SCI. Une décision en Assemblée Générale peut également décider de la rémunération des comptes courants.

Par ailleurs, les intérêts versés aux associés en rémunération de leurs avances en compte courant pourront éventuellement venir en déduction du résultat de la SCI si et seulement si le capital social de celle-ci a été totalement libéré (c’est à dire si les apports en capital prévus lors de la création de la SCI ont effectivement été versés par les associés).

La déduction des intérêts versés par la SCI à ses associés en contrepartie de leurs apports en compte courant demande ensuite de distinguer :

  • le cas d’associés qui ont apporté des fonds à la SCI (lors de la création ou par la suite) pour lui permettre la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation, ou l’amélioration des propriétés urbaines.
    Dans ce cas, les intérêts versés par la SCI aux associés en rémunération de leur apport en compte courant sont :
    • déductibles des revenus de la SCI : ils viennent minorer le résultat de la SCI imposable proportionnellement à leur quote-part chez chacun des associés.
    • imposables dans les revenus mobiliers chez l’associé prêteur.
  • le cas d’associés dont les comptes courants proviennent de bénéfices réalisés par la SCI les années antérieures mais non distribués (en raison d’un manque de trésorerie par exemple). Dans ce cas, les intérêts versés par la SCI aux associés pour rémunérer le solde de leur compte courant n’est pas déductible du résultat de la SCI afin de déterminer son résultat (imposable au niveau de chaque associé en revenus fonciers). Ces "intérêts" versés à certains associés seront donc fiscalement considérés comme des avances reçues sur leur quote-part de résultat.

Fiscalement, la rémunération des comptes courants peut être intéressante pour les associés en substituant au résultat de la SCI imposable chez chacun des associés dans la catégorie des revenus fonciers des intérêts qui peuvent bénéficier du prélèvement libératoire (imposition à 16% + 10% au titre de la CSG et CRDS). Le taux de rémunération des comptes courants (pour que les intérêts restent déductibles) est limité au taux effectif moyen pratiqué par les banques pour des prêts à taux variable aux entreprises d’une durée initiale supérieure à deux ans (Taux disponibles sur http://www.banque-france.fr/fr/poli_mone/taux/credit/usure.htm).

Comme toutes les personnes morales qui assurent le paiement des revenus mobiliers, les SCI qui rémunèrent des comptes courants doivent :

  • opérer le prélèvement libératoire sur les intérêts versés aux associés qui ont opté pour ce régime d’imposition et le reverser à la recette des impôts,
  • souscrire la déclaration unique annuelle 2561 prévue par l’article 242 ter du Code général des impôts.

Comptes courants et cession de parts

La loi de finances 2012 a réformé le mode de calcul des droits d’enregistrement dus par l’acquéreur de parts sociales de SCI et cette réforme est intégrée à notre article traitant de la non prise en compte des comptes courants lors d’une cession de parts sociales.

Non-rémunération des comptes courants de SCI et transmission de patrimoine

Comptes courants et réduction du coûts de financement d’une SCI

La non-rémunération des comptes courants de parents dans une SCI familiale à laquelle participe leurs enfants est un avantage financier pour la société (comparativement au coût des intérêts d’un emprunt par exemple) et donc un moyen de transférer du patrimoine aux autres associés : leurs enfants.

Ceux-ci, avec des parts sociales de faible valeur lors de la création ou de leur entrée dans le capital de la société, pourront ainsi accéder à un capital immobilier important au fur et à mesure des années, des bénéfices réalisés et du remboursement des comptes courants de leurs parents.

Comptes courants SCI et transmission de patrimoine

Dans le cadre d’une succession, les héritiers d’un associé n’auront pas à revaloriser le compte courant dont ils hériteront. En effet, les droits de succession seront calculés sur la base des apports en numéraires effectués à la SCI et sans revalorisation. Aussi, lorsque le bien immobilier acheté par la SCI s’est apprécié, la SCI aura permis de minorer la base d’imposition.

Remboursement des comptes courants

Tout d’abord, les statuts de la SCI qui rembourse un compte courant peuvent prévoir les formalités concernant le remboursement des comptes courants d’associés, le taux d’intérêt auquel ces comptes courants sont rémunérés... En l’absence de précisions dans les statuts, un compte courant correspond à un prêt sans intérêt accordé par un associé à la SCI pour une durée indéterminée.

En l’absence de convention particulière ou de clause spécifique dans les statuts, tout associé peut exiger le remboursement par la SCI du solde de son compte courant, et ce à tout moment et sans tenir compte des conséquences financières de sa demande sur l’équilibre financier de la SCI. De plus, les autres associés de la SCI ne peuvent pas modifier les statuts ou voter une convention visant à empêcher le remboursement des comptes courants postérieurement à une demande de remboursement non satisfaite.

Cependant, il existe une certaine contradiction entre être associé d’une SCI et exiger le remboursement de son compte courant lorsque les finances de cette SCI ne le permettent pas.
Certes, cette possibilité pour un associé minoritaire non gérant de compromettre l’activité d’une SCI qu’il a financé en grande partie par le biais de son compte courant (comme c’est le cas dans une SCI familiale dans laquelle les biens acquis ont été financés par les apports en compte courant des parents et les parts initialement réparties au profit des enfants) est une manière indirecte de contrôler la SCI.
Les héritiers d’un associé de SCI peuvent également exiger le remboursement d’un compte courant sans se préoccuper de l’avenir de la SCI.
De même, si l’associé qui possède un compte courant cède ses parts sociales et n’est donc plus associé de la SCI, la mise en péril de la société n’est plus pour lui une limite à la demande de remboursement de ce compte courant. Aussi, il est préférable, pour l’acheteur et pour les autres associés, que ce compte courant soit cédé en même temps que les parts sociales à l’acquéreur.

Dans la pratique, demander le remboursement de son compte courant tout en mettant en péril la SCI dont on est associé n’a pas vraiment de sens. Dans la majorité des cas, la demande de remboursement d’un compte courant par un associé de SCI fait l’objet d’une consultation préalable des autres associés. D’ailleurs, en cas d’impossibilité pour la SCI de rembourser ce prêt, le juge demandera un échelonnement des remboursements.

Les comptes courants de SCI sont un outil de gestion et d’optimisation fiscale par leur rémunération ou, au contraire, grâce à leur non-rémunération. La comptabilité devra suivre l’évolution de ces comptes courants et en faire approuver le solde en assemblée générale annuelle.

Messages

  • Bonjour,
    J’ai acheté en 2008 avec mon épouse un local professionnel neuf par le biais d’une SCI créé pour la circonstance.
    L’investissement a été de 90000 € (dont 80000 d’emprunt) + 30000 d’apport en compte courant, couvrant notamment l’aménagement du local (cloisons, peinture, électricité, etc...).
    Les loyers couvrent largement les intérêts d’emprunt déductibles.
    Les déductions sur la déclaration 2072 ne semblent concerner que les dépenses courantes, et celles pratiquées au titre de l’amortissement : le logement (dispositif Besson, Périssol..)et non les locaux professionnels.
    Quelqu’un pourrait-il me dire comment faire passer les dépenses d’aménagement en dépenses déductibles ou amortissables pour présenter un déficit d’exploitation en 2008 ? Un grand merci d’avance. Hervé

    • Une ligne de la déclaration de SCI prévoit le coût des travaux réalisés, non amortissables mais qui génèreront éventuellement un déficit foncier.

    • Bonjour,je souhaite creer un compte courant par associé ;comment est ce possible sur le logiciel sur open office que vous m’avez envoyé ?Il me serai vraiment important de pouvoir le faire.
      Autre question:Je suis gérant et j’ai engagé des frais en compte personnel pour un bien de la sci, comment dois je le saisir en compta ? En compte courant d’associé ?Si la sci me rembourse, comment dois je le saisir ?

      Merci pour vos reponses

    • Les frais engagés par un associé pour le compte de la SCI doivent constituer une charge pour la SCI et à cette charge doit correspondre un règlement (chèque de la SCI à l’associé) ou une dette constatée en compte courant.

      Ecriture comptable d’apport de liquidités à la SCI par le biais d’un compte courant : banque au débit et compte courant 455xxx au crédit (dette au passif du bilan).

    • Bonjour,
      Nous avons créé une sci avec mes parents et mes sœurs pour l’achat d’un château à rénover , j’ai versé une grosse somme en compte courant pour l acquisition du château , depuis 3 ans je rénove une aile du château qui doit être mon logement , mes parents voulant vivre dans la seconde aile .
      hors nous nous sommes gravement disputé et je souhaiterais récupérer l argent investi en compte courant afin de pouvoir déménager hors la sci n a aucuns bénéfices que des frais que mes parents paient avec leurs propre argent . Comment je peux faire sachant qu ils possèdent un autre bien immobilier qui est en crédit vendeur qui se termine dans un an , mais je ne suis pas sûre qu ils mettent cet argent dans la sci afin d’éviter de devoir me rembourser ... Merci pour vos réponses

  • Bonjour,

    Nous projetons de créer une SCI pour une maison de famille dont quelques étages sont loués. Pour le moment, mes parents encaissent les loyers directement sur leur compte personnel. Une fois la maison apportée à la SCI, c’est la société qui encaissera les loyers. Ma question est purement comptable : l’encaissement du loyer dans la société donne un produit en compte 706 contre l’encaissement en banque sur le 512 (juste ?) Mes parents ont besoin d’encaisser ces loyers tous les mois, quelle écriture passer en contrepartie du virement de la SCI sur leur compte ?

    Merci d’avance de votre réponse

    • BOnjour,

      Si les loyers sont encaissées sur le compte de la SCI 512 puis reversés à vos parents, il faudra faire une écriture du compte en banque 512 (créditeur donc en sortie) vers le compte associés de vos parents 455 (débiteur donc en entrée).

      En espérant que cela réponde à votre question.

  • je suis associée à 50% dans une SCI qui comporte 2 maisons de rapport. Le gérant est mon ex-compagnon et ça se passe très mal car il n’en fait qu’à sa tête. Il fait tout pour que les assemblées générales n’aient pas lieu, et pendant ce temps, il utilise les bénéfices de la 1ère maison qui n’est plus sous crédit pour se rembourser ce qu’il a apporté en compte-courant. En a t’il le droit ?
    De plus il fait la comptabilité lui-même en refusant de faire valider les comptes annuels par un expert-comptable. Est-ce légal ?

    Merci pour votre aide.

    Voir en ligne : comptes courants d’associés de SCI

    • Le gérant d’une SCI n’a pas l’obligation de faire revoir les comptes établis par un expert-comptable ou certifié par un commissaire aux comptes (sauf mention particulière dans les statuts).

      Par ailleurs, il semble assez logique de rembourser les comptes courants avant de distribuer les résultats de la SCI. Les associés peuvent même demander la rémunération de leurs comptes courants. Certes, il faudrait que cette décision soit prise en assemblée générale...

      En effet, le gérant a l’obligation de convoquer annuellement une assemblée générale des associés. A défaut, par une procédure judiciaire, il est possible de mettre en jeu sa responsabilité. Mais ce seul motif n’est pas forcément suffisant aux yeux des tribunaux. Sur ce point, si des visiteurs peuvent apporter leur expérience, je serais très intéressé. Je ne fait en effet que rapporter les doutes d’un avocat dans un cas similaire.

      Au final, vous pouvez demander votre retrait de la SCI. Si votre associé est d’accord, ce sera relativement simple. Dans le cas contraire, il faudra prouver votre mésentente et entamer une procédure judiciaire pour obtenir votre retrait. Mais encore faut-il que vous souhaitiez sortir de cette société ?

      Au final, c’est à la fois l’avantage et l’inconvénient d’une SCI par rapport à une indivision : le manque de flexibilité, garantie de la pérennité de la SCI mais aussi handicap en cas de désaccord sur les décisions prises par les autres associés.

  • Bonjour,

    Je suis associée à 50/50 dans une sci avec une autre personne. Cette personne a mis beaucoup plus de compte courant que moi dans cette société, et nous sommes aujourd’hui en mésentente totale et cherche tous les moyens pour me destituer de mes parts. Quels sont ses droits ? Peut-il m’obliger à mettre la même somme que lui en compte courant ? Peut-il remonter ses comptes courants au capital ? Peut-il m’obliger à lui céder mes parts (ou à une tiers personne) gratuitement ?
    Merci d’avance pour votre réponse rapide

    • Non, personne ne peut vous obliger à vendre vos parts gratuitement, ce qui entraînerait par ailleurs un redressement fiscal immédiat (donation déguisée). Ce que peut faire cet associé, c’est exiger le remboursement de son compte courant. Le gérant lui répondra que ce n’est pas possible immédiatement. De cette solution de blocage, l’une des sorties possible serait alors la vente d’un bien détenu par la SCI.

