Apport pur et simple ou apport à titre onéreux

Distinction entre un apport pur et simple, un apport à titre onéreux et un apport mixte (distinction indispensable pour calculer les droits sur une opération d’apport).

Suivant la nature des apports effectués, des droits d’enregistrement augmenteront ou non le coût pour créer une SCI.

Apport pur et simple

Un apport pur et simple à une SCI est l’apport d’un élément d’actif à la société sans lui transmettre simultanément un passif. En contrepartie de cet apport pur et simple, l’associé reçoit des parts sociales pour la valeur de son apport approuvée par l’ensemble des associés (dans les statuts lors de la création ou lors d’une assemblée générale des associés lors d’une augmentation de capital).

Il peut s’agit en particulier :
– d’un apport en numéraire,
– de l’apport d’un immeuble sur lequel n’existe aucun emprunt (ou d’un immeuble apporté à la société immobilière lorsque l’apporteur conserve à son nom l’emprunt contracté initialement pour son acquisition, emprunt qu’il continuera donc à rembourser personnellement et qui ne figurera donc pas au passif de la société).

L’apport pur et simple n’entraîne aucun droit d’enregistrement (article 810 bis du CGI : dès lors que la SCI est soumise à l’IR, l’apport pur et simple d’un immeuble (habitation ou commercial) est exonéré de droit fixe. En revanche, lors de l’apport pur et simple d’un immeuble, cet apport déclenche l’imposition de la plus-value éventuelle réalisée par l’apporteur si la valeur d’apport est supérieure à la valeur d’acquisition (voir le régime des plus-values).

Apport à titre onéreux

L’apport à titre onéreux est l’apport d’un actif et d’un passif du même montant à une société. Par exemple, l’apport d’un immeuble et d’un emprunt dont le capital restant dû est égal à la valeur d’apport de cet immeuble.

Dans ce cas, l’apporteur ne perçoit aucune part sociale de la société immobilière en contrepartie de cet apport puisque la valeur nette de son apport est nulle. En revanche, cet apport à titre onéreux donne lieu à des droits d’enregistrement de 5% calculés sur la base de l’actif apporté. Ces droits d’enregistrement seront à acquitter par la société civile immobilière. De plus, cet apport déclenche là encore l’imposition de la plus-value éventuelle réalisée par l’apporteur si la valeur de l’actif apporté est supérieure à sa valeur d’origine.

Apport mixte

Définition apport mixte

Il s’agit d’un apport rémunéré :
– en partie par des parts sociales de la SCI : apport pur et simple,
– en partie par la reprise d’un passif par la société : apport à titre onéreux.

Par exemple, l’apport d’un immeuble d’une valeur de 100K€ et d’un emprunt dont le capital restant dû est de 40K€ constitue :
– pour 60K€ un apport pur et simple rémunéré par des parts sociales de la SCI et sur lequel aucun droit d’enregistrement n’est dû,
– pour 40K€ un apport à titre onéreux pour lequel l’apporteur ne percevra pas de droits sociaux et qui entraînera pour la SCI des droits d’enregistrement de 40K€ x 5% soit 2.000€.

Apport mixte et optimisation des droits d’enregistrement

Maintenant, en cas d’apports mixtes, les associés ont la possibilité de choisir quelle partie de leur apport constitue un apport pur et simple et quelle partie de leur apport constitue un apport à titre onéreux.

Ajoutons à l’exemple précédent (de l’apport d’un immeuble dont la valeur d’apport est fixée à 100K€ et d’un emprunt dont le capital restant dû est de 40K€) un apport de trésorerie (apport pur et simple) de 10K€. Dans ce cas, les associés peuvent imputer 10K€ de passif sur l’apport de liquidités. Restent donc 30K€ de passif imputables sur l’apport de l’immeuble entraînant des droits d’enregistrement de 30K€ x 5% soit 1.500K€.

Si les apports de liquidités s’étaient élevées à 40K€ ou plus, c’est l’intégralité du passif par ailleurs apporté qui aurait pu être imputé sur ces liquidités pour ramener à 0 les droits d’enregistrement.

En revanche, si les associés n’expriment aucun choix sur la nature des biens apportés dans l’acte d’apport et la déclaration fiscale spéciale accompagnant l’acte de constitution, alors l’administration fiscale répartira le passif apporté à la SCI proportionnellement aux montants des apports.

Exemple : Apports : immeuble 100K€, emprunt 40K€, liquidités 50K€.
Dans cet exemple, l’administration fiscale imputera le passif apporté de 40K€ proportionnellement aux apports d’un montant total de 150K€ soit :
– à 100/150e soit 2/3 sur l’immeuble,
– à 50/150e soit 1/3 sur les liquidités.
L’administration fiscale retiendra donc 40K€ x 2/3 de passif imputable à l’immeuble soit des droits d’enregistrement de 40K€ x 2/3 x 5% soit 1.350€.

A l’inverse, les associés aurait pu choisir d’imputer l’intégralité du passif apporté aux liquidités et retenir fiscalement :
– un apport pur et simple de 10K€ de trésorerie d’une part,
– un apport pur et simple de l’immeuble pour 100K€.
Aucun droit d’enregistrement n’est alors dû.

Dans tous les cas, l’apport d’un immeuble à une SCI exige obligatoirement de faire appel à un notaire. Celui-ci saura donc vous conseiller pour minimiser vos droits d’enregistrement lors d’un apport mixte.

Conclusion

Dans tous les cas, l’apport d’un bien immobilier entraîne une mutation et donc oblige à faire constater cette mutation par un notaire.

Il faut rappeler que, à l’inverse, l’apport de liquidités n’entraîne plus le versement de droits d’enregistrement.

Les apports à une SCI peuvent engendrer des droits d’enregistrement à 5% lorsqu’il s’agit non pas d’apports purs et simples mais d’apports à titre onéreux. Ce coût fiscal lors d’apports à titre onéreux constitue souvent le coût principal de création d’une société civile immobilière. Il explique également, lors de l’acquisition d’un immeuble financée par emprunt, pourquoi une société doit éventuellement être constituée avant cette acquisition et pour réaliser cet achat, en évitant l’apport de cet immeuble à posteriori.

Messages

  • Bonsoir,
    Je n’est pas trouvé réponse à cette question.
    Il y a-t-il un délai maximum entre la création d’une SCI et l’apport du 1er bien ?

    Plus précisément voilà mon cas.
    Avec mes parents nous envisageons de créer une SCI pour privilégier la succession.
    Dans cette SCI sera apporté 2 maisons (actuellement posséder par ma mère seule) à restaurer entièrement.

    Je voudrais commencer les travaux en aout.
    En attendant de faire les diagnostics, compromis puis la vente (donation partage) auprès du notaire est-il possible de :
    1\ créer la SCI
    2\ faire un versement sur compte courant (pour couvrir le montant des travaux)
    3\ établir (et payer) des factures au nom de la SCI

    Le but recherché est de constater les dépenses pour générer du déficit foncier.

