Les primo-accédants sont de moins en moins jeunes... L’acquisition d’un premier logement est reporté notamment en raison de l’allongement de la durée des études, des difficultés à signer un premier CDI, de la frilosité des banques en l’absence d’apports personnels...

En conséquence, de plus en plus de jeunes restent vivre chez leurs parents, le temps de se constituer une épargne suffisante, ou bien se font aider par leurs parents. Ainsi, des parents qui ont investi dans un petit appartement peuvent en réserver l’usage à leur enfant. Cependant, cette situation n’est pas sans conséquences juridiques et fiscales, à étudier préalablement.

Respect de l’égalité

Si un enfant occupe le logement des parents de nombreuses années après la fin de ses études et durant plusieurs années durant lesquelles il travaille plus ou moins régulièrement d’ailleurs, cette situation peut poser problème vis-à-vis de ses frères et sœurs. En effet, lors de la succession des parents, leurs autres enfants pourront demander la prise en compte de cet avantage octroyé uniquement à l’un d’entre eux.

Pour cela, ils devront démontrer que leurs parents se sont appauvris dans le but de gratifier l’un de leurs descendants. Et ils auront toutes les chances d’obtenir gain de cause, puisqu’en toute logique, le fait de renoncer à un revenu locatif constitue inévitablement un manque à gagner.
En conséquence, la part de l’enfant bénéficiaire sera réduite d’autant lors du partage.

Afin d’éviter toute confusion et prévenir tout conflit entre enfants, il est donc conseillé de rédiger un écrit qui précise l’objectif de sa démarche et les conditions de l’hébergement.

Déduction des charges

Loger gratuitement un enfant a également une autre conséquence économique pour les parents. Outre l’absence de loyers (alors imposable il est vrai), ils ne peuvent pas non plus déduire les charges attachées au bien occupé par leur enfant. Or ces charges non déductibles (qui s’ajoutent à la liste des frais non récupérables dans une SCI) auraient pu, dans une autre situation, réduire leurs revenus imposables, et donc les revenus fonciers qu’ils auraient perçus.
Ce manque à gagner fiscal est particulièrement important lorsque le logement est acquis pour être mis à disposition d’un enfant car il comprend alors :
– les frais d’acquisitions,
– en plus des primes d’assurance, des charges d’entretien, des impôts locaux...

En cas de versement d’un loyer

Si les parents optent pour une solution intermédiaire qui consiste à louer leur bien à leur enfant à un loyer très bas, alors ils prennent dans ce cas un véritable risque fiscal.

En effet, le redressement est à un craindre, notamment lorsque ce loyer bas contribue à la création d’un déficit foncier en faveur des parents (déficit qui attire inévitablement l’attention des services fiscaux).

De plus, dans cette situation encore, ce loyer modéré constitue un avantage financier pour l’enfant hébergé et qui peut être considéré comme une donation correspondant à la différence entre les loyers du marché et celui pratiqué.

Alternatives sécurisées

Pour bien préciser les relations entre parents et enfants, la constitution d’une SCI est toujours un moyen de s’appuyer sur un cadre juridique solide. Ainsi, les parents peuvent constituer une SCI avec leur enfant, et lui transmettre ou lui céder progressivement leurs parts.

Entre logement gratuit et loyer trop bas, il existe une autre alternative, juridiquement plus sûre, la donation temporaire d’usufruit du bien loué à l’enfant aidé durant une période déterminée (solution présentée plus largement dans cet autre article).
Dans ce cadre, l’enfant habite lui-même ce logement, où bien il en perçoit les loyers qui lui permettent ainsi de financer son propre logement.
L’acte étant notarié, la situation est sécurisée pour toute la famille.