      Cette solution ou bien de vendre vos parts sur la base de l’estimation d’un expert (notaire par exemple) ou de vendre les biens de la SCI avant sa dissolution ne vous conviendrait-elle pas ?

  • Je suis associée 50/50 dans une SCI avec mon mari, gérant, depuis 2006 (appartements en location).
    Cependant, je suis seule à créditer le compte de la SCI, de part mes revenus personnels (salaire), afin de faire face au paiement d’une partie de l’échéance de prêt (non couverte par les loyers perçus), des avances mensuelles de charges, comptabilité ainsi que des taxes. Mon époux ne faisant aucun apport. Et en plus je suis seule à gérer, non rémunérée, la SCI (trouver des locataires, états des lieux, gestion des comptes...).
    Que dois-je faire afin que l’apport financier des années passées et futures soit pris en considération pour ma part en tant que associée au niveau comptabilité ?.
    J’ai des justificatifs car tous les fonds ont été virés de mon compte personnel sur celui de la SCI.
    Remerciements
    Salutations respectueuses

    • Vous dites gérer la SCI, mais vous en êtes la gérante légale, il est donc normale que vous assumiez la responsabilité de cette fonction dans les conditions initialement prévues (gérance non rémunérée). En revanche, quelle comptabilité avez-vous établie ? En effet, vos apports en compte courant devraient figurer dans les bilans successifs présentés en Assemblée Générale (ces apports étant pour la SCI une dette figurant au passif de son bilan).

      Pour plus d’égalité entre les associés, vous pourriez proposer la rémunération des comptes courants.

  • Si au lieu de récupérer la partie du bénéfice de la sci (en fonction de mes parts), je le laisse en compte courant, dois,je déclarer cette somme en revenue foncier pour mon IR ?

    • Vos comptes courants ne correspondent pas forcément à vos revenus fonciers. Vous devez donc déclarer dans vos revenus fonciers votre quote-part de revenus calculée par le gérant de la SCI. En revanche, le montant de vos comptes courants est un actif, pas un revenu. Aussi, ces comptes courants doivent être déclarés à l’ISF.

  • Bonjour, Dans une sci,un associé(75%) gérant (A) a apporté en cca 35 000euros sur 9 ans. l’associé (25%)(B)n’a rien apporté. Aujourd’hui L’associé B propose à A d’effectuer un versement à la sci via son cca de 25% des avances de A (soit8750e)afin que la sci rembourse l’avance en cca de A qui en a fait la demande.
    a savoir ; bien que le bilan de la sci soit équilibré, aucune trésorerie pour rembourser l’acc de A sans cette procédure . Ma question : la transaction est elle légale et réalisable ? Merci pour votre Compétence.

  • Bonjour,
    Est-il possible d’ouvrir un compte courant personnel et non pas professionnel pour une SCI. Concrètement nous pensons que le gérant pourrait ouvrir ce compte et le déclarer officielement (dans les statuts de la SCI ou autrement ?).
    Cela est-il possible ? Existe t’il un texte qui oblige une "personne morale" a ouvrir un compte professionnel (qui s’avere bien plus cher qu’un compte perso).
    Merci d’avance de votre réponse

    • Il existe un problème similaire pour les auto-entrepreneurs : ils n’ont pas l’obligation d’ouvrir un compte professionnel mais les banques refusent de leur ouvrir un compte personnel dédié à leur activité. Aussi, une solution consiste à ne rien préciser à son banquier. Dans une SCI en revanche, il y a création d’une personne morale. Ouvrir un compte bancaire qui ne serait pas au nom de la SCI n’est donc pas conseillé. Mais est-ce un compte bancaire pour autant ? Non. Enfin, cela dépend peut-être des banques ?

  • Bonjour,

    Je souhaite créer une sci, et souhaite apporter en compte courant un appartement qui m’appartient déjà. Est ce possible et sous quelles conditions ?

    Merci d’avance pour votre réponse

  • si dans les statuts rien n’est fixé par rapport au comptes courants (remboursement, intérêts...) comment cela se passe t’il ? y a t’il un "régime classique" qui s’applique en l’absence d’accord entre le gérant et les associés ?
    je voulais aussi savoir s’il était possible que les apports en comptes courant ne soient jamais remboursés ? est ce que cela a déjà pu arriver ?
    et est ce qu’un associé a un moyen de se retirer et d’exiger le remboursement de ses apports ?
    merci par avance,
    cordialement.

    • En l’absence de précisions dans les statuts, il faut se référer aux décisions des associés lors des assemblées générales. Ensuite, le gérant peut lui aussi décider de rembourser un compte courant et en référer ensuite aux associés dans son rapport annuel de gestion (en même temps que les comptes annuels en AG).

      Des associés peuvent avoir intérêt à ne pas demander le remboursement de leurs comptes courants. C’est le cas par exemple de parents qui ont apporté des fonds à une SCI familiale vis leurs comptes courants et qui, en ne demandant aucune rémunération ni remboursement de leurs comptes courants, avantages indirectement les autres associés (leurs enfants). En revanche, en cas de décès, de cession... les comptes courants attachés à des parts sociales sont pris en compte. Dans le cas contraire, il s’agirait d’une donation déguisée.

  • Bonjour,

    y a t il une limiation aux montants des interets liés au capital.
    Je m’explique un associé apporte 1 million en compte courant alors que le capital de la SCI est de 1000€.
    Cette dernières est à l’IS et l’associé réclame des interets sur son compte courant.
    Je vous remercie pour votre réponse.

  • bonjour,

    moi et un ami voulons creer une sci avec un capital de 2000 euros.600 euros (30%) par moi et 1400 euros(70%) par lui.
    nous voulons acheter un terrain et faire batir une maison double dessus.mon ami veut mettre sur le compte 200 000 euros pour faire l’acquisition du terrain et faire batir la maison.il veut me faire cadeau du remboursement de son apport en compte courant.comment faire cela pour que se soit en regle.sachant qu’il n’y a aucun lien de parenté , juste un copain.
    merci d’avance.

    • Il est parfaitement légal de ne pas rémunérer un compte courant d’associé de SCI. On ne peut pas non plus obliger un associé à effectuer un apport en compte courant. Au total, il est parfaitement légal qu’un associé apporte des fonds à une SCI alors que les autres associés n’effectuent aucun apport en compte courant et tirent donc profit de cette avance réalisée par l’un d’entre eux. Dans une SCI familiale, c’est d’ailleurs une pratique courante.

  • Bonjour,
    Il y a trois ans environ, au moment de la crise financière, nous avons acheté une petite maison dans le cadre d’une SCI familiale (2 personnes, 50 % des parts chacuns). Tous les prêts bancaires nous ayant été refusé, comme nous étions dans l’obligation d’acheter la maison j’ai donc avancer personnellement 50 000 € à la SCI pour l’achat de celle-ci.
    A ce jour j’aurais besoin de récupérer cette somme pour financer l’achat de ma maison propre et cette somme me manque en apport pour boucler le montage financier (actuellement la sci paye 800 € de prêt pour pour 1200 € de rentrées mais nous n’avons que peu de trésorerie de l’ordre de 1000 €).
    Existe-t-il des produits ou possibilités de faire "racheter" cette somme (compte-courant d’associé) sous forme d’un prêt fancaire par exemple et si oui quel type de prêt et auprès de quels établissements ?
    Merci par avance.

    • Vous pouvez effectivement exiger le remboursement de votre compte courant et la SCI peut s’endetter pour rembourser ce compte courant. En revanche, les intérêts du prêt contracté par la SCI pour rembourser ce compte courant ne seront pas déductibles (sauf si votre compte courant était rémunéré). De plus, votre banque risque de demander des garanties supplémentaires des associés de cette SCI. C’est donc votre banque qu’il faut contacter. La réponse de votre banquier serait intéressante, si vous pouviez revenir sur ce forum, merci d’avance.

  • Bonjour,
    J’ai un compte courant dans une SCI. Le capital n’est pas libéré. Je voudrais savoir je peux demander le remboursement de mon compte courant sans que le capital ne soit libéré.
    Merci pour votre réponse.

  • Bonjour,
    Je possède une SCI depuis 2 ans, j’ai acheté 2 locaux avec. Je suis sur le point de vendre un des 2 local et j’ai 2 questions :
    ___A-Une fois la vente exécutée puis-je récupérer de l’argent sur mon compte perso (je suis gérant et associé à 95%, j’ai financé intégralement les 2 biens), et est-ce soumis à un impôt ?
    ___B-Je compte vendre mon premier bien, puis faire des travaux dans le 2éme dans la même année. Vais je pouvoir soustraire le montant de mes travaux de l’impôt sur la plus value de mon autre bien ?
    Merci bcp .

  • est il possible de donner des comptes courants ( dans la limite des plafonds exonérés de droits) d’une sci aux enfants actionnaires minoritaires pour diminuer l’isf et sous quelles conditions . Quel imprimé à remplir pour éviter de passer devant notaire ?

  • Je souhaite le remboursement de mon compte courant dans une SCI, créditeur 762 €. J’en ai fait la demande par courrier avec A/R. Le gérant m’a répondu par la négative. Je pensais pouvoir récupérer cette somme. Même si cela mettait en péril l’équilibre de la SCI. Ce qui n’est pas le cas. Surtout que le gérant a récupéré le montant de son compte courant : 5000 €. Merci de me dire de quelle façon je dois procéder pour récupérer mon dû.

  • Bonjour,
    Je suis associé à 50/50 (10000 € de capital chacun) dans sa sci, l’autre associé ne s’est jamais impliqué dans le projet et nous sommes aujourd’hui en "froid".
    La sci a trop de frais (crédit, charges,taxes) par rapport au montant des loyers encaissés. Du coup j’ai mis depuis la création de la sci (2008)environ 18000€ d’apport de mon compte perso pour faire face aux dettes.

    Aujourd’hui mon associé voudrait que je lui rachète ses parts. Je n’ai pas les moyens financiers de le faire mais pourrais je me servir de cette somme prêté à la sci pour cela ? Sachant que la sci ne peut pas me rembourser sinon en vendant un bien chose que j’essaie depuis quelques temps maintenant.
    J’ai toujours géré seul les locataires des 4 logements et l’entretien, tout l’administratif mais je n’ai jamais fais de tenu comptable stricte (sauf les déclarations annuelles biensur) comment justifier mon apport de deniers perso sur le compte de la sci

    Merci

  • Bonjour,
    SCI à l’is > Mon père 1998 part Ma soeur 1 part et moi 1 part.
    Capital 2000 euro
    Nous ne sommes que deux enfants.
    Apport de mon père en compte courant SCI de 350 000 euro pour financer des travaux.
    Ma question est : que se passe t il si mon père décède pour la dette contracté par la SCI au près de mon père ?
    Merci,sincèrement.

  • bonjour,
    je voulais savoir si toutes les sommes versées de mon comte bancaire sur celui de la sci étaient automatiquement considérées comme des apports en comptes-courants ?
    et inversement toutes les sommes versées par les autres associés et provenant de leurs comptes bancaires sont elles considerées comme des apports en compte courant ? notre sci ne possède qu’un seul compte en banque et nous y versons régulièrement de l’argent cependant nous n’avons pas determiné les conditions de remboursement car nous pensions qu’il existait une différence entre les apports en comptes courants et les dons faits à la sci par les associés. Est ce que c’est la même chose ?
    Merci beaucoup !

  • Bonjour,

    Je possède une SCI avec deux autres personnes et possédons tous 3 un tiers du capital.
    Nous avons beaucoup de désaccord et sommes sur le points de vendre la maison car nous ne nous entendons plus.
    Ma question :
    Si la vente de la maison ne couvre pas l’emprunt que nous devons rembourser. Comment cela se résous t’il ?

    • Les associés devront aider la SCI à rembourser cet emprunt, par des apports en compte courant par exemple. Or on ne peut pas contraindre un associé à effectuer des apports en compte courant. Dans tous les cas, il faudra s’entendre car la banque a certainement exigé des cautions solidaires de la part de tous les associés, qui peuvent donc être poursuivis personnellement. Voir notre article qui envisage les conséquences du non remboursement d’un emprunt par une SCI

  • Bonjour,

    Voici après lecture de ce site fort bien fourni, le récapitulatif du scénario que nous envisageons avec mes parents :

    – acquisition d’un local à 88500 €
    – les charges de ce local / SCI sont évaluées à 1000€ / an
    – le capital est défini à 88500€
    – la personne A est largement minoritaire, disons qu’elle possède 10% des parts et B possède le reste soit 90%
    – A apporte en compte courant 88500 € soit la totalité.
    – La SCI ainsi constituée loue le local pour un loyer de 500€ / mois

    le capital libéré correspond-il à 500€ / mois soit 6000 € de capital libéré chaque année ?