    Merci de vos réponses éclairées.

  • bonjour

    Dans cette article vous ne parlez pas d’impôts sur les plus values.
    J’aimerai savoir sur quelle base est donnée la valeur du bien apporté.
    Exemple : en 2001 j’ai acquis 2 appartements pour 40k€ chacun, valeur du marché actuel 80k€ chacun. Sur un il n’y a plus de crédit, sur l’autre il reste 30k€.
    Quelle valeur dois je déclarer lors de l’apport des biens dans la SCI ?

    Merci

  • Bonjour,

    Je suis mariée sous le régime de la séparation de bien et suis propriétaire d’un appartement(acheté en 2004) qui est évalué actuellement à 170 000 euros et pour lequel il me reste 63 500 euros de crédit(c’est un appartement à la base que j’ai payé 90 000 Euros. J’ai actuellement des locataires dans cet appartement (que j’ai mis en vente depuis un mois mais finalement j’ai décidé ne plus le vendre, car en fait mon mari a une résidence secondaire en province (que nous avons acheté a deux et sur lequel il reste encore des crédits, il va en faire sa résidence principale)Mais de mon côté je veux rester sur Paris et avoir une résidence séparée de mon mari afin de faire deux déclarations d’impôts distinctes.Le bail de mes locataires se termine au mois de juillet et j’aimerai résilier leur bail pour y mettre mon fils en location. Mais afin qu’il puisse toucher les allocations logement je dois monter une sci ou je donnerais des parts à mon fils (au point de vue fiscal que va-t-il se passer) D’autre part dois-je monter la SCI après que mes locataires soient partis ou avant ? Pourrais-je de mon côté être hébergée par mon fils ?
    Fiscalement qu’est ce que je devrais régler.
    Merci pour votre réponse
    Brite

    • Vous ne pouvez pas déclarer séparément vos revenus de ceux de votre mari non ?

      Si vous apportez votre appartement à une SCI, vous serez imposée :
      – sur la plus-value réalisée (base 170000€ - 90000€, et en comptant 6 années de détention cette imposition ne sera pas négligeable).
      – sur les apports à titre onéreux (soit des droits d’enregistrement de 5% sur 63500€) si vous apportez à la SCI l’emprunt en cours.

      De plus, les charges de la SCI ne seront déductibles que si un loyer est versé par votre fils.

      Tout cela pour recevoir les APL...

      Autre point : si vous occupez ce bien, les APL pourraient être remises en question.

      En conclusion, je ne vous conseillerais pas ce montage dont le but uniquement fiscal (les APL) frôle l’abus de droits.

  • Bonjour,
    L’apport d’un bien à une SCI dont la contrepartie est l’inscription de la valeur du bien au compte courant de ’lassocié apporteur, est-il un apport à titre gratuit même s’il ne reçoit pas de parts sociales supplémentaires par son apport ?

    J’espère être claire.
    Nathalie

  • Bonjour,
    Un apport pur et simple d’un immeuble à l’actif d’une SCI peut-il se réaliser sans l’aide d’un notaire ?
    Sinon, quels sont les frais à envisager pour un bien de 200 000 € ?
    Merci.

    • Il faut réaliser l’opération par un notaire.
      Droit d’apport (pur et simple) : néant à payer
      Plus-value exonérée pour immeuble acquis il y a plus de 15 ans (abattelent 10% à partir de la 5ème année)
      Salaires conservateur à payer 1/1000 de la valeur
      Frais de notaire
      Publicité dans un journal d’annonce légale.

  • Bonjour,
    Je souhaite acheter 50 % d’un appartement de 100K€ à une de mes tantes en créant une sci pour cet appartement.

    Mon notaire suggère de creer une sci avec 1 part pour moi à 1000€ et 100 pour ma tante au travers de son apport de l’appartement, puis que je lui rachete 50% des parts. Cela dit les frais qu’il m’annonce pour cette opération sont très élevés (plus de 5000€).

    Est-il possible de faire le montage suivant :
    – Création de la SCI avec 50K€ en numéraire pour moi (50% des parts)
    – 50% de l’appart de ma tante en apport simple pour elle, et 50% a titre onereux

    Dans ce cas elle récuperait les 50K€ présent sur le compte de la sci (et 50% des parts) et on n’aurait à payer comme frais uniquement la création de la sci et 5% de 50k€ soit environ 3000€

    Ce montage est-il possible ?

    Dans les deux cas faut-il faire une déclaration à la mairie ? Une préemption est elle possible ?

    D’avance merci

    • J’avais commencé à rédiger une réponse mais finalement je ne comprends pas la situation : votre tante fait un apport pur et simple ou à titre gratuit ? En effet, d’un côté, vous indiquez qu’elle percevra contre l’apport de son appartement l’essentielle des parts de la SCI (apport pur et simple) et d’un autre vous semblez indiquer que les frais de notaire sont des droits d’enregistrement à 5% appliqués sur les apports à titre onéreux. Quelle est la décomposition des 5.000€ demandés par le notaire ? Ce coût comprend peut-être les droits d’enregistrement pour la cession ultérieure de parts sociales par votre tante à vous-même ?

  • mon mari et moi (mariés sous le régime de la séparation de biens) avons constitué une SCI pour acheter notre résidence principale (les différences d’apport étant reflétées par une créance de compte courant au bénéfice de celui qui a fait apport du produit de la vente d’un bien propre). L’immeuble ayant pris de la valeur nous nous interrogeons sur les csq juridiques et fiscales d’une éventuelle liquidation de la SCI à l’échéance des emprunts bancaires, dans 2 ans.

    Par ailleurs, pour l’ISF, nous n’avons pas tenu compte de laSCI, mais seulement déclaré la valeur de la maison, en tant que résidence principale. Pensez vous que cela pose un problème

    • La dissolution de la SCI entraîne effectivement l’imposition de la plus-value éventuelle. En revanche, lorsque le bien détenu est la résidence principale des associés, la plus-value n’est pas imposable. En revanche, des droits d’enregistrement seront dûs.

      Le compte courant qui n’a jamais été remboursé aurait dû être déclaré à l’ISF, vous risquez donc un redressement. Peut-être pourriez-vous téléphoner à votre notaire pour étudier si cette dissolution s’impose et comment la préparer.

  • Bonjour,
    J’envisage la création d’une SCI et effectuer un apport pur et simple d’un local de bureaux que je possède en nom propre depuis plus de 20 ans, sans emprunt.
    Mon notaire m’indique que les droits d’enregistrement sont à payer 1 à 1,5% ? car il y a transfert de propriété et que l’inscription au bureau des hypothèques exige cela.
    Cette information m’a laissé perplexe, car il me semble avoir lu sur votre site que l’apport pur et simple n’entraîne aucun droit d’enregistrements...?
    Pouvez-vous m’indiquer si cela a changé ?
    Cordialement

  • Nous avons une SCI familiale qui pour le moment ne possède aucun immeuble. Les actionnaires en sont ma mère et ses trois filles (mon père étant décédé l’année dernière). Lors de la succession, nous sommes devenues nu propriétaires d’un immeuble que mon père venait de racheter et réhabiliter en appartements. Mon père pour acquérir cet immeuble de son vivant et faire les travaux avait effectué des emprunts qui ne sont pas tous clos. Ma mère, usufruitière du bien encaisse les loyers pour payer les prêts mais n’en peut plus de gérer les locations. Nous souhaiterions mettre l’immeuble dans la sci et lui rembourser la valeur des prêts contractés par mon père...la sci pour cela effectuerait un emprunt. est-ce possible, dans cette configuration, que la sci emprunte (à 4) et rembourse (à un actionnaire ??)