    Sur ces 6000€, 5000 € serviront à rembourser les dettes auprès de A.
    Jusqu’au remboursement total des dettes et intérêts éventuels, comment A déclare t il ses revenus à la fin de l’année, est il imposable sachant qu’au départ il aura prêté cette somme ?

    A par ces questions, est ce que ce scénario est valide, ou bien ai je manqué quelques détails ?

    Merci par avance pour les réponses.

    • selon moi : (pas la meilleure solution)
      1/ création SCI : capital 100000€ (environ) (A = 90000 et B = 10000 soit 90% et 10%) apports en comptes courants (compte bancaire de la SCI)
      2/ acquisition du local par SCI (la SCI paie les frais de notaire) par ponction sur les comptes courants
      3/ la SCI loue le local 500€/mois donc ce sont des recettes
      4/ les loyers moins les charges seront à déclarer par A pour 90% et B pour 10% dans leurs feuilles d’impot (aprés avoir rempli l’imprimé 2072)
      5/ les comptes courants seront alimentés par les bénéfices

      mais le + simple c’est un capital minimum : disons 9000€ et 1000€ (pour garder 90% et 10%)
      puis que la SCI emprunte auprés de la banque (disons 80000 €) et les intérets du pret seront déductibles des loyers donc presque rien à déclarer sur la feuille d’impot et A conserve ses sous.

      Mais ça n’est que mon avis

    • Merci pour la réponse. Pas évident d’évaluer le meilleur scénario.
      J’omis de dire que le loyer sera payé par un commerce qui appartient à B.

      Voici finalement le scénario que j’en déduis après vos remarques. On tient à éviter le prêt bancaire :

      – SCI capital 100 000€
      – A apporte 90000 € en compte courant, capital libéré le jour de l’achat du local.
      – A détient 90% des parts et B 10%, le capital restant sera apporté en compte courant par B pour les travaux estimés à 10 000 €
      – le loyer est fixé de telle sorte qu’il rembourse les charges et assure un minimum de revenus à A (qui détient 90% des parts). soit par exemple : 100€ / mois
      – au fur et à mesure des années, B achètera des parts à A, il devra si j’ai bien compris verser 4.8% correspondant aux droits d’enregistrement.
      Le loyer sera réévalué progressivement.

      A priori ce scénario est plus logique que le précédent et il n’y a pas d’emprunt à rembourser et le montage est plus rapide.

    • Attention : les loyers ne peuvent être fantaisistes, ils doivent correspondent au marché local, ni trop haut ni trop bas, sinon vous pouvez etre redressé fiscalement.
      pour racheter des parts entractionnaires, ne faut-il pas faire une AGE ?
      A mon avis, votre montage ne me parait pas idéal,
      ma 2ème solution était meilleure car les intérets étaient déductibles des loyers, et A pouvait placer son argent pour avoir des revenus financiers., car dans votre cas, A va déclarer presque en totalité sur sa feuille d’impot, les loyers ; la SCI ne pourra lui verser d’intérets puisqu’il n’y aura plus rien sur les comptes courants et meme si il y avait ces intérets là ne sont pas déductibles.
      Vous dites B rachètera à A des parts, mais les bénéfices déclarables par les associés sont en fonction du % détenu et puis le batiment va se valoriser, ne va t il pas y avoir des conflits futurs quand la part vaudra 100€ et le batiment 2 fois + ?
      A voir

  • nous avons une SCI familiale crée par Monsieur , Madame et Mademoiselle ( notre fille) il y a 7 ans pour acheter une maison comportant 2 locations dont l une est occupée par Mademoiselle qui paye un loyer.
    Le capital de la sci est constitué par :apport de M, Mme et Melle ainsi que d un emprunt fait par la sci . L attribution des parts est fait propotionnellement aux apports .

    Nous avons, il y a 3 ans ,fait une donation en nue propriete à notre fille de la majorite des parts de M et Mme .

    L emprunt fait par la sci ,arrive à echeance en aout 2012. A partir de septembre la sci va donc disposer de liquidites ( les loyers ). D autre part les comptes associés de M et Mme et Melle en quantité plus modeste comptabilisent les apports reguliers faits pour rembourser l emprunt et permettre des travaux d entretien.
    Les liquidites pourraient donc permettre de rembourser M et Mme progressivement afin de reduire la dette de la sci envers M et Mme .
    Cette solution est-elle la bonne sachant que le but est de faciliter l attribution de la maison de la sci à notre fille lors de la succession.Nous avons un fils et l egalité d attribution pourra se faire avec un autre bien .
    Peut on ne rembourser que M et Mme ? Les sommes sur le compte associé de Melle viendront elles en deduction de la valeur du bien sci dans le reglement de la succession ?

    Merci de votre reponse
    PRIMLAU

    • Les comptes courants de M et Mme dans la SCI sont une dette pour la SCI et un actif personnel pour M et Mme. Ces comptes courants entreraient donc dans les actifs de la succession de M et Mme, au même titre que des liquidités (en cas de remboursement de ces comptes courants). Le compte courant de Melle n’aurait en revanche aucun impact sur cette succession. Aussi, le remboursement des comptes courants de M et Mme est une solution, et on peut effectivement, sur décision des associés en AG, rembourser 2 comptes courants sans rembourser le 3ème.

  • Bonjour,
    je suis sociétaire dans une SCI ou le gérant demande d’importants appels de fonds en vue de conforter le compte bancaire de la société en vue de faire des travaux dans le futur, travaux qui ne sont pas encore décidés ou approuves en AG ; un sociétaire souhaite se retirer de la société, et souhaite récupérer tout ou partie des avances de fonds consenties à la société. Le gérant explique que la société n’a jamais créer de compte courant d’associés et que par ce fait les sommes avancées jusqu’à ce jour sont purement et simplement propriété de la SCI ? Cela ne me semble pas normal, la personne qui souhaite sortir de la société peut elle obligé le gérant a rembourser ces avances consenties pour de futur travaux.
    en vous remerciant de m’apporter des éléments à ma réflexion sur ce point de comptes courants et d’apports de fonds
    cordialement

    • bonsoir, je suis toujours surpris de voir que des SCI n’ont pas de comptabilité, comment le gérant peut-il suivre les comptes ? l’argent que vous avez versé a servi soit pour augmenter le capital soit pour être mis en compte courant pour financer des travaux par ex.) et en ce cas la SCI vous le doit, c’est aussi simple que ça.
      A noter que pour sortir d’une SCI, c’est pas facile et ça doit être inscrit dans vos statuts.

      Quand un bénéfice comptable est réalisé, il peut y avoir répartition et inscrit en compte courant de chacun des associés et la SCI leur doit.
      (Je suis gérant de SCI et je fais ma compta. à l’ancienne et je suis le plan comptable, je sais donc précisément ce que les associés ont en comptes courants.....) mais je ne suis pas spécialiste évidemment.

    • Merci pour cette réponse.

      Ces avances sont comptabilisées dans les comptes courants d’associés ou dans un compte de réserve au passif de la société ? Si c’est en compte courant, celui-ci est vendu en même temps que les parts, voir notre dossier "cession de parts".

  • Je souhaite créer une SCI familiale pour l’achat d’un appartement.
    (couple + 2 enfants)
    Cet achat sera financé en totalité par un prêt au nom de la SCI.
    Le loyer mensuel généré de 700€ ne couvrira pas l’échéance de prêt de 1100€, je vais donc alimenter le compte courant de la SCI mensuellement d’au moins 400€ pendant la durée du prêt, cet apport en compte courant fait il l’objet d’une fiscalité particulière.
    merci pour vos réponses

    • les 400 € que vous versez s’inscrivent dans la compta. en "compte courant", c’est de l’argent que la SCI vous doit au même titre que la caution d’un locataire, il n’y a donc pas de fiscalité particulière. Il est fort probable que la SCI ne puisse vous rembourser, en ce cas, le compte courant pourra être épuré par le compte "Capital" qui se verra augmenté. Ce sont les intérêts du prêt qui seront déduits des loyers sur la déclaration annuelle.

  • Bonjour

    Nous envisageons la création d’une SCI parent-enfant avec le scénario suivant
    1)La SCI est constitué avec 99% des parts pour l’enfant et un capital faible 1% pour les parents.
    2)Les parents "vendent" une maison à la SCI : un compte courant d’associé est utilisé pour remboursé les parents
    3)L’enfant vend sont ancien logement et fait une augmentation de capital à la SCI pour rembourser une partie de la dette de la SCI
    4)Les parents font une donation (voir juste une donation de nue propriété) d’une partie du compte courant d’associé à l’enfant. Celui-ci utilise cet argent pour faire une augmentation de capital qui permet de rembourser ce compte courant ainsi transféré
    5) l’enfant procède régulièrement à des augmentations de capital successives pour finir rembourser le reste du compte courant

    A la fin, l’enfant a 99,99999% de la SCI et héritera de la part restante au décès des parents

    Est-ce que ce raisonnement a une faille ?
    Est-ce que cette façon de procéder utilisé par augmentation de capital pour augmenter le compte courant d’associé est bien dénué de toute fiscalité ?

  • Bonjour,
    Je voudrais savoir quel est le statut des comptes courants constitués au fur et à mesure du remboursement des prêts mais non distribués faute de trésorerie.
    Au début au passif du bilan prêts : 100 CC : 0
    Après remboursement des prêts : Prêts : 0 CC : 100
    Ces comptes courants doivent ils être différenciés par rapports à ceux apportés
    au début de la société pour financer les acquisitions ?
    Comment doivent-ils être considérés pour le calcul de l’ISF ou en cas de donation partage des parts sociales ?
    Merci de votre réponse

    • Les comptes courants n’ont pas à être différenciés en fonction des besoins qu’ils couvrent. Ils doivent être déclarés à l’ISF (voir dossier "fiscalité") et sont généralement vendus en même temps que les parts sociales (voir "cession de parts").

      En fait, la notion de compte courant est étudiée dans de nombreux dossiers du site (indiqués ci-dessus + dossier "apport") car ils sont un poste essentiel du bien d’une SCI.

      Pour les détails comptables : voir notre site Formation Logiciel Comptabilité.

  • Associés et gérants mon épouse et moi d’un GFR (SCI à transparence fiscale).
    Le GFR loue ses terres et bois (agriculteurs et chasse) et son bâti comporte deux maisons d’habitation en plus des granges.
    Nous souhaitons faire des travaux dans ces maisons.
    – La première : en vue de faire du locatif non meublé (est-ce d’ailleurs autorisé pour un GFR ?) donc déduction de ces travaux en comptabilité (travaux de réparation et d’amélioration).
    – La seconde : très gros travaux pour pouvoir jouir de ce bien (principal ou secondaire). En raison de la destination je pense ne pas déduire ces travaux car ce serait illégal.
    Pour faire l’ensemble de ces travaux, nous devons faire un apport en numéraire car la comptabilité du GFR ne permet pas de supporter l’importance de ces frais. Est-il possible de faire cet apport par le compte courant des associés ? Pour les deux maisons ou seulement celle prévue en locatif ?

  • Bonjour,

    Ma SCI a acquis il y a quelques temps un bien immobilier à crédit et en rembourse donc mensuellement les échances. Le bien en question étant occupé à titre gratuit par un des associés, la SCI est donc structurellement déficitaire.

    En fin d’année un résultat négatif est donc constaté. Pouvez-vous me confirmer que ce résultat négatif doit effectivement être réimputé dans les comptes courants des différents associés au prorata de leurs parts ?

    Merci

  • Bonjour,

    Nous allons acheter un bien par l’intermédiaire d’une SCI à capital variable. La SCI va souscrire un emprunt pour compléter notre apport en part sociale. Nous allons occuper une partie du bien au titre de résidence principale et donc rester à l’IR en étant logé à titre gratuit par la sci (SCI transparente) pendant un certains temps.
    Question 1 :
    – Les liquidités apportés à la sci pour le remboursement de l’emprunt, vaut il mieux les affecter aux comptes courants, ou procéder à une augmentation de capital comme le permet la variabilité du capital dans ce cas précis ?
    Nous souhaitons ensuite réhabiliter une partie du bien afin, dans un deuxième temps, de louer les locaux à une sarl soumise elle au régime de l’IS.
    Question 2 :
    – Est il obligatoire que la SCI passe à l’IS ?
    Question 3
    – Si il y a passage à l’IS, l’effet est il rétroactif sur la partie déjà écoulée de l’exercice ? Si tel est le cas, Quid des loyers ?
    Question 4
    – Dans les deux cas (si tant est que l’on puisse rester IR ou si le passage IS est obligatoire), la déduction des frais engagés par les travaux réalisés pendant la première phase pourrait elle être considérée comme de l’abus de droit ?
    Question 5
    – Avez vous une suggestion à faire pour optimiser les aspects fiscaux tout restant légal ?

    Questions naïves, mais je vous remercie pour vos réponses

    • L’intérêt de prévoir un capital élevé incluant les apports qui seront nécessaires durant la vie sociale de la SCI est de permettre au gérant d’imposer aux associés une réponse à ses appels de fonds. Rappelons en effet que nul associé ne peut être contraint d’effectuer des apports en compte courant.

      Pourquoi l’imposition à l’IS s’imposerait-elle ? Une partie de cet immeuble serait loué, meublé notamment ? Voir nos articles sur ce sujet. Si un loyer est versé au prix du marché, les charges de la société deviennent déductibles. Maintenant, il est vrai que la création d’une SCI dans le but de déduire des travaux dans une résidence principale a parfois été contesté par le fisc, aussi ne pas hésiter à se faire assister par un professionnel dans ce cas litigieux (notaire, gestionnaire de patrimoine).

  • Nous comptons créer une SCI avec mes parents pour l’achat d’un appartement d’une valeur de 313700 euros + 6000 euros de frais de notaire. Mon apport serait de 60 000 euros et celui de mes parents de 140 000 euros.

    Nous comptions fixer un capital de 30 000 euros avec 70% des parts pour moi et le reste en comptes courants associés.

    Qu’en pensez-vous ?

    S’il est nécessaire que mes parents fassent une cession de parts sociales, ne vaudrait-il pas mieux, faire un capital variable ?

  • UN compte est ouvert au nom de la SCI, il est alimenter par les loyers( les biens immobiliers acheter sont remboursés en totalité) : solde après paiement des charges locatives annuelles = 20 000 €. La sci familliale est constituée de 4 personnes (répartition des parts 25/26/24,5/24,5). Peux t-on reverser une partie du solde du compte de la SCI à chacun au prorata des parts détenues ?

  • Bonjour,
    Une question à propos des comptes courants d’associés.
    Dans notre cas (résidence secondaire), la SCI sera structurellement déficitaire.
    L’associé majoritaire (ma mère) devra donc chaque année verser en compte courant d’associé l’équivalent de la perte annuelle pour combler la trésorerie.
    Ces avances constituent une créance qu’elle a contre la société. Pour autant l’argent a bel et bien été dépensé par la SCI pour sa gestion courante.
    Mais dans ce cas comment faut-il valoriser cette créance dans son calcul d’ISF ? et dans la (future) succession ? Finalement l’argent qu’elle aura dépensé pour la maison reste comptabilisé dans son patrimoine ?
    merci !

  • bonjour,
    je fais partie d’une SCI avec 3 autres associés ; j’ai tout financé jusqu’à maintenant et remboursé le prêt d’achat seule. deux associés sont d’accord pour me vendre leurs parts pour l’euro symbolique. le troisième lui veut monnayer ses parts, il y a encore un emprunt sur la maison que je rembourse, comment calculer la valeur de ses parts, sachant que cet associé n’a jamais apporté un centime. mon compte courant est d’environ 31000€, correspondant aux travaux que j’ai financé.
    merci

    • La valeur des parts se détermine toujours de la même façon, en divisant l’actif net par le nombre de parts, l’actif net étant constitué des actifs (immeubles, trésorerie, créances, éventuellement meubles, etc ;) moins les dettes (emprunts, comptes courants, dépôts de garantie, taxes dues, etc.).
      Votre compte courant étant une dette de la SCI, il diminue d’autant l’actif net.

      Mais normalement la SCI est censée établir un bilan tous les ans, la valeur de l’actif net s’y lit directement...

  • Bonjour à tous,
    Je suis gérante et actionnaire très majoritaire d’une SCI familiale, qui est la maison dans laquelle je vis et dont je suis prorpiétaire.
    Je suis mariée sous le régime de la séparation des biens, mais je précise que mon mari n’est pas dans la SCI.
    Lorsque j’ai transféré deux parts, le fils de mon mari m’a dit qu’il voulait 50% des parts...sentant le danger, car je savais que ça n’était pas une personne honnête, j’ai refusé dans un premier temps. Mais mon mari et lui m’ont menacé de mort si j’acceptais pas de lui céder des parts.
    Sous la menace, ayant peur pour ma vie je suis allée chez notre notaire, mais au dernier moment j’ai refusé ; les menaces sont revenues et j’ai du cerder 40% des parts de ma SCI à ce monsieur.
    Je précise que mon mari, bien que n’ayant aucun droit dans cette SCI m’a toujours interdit de m’occuper de la comptabilité de ma SCI, toujours en me menaçant bien sûr.
    le problème c’est que à la suite d’une plainte que j’ai déposée contre mon mari pour des violences aggravées qu’il a commises contre moi, lui et son fils se déchaînent littéralement contre moi, me sachant dans une situation terrible, ils me harcelent et me menacent surtout le fils avec la SCI....lui qui vient de me demander le remboursement de son compte courant, compte courant dont la somme demandée est tout a fait farfellue....depuis que mon mari est parti, j’ai pu mettre la main sur les comptes de ma propre SCI qu’il me cachait, et j’ai eu l’horreur de découvrir que les comptes sont remplis d’iirégularités, de versements et retrait très suspects, et que je constate que vraisemblablement, ils ont fait des manoeuvres sans que je puisse voir.
    j’ai eu le temps de faire des photocopies avant que mon mari de me dérobe les papiers de la SCI...
    J’ai donc déposé plaintes contre mon mari et son fils, mon associé dans la SCI, pour malversations, abus de confiance et escroquerie....j’ai demandé la nomination d’un expert judiciaire....mais j’ai très peur pour ma maison.
    Pourriez vous me guider, me dire quoi faire d’autre, me dire quelles démarches supplementaire je dois effectuer.

    Merci pour vos conseils precieux

  • Bonjour, j’ai une SCI crée en 2007 dans laquelle j’étais associé avec mon épouse 50/50. En 2012, nous avons fait entrer une société chinoise qui avait prêté des fonds à la SCI plusieurs fois les années précédentes. Aujourd’hui, elle a 95% et nous 2.5% chacun. Question : nous avons un déficit foncier figurant sur notre avis d’imposition 2013. Est-il possible de le reprendre pour l’affecter sur la société chinoise ? Autre question, faut-il faire une déclaration d’impôts spécifique par rapport à cette société chinoise qui n’est pas installée en France ? Merci d’avance de votre réponse

  • Bonjour
    Merci pour votre site et vos réponses, très professionnelles.
    Je suis associé dans une sci familiale avec mes deux filles et je dois remplir la déclaration d’impots. Nous louons à un tiers une petite maison, seul bien de la sci. Les loyers sont versés à la sci, et restent actuellement pour moitié environ en compte courant. Faut-il les déclarer dans la déclaration de revenu personnelle de chacun pour leur valeur réelle, ou seulement pour la part reversée à chacun, c’est à dire la moitié ?
    Merci pour votre réponse.

  • Bonjour
    je viens vers vous car je suis en vue de reprendre 25% de la société ou je travaille.
    Ce vaut 50 000 euros les 25%, en sachant que dedans il y a 12500 euros pour le compte courant.
    Il y a actuellement deux gérants à 50/50 et moi je reprendrai 25 d’un des deux qui se retire dans 2ans et demie, et dès son départ , je lui reprendrai 24% de ses 50%.
    Je voulais savoir si j’étais obligé de donner les 12500 e, en sachant que la société est solide niveau "tréso".
    Honnêtement ca me bloque un peut.
    Merci de votre compréhension
    Willy

  • bonjour.
    Mes parents n ont jamais pu contracter de prêt c est donc ma sœur qui a fait les démarches bancaires et qui a mis la 1ere maison à son nom à elle ( mes parents ont rembourser l integralité du prêt en payant un loyer tous les mois ) , ils l ont vendu pour racheter un bien mais par le biais d une sci ( pour la transmission de patrimoine ) où nous sommes 4 ( les enfants ) ; on a constitué la sci et c est ma sœur qui donc a apporté les fonds en compte courant pour acheter le bien , on aimerait savoir comment faire ou y a t il une possibilité pour que le jour de la vente du bien il n’y ait pas de remboursement de compte courant de ma sœur mais bien division en 4 parts égales ? merci ( j espère que j ai été assez clair )

  • bonjour
    notre sci est composee de ma mere(5%)mon mari(47.5%) et moi meme(47.5%)
    ma mere veut se retirer de la sci et l’a entrepris sur un mode conflictuel
    nous avons donc signe un compromis de rachat de part 50e+le remboursement de son compte courant pour une valeur de 66570e (87000e au depart la sci lui ayant rembourse la difference ces deux dernieres annees
    actuellement je recherche les fonds pour cette sommes :
    ma banque peut nous preter cette somme mais avec un pret s’etalant sur 12ans ce qui n’est pas envisageable car notre taux d’endettement explose donc nous pourrions obtenir 40000e et le restant serait finance mensuellement a hauteur de 3000e par an.es ce envisageable ?QUE PEUT DECIDER UN JUGE SI ELLE REFUSE ?
    nous avons egalement envisage le rachat des prets immo en incluant un besoin de tresorerie.a notre banque il faut sa signature car elle est caution solidaire des prets actuellement engages et sur une autre banque elle peut nous preter sans rallonger la duree donc mensualite identique et le compte courant sur 9ans
    d’apres le conseille pour le rachat de pret immo la loi lagarde ne permet plus de jouer sur l’allongement de la duree.dans ce dossier ma mere n’a jamais honore les prets et occupait un logement a titre gratuit.merci de m’aider a trouver des solutions car je ne voudrais vendre le bien pour honorer ce compte courant

    • Le juge intervenant dans ce cas de retrait d’une SCI ? Une procédure est donc en cours, le retrait a été autorisé par un juge, et les conditions du retrait sont à étudier ? Je ne comprends pas exactement où vous en êtes car si un compromis de vente est signé l’associé sortant n’a plus son mot à dire pour savoir comment la SCI sera gérée ensuite (renégociation des emprunts, apports en compte courant mensuels, cession d’un immeuble...).

    • en fait j’en suis au stade de recherche de fonds pour regler le compte courant de ma mere.et a ce jour la banque me permet d’emprunter uniquement 40000e sur les 66570e de son compte courant (pour ne pas depasser notre taux d’endettement) et pour le restant je propose un remboursement de 3000e annee.donc ma question:peut elle refuser cette possibilite et nous obliger a vendre le bien pour toucher l’integralite de son compte courant

    • j’avais oublie de signaler qu’un compromis de rachat de part a ete signe chez deux notaires le notre et un notaire de son choix(a ce sujet est il normal que nous devons payer son notaire et le notre soit 840e)

    • Ce compromis prévoit-il le remboursement du compte courant ?
      Et oui il est normal que vous payiez les droits de mutation, qui sont à la charge de l’acquéreur.

    • oui le compromis stipule le rachat de compte courant avec un pret a la sg pouvant aller jusqu’a 73000e sur 20 ans or notre banque peut nous preter40000e sur 12 ans pour le rachat de ce compte.ce qui nous bloque pour avoir la totalite c’est notre capacite d’emprunt en terme d’endettement.cela aurait ete jouable si l’emprunt avait ete sur 20ans.mais pour le rachat d’un compte courant la sg nous propose un cid(credit individuel d’investissement) et ne peut pas faire plus d’ou l’idee de rembourser mensuellement le restant du a ma mere.ce qui nous semble la meilleure solution pour regler cette situation car je ne vois pas d’autres solutions.

    • Il faudrait voir comment est libellé précisément le compromis. L’obtention du prêt est-elle rédigée comme une condition suspensive ?
      La meilleure solution pour vous c’est tout simplement de ne pas rembourser le compte courant par un crédit bancaire, mais tout simplement mensuellement de gré à gré, en fonction de vos capacités.

    • merci a vous de m’eclairer.effectivement l’obtention du pret est une condition suspensive si il y a refus de la part de ma banque la sg pour les raisons citees ci dessus(taux d’endettement)il faut que je trouve une autre solution
      l’idee du remboursement mensuel m’a traverse l’esprit mais il faut que je tienne compte de l’age de ma mere et je ne voudrais pas me retrouver a devoir de l’argent a la succession.donc je suis en train d’explorer d’autres solutions bancaire notemment dans le rachat de prets mais la encore c’est la loi de la jungle pour trouver un courtier serieux.j’ai egalement demarche aupres de la banque postale et suis en attente d’une reponse.de toute facon la ou en serait le dossier sur un plan bancaire je comptais commencer a honorer le compte courant de ma mere des juillet en attendant une solution definitive.nous avons aussi en idee de vendre la partie qu’occupait ma mere a mon fils
      ps_ma mere n’a jamais verse de loyer le but etant qu’elle puisse profiter de la totalite de sa retraite(1200e mensuel)ni honorer aucun pret.nous avons decides de tout prendre a notre charge puisque qu’au final le bien reste a notre profit.
      tous ce que l’on souhaite aujourd’hui c’est de pouvoir regler cette situation et ne surtout pas etre oblige de vendre.merci pour vos conseils il me sont precieux

    • Pourquoi souhaitez-vous ne rien devoir à la succession ? Cela me semblerait pourtant une bonne solution, puisqu’à ce moment là vous pourrez imputer la dette sur l’actif de la succession.
      Devoir passer par un prêt bancaire occasionne nécessairement des frais, si votre mère a essentiellement besoin d’une rente et non d’un capital vous réduisez votre coût global en lui remboursant directement les échéances, plutôt que par l’intermédiaire d’une banque.