  • Bonsoir mon mari et moi sommes gerant 50 - 50 d’une sci. Celle-ci va acheter le mois prochain un terrain et y construire PC ok des locaux commerciaux+bureaux. Est-ce possible de faire rentrer un ami dans notre sci pour 10 part ainsi il apport sa qualification de macon qualifier compagnon coef 210 - donc il apport son savoir faire.
    De ce faite la sci par le biais d’un emprunt n’achetera seulement que de la marchandises. Es-ce possible ? sachant aussi que nous sommes artisan dans le batiment second oeuvre...donc autoconstruction, sans passer par un entrepreneur car nous sommes du metier...
    Toutes ces explication car notre banque nous demande toujours une décennale, une DO ou bien un contrat de maître d’oeuvre...est-ce que cette solution de faire rentrer notre ami dans la sci peut-être accepté par la banque avec ses fiches de paie + son contrat de travail comme justificatif de son apport en nautre ou son savoir faire ?
    Merci de bien vouloir me répondre pour nous aider à trouver 1 solutions rapidement...Recevez Monsieur Madame mes salutations.

    • Oui, il est possible de s’associer avec un ami dans une SCI et de faire des apports en industrie à une SCI. Cependant, je ne maitrise pas du tout ces apports en industrie à une SCI, par ailleurs très rares. Mieux vaudrait faire rédiger les statuts de cette SCI par un professionnel pour éviter tout litige dans l’évaluation de ces apports et anticiper la cession ultérieure des parts sociales de votre ami.

      Notez également que cette main d’oeuvre apportée à la SCI ne fera l’objet d’aucune facturation et ne modifiera pas le prix de revient de l’immeuble détenu. Aussi, en cas de cession de cet immeuble, la plus-value sera d’autant plus importante, et son imposition aussi (+ voir risque de CSG-CRDS sur toutes les plus-values, indépendamment de la durée de détention d’un bien immobilier).

  • Bonjour, J’ai un problème très concret à vous soumettre. Nous possédons, mon ami et moi une résidence principale en indivision. Désirant constituer un patrimoine(nous devons rapidement déménager pour raison professionnelle)et aussi sortir de l’indivision(pour des raisons personnelles), je recherche un montage financier. Notre maison est estimé à 155 000€, et nous avons un prêt en cours restant de 98 000€. Je pensais au départ monter une sci et faire racheter la maison pour la mettre en location, or les frais semblent importants. Du coup, on m’a parlé d’un apport de la maison à la sci. Le souci, c’est que la somme restante (155.000-98.000) me servait à rembourser divers crédits, et nous permettaient de solder notre passif. Pouvez-vous me conseiller ?? Y-a-t-il une solution ?? En vous remerciant par avance...

    • Si vous apportez ce bien à une SCI, comme indiquez ci-dessus, vous devrez payer des droits d’enregistrement sur la partie de cet apport correspondant à un apport à titre onéreux (98.000€). De plus, cet apport entraînera l’imposition de la plus-value éventuelle. Enfin, cet apport exige l’intervention d’un notaire, contactez le votre pour qu’il vous aide à trouver une solution (autre que la SCI éventuellement).

  • je souhaiterai acheter un immeuble composé de ma rèsidence principale et de 2 appartements a louer .Le bien vaut 200000euros payé par le bais d’un crédit avec un apport de 20000e.Or j’apporte l’apport et nous contractons le credit à 2 avec mon compagnon.Nous ne sommes pas mariés et je souhaiterai savoir comment rediger les parts dans les statuts ou vaut mieux entre en noms propres ?

    • Il me semble que c’est à la SCI de s’endetter, et cette dette serait indirectement répercutée sur chacun de ses associés proportionnellement à leur part de capital. Ensuite, votre apport personnel, pour que vous ne possédiez pas la quasi-intégralité du capital, pourrait être comptabilité en compte courant. Ce compte courant pourrait être rémunéré ou non et serait destiné à vous être remboursé.

  • Bonjour,
    Vivant en couple (concubinage) avec une petite fille de 2 ans (née de cette union) et propriétaire en mon nom d’un appartement à Paris (sans crédit à supporter), je souhaiterai savoir s’il est envisageable, sur la base de mon apport constitué par mon appartement, de créer une SCI avec ma compagne et ma fille comme associées ?
    Quelles en seraient les frais et les avantages.
    En vous remerciant par avance pour vos réponses.

    • Consultez la rubrique suivante, deux cas pratiques correspondent à votre projet. Il faut noter que :
      – en cas de séparation, avoir créé une SCI compliquera pour vous la situation (il est difficile de sortir d’une SCI, voir notre article sur ce sujet).
      – si vous apportez ce bien à la SCI, vous possèderez l’intégralité du capital de cette SCI, à moins de consentir ensuite une donation de parts à votre fille. Mais la SCI n’est pas le seul moyen de permettre à son concubin de conserver la jouissance d’un bien immobilier en cas de décès).
      – un acte notarié sera obligatoire en cas d’apport de ce bien immobilier à la SCI, aussi il vaut mieux le consulter avant de concrétiser ce projet.

  • Bonjour, mon ami et moi-même avons acheté une maison en fin d’année 2006 à notre nom propre. Nous avons comme projet l’ajout d’étages afin de créer des appartements à louer. Nous souhaiterions faire ce projet avec une SCI et ne pas avoir un montage compliqué et tout mettre dans la SCI. En lisant votre article, j’ai compris que nous pouvons apporter à la SCI la maison et continuer de payer le crédit à notre nom afin de ne pas payer les frais d’enregistrement. Néanmoins, quels sont les coûts d’une telle transaction ? Je vous remercie de votre aide.

  • Bonjour,

    Existe t’il un intérêt à acheter un terrain et faire construire une maison pour un couple pacsé avec la création d’une SCI sans apport autres qu’un prêt. j’entends parler de récupération de la TVA mais qu’en est-il de l’obtention de prêts type PTZ ou prêt patronal ?

  • Bonsoir,
    Ma sci famialiale IR est en cours de creation ( statut )avec l’apport de deux immeubles existants.
    je souhaite acquerir en même temps un immeuble de rapport avec une partie de tresorerie personnelle et le reste en credit à contracter.

    Quelle est la meilleure facon de procéder fiscalement :

    1) Apport tresorerie en numéraire à la création, ou en suivant sous forme de part complémentaire ?