    • oui mais je pense qu’elle veut tout recuperer sous forme de capital(merci pour l’info sur la succession cela change ma vision de proceder et c’est logique mais je n’y avais pas pense).donc la question apres tout ce cheminement:si les banques ne peuvent rien pour nous et que seul un remboursement mensuel a hauteur de 600e mensuel jusqu’au remboursement de son compte courant et acte chez un notaire que peut elle faire ?
      merci

    • La condition suspensive de vente étant remplie, le compromis de vente est caduc. Votre mère doit donc accepter vos conditions, ou renoncer à la vente.
      Elle pourrait aussi demander en justice le remboursement du compte courant, et au besoin demander la liquidation de la société pour ce faire, mais ce serait une procédure longue, coûteuse et incertaine.

    • au secour
      news de ma banque la societe generale pour ne pas la cite:nous ne pouvons prendre aucune garantie sur le nouveau pret(hypotheque compris)le bien appartient a la sci et le pret est a votre nom donc le dossier est dans l’impasse(la sci ne pouvant pas emprunter pour racheter le compte courant d’un de ses associes).par compte dans la capacite d’endettement le pret concenti pour l’achat du bien est bien calcule sur notre taux d’endettement.
      donc au revoir la proposition de tresorerie
      ce que je peux proposer a ma mere c’est un remboursement mensuel a hauteur de7200e annee soit600e mois.es ce envisageable pour m’eviter monsieur le juge (ps le compromis de vente est caduc)

    • L’emprunt ne pourrait-il pas être contracté par la SCI, qui détient l’immeuble à son actif et qui pourrait donc l’apporter en garantie du prêt (hypothèque) ?

    • voila ce que m’a repondu ma conseillere :"je ne peux prendre aucune garantie sur le nouveau pret(40000 e)hypotheque compris.le bien appartient a la sci et le pret est au nom de mr et mme"et a ma question et si la sci emprunte pour racheter le compte courant d’un de ses associes reponse" la sci ne peut pas emprunter pour racheter le compte courant d’un de ses associes"
      en revanche que pensez vous de cette info venant d’un conseiller en patrimoine:presenter le remboursement du compte courant sous forme de projet patrimonial en proposant le montage suivant:refinancer le compte courant d’associe en versant le montant refinance sur un contrat de capitalisation qui sera nanti au profit de la banque(cela signifie que l’argent sera bloque le temps du credit)
      qu’en pensez vous

    • peut etre une solution a envisager:la sci est une personne morale
      la notre est compose de 3 actionnaire ou personnes physique
      c’est une sci familiale
      es t’il possible que monsieur et madame rachete a la sci les 70m2 de ma mere .degageant dans le coup de la tresorerie pour la sci affectee au solde de son compte courant et le remboursement anticipe d’un premier pret contracter en 2009.ce qui me permet d’emprunter pour le financement de l’achat de ce bien en pret tradit sans exploser mon taux d’endettement
      lpar le coup le bien sort de la sci mais reste tout de meme dans la famille et j’aurai l’accord de tous les associes pour cette proposition

    • Vu que rien ne vous oblige à racheter la part de votre mère, je ne vois pas bien ce qu’elle pourrait demander à un juge...
      Encore une fois votre mère n’a pas d’autre choix en pratique que d’accepter votre proposition, qui est déjà très conciliante.

    • je suis d’accord avec vous mais ce qui m’inquiete aujourd’hui c’est que la seule solution a lui apporter aujourd’hui( du fait de la gestion du dossier sur la demande de pret des 40000e qui se trouve dans une impasse faute de garanties)c’est un remboursement mensuel a hauteur de 7200e annee et la je ne suis pas sur qu’elle accepte et qu’elle saisisse le tribunal pour faire valoir ses droits ;celui ci pouvant decider de nous faire vendre le bien pour liquider son compte courant du fait de son age(73ans)

    • L’âge de votre mère n’entre pas en jeu.
      Effectivement en théorie un tribunal pourrait mettre la société en liquidation, mais cela me semblerait bien hasardeux, surtout si vous avez prouvé votre capacité à rembourser le compte courant.
      Votre mère n’aurait aucun intérêt à refuser votre offre en se lançant dans une procédure longue, coûteuse et incertaine, pour un bénéfice minime.
      Et de toutes façons vous n’avez pas d’alternative, puisque le crédit vous est, à juste titre, refusé. La question est donc vitre tranchée...

    • bonjour a vous
      je compte racheter en temps que personne physique un bien immo appartenant a la personne morale(sci) dont je suis trésorière et associée. l’eval du bien tombe dans le besoin de budget de la sci:66570e pour le remboursement du cca de ma mère et le remboursement anticipe du prêt souscrit pour ce bien.(56200e). la sg me prête sur 20ans a 3.10% et va négocier a la baisse les frais de remboursement anticipe du pret.

      pour la plus valu puis je dans un premier temps racheter les parts de ma mere puis passer au compromis de vente du bien a monsieur et madame.ensuite la sci rembourse le cca de madame k ma mère. le tout étant encadre chez mon notaire
      merci .vous avez été d’une aide précieuse jusqu’à present

    • j’avais oublie me faut il son accord pour la vente du bien(ps je pense que çà ne lui poserait pas de problème)

  • Bonjour,
    Ma situation est tellement sordide et compliquée que je n’arrive même plus à la mettre à plat. Je croix que je suis ce qu’on appel simplement (sans en mesurer toute la portée)... perdu.

    Disons que je souhaiterais savoir comment chiffrer un apport en industrie dans le cas d’une rénovation par soi-même d’un bien immobilier.

    Merci
    Christian

  • Bonjour,
    je suis gérant d’une SCI non soumise à l’IS ; nous sommes deux associés 50-50 avec ma femme
    Pour la déclaration d’ISF, je déclare la valeur de l’immeuble (au sens de valeur réelle de ce bien immobilier) dont la SCI est propriétaire ; Est-ce que je dois en plus ajouter la valeur des comptes courants associés ?
    Merci d’avance pour votre réponse

    • Vous devez déclarer la valeur de l’actif net de la SCI, c’est à dire :
      – Les immeubles pour leur valeur de marché, le mobilier éventuel, etc.
      – Les liquidités, placements, créances, etc.
      – Et déduire les dettes, dont emprunts, dettes diverses (fournisseurs, dépôts de garantie des locataires,...), et les comptes courants d’associés.
      Sur cette valeur, vous pouvez appliquer une décote, pour tenir compte du fait que les parts sont moins liquides que des immeubles en détention directe, en fonction du seuil de majorité nécessaire pour une cession d’après les statuts. Mais pour une SCI entre époux, cette décote sera faible.

      Et, de votre côté, vous devez déclarer ces mêmes comptes courants comme créances. De sorte qu’au final la valeur des comptes courants est neutre en terme d’ISF.

  • Bonjour,

    Je souhaiterais savoir s’il y a des prélèvements fiscaux et sociaux (pour la SCI et/ou ses associés) quand, sur plusieurs années, les revenus ne sont utilisés qu’au remboursement de comptes courants d’associés, créés au moment de la constitution de la SCI.

    En vous remerciant par avance pour votre réponse

  • bonjour je suis associee a 4% de parts pour une sci depuis 3 ans mais je ne touche aucuns benefices , pourtant il y en a puisque je declare tous les ans une somme aux impôts.Mes relations avec mon associé sont très conflictuelles, y a t il un moyen que je touche ses benefices ?si oui lequel ? De même d arreter tout cela car ca devient insupportable

  • Bonjour,

    Les résultats d’une SCI à l’IS peuvent-ils/doivent-ils être affectés prioritairement au remboursement d’un compte courant d’associé non rémunéré ?
    Cela a-t-il un impact fiscal pour la SCI ? pour l’associé ?

    Merci

  • Bonjour,

    je suis associé d’une SCI dans laquelle je possède un compte courant.
    Suite à des dissensions, il est convenu que je quitte la SCI en abandonnant mes parts et mon compte courant. En échange je reçois une partie des biens de cette SCI (qui m’appartiendront donc en nom propre).

    Ma question est la suivante :
    – puis-je notifier en déduction de ma feuille d’impôt l’abandon de la créance de mon compte courant ?
    – si oui, sous quelle forme et conditions ?

    Cordialement

  • Bonjour

    1) Dans une SCI IR familiale (parents et enfants) sans revenu , tous les apports sont ils considérés comme des comptes courant d’associé ? Même les apports des personnes logés à titre gratuit

    2) Si un associé envisage - à priori et à moyen terme - de racheter les parts d’un autre associé (qui sait déjà qu’il sera vendeur) comment a t-on interêt à répartir les apports en compte d’associé, sachant que les deux associés ont à l’heure actuelle le même nombre de part. L’acheteur potentiel a t il intérêt à avoir un compte d’associé supérieur, égal ou inférieur au vendeur au moment de l’achat ?
    Pour info cette SCI est ancienne (plus de 30 ans, même si les enfants ne sont titulaires de leur part que depuis quelques années avec un faible capital).

    merci

  • Boujour,
    Je suis associé majoritaire (99%) gérant d’une sci familiale avec mon père. Cette sci était propriétaire de 2 appartements.
    Nous venons de vendre un des 2 appartements. Après règlement de la plus-value, quelle est la nature du solde de cette vente ? Bénéfice ou compte courant ?
    S’il s’agit de compte courant, peut-on se rembourser le fruit de cette vente ? et si oui, doit-on déclarer ces sommes à l’IR ? Est-ce un revenu ?
    Question subsidiaire, je suis actuellement au RSA (suite à la liquidation de ma société). Ces sommes virées du compte de la sci à mon compte personnel sont-elles considérées comme un revenu auprès de la CAF ?

    Merci pour votre réponse
    Stéphane

    • Le solde de la vente est est constitué à l’actif de disponibilités en banque, et au passif de résultat pour le différentiel entre la valeur de bilan du bien vendu et son prix de vente moins l’impôt sur la plus-value. À la clôture de l’exercice, si ce résultat est distribué, il peut effectivement alimenter des comptes courants d’associés. Si la SCI est à l’IR, vous pouvez le verser directement aux associés qui ne subiront pas d’autre fiscalité.
      Ce sera par contre considéré comme un revenu sur leur feuille d’impôt pour le calcul du revenu fiscal de référence, et donc oui, notamment pris en compte comme un revenu pour la CAF.

  • Bonjour,
    nous avons une sci soumise a l ir, le gerant (pere) est decede, le notaire nous demande une evaluation des parts, via un bilan certife par un expert comptable.
    j ai un peu de mal a reunir tous les documents, mais le cdt bancaire remboursė sur fds propres du gerant doit entrer dans les comptes courants (donc sera réintégré a l actif successoral)si j ai bien compris.
    en revanche le bilan me pose un pb :
    a lactif j ai 110ke de bien valorisė, au passif 30ke de capital, 30ke de comptes courants,
    j ai un bilan ou il manque...50ke
    d une part le bien s estm valorisė et le capital n a jamais ete revu
    comment faire pour equilibrer tout ca et enfin determiner la valeur des parts ?
    merci par avance

    • Pour commencer, je ne vois pas pourquoi le notaire vous demanderait quoi que ce soit pour évaluer les parts. C’est aux héritiers qu’il appartient de déterminer la valeur des biens entrants dans la succession, pas au notaire qui n’est là que pour les conseiller. Il ne peut donc pas vous demander ces documents, mais seulement vous conseiller d’établir l’évaluation sur cette base.
      Ensuite, ce qu’il vous manque au bilan, c’est probablement le résultat des années antérieures. Vous devriez pouvoir le reconstituer à partir des déclarations fiscales, à conditions que vous les ayez depuis le début... Et sinon vous partez du principe que l’écart ne peut être constitué que par le résultat, et vous le calculez donc par différence.
      Et enfin il est normal que la valeur du bien n’ait pas été modifiée au bilan de la société, ce n’est en général pas le cas. Une fois que vous aurez reconstitué lé bilan, vous aurez la valeur comptable des parts. Mais pas leur valeur vénale, qui implique de réévaluer l’actif net.
      Vous avez donc un calcul assez simple : valeur d’une part = (valeur de marché de l’immeuble (puisque à priori c’est le seul élément à l’actif) - valeur des dettes)/nombre de parts. Et vous voyez qu’en fait vous n’avez pas besoin de connaitre les autres éléments du passif du bilan que les dettes (comptes courants, fournisseurs et dettes bancaires, s’il en reste).