    2) le credit complémentaire a contracter par moi même en apportant les fonds sous forme de numéraire à la sci pour quelle achète l’immeuble ?
    ou le credit à contracter par la SCI directement ?

    Quels avantages ?
    D’avance merci de votre éclairage

  • Bonsoir, pouvez vous confirmer ma réflexion.

    Si je constitue une SCI et que je fais l’apport d’un appartement sans crédit, je n’aurai que 0.1% (salaire du Conservateur des hypothèques) + honoraires du notaire (environ 1%) comme frais ?

    Bien évidement j’y rajouterai les frais de constitution de la SCI.

    Merci d’avance.

  • bonjour
    je souhaite créer une sci avec ma femme et mes enfants dans le but de transmettre le patrimoine.
    ma femme et moi avons déjà un bien sans prêt et 3 biens avec un prêt en cours sur chacun

    – comment faire au niveau des prêts ?
    – est ce qu il faut que la sci rachète les prêts en cours ou il faut refondre les prêts pour n en faire qu’un que la sci rembourserait ?
    – le bien sans prêt donner t il êrte donner gratuitement à la sci ou il faut que la sci rachète le bien ?

    pouvez vous m éclairer ?
    merci

  • Bonjour,
    je possède avec ma femme un pavillon (+ de 15 ans) sans crédit et un appartement en location avec un crédit (différentiel négatif entre traites du crédit et loyers)qui est en défiscalisation type Boorlo depuis 2008.
    Nous avons le projet d’acheter un autre appartement (location saisonnière). Nous avons 3 enfants mineurs.
    Comment calculer les frais de constitution d’une SCI si nous faisons l’apport de nos 2 biens présents(pavillon + appartement).

    Y a t il vraiment un intérêt de créer une sci ? Nous avons également le projet de monter une auto entreprise qui serait domiciliée dans le pavillon.

    Merci de votre aide.

  • Bonjour,

    J’ai un appartement dans une petite copropriété.
    Je souhaite créer une sci, intégrer mon bien dans la SCI afin qu’un ami puisse me racheter 75% du bien et moi conserver 25%
    J’ai un emprunt sur ce bien depuis 4 ans.

    Quels seront les frais ?

    Merci d’avance

  • Bonjour,
    Je suis entrain de monter une SCEA avec mes parents, nous apportons chacun des biens immobiliers(batiments + terre) dans le capital. J’ai cru comprendre qu’il n’y avait pas de droit de mutation puisque les apports étaient fait au moment de la constitution de la Société. Un juriste m’a fait remarqué qu’il fallait passer chez un notaire pour procéder au changement de propriétaire et déclaration aux hypothéque.Qu’en pensez-vous ? Merci pour votre aide.

  • Bonjour,
    dans le cadre de la constitution d’un SCI, dans un apport en nature
    qu’est ce qui définit "des aménagements sur construction" ? Cela veut-il dire que l’apporteur reste propriétaire des murs de l’immeuble apporté et que seul l’aménagement au sein des murs est cédé à la SCI ? Je comprends pas trés bien comment ca peut se valoriser.
    D’autre part, un bail peut-il faire partie d’un apport en nature ?
    Merci

  • Bonjour

    la semaine dernière mon ami et moi avons signé l’achat d’une maison en indivision.
    entre temps l’ancienne propriétaire nous a proposé à la vente d’autres terres.
    finalement nous préférons revenir à notre première idée qui était un achat en SCI.
    Est il trop tard pour faire marche arrière ? comment peut on faire ? est ce onéreux ? nous avons un crédit vente du vendeur pendant 3 ans et demi pour la somme de 35000 euro.

    Merci pour votre réponse

    Anne V

  • Bonjour,
    Vous indiquez qu’un apport pur et simple à une SCI à l’IR d’un immeuble sans emprunt peut être exonéré de droits d’enregistrement (ce qui veut dire frais de notaire ?)

    Est-ce que cette règle est applicable pour un apport pur et simple à une SCI à l’IS ?

    Merci.

  • Bonsoir Messieurs,

    Je viens vers vous car j’ai constaté que nous pouvions vous soumettre des cas alternatifs.

    Je suis indécis qu’en aux conséquences fiscales et de coûts entre deux options.

    Je suis propriétaire d’un bien en nom propre et en location d’une part et d’une SCI familiale qui détient un immeuble en location.
    C’est deux biens se jouxtent et sont en copropriété horizontale.

    Mon indécision repose entre deux options.
    Soit créer une nouvelle SCI en apportant la nue propriété et conservant l’usufruit, sachant que ce bien a été hérité en deux temps à 50% en 1990 et 50% en 1998.
    D’autre part la SCI attenante elle a été constituée avec un apport de terrain en copropriété horizontale, et par un emprunt pour construction d’immeuble en 2003 avec un prêt in fine

    Soit deuxième option apporter à la SCI existante, toujours la nu propriété de l’immeuble détenu en nom propre en me réservant l’usufruit.

    C’est apport peut être mixte éventuellement.

    Quelle est la moins onéreuse solution ?

    En vous remerciant par avance Je vous prie d’agréer, Messieurs, ma considération.

    Courtoisement votre

    Philippe TROVO

  • Bonjour,
    Ma mère possède une résidence secondaire dont il ne reste plus de crédit à rembourser. Aujourd’hui elle a besoin de liquidité (petite retraite).
    De ce fait, j’ai pensé à crée une SCI afin de lui acheter une partie de l’appartement (éventuellement avec ma soeur).
    Selon les souhaits de chacun les découpage sera 50/50 pour moi et ma soeur, ou 50/50 pour moi et ma mère

    Je me demande quels seront les frais de l’acquisition de l’appartement.
    Je pense qu’il risque d’avoir de la plus value à payer ?
    Ma mère apportant le bien, devra t elle payer la plus value aussi ?
    Y a t’il d’antres frais pour réaliser cette transaction ? pour qui ?
    Bref, en resumé quel frais pour chacun des entrants dans la SCI ?

    Je vais voir un notaire à la fin du mois mais j’aimerai déjà être un peu informé l’histoire de suivre ce qu’il va me dire. La fiscalité n’est pas toujours facile à comprendre.

    merci pour votre réponse.

    • Il y a deux opérations distinctes dans votre montage.

      L’apport immobilier demande avant tout l’intervention d’un notaire qui pourra évaluer :
      – le montant de ses honoraires,
      – le montant de la plus-value effectivement imposée, et l’impôt correspondant. Cette imposition touchera les actuels propriétaires du bien (votre mère).

      Ensuite, la cession de parts de votre mère à vous-même (et votre soeur) entraîne les droits dus en cas de cession de parts sociales (voir rubrique correspondante).

  • Bonjour,

    Au vu de quand datent les derniers messages, j’ignore si j’obtiendrais réponse mais je tente ma chance !

    Nous cherchons à monter une SCI familiale pour gérer un certain nombre de biens détenus par mes parents.

    A ce que j’ai cru comprendre, il est impossible de "transférer" les dettes immobilières de mes parents à la SCI sans droits d’enregistrement, pouvez-vous le confirmer ?

    En ce qui concerne l’apport pur et simple de l’ensemble de leurs biens immobiliers, ils peuvent se voir taxer sur la plus-value.
    Mais qu’en est-il dans le cas où, on évoquerait la crise immobilière actuelle pour justifier l’apparition des biens immobiliers à leur valeur d’achat ?
    J’entends par là, l’utilisation du principe de prudence comptable pour ne pas prendre le risque de surestimer la valeur de ce patrimoine ?
    Vis à vis de l’administration fiscale n’y-a-t-il pas ici matière à défendre ?

    Le but ici, étant véritablement double : certes ne pas avoir à s’acquitter d’impôts sur la plus value, mais également de sous-estimer le patrimoine de la société pour une gestion moins risquée.

    Merci beaucoup,

    • Vous l’écrivez vous-même : le principe de prudence est un principe comptable, pas fiscal !

      Vous écrivez que les deux objectifs de cette SCI seraient
      – "ne pas avoir à s’acquitter d’impôts sur la plus value,"
      – "mais également de sous-estimer le patrimoine de la société pour une gestion moins risquée".

      Sous estimation de la valeur des parts (pour le calcul de l’ISF notamment) et réduction de l’imposition des plus-values constituent deux abus de droit.

      Evitez un redressement fiscal et demandez conseil auprès d’un professionnel.

  • Bonjour,
    Nous avons créé une SCI familiale avec mes deux enfants (repartition actuelle 13% pour chacun des enfants et 74% pour moi) et sommes sur le point d’acheter une maison à usage de résidence ppale.
    Le capital social actuel ne permettant de financer que la moitié du montant de l’achat, mon épouse (que nous appelerons N) va financer l’autre moitié.
    Or, n’étant pas associée, ce n’est en l’état pas possible.
    Nous hésitons donc entre 3 possibilités :
    1) L’acquisition se fait à 50/50 entre la SCI et N.
    2) N entre au capital de la SCI (à hauteur du montant nécessaire à l’acquisition) via une augmentation de capital par apport pur et simple.
    3) N entre au capital de façon ultra minoritaire et procède à un apport en compte courant d’associé.
    Pouvez-vous nous éclaircir sur les questions de fiscalité, transmission, et sur les scénarios en cas de décès de l’un ou l’autre des conjoints ?

    • 1) indivision entre N et la SCI. N peut donc demander à tout moment la fin de cette indivision et faire vendre le bien indivis.

      2) N entre au capital et devient majoritaire dans la SCI.

      3) N est minoritaire et apporte sans contrepartie les fonds nécessaires à la SCI. C’est évidemment légal, utilisé dans les SCI familiales, mais il faut que ce montage corresponde aux objectifs de N. De plus, N aura à tout moment le droit de demander le remboursement de l’intégralité de son compte courant, mettant la SCI en difficulté et l’obligeant certainement à vendre le bien détenu.

  • Bonjour,

    Votre site est très intéressant. J’aurai une question à vous poser.
    J’ai une SCI dont je détiens 50 % des parts, les 50 autres sont détenues par un associé.
    Je suis fortement imposable et j’avais pensé à une solution pur optimiser ma fiscalité des revenus fonciers.

    Puis-je apporter à titre gratuit mes parts de la SCI à l’IR à une SCI à l’IS ? Dans ce cas, les revenus seront taxés à l’IS - l’amortissement de la valeur des parts ?
    Pour la fiscalité de l’apport, j’ai lu qu’elle était de 5% mais exonérée si la SCI détient les parts minimum 3 ans.
    Suis-je dans le vrai ou bien je me mélange les pinceaux ?

    Si vous pouvez me donner votre avis, je vous serai très reconnaissant !

    Je vous remercie d’avance et vous souhaite une bonne journée.

    • L’apport des parts entraînerait surtout l’imposition des plus-values sur ces parts il me semble. Pourquoi ne pas envisager plutôt que la SCI à l’IR opte pour l’IS. Dans ce cas, les plus-values potentielles ne sont pas forcément imposables immédiatement (mais les immeubles sont inscrits à l’actif à leur valeur d’origine, la plus-value ultérieure sera donc d’autant plus importante, la durée de détention n’étant pas prise en compte pour les plus-values professionnelles).

      Avez-vous envisagé de consulter un gestionnaire de patrimoine ?

    • Bonjour,
      Nous avons créé une SCI composée de 4 associés il y a 14 ans.
      A l’époque un prêt immobilier avait été contracté par 2 des 4 associés, le montant de ce prêt constituait leur apport en capital social. Cet apport financier, via le capital social, a permis l’acquisition par la SCI (elle-même) d’un appartement.
      Aujourd’hui comme lors de la 1° opération, 2 des associés souhaitent emprunter à titre personnel des fonds qui, versés chez leur notaire, constitueraient une augmentation du capital social et non des c.c.associés permettant à la SCI d’acquérir ‘’en nom propre’’ un bien immeuble supplémentaire.
      La banque sollicitée à ce titre et qui a donné son accord verbal pour un financement, nous indique qu’il n’est plus possible de procéder ainsi, vu qu’il s’agit d’une 2° opération.
      Notre hypothèse est-elle recevable, y a-t-il des dispositions règlementaires qui s’opposent à ce type d’opération ?
      Merci.

    • Je ne comprends absolument pas la limite posée par la banque. Apport initial, première acquisition ou augmentation de capital pour un second investissement, qu’est-ce que cela change pour la banque ? Il me semble au contraire que l’opération envisagée est parfaitement possible. Deux personnes à interroger : tout d’abord votre notaire, ensuite un autre établissement financier. Si vous obtenez des informations en retour, merci de revenir sur ce forum...

  • bonjour

    je ne sais pas si je suis à la bonne rubrique :

    nous avons actuellement un biens appartenant à mr et mme
    valeur du bien 210 ke CRD 100ke le prêt est assuré sur chacune de nos deux tetes
    ce bien est mis en location

    projet : construction d’un autre bien que nous voudrions financé de la manière suivante

    constitution d’une sci détenu à 50% par mr et mme
    vente du bien à la sci

    la question : est t’il possible de vendre 110 ke le bien à la sci et demandé à ce que le pret soit repris par la sci
    le principal avantage que nous voyons c’est de conserver en l’état le contrat d’assurance sur le pret car j’ai eu de gros souçis de santé qui feront que je serais exclu par les compagnie

    dites moi dans quelles mesures est ce possible ? et comment serait calculer les frais de notaires ?

    sincères salutations

    • si vous voulez vendre à la SCI le bien 110 et qui vaut 210, je pense que votre municipalité pourrait faire valoir son droit de préemption et vous l’acheter 110 ; d’autre part, je ne suis pas sûr que votre notaire accepte et enfin si vous vendez dans quelques années, il y aura une forte plus-value car sous estimée au départ.
      et il me vient des questions saugrenues : comment la SCI financerait ce prêt de 110 ke ? si c’est par prêt, la banque demandera des garanties en l’occurrence une assurance vie sur 1 ou 2 associés de la SCI - Autre question : comment la SCI rembourserait ce prêt ? le loyer serait-il suffisant ?
      les frais de notaire sont les mêmes que pour un particulier, c’est à dire que la SCI paierait les droits de mutation.
      Il vaudrait peut etre demandé l’avis d’un notaire.