  • Bonjour,
    Je souhaite créer une SCI familiale avec mon mari et mes 2 fils majeurs en vue d’acquérir une résidence secondaire que nous souhaitons transmettre au fur et à mesure à nos fils.
    Nous souhaitons garder le contrôle et prévoyons une répartition du capital de 1000€ à 34% pour chacun des parents et 16% pour chacun des enfants. L’achat de la résidence se fera par le biais d’un prêt de la SCI. Il n’y aura pas de revenu pour la SCI, car pas de location du bien donc un déficit annuel. Afin de rembourser le prêt seuls les parents apporterons des liquidités à la SCI.
    Ces déficits seront portés au niveau des comptes courants mais avec quel ratio ?
    50% et 50% pour les parents ou 34% 34% 16% et 16% ?
    Dans le cas ou ce serait uniquement des Comptes Courants pour les parents, peut on décider de les céder aux enfants en assemblée générale ?
    Merci d’avance

  • Bonjour ns avons créé une SCI familiale (couple - 2 enfants) afin d’acquérir des locaux à usage de bureaux. Ces bureaux sont loués pour notre cabinet.
    (Monsieur) lors de l’acquisition,nous avons contracté un emprunt (achat + tX) mais le crédit ne suffisant pas, nous avons complété financierement . (Monsieur).
    De plus, les mensualités du crédit n’étaient pas couvertes à 100 % par le loyer payé.
    Nous avons donc complété financièrement la différence.
    aujourd’hui, le crédit est terminé et nous quittons les locaux.
    ces locaux doivent être transformés en appartement.
    Nous aimerions récupérer les sommes avancées.
    comment le faire comptablement ?
    et parallélement, nous sommes débiteurs de 6 mois de loyers, peut on récupérer ces 6 mois de loyers, d’un cote comme de l’autre sous forme de remboursement.
    merci de votre réponse

    • Tout simplement vous avez effectué des apports en compte courant. Comment ont été comptabilisés ces apports ? Pour savoir comment ils auraient dû l’être, se reporter à notre site Formation Logiciel Comptabilité qui détaille les principales écritures comptables d’une SCI.

      Or tout associé peut obtenir le remboursement de ses avances en compte courant. La SCI peut donc vous reverser ces avances, et annuler dans son bilan la dette comptabilisée au fur et à mesure :
      – de l’acquisition,
      – des remboursements d’emprunt.

  • Bonjour
    j’ai des parts dans une SCI familiale crée il y a 10 ans ou nous sommes trois La SCI n’engendre pas de bénéfices mais des pertes, et chaque associé a bien déduit de ses impôts les montants respectif.Il n’y a jamais eu d’assemblée générale pour approuver ces comptes.
    Je voudrais savoir , si du fait que depuis 10 ans les associés déduisent de leurs impots le résultats des comptes, lesdits comptes de la sci sont approuvés par défaut. Si ce n’est pas le cas, que faut il faire ,
    Merci de votre réponse

    • Ces comptes existent-ils seulement ? Un bilan annuel a été établi ? Il faudrait approuver ces comptes aujourd’hui, et l’approbation des comptes du dernier exercice permettrait au moins de valider les comptes de bilan qui apparaîtront. Et comment une SCI peut-elle faire des pertes durant 10 ans, si un emprunt est remboursé seuls les intérêts sont déductibles, le remboursement du capital ne constituant évidemment pas une charge (je précise au cas où...).

  • Bonjour
    Je suis actionnaire dans une SCI qui n’a plus de trésorerie provisoirement et qui doit faire face à une dépense imprévue urgente de l’ordre de 3.000 euros !
    Peut-on demander un prêt ou une avance de trésorerie à un banquier pour faire face à cette dépense ?
    - montant des avoirs en caisse : 600 euros
    - location mensuelle perçue : 1.150 euros
    donc la sci peut rembourser en moins de trois mois !
    Merci de vos conseils
    Cordialement

  • bonjour,

    je me tourne vers vous suite a un probleme que l on vient de rencontrer avec notre sci créer en novembre 2013

    Nous avons achetez un immeuble a rénover 70000 euros en septembre 2013 en apport personnel pour la sci qui n était pas encore créer ,ca pas de problème.

    On crée la sci et on se tourne vers la banque pour créer un crédit pour financer l’apport (qui ne devait être que provisoire )et les travaux ,on est au moi de décembre.C est la que le problème commence sans qu on s en aperçoive vraiment.
    La banque nous dit que le notaire a mal fait les statuts et qu il faut les modifiés.On fait modifié les statuts puis on se retourne vers la banque en juillet 2014,nous n’étions pas pressez car nous avions de la trésorerie pour commencer les travaux,donc pas d’inquiétude.
    Nous voici fin novembre,nos économie ne suffiront pas pour finir les travaux on rappelle la banque pour savoir ou ca en est :la conseillère nous dit qu elle a transmis le dossier a la direction et qu elle n’en sais pas plus.On fait passer le message de notre mécontentement ,le lendemain le responsable de l’agence nous rappelle et nous annonce clairement qu ils ont l interdiction de refinancer l apport de 70000 pour l acquisition ? mais qu ils peuvent financer les travaux fait et a venir .

    Avez vous une solution quelconque que se soit une modification de la sci, une dissolution ,une vente de part,pour contourner le refus de la banque et pour que mon frère associé de la sci puisse récupérer ses 70000 EURO sans avoir de soucis avec les impôts.

    Merci par avance,cordialement

    • Si je comprends bien, des apports en compte courant ont été effectués. Ils seront isolés dans la comptabilité et pourront être remboursés à n’importe quel moment à l’associé, sans que ces versements soient imposables ou à déclarer fiscalement. En revanche, il faut que la SCI ait pour cela des fonds. J’ignore quel solution bancaire on peut sur ce point vous apporter, avez-vous consulté d’autres établissements financiers pour prendre des informations ?

  • Bonjour,
    Je possède 50 % d’une SCI pour une maison, et mon associé les autres 50%.
    A ce jour, je décide de vendre mes parts à mon associé.
    Nous sommes tombés d’accord sur le prix de vente : 200000 € qui correspond donc à la moitié de ce que vaux cette maison (400000€).
    Le compte courant de la SCI est positif de 10000€ qui correspond à des loyers encaissés il y a deux années en arrière .
    A ce jour, la maison est inhabitée .
    Je vais payer une plus value de 34,5 % puisqu’il s’agit d’une construction de moins de 10 ans.
    Je voudrais savoir qu’en est t il des 10000€ du compte bancaire de la SCI ?
    Ais je droit à la moitié ?( 5000 € ) lors de la cession ?
    Ou bien cette somme fait partie de la SCI ?
    merci de votre réponse
    Cordialement

    • Vous indiquez le "compte courant de la SCI", mais une SCI ne possède pas de compte courant dans sa propre comptabilité (qui signifierait que la SCI a une dette sur elle-même), seuls les associés peuvent détenir un compte courant dans les comptes de la SCI.

      Aussi, s’agit-il du compte courant des associés, avec normalement deux comptes courants crédités de 5.000 euros chacun, ou bien d’un compte de réserve.

      En effet, si votre compte courant doit vous être remboursé, les réserves sont quant à elles à prendre en compte dans la valorisation des parts (qui auraient alors ici une valeur de 205.000 euros).

    • Excusez-moi je me suis mal exprimé,
      Cette somme de 10000€ se trouve sur le compte bancaire de la SCI.
      Cette SCI n’a plus d’emprunt et n’a aucun travaux à prévoir .
      Doit on considérer cette somme comme des dividendes ? Que faire de cette somme ?
      Appartient elle a la SCI ? Fait elle partie du prix de cession ?
      N’est il pas préférable de mettre le compte bancaire à 0 lors de la cession de parts ?
      Enfin, y a t il un moyen de faire baisser la plus value ? Si j’utilise l’intégralité de la somme de la vente des parts pour construire ma résidence principale ?

    • On ne peut pas le savoir à votre place, c’est dans la comptabilité de la SCI que vous saurez à quoi correspondent ces fonds.

      Quoi qu’il en soit, si vous vendez vos parts, vous perdez tout droit sur ces sommes.

  • J’ai une maison en SCI familiale avec mes enfants. Cette maison n’a aucune recette. Seulement des dépenses : Impôt foncier, eau gaz électricité.
    Le bilan est donc très simple.
    Chaque année je fait un apport en compte courant pour couvrir les dépenses.
    Il se trouve que l’immobilier a baissé dans la région et que cette maison a perdu 30% de sa valeur. Cela n’apparait pas dans le bilan de la SCI.
    Comment déclarer l’ISF ?

    • La valeur de la SCI pour l’ISF est indépendante de celle du bilan.
      Vous devez donc évaluer les parts sur la base de l’actif net réévalué, donc la valeur de marché du bien, plus les liquidités / dettes, et vous pouvez également appliquer une décote pour illiquidité, qui dépend de divers facteurs.

  • Bonjour,

    Nous avons créer une SCI en 2011 pour l’achat d’une ferme.
    Aujourd’hui nous souhaiterions vendre cette ferme.
    Les associés ont fait des apports en compte courant pendant les 4 années d’existence de la SCI.
    Je sais que pour le calcul de la plus-value, il faut prendre le montant du bien tel qu’il apparaît au bilan et que ce sont les associés qui paient l’impôt sur la plus-value car la SCI est à l’IR.
    Les comptes courants seront remboursés avec le fruit de la vente de l’immeuble. Les associés seront donc imposés sur la plus-value et sur les sommes qu’ils recevront de la SCI pour le remboursement de leur compte courant ?
    Pourriez-vous m’éclairer sur ce point ?
    Merci

    • Seule la vente de l’immeuble donne lieu à l’imposition sur la plus-value. Le remboursement des cc n’entre pas en jeu, puisqu’il ne s’agit que du remboursement d’une dette.
      Il est cependant préférable d’avoir effectué tous les ans le dépôt du formulaire 2062, afin d’éviter toute contestation sur la nature des mouvements de fonds entre la SCI et les associés.

  • Bonjour,

    je suis entrain de faire l’acquisition d’une surface de bureaux que je louerai à ma société.
    Pour cela je compte faire cet achat au travers d’une SCI que je possèderai personnellement (avec ma femme).
    Pour des problèmes de trésorerie ( différentiel entre le montant du prêt et le remboursement des loyers), mon comptable m’a suggéré que ma Société prennent des parts de la SCI.
    Elle apportera ainsi tous les mois en compte courant les sommes nécessaires.
    Elle se fera naturellement rémunérer ces sommes avec intérêts (taux légal) :

    Ma question : combien de % de parts minimum doit prendre ma Société dans la SCI pour ne pas être taxé d’abus de droit (ou autres !)

    Merci de votre réponse

  • Bonjour
    Pour liquider notre patrimoine commun mon mari et moi nous devons liquider nos parts sociales dans sci familiale (ses parents 35, 35 et nous 15 et 15). Cet achat était une grande maison où nous vivions tous (2 apparts separés). Compte tenu des circonstance du divorce ils ont gardé le bien de la SCI et moi j’ai pris un appartement. Le 1er rdv chez le notaire a été un fiasco car il a juste parlé de mes parts qui valeint 0 (actif moins passif) mais il a occulté de parler des comptes courant évoquant juste une cote mal taillée. résultat les associés dont mon mari ne veulent rien me rendre...ils ne répondent à aucun courrier, aucun dialogue....lors de l’ONC, nos avocats ont évoqué une conciliation afin de préparer sans frais un projet liquidatif du patrimoine. Il semblait ok mais depuis plus rien. Nos sommes aussi co gérants et a aucun moment dans cette sci familiale nous n’avons établi de comptabilité. Je suis en train de faire dresser donc les comptes et j’ai encore proposé une médiation avant d’aller au TGI pas de réponse...Je suis covoqué à une AG extraordianaire (la premier ag de la sci...) afin d’être démise de ma gérance.....Je voudrais donc savoir simplement quel serait le but de cette convocation dans le cadre de la restitution de mes comptes courants (y a til des incidences ???) et surtout quelle est la solution la plus simple (TGI ?) afin de les "forcer" à se positionner et à me répondre...celà fait plus d’un an et demi que cela dure... merci

    • C’est plus un problème de procédures (donc relevant du rôle de votre avocat) que de comptes courants. Ces comptes courants sont dus, et préalablement cela demande l’approbation des derniers comptes annuels. Impossible autrement d’évaluer les parts de la sci. A partir de là, vous pouvez, comme tout associé (voir notre dossier "droits des associés") proposer une résolution demandant le remboursement de ces comptes courants à la prochaine AG. Mais même sans résolution, votre compte courant est pour la SCI une dette immédiatement exigible.