  • Bonjour, je souhaite acheter une maison en indivision avec mes deux autres frères. Je pense créer une SCi pour cette opération.
    Un de mes frères apporte 20000€, quant à moi je suis propietaire d’une chambre médicalisée (capital restant dû 25000€), (valeur du bien 73000€, rentabilité environ 7%. Pour diminuer le montant du prêt, dois je vendre ma chambre médicalisée ou y a-t-il une solution avec la SCI.

  • Bonjour

    Si chaque mois j’apporte à la SCI de l argent
    est-ce considéré comme un apport ? est ce que ça fait partie des recettes de la SCI ? sur quel compte comptable associer cet apport ?

    Merci

  • Bonjour,
    En cas de création d une sci familiale et d’un apport pur et simple d’un appartement d’une valeur d achat frais de notaire et de négociation compris de 83000 euros (achat le 6aout dernier), le crédit restant a la charge du propriétaire, membre de la sci.
    – cet appartement sera loué environ 450 euros par mois ; les loyers seront versés à la sci je suppose. Que devient cet argent ? Est il utilisable ? Sous quelle Forme ? Cet apport est il imposable ? Doit on justifier les dépenses ?
    – les intérêt du crédit sont ils deductibles des revenus du propriétaire ?
    merci de bien vouloir me répondre le plus rapidement possible.

    • Rapidement je veux bien, mais créer rapidement une SCI avec autant de questions basiques me semble totalement irresponsable. Heureusement, cet apport nécessite un acte notarié, et donc les conseils d’un notaire (si vous lui posez des questions). Pour cette raison, l’apport d’un immeuble à une SCI a un coût, celui d’une mutation.

      Les revenus de la SCI contribuent à son bénéfice distribuable. Celui-ci est distribué suite à l’AG des associés qui l’a approuvé et en a choisi la destination (vers les associés ou au sein de la société).

      Concernant les intérêts du crédit contracté par l’associé qui effectue l’apport mais préalablement à la constitution de la SCI, je ne sais vous répondre rapidement. Oui, si l’emprunt était transféré à la SCI, oui si l’emprunt permettait l’acquisition de parts sociales.

  • Je suis co-propriétaire avec ma mère et ma sœur pour 25% (ma mère ayant 50%, ma sœur 25%) d un bien immobilier évalue 360 000 €. J envisage de leur racheter leurs parts (pour 270 000 € donc) puis de loger le bien dans une sci constituée avec mon épouse et mon fils. Ma part dans le bien (90 000 €) que j apporterai à la sci est elle assujettie à des droits de mutation ? Une précision, nous détenons l immeuble depuis plus de 25 ans en indivision.
    Par ailleurs en cas de revente à terme du bien (par la sci) sur quelles valeur initiale serait calculée la plus value ? Les 360 000 (valeur du bien) ou les 270 000 payés par la sci ?

    • Vous allez acheter des parts indivises, générant une plus-value pour les vendeurs, non imposable étant donné la durée de détention.

      Vous allez ensuite apporter le bien, alors détenu en pleine propriété, à la SCI. Cet apport constitue une mutation. Votre plus-value est alors imposable, mais la durée de détention permet d’échapper à l’impôt.

      Le bien est apporté pour sa valeur réelle, soit 360.000€. La plus-value éventuelle future sera donc calculée sur cette valeur de bilan de 360.000€.

    • Et j’ajouterais que pour éviter de multiplier les frais, il est probablement préférable que ce soit directement la SCI qui fasse l’acquisition des parts indivises.

  • Bonsoir mon amie et moi avons le projet de créer 1 SCI avec IR dans le but de construire notre résidence principale. Nous allons acheter le terrain. Quelles seront les taxes à payer pour l’achat du terrain ? on nous a parlé de TVA, qu’en est-il ?
    Merci de votre conseil et réponse.

    • Vous, en tant que particulier, n’aurez que les frais de notaire à payer. Le vendeur, en fonction de son statut (particulier ou professionnel) peut avoir de la TVA à payer, mais c’est son problème et non le vôtre. Quoi qu’il en soit, le prix de vente qui vous sera indiqué sera TTC.

  • Bonjour.
    J’ai une SCI à l’IR avec ma compagne, ses parts sont 10% et les miennes 90%, capital 1.000 euro et on a achetè deux immeubles d’une valeur de env. 300.000 euro avec des apports en numéraire.
    On voudrait acquerir dans la SCI un immeuble, valeur actuel 130.000 euro, qu’on a acheté en 2009 en indivision 50% sur lequel il y a un pret d’un capital restant de 50.000 euro.
    Quelles sont les démarches à suivre ?
    Merci bien.
    Fabio.

  • bonjour, je souhaite apporter a ma sci des terrains qui sont en partis constructibles en apport pur et simple. comment procéder ?

  • bonjour,
    Un tiers propriétaire d’un immeuble depuis plus de 30 ans (environ 250 000 €) souhaiterai me le donner à son décès. Est-il plus judicieux de monter une SCI avec cette personne qui apporterait l’immeuble contre des parts de la SCI ou attendre et payer les 60% de frais de succession.
    Merci de votre réponse.

  • Bonjour, dans une première phase d’étude de faisabilité de mon projet, j’aurais vraiment besoin de vos lumières et vous en remercie. Retraité, ma maison est destinée à être vendue pour m’installer à la campagne. Mais auparavant, je voudrais séparer une parcelle du jardin pour y construire une plus petite maison comme habitation de mon ex- femme (sécuriser son avenir) et qu’elle et mes enfants en deviennent progressivement propriétaires. Pour ce faire monter une SCI entre enfants, ex femme et moi même. J’apporterai le terrain. La mère de mon ex femme (donation) et celle-ci en complément (économies plus emprunt) financeraient la construction de la maison. Je voudrais faire à cette occasion une donation à mes enfants –adultes- (donc 100 000 € x 2) sur la valeur du terrain (500 000 €).
    À un deuxième niveau, comment peut se faire l’apport de 200 000 € de la mère italienne (vivant en Italie) - plus de 80 ans- de mon ex femme ( qui est résidente en France depuis plus de 30 ans). Doit-elle être associée à la SCI ? Doit-elle répartir la somme entre filles et petits enfants (donation plus don manuel pour éviter -légalement -les droits de succession) ?
    Quel montage et dans quel ordre ? Merci !!