  • Bonjour,
    Je possède une SCI depuis 14 ans et j’ai financé et effectué des travaux à titre personnel ( piscine, garages, carrelage,
    faïence, peinture, clôtures etc..)montant estimé 100 000€.
    Puis je à ce jour faire prévaloir ces couts et les apporter
    en compte courant, car il serait injuste de payer de la plus
    valus sur une estimation du bien dont une grande partie des travaux ou des dépenses proviennent d’un investissement personnel.
    Merci de bien vouloir me répondre.

  • Bonjour,

    Nous avons constitué une SCI, un des associé a avancé les frais de constitution, il s’agit d’ un compte courant d’associé, et le notaire nous a confirmé que la SCI payait les frais,
    Comment faire paraître le montant de l’avance et son remboursement sur la déclaration fiscale ?
    puisque le bilan doit tenir compte de cette dette mais les frais de constitution ne sont pas déductibles

    Merci pour votre réponse et pour vos renseignements

  • Bonjour,

    Pouvez-vous me renseigner pour les comptes courants d’associés ?

    Prenons un exemple :

    En 2014, j’ai 10000€ sur le compte courant d’associés rémunérés à 2%. La SCI doit 200€ d’intérêts
    Sur ces 200€ d’intérêts, il y a 24% et 15.5% de prélèvements à verser aux impôts (feuilles 2777-D) donc 200€ - 48-31 = 121€ à verser sur les comptes courants d’associés et 79€ aux impôts.

    Comment enregistrer dans votre tableurs ces 2 écritures ?

    Le capital de la société à été totalement libéré donc je peux déduire les intérêts des comptes courants d’associés (121€ ou 200€) au niveaux de la déclaration des impôts ?

    Pour l’année 2015, au 1er janvier, il y a 10121€ sur le compte courant d’associé.

    On rajoute pendant l’année 3000€

    Au 31/12 il y a 13121€ rémunérés à 2%

    La SCI doit donc 264.42€ d’intérêts

    Sur ces 264.42€ d’intérêts, il y a 24% et 15.5% de prélèvements à verser aux impôts (feuilles 2777-D) donc 264.42€ - 63-40 = 159.42€ à verser sur les comptes courants d’associés (toujours pas de trésorerie) et 103€ aux impôts

    Es ce que je dois déduire les 159.42€ ou 264.42€ au niveau des impôts pour l’année 2015 ou faut il que je refasse la calcul en déduisant les 121€ d’intérêts de l’année d’avant versé sur le compte courant ?
    10000+3000 = 13000€
    13000 x 2% = 260€
    260- (260 x 24%) – (260 x 15.5%) = 260-62-40=158€
    Donc (158€ ou 260€) à déduire au niveau des impôts ?

    Merci

  • Bonjour,

    Je voulais savoir s’il était possible de créer une SCI avec un K de 3000 € environ avec 3 autres personnes dont 2 qui se partage la propriété d’une maison.
    Ma question est savoir si cette maison en question peut être apportée en compte courant afin que celle ci soit remboursée par la SCI via des loyer et ce sans passer par un emprunt ?

    Est ce que cette méthode peut être confondue avec une donation ou peut elle être régie par les règles des prêts entre particuliers ?

    Merci

    Charles

  • Bonjour,
    Nous sommes séparés, mais mon ex-mari continue à habiter notre domicile commun qui appartient à une SCI dont nous sommes seuls associés.
    Je souhaite soit récupérer la maison à titre personnel, ou à défaut récupérer mon compte courant d’associée pour financer un nouveau logement.
    La situation est conflictuelle, et une sortie convenue de ce régime sous SCI est impossible.
    Que se passe t il si je demande à la SCI de me rembourser le compte courant d’associé ? sachant que mon ex mari ne pourra pas compenser ce remboursement par ses propres apports. Comment sort on du blocage ? la SCI peut elle être liquidée par décision judiciaire ? Un administrateur judiciaire serait il alors en mesure de forcer une transaction entre les 2 associés pour que l’un d’entre eux récupère le bien ?
    Merci de vos conseils,

  • Bonsoir,
    tout dabord merci pour la qualité de vos réponses et le temps consacré d’avance.
    je vous explique ma situation, il y a 6 ans avec mon frère nous avons acheté 2 petits appartements dans le centre et ce via une SCI à capital 50/50 et un seul compte bancaire lié à la sci
    Mon frère ne paie plus les charges de copropriété ni les taxes liés aux 2 appartements.
    Depuis presque 2 ans j’assume seul quasi toutes les charges, mais depuis la dernière AGE du syndic de copro, ils exigent 11000€.
    Étant donné que je ne pourrai plus payer seul !

    puis je dissoudre la SCI pour que chacun soit redevable à la hauteur de sa dette, à savoir que vu le caractère familier de cette mauvaise affaire, je compte pas assigner mon frère des non paiements antécédents.
    je veux tout simplement qu’à partir d’aujourd’hui qu’il assume (il travaille il a de quoi payer)

    quelle est la procédure pour que le syndic de copro puisse demander uniquement à la hauteur de la responsabilité des associés ? Car je reçois seul tous les courriers, les menaces du syndic.

    idem niveau de l’administration fiscale

    idem niveau de la banque (car la pareil la banque se retrourne que contre moi...) mon frère a changé de banque pour être tranquil...

    avez vous des textes de lois svp ?

    Je veux tout simplement être redevable et payer que la partie me concernant pret, impôts et charges et le faire dans les règles.

    merci

    • Non, dissoudre la société civile immobilière n’est pas une solution accessible puisque la décision est à prendre à l’unanimité. En revanche, êtes-vous prêt à mettre ces biens en vente ? D’ailleurs, le syndic risque d’engager une procédure contre la société civile immobilière, et proposer en AG la mise en vente de vos lots pour permettre à la copropriété de percevoir la créance qu’elle a accumulé. Sur le prix de cette vente, vos apports en compte courant seraient remboursés. Puis le solde, enfin, serait réparti à 50/50.

    • Merci grandement pour votre réponse, oui mon frère est prêt à dissoudre la SCI et que chacun prennent ses responsabilités.

      Est ce que le syndic poursuivra tout de même la SCI toute entière ou uniquement la personne qui ne paye pas. Car j’ai déjà donné ma partie (la moitié)

      Enfin, pour le prêt bancaire souscrit à l’époque au nom de la SCI, toujours à 50/50, que faut il faire pour que chacun soit responsable à 50% de l’échéance mensuelle.

      un grand merci d’avance

  • Bonsoir,
    Félicitations pour votre site trés professionnel, j’aurai besoin de conseils.Nous souhaitons créer une SCI familiale
    pour l’achat d’une maison en Allemagne ;
    2 parents : 65 et 56 ans
    2 enfants : 29 et 25 ans
    Le coût de l’achat est de 150000E,loyer sûr de 1250E.Nous souhaitons faire un apport sur compte courant de 80000E et un prêt de 70000E à la banque avec un nantissement de la même somme car achat hors de France blocage et prêt sur 15 ans.Actuellement nous ne payons pas d’impôt,époux retraité 1500E mensuels, moi sans activité suite à un accident de la route, 1 fils 1400E mensuels et le dernier termine ses études.Quelle est la fiscalité à demander ? sur l’I.R ou Impôt sur les sociétés ??Nous souhaitons faire cela pour mieux transmettre à nos enfants.
    Merci d’avance de votre réponse et de vos conseils.

  • Bonjour,

    Une question quant à l’imputation de la dette de la SCI envers les comptes courants d’associés.

    Sur quelle ligne de la déclaration 2072-S-AN1 cette dette doit-elle apparaitre ?

    Merci pour votre réponse.

  • J’ai un compte courant dans une SCI depuis 1992 (à la création)
    Aucune rémunération n’a été effectuée depuis 24 ans.
    En cas de cession de la sci lors de la vente du bien immobilier lui appartenant.
    Le CC me sera remboursé mais est ce qu’une revalorisation du montant sera effectuée ou aurais je perdu une partie de mon capital ?
    Merci de votre réponse

    • Si rien n’est précisé dans les statuts, les comptes courants ne sont pas rémunérés (donc pas de réévaluation du capital laissé à disposition de la société durant 24 ans). Cependant, une AG a parfaitement le droit de décider de la rémunération de ces comptes courants. Voir notre article complémentaire sur la rémunération d’un compte courant.

  • Bonjour

    J’ai crée avec mon époux et mes parents une SCI en 2004 avec un capital très faible pour acheter une maison. Le financement de l’achat comme des travaux a été réalisé en compte courant. Mes parents y habitent de manière permanente.

    Dans le cadre de notre divorce, mon époux m’indique qu’il pourrait demander le remboursement des avances qu’il a réalisé (en communauté de biens soit la moitié) alors qu’il avait dans un premier temps indiqué qu’il ferait une donation à nos enfants. En pratique ces sommes n’ont jamais transité par le compte de la SCI et les versements ont été réalisés directement du compte bancaire personnel sur le compte de notaire puis de l’entrepreneur. En 2008 nous sommes passés sous le régime de séparation de biens et les avances en compte courant ont été valorisées pour la liquidation de la communauté mais le montant est inférieur à mon sens au montant global des avances réalisées. Cette valorisation lui est-elle opposable ? Mon époux n’a pas participé aux charges courantes de la SCI depuis 2 ans.
    Je suis embêtée car je ne peux régler ces sommes et mes parents non plus. Y a t-il un moyen juridiquement de s’opposer à ce remboursement ? La SCI peut elle par exemple être mise en sauvegarde ? Que me conseillez vous ?
    Merci d’avance

    • La SCI ne peut bénéficier d’une procédure judiciaire car ce n’est pas elle qui est attaquée. Ce ne serait pas à elle de rembourser une partie des apports effectués durant la communauté. Que dit votre avocat (qui vous assiste je présume pour ce divorce) ? Car cette demande de votre ex-mari doit entrer dans le partage global des biens, peut-être un accord est-il possible par ailleurs ?

  • Bonjour,
    M. & Mme (séparation de biens) ont un projet d’acquisition appartement locatif. Ils veulent en même temps préparer leur succession. (4 enfants mariés).
    Prix Appartement (+frais) : 330 K€ - Emprunt : 130 K€ - Compte-Courant (M.) : 200 K€.
    A-t-on intérêt à constituer SCI avec répartition M. 50 %, Mme 50 %, puis faire donation partage de la nue-propriété des parts sociales aux enfants ou bien peut-on envisager dés maintenant : M. 2 %, Mme 2 % et 24 % à chacun des 4 enfants ? Dans les AG, 3 enfants auront moins de 75 % et ne pourront pas décider sans un parent ou il faudra les 4 enfants réunis. Merci.

  • Bonjour,

    Ma maman est décédée il y a peu de temps ; la succession est en cours. Ma maman était gérante de la SCI a 99% et mon papa a 1%.
    Nous nous rendons compte au fur et à mesure que la SCI était débitrice et qu’il y avait bcp d’impayés ainsi qu’une rente viagère qui n’était plus payée depuis un bon moment. Ce viager est la maison principale... Nous n’étions absolument au courant de rien (ma mère était expert comptable...)

    Les statuts indiquent que le montant de la dette représente le même pourcentage que le nombre de part que le co-gérant possède dans la SCI soit pour mon père 1% de la dette ?

    Pour ce qui est des héritiers directs ; nous sommes 3 enfants qu’en est-il si nous refusons de prendre les parts de la SCI ? Est-ce que mon père devra s’acquitter des dettes en cours ? Y’a t-il un recours ? Je suis inquiète car le réel pb à ce jour est le viager et si il y a des arriérés à payer cela représenterait environ 20 000€...

    Merci pour vos réponses

  • Bonjour,
    Avec ma compagne, nous avons créé une SCI il y a trois ans pour l’achat de notre résidence principale (nous détenons chacun 50% des parts). La SCI rembourse un emprunt à la banque pour financer cet achat grace à des versements réguliers que nous lui faisons - ces sommes viennent alors dans notre compte courant d’associés à chacun. En Juin, nous nous marions, à priori sous le régime de la communauté de biens réduite aux acquêts. Est-ce que cela change-t-il quelque chose pour la SCI ? Les versements effectués par l’un d’entre nous sur le compte de la SCI devront-ils alors aller à 50% sur chacun des comptes d’associés ou à 100% sur le compte d’associé de celui qui fait le versement ?

    Merci par avance,
    Adrien

    • Pour commencer, ce n’est en général pas une bonne idée de se marier sous le régime légal, puisqu’il est encore temps vous devriez à mon avis prévoir un contrat.

      Sous le régime légal, les revenus des époux sont communs, leurs versements sur le compte de la SCI effectués à partir de tels revenus seront donc effectivement communs. Mais ce n’est pas le problème de la SCI, qui doit continuer à créditer le compte courant de chaque associé individuellement.

      C’est seulement en cas de divorce que, le cas échéant et lors de la dissolution de la communauté, les comptes seront fait pour tenir compte de cet élément. Il serait donc plus simple, pour ne pas avoir à effectuer de régularisation, que les époux alimentent du même montant leur compte courant.

  • Il y a 7 ans, moi et mon époux, ma sœur et son époux avons créé une SCI familiale dans le but d’acquérir ensemble une maison.

    Nous possédons le même nombre de parts dans cette société, et avons ouverts 4 comptes courants respectifs.

    Ma sœur et mon beau frère habitent dans la maison.

    Pour financer une partie de cet achat, la SCI a dû contracter un emprunt sur 20 ans. Afin de rembourser cet emprunt, ma sœur et mon beau-frère versent 800 € de loyer et 100 € dans leurs comptes courants respectifs.
    Moi et mon mari versons 300 € mensuels dans nos comptes courants respectifs.

    Depuis 2 ans, nos propres impôts sur le revenu ont augmenté car la SCI dégage un bénéfice du fait que les intérêts sur l’emprunt ne couvrent plus le montant du loyer. Du coup, nous sommes imposés sur nos propres apports.

    Nous avons pensé qu’il serait peut être intéressant que ma sœur et mon beau frère soient " logés à titre gratuit" pour ne plus être imposés.

    Par contre, il reste le problème des apports en comptes courants qui seraient de 900€ pour ma sœur et mon beau frère et 300€ pour moi et mon mari.
    Nous souhaitons que nos apports soient de 50/50 entre les deux couples.

    Est il possible de répartir légalement le montant des apports de façon égale dans les 4 comptes courants en créant une clé de répartition par exemple.

    • Vous pouvez répartir vos apports en compte courant comme vous le souhaitez, la seule chose c’est que ces apports ne s’imposent à aucun associé. Dans votre montage donc, un associé peut très bien décider d’arrêter d’effectuer ces apports, sans possibilité de l’y contraindre. Aussi, il aurait été préférable que ces apports sont prévus dans le capital, à libéré progressivement. Mais si tous les associés s’entendent, libres sont ces apports.

  • Bonjour

    Dans mes propos je suis le gérant appelé A1 (célibataire, sans enfant) et mon associé appelé A2 (célibataire avec 3 enfants).
    Je suis gérant d’une SCI au capital de 12500€, j’ai (A1) 10000€ de parts et mon associé (A2) 2500€ de parts.

    Mon associé (A2) à fait un apport en compte courant d’un montant de 150000€, comme prévu dans les statuts la SCI à rembourser un certains montant de cet apport avec un intérêt très faible.
    Mon associé (A2) souhaite dès à présent faire un abandon sans clause de retour du montant restant soit 140000€ environ !

    Si mon associé décède avant moi, ses enfants ce retourneront ils contremoi ? Me demanderont ils de rembourser cette somme ou juste la somme correspondante aux parts de mon associé ?

    Pour info cette SCI comme noté dans les statuts sera dissoute lors du décès de l’un de deux associés et les parts ne seront pas redistribuées aux héritiers.

    Merci pour votre réponse !

  • Bonjour.
    Pour une SCI familiale avec IR. Question sur les déclarations à faire concernant les intérêts sur compte courant associé. J’ai bien posé la question aux impôts qui n’ont pas su me répondre avec certitude
    Si j’ai bien compris, il faut faire une déclaration 2777 aux moments du versement des intérêts et la 2561 en fin d’année. Pouvez-vous me le confirmer ?
    Merci d’avance

  • Bonjour,
    Monsieur (90%) et Madame (10%) ont déjà constitué une SCI pour investissement locatif, qui détient à date un immeuble, financé par un prêt bancaire.

    En raison d’une trésorerie personnelle importante, le montage suivant est envisagé pour l’acquisition d’un deuxième bien (200ke) :
    – Monsieur et Madame apportent resp. 180k et 20k en compte courant
    – La SCI rémunère Monsieur et Madame en intérêts (prévu par les statuts)
    – La SCI déclare ces intérêts (2561-2777) et les déduit de ses revenus fonciers
    – Les associés déclarent ces intérêts en tant que revenus mobiliers

    Ce montage est-il légal ? Ou risque-t-il d’être considéré comme abusif de la part de l’administration fiscale ?

    Merci d’avance pour votre éclairage et pour la grande qualité de votre site.

  • Bonjour,

    Nous avons avec mon mari une SCI depuis 1998, nous sommes à 50/50, la SCI a acquis des biens avec des emprunts achats + travaux, jusqu’à à peu près trois ans elle n’avait que des dettes. Depuis elle dégage des bénéfices avec les locations.
    Mon mari a toujours fait les travaux avec son entreprise, il n’a jamais fait payer à la SCI pour ne pas l’alourdir de frais, à ce jour, il continu de faire les travaux, mais la SCI ne paie pas de factures, alors ma question ,
    Peut-il créer un compte courant et mettre les factures en dues, afin de faire des frais à la SCI et payer moins d’impôts étant donné que la SCI aurait des dettes.
    Je sais que l’on peut créer un compte courant, faire une assemblée des gérants et faire une déclaration 2062 que l’on envoie aux impôts, mais peut-on faire de façon rétroactive ?
    Par avance merci pour votre réponse

    • Il est un peu tard pour se poser la question...
      Si votre mari a effectivement supporté des dépenses pour le compte de la société, il peut les inscrire en compte courant, mais il faut le faire au cours de l’exercice comptable.
      Si en outre vous voulez déduire fiscalement ces dépenses, il faut pouvoir produire des factures.
      Et vous pouvez toujours effectuer des déclarations d’impôts rectificatives relatives aux trois dernières années, mais il faudra disposer de tous les justificatifs.

  • Bonjour,

    1-Les comptes courant d’une sci familiale se "cumule"t-il avec la valeur du bien pour le calcul de l’ISF, ou bien le compte courant est déduit de la valeur du bien, puisque la SCI est redevable aux associés ?

    2-Comment pouvons nous faire pour récupérer nos comptes courant puisque les bénéfices sont imputés directement aux associés en revenu foncier.? Alors la récupération ne se fait que lors de la vente ?

    Je m’explique en un exemple (SCI, 2 associés à 50%) :

    La SCI fait par exemple 100 000e de recette - frais et charges = 50 000e de bénéfice qui sera réparti entre les associés comme revenu foncier (25000e chacun), si les associés ne prennent que la somme qui leur est dû (25000e chacun), les comptes courant ne se vident jamais.
    Il faudrait que les associés prennent plus que les bénéfices pour commencer à vider les comptes associé ? Mais si la SCI ne le peut pas financièrement, à quel moment pouvons nous prétendre au remboursement ?
    Lors de la vente ?

    Merci de votre patience
    cordialement
    Mr Durand

    • 1. Les comptes courants sont une dette pour la SCI, et une créance pour les associés. Il sont donc globalement neutres pour l’ISF, lorsque chaque associé a prêté en proportion de ses parts.

      2. Dans le cas général, le bénéfice de la société ne correspond pas aux liquidités disponibles, en particulier s’il y a un remboursement d’emprunt. Donc de facto cela génère un compte courant qui va croissant. Pour rembourser les comptes courants, la société peut donc effectivement vendre le bien, ou encore souscrire un emprunt bancaire. Il peut également y avoir d’autres rentrées financières, par exemple une indemnité d’assurance.

  • Bonjour,

    Vous indiquez dans votre post que la rémunération des CC doit être prévue par les statuts ou par une délibération en AG, mais je ne trouve aucune référence textuelle à un article de loi, de décret, etc.

    Dans la mesure où les statuts donnent tout pouvoir au gérant pour engager la société et que l’objet social est de trouver et conclure des financements pour l’acquisition et/ou l’entretien des immeubles, le gérant devrait pouvoir conclure des conventions de comptes avec les associés concernés...

    Existe t il un texte qui imposerait une clause statutaire ou un vote en AG ?

    Merci d’avance,

    Bien cordialement,

  • Bonjour, je bloque un peu sur le fonctionnement des CCA.
    Nous avons récemment crées une SCI transparente (IR) pour l’acquisition d’un bien. Le prêt est contracté par la SCI auprès d’une banque. Il n’y a que les frais de notaires à prendre en charge coté associés. Un associé fait donc l’avance des frais de notaires, ouverture et inscription d’un CCA, et remplir la déclaration 2561. Ma question concerne le remboursement (sans intérêts) de l’avance faite, du moins sont imposition. La somme qui sera remboursée est-elle déductible des revenus brut encaissés par la SCI ? SI oui ou l’inscrire ? et l’associé qui perçoit le remboursement devra-t-il le rajouter aux bénéfices perçus et sera donc imposé dessus aussi ?

    Merci.

    • l’avis d’un lecteur. Il y a confusion dans vos propos. Votre SCI a fait un pret, acheté et payé les frais de notaire, et la SCI doit avoir un compte bancaire à son nom (c’est + simple pour suivre) L’associé a fait une avance d’argent à la SCI et non une avance de frais de notaire. Cet argent doit avoir été mis sur le compte de la SCI et en contrepartie, cette somme est inscrite dans la compta. de la SCI dans un compte que l’on appelle "compte courant d’associé " car la SCI lui doit. Je ne connais pas la déclaration 2561. Le remboursement par la SCI à l’associé n’est pas du bénéf. ni une charge, ça n’est que de la dette à l’associé, comme le pret qui n’est pas déductible des loyers mais les intérets, oui.

    • Bonjour,
      Je me suis mal exprimé, effectivement la sci a un compte bancaire qui lui est dédié, et dans la demande de pret la banque nous demandés (aux associés) de financer les frais liés à l’acquisition, les frais de notaires. Un associé a donc prêter l’argent à la sci concernant le montant correspondant aux frais de notaire. Concernant le formulaire, c’est une erreur je voulais parler du 2062 à déclarer au centre des impots au moment de l’ouverture du compte courant associé. J’informe que le pret de l’associé fait à la sci ne sera pas générateur d’intéret.
      Ma question, que je re-formule, je souhaiterai savoir concernant le remboursement de la sci vers l’associé, le montant est-il déductible du résultat de la sci ou des bénéfices avant redistribution vers les associés ? je ne suis peut etre pas assez clair sur la demande.

      ITTECSAM => Si j’ai bien compris, c’est le meme principe qu’un pret bancaire. Exemple, l’associé a fait un pret de 5000 euros pour les frais de notaire, au moment du bilan la sci génère un bénéfice de 5000 euros par exemple, elle decide de rembourser le preteur associé dans la totalité. La sci étant constitué de 2 associés à 50/50, les 2 devront tout de meme déclarer le bénéfice réparti en fonction du nombre de parts, donc 2500 euros chacun sur leurs déclaration.

    • Tout à fait, le remboursement (ou la souscription) d’un emprunt est toujours neutre en terme de résultat.

  • Bonjour,
    Une SCI à l’IR est propriétaire d’un immeuble mis gracieusement à la disposition des 2 associés mariés qui en ont fait leur résidence principale et qui détiennent chacun 50% des parts. En contre partie ces 2 associés alimentent le compte bancaire de la SCI pour rembourser les emprunts.
    Les comptes courants des associés sont donc représentés par la somme des versements. Et les résultats annuels déficitaires sont affectés à chaque exercice sur les comptes courants ceci pour compenser l’absence de loyer. A un instant T un compte courant d’associé est donc égal à somme des versements sur le compte de la SCI moins les déficits et reports à nouveau.
    Mais si l’un des associés vend ses parts à l’autre associé et en même temps la créance associée à ces parts faut-il tenir compte du capital restant dû dans le calcul de la créance ou bien créance = compte courant d’associé ???

    Merci d’avance de vos lumières ??

    Bien à vous.

  • Bonjour,
    Autre question
    Un associé peut-il abandonner toute ou partie de sa créance qu’il détient et cela au profit de la SCI.
    Et si tel est la cas la valeur de son compte courant sera réduite d’autant dans le passif du bilan.

    Merci de vos lumières.

  • Si j’appartiens à une SCI dont l’actif est un bâtiment à usage de bureaux et que mes associés sont mes ex employeurs. Je n’appartiens plus à cette société. Mes associés peuvent ils vendre le bien ou faire toute autre action sans m’en aviser. Je n’ai jamais été conviée aux assemblées ni ai reçu de PV ni toute autre information... bilan...

  • Bonjour, j’ai hérité avec mon frère de la maison de mes parents. J’envisage de lui racheter sa part à hauteur de 90000 EUR avec mes 3 enfants dont un est encore mineur (16 ans) (chacun d’eux apporterait 18000 EUR et moi 36000). Leur papa étant décédé, faut-il l’accord du Juge des Tutelles pour que mon fils mineur puisse investir ces 18000 EUR ?
    quelle est la meilleure solution : SCI/Indivision ? La maison serait mise en location.
    D’avance merci pour vos conseils

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