  • bonjour

    j’aimerais apporter un appartement à une SCI soumise a l’IS.
    pour le moment je détiens cet appartement à mon nom et il m’a été donné (donation) par mes parents. (valeur donation 150000 euros il me semble)
    d’apres ce que j’ai compris, je n’échapperai pas aux droits de mutations étant donné l’imposition de la SCI. par contre vous parlez beaucoup d’imposition de plus value, dans mon cas est ce que cela va s’appliquer ? si oui selon quelle base ?

    un grand merci d’avance pour vos réponses

    • Oui, vous êtes aussi assujetti à l’impôt sur les plus-values, sur la base de la différence entre le prix de cession, donc la sa valorisation lors de l’opération d’apport, et le prix d’acquisition, donc la valeur du bien lors de la donation.

    • Merci beaucoup pour votre réponse précédente. J’ai une autre question Toujours sur ce même cas. Est il plus avantageux pour moi de créer la sci avec un capital apporté en numéraire puis aller voir mon notaire pour faire l’apport de l’appartement ? Ou plutôt de créer la sci en même temps que l’apport chez le notaire. (Sachant que dans le premier cas je rédige moi même les statuts avec l’aide d’un amis avocat). Dans les deux cas je paierai 5% de la valeur de l’appartement ou y a t’il une différence. le but vous l’aurez compris étant de minimiser le coût chez le notaire.

      Merci beaucoup par avance

  • Bonjour,

    Je souhaiterais créer une SCI familiale et y intégrer des biens que nous avons déjà mon épouse et moi-même.
    5 appartements (investissement locatifs) : valeurs environ 330.000 € sur lesquels nous avons des crédits
    notre Résidence principale : 240.000€ sans crédit.
    D’après le sujet si je comprends bien en cas d’apport simple ce serait gracieux et la SCI serait imposé à l’IR. Mais il doit quand même y avoir un coût de mutation ou d’enregistrement.
    Il faut aussi prendre en compte le coût de création de la SCI.
    A combien cela reviendrait-il environ ?
    Serait-ce une opération opportune ? Nous avons deux enfants (adolescents).
    Merci pour vos réponses.

  • Bonjour,

    je suis propriétaire d’un immeuble acheté 350000€ en 2014, en indivision avec mon épouse et mon frère (50/50).
    L’immeuble comporte 5 lots. Mon frère va vivre dans un des appartements et le revendre dans 1 an au prix de 250 000€. Si nous laissons les choses telles qu’elles le sont, mon frère sera exonéré de plus-value car il s’agira de sa résidence principale mais mon épouse et moi-même devront la régler.
    Le partage nécessite un règlement de copropriété et une taxe sur la valeur du bien le jour de partage qui risque d’être élevée.
    J’ai songé à la SCI, si l’immeuble est apporté à la SCI est que mon frère détient 99% des parts et mon épouse et moi-même 1%, y aura-t-il une exonération en cas de vente de sa résidence principale ?
    Merci

    • Oui, mais votre frère aura des parts en proportion de sa propriété de l’immeuble, donc pas 99%. Ça ne changera donc strictement rien au problème. D’autant que lorsque vous apporterez l’immeuble à la SCI, vous devrez payer l’impôt sur la plus-value sur la totalité de votre part. Et enfin, une fois en SCI, personne d’extérieur ne pourra acheter l’appartement.

  • Bonjour,
    En premier, merci pour la qualité de vos articles.
    Mon problème maintenant :
    J’exerce une activité libérale et je souhaite changer de local professionnel.
    Un local correspondant à mes attentes a été mis en adjudication judiciaire. J’ai donc mandé un ami avocat afin qu’il encherisse pour moi. Je comptais acheter ce local via une sci qui en aurait eu la gestion. Le hic, c’est que l’avocat a enchéri en mon nom propre et non avec celui de la sci. Le jugement de vente est donc à mon nom.
    Comment monter la chose maintenant ?
    Première solution : revendre le local du perso à la sci mais là, second passage par les droits de mutation et ça, j’aimerais bien éviter.
    Gérer tout en nom propre et louer au pro n’est pas une option car il y a possibilité d’association pro et donc ça va poser un problème. De plus, il y a des travaux d’aménagement à prévoir et de la tva à récupérer.
    J’avais pensé que le perso pourrait louer les murs vides à la sci, sci qui ferait les aménagements puis qui louerait au pro. Mais j’ai un doute quant à la possibilité que la sci loue un local pour le sous-louer ensuite.
    Autre solution : l’apport en nature. Le hic c’est que le perso à besoin de trésorerie pour payer le prêt d’achat du local et s’il apporte le passif avec le local, autant repasser directement par la case 1 avec droits de mutation.
    Si vous avez une solution, je suis preneur.
    Merci
    Pascal

    • Il n’y a pas de bonne solution à votre problème, il fallait vous y prendre correctement dès le début. La raison pour laquelle l’avocat est obligatoire pour les adjudications c’es justement pour garantir un minimum de formalisme, il vous appartenait donc de lui donner un mandat clair.

    • On est bien OK là dessus, mais maintenant....

      De plus, je viens d’apprendre que le greffe à fait une erreur sur mon état civil. Mon avocat doit faire une requête pour rectifier ça.

      Perso louant les murs vides à la SCI, est ce envisageable ?

      Perso faisant un apport en nature des murs et payant le crédit avec des avances sur résultat sur l’année en cours ?

      Autre ?

    • Je ne vois pas l’intérêt de louer à la SCI qui sous-louerait.
      Pour éviter les droits de mutation la seule solution est d’effectuer un apport à titre pur et simple, et si la SCI est à l’IR elle peut effectivement vous reverser directement les loyers pour vous permettre de de faire face aux échéances. Enfin vous, les associés, car vous devez être au moins deux. Mais cela vous oblige à rester à l’IR.

  • Bonjour,

    je possède des biens immobiliers (maisons) en location à titre personnel pour un montant évalué à 1200K€ et un endettement restant de 700K€ environ. Compte tenu de la diminution régulière des intérêts d’emprunt je suis écrasé par la fiscalité, j’envisage un apport ou une vente à une sci à l’IS ce qui me permettra d’amortir les biens.
    Est-ce la solution ou une autre alternative s’impose pour réduire la fiscalité à l’IR ?
    Merci de vos conseils

  • Bonjour et bravo pour votre site. J’ai pour intention de créer une SCI à capital variable avec mon épouse (régime CL) et nos 2 enfants majeurs non rattachés au foyer fiscal pour acheter un bien neuf de 500.000 € qui sera loué à un de mes 2 enfants sur 6 ans et ce dans le cadre du dispositif Pinel (respect de tous les critères vérifié) La SCI va faire un prêt de 200.000 € sur 10 ans pour boucler le financement de l’acquisition. La réduction Pinel (assiette plafonnée à 300.000 €)devra être ventilée entre les associés au regard de leur répartition des parts (non démembrées). Ma question : Sachant que le dispositif de défisc n’intéresse que le foyer fiscal des parents (nos enfants sont peu imposables) quel capital initial me conseillez vous (sachant qu’il pourra être libéré entre 20 % et 100 % à la création, le reste dans les 5 ans) ? Puis-je partir avec un K modeste (ex 10.000 € détenus à 60 % par Mr et Mme) et le reste en compte courants, ou un capital plus en rapport à la valeur du bien acquis (pour éviter + values en cas de cession du bien ultérieurement) ? Si Mr et Mme ont 60 % de 10.000 € du K et apportent 300.000 € en compte courant, pourrons nous déduire en Pinel sur une assiette de 300.000 € ?
    Enfin , dans 6 ans (en sortie de Pïnel) notre objectif est de monter la participation au K de nos enfants, en démembrant les parts et en procédant à une donation partage . Correct ???
    Merci par avance de votre éclairage.
    Cordialement

  • Bonjour,

    Nous avons acheté en nom propre en 2012, 2 immeubles pour 205ke et 190ke. A ce jour, il y a 287ke d’encours. Nous avons une TMI à 40% et les revenus fonciers nous engendrent un impot de 11ke/an avec 15,5% CSG/CRDS. Nous souhaitons apporter ces 2 immeubles à une SCI à l’IR qui sera détenue à 90% par une holding à l’IS pour avoir une fiscalité de 15%. Je souhaiterai connaitre les frais que cela engendre (création SCI ,environ 1000 €, création Holding, environ 2000€) et les droits d’enregistrement. Je considère qu’il n’y a pas de plus values. D’après ce que j’ai lu, c’est un apport mixte. soit 108 k€ d’apport pur et simple et 287k€ d’apport à titre onéreux. Nous pouvons pour limiter les frais ,faire un apport de 100 k€. Quand pourrons nous alors récupérer les 100k, est ce de la trésorerie ?. Pourriez vous m’indiquer le montant des frais d’enregistrement ? Merci pour votre réponse

    • Vous allez payer les droits de mutation à titre onéreux pour l’apport à la SCI à L’IR sur la part grevée d’emprunt, et à nouveau 5% de droits de mutation sur les parts de la SCI à l’IR que vous allez apporter à la holding à l’IS. Dont d’ailleurs on se demande bien avec quoi elle va pouvoir les acquérir...

      Par ailleurs, la SCI ayant un associé assujetti à l’IS, les loyers deviennent soumis à la CRL au taux de 2,5% et, la SCI n’ayant plus de caractère familiale, vous serez obligé de signer des baux de 6 ans, sans possibilité de congé pour reprise, et avec des formalités très alourdies en cas d’impayé.

      Bref, votre projet me semble extrêmement bancal, il vaudrait mieux ne créer qu’une société à l’IS.

    • merci pour votre réponse que je viens de découvrir.
      A ce jour, nous n’avons pas pris de décision et les 2 biens sont toujours en nom propre. Nous avons eu plusieurs avis de notaire et comptables. Certains disent de garder nos biens en nom propre en assumant la fiscalité à l’IR (40%+15,5% CSG CRDS) et d’autres préconisent d’apporter les biens à une SCI à l’IS avec les frais que cela engendre (env 15k€ d’après le notaire). Nous n’avons pas pris d’option à ce jour. Toutefois, je suis en train d’augmenter nos mensualités de pret de 30% (pret modulable) ce qui permet de diminuer la durée de pret de 2 ans, d’augmenter à ce jour les frais financiers et de diminuer l’IR. Ainsi, les prets seront plus vites remboursés et nous pourrons apporter les immeubles au besoin à une SCI à l’IS en supprimant les frais de mutation de 5%. Qu’en pensez vous. Nous avons totalement supprimé l’idée de holding trop complexe...
      Merci pour votre réponse

    • Les droits de mutation sont dus pour tout apport d’immeuble à une SCI à l’IS, indépendamment d’éventuels emprunts. Si vous optez pour ce choix, autant le faire le plus rapidement possible afin de bénéficier au plus vite de l’économie à l’IR.

    • BOnjour
      Merci pour votre réponse.
      Et à votre avis, faut il apporter les biens dans 1 SCI par bien ? A votre avis, la fiscalité à l ’IS va elle rester plus avantageuse (dans notre cas) que l’IR ? Difficile pour nous de prendre une décision. OU alors faut il rester avec 2 biens propres et 2 autres biens, chacun dans 1 SCI IS pour ne pas dépasser le résultat de 38k€. AInsi, comme on dit "on ne met pas tous ses oeufs dans le même panier..." mais on paie de l’impot... (IR)

  • Bonjour,

    Avant tout je vous remercie pour les informations communiquées au travers votre site.

    Ma compagne et moi sommes pacsés, et nous avons deux enfants. Nous sommes en train de créer une sci familiale (régime IR) pour transmettre notre patrimoine aux enfants. Nous envisageons de répartir les parts sociales de la manière suivante 30% pour les parents et 20% pour les enfants.

    Nous disposons d’un terrain acquis il y a 5 ans en indivision sur lequel nous voulons construire.
    Nous interrogeons sur les points suivants :

    – Est-il nécessaire de transférer le terrain dans la SCI ?

    – Dans l’affirmative, est-il préférable de faire un apport pur et simple (risque de dilution de la parts des enfants) ou un apport à titre onéreux ?

    – Ce terrain ayant pris beaucoup de valeur en 5 ans, peut-il être transféré à sa valeur d’acquisition ou doit-il être réévalué ?

    Merci par avance pour les réponses que vous pourrez m’apporter.

    • 1. Ce n’est pas nécessaire stricto sensu, mais il est toujours préférable que le propriétaire du terrain et des constructions soit le même, cela permet d’éviter bien des complications.

      2. & 3. L’apport d’un immeuble doit toujours se faire à sa valeur vénale à la date de l’opération. Si sa valeur a augmenté depuis que vous en avez fait l’acquisition, vous allez donc être redevable de la taxe sur les plus-values. Le moyen classique dans votre cas pour la contourner c’est de commencer par faire une donation du terrain à vos enfants, à sa valeur actuelle, et qu’ensuite vos enfants apportent le terrain à la SCI. Il n’y aura ainsi aucune plus-value dégagée, et les parts de vos enfants ne seront pas diluées.

  • Bonjour,
    propriétaires en nom propre depuis janvier 1987 de murs de magasin donnés en location nous souhaiterions vendre ces murs à une SCI avec pour objectif :

    1) la sci emprunte pour acquérir ces murs.
    2) le capital récupéré sera en partie réinvesti.
    3) un seul fils, dont les droits de donation en franchise
    d’impôt sont épuisés, pourrait recevoir ainsi que notre
    petit-fils 6 ans 1/2 des parts de cette sci.

    Nous aimerions savoir si la création d’une sci sous cette
    forme et avec cet objectif constituerait pour l’administra- tion fiscale un abus de droit ? conseillez-vous le rescrit.

    Les droits de donation en franchise d’impôts pour notre fils
    étant épuisés sous quelle forme pourrait-il recevoir ces
    parts de sci.

    Dans l’éventualité ou le montant du loyer ne couvrirait pas
    les mensualités de l’emprunt :

    pouvons-nous vendre seulement la nue propriété de ces murs
    à la SCI et en récupérer le capital qui sera réinvesti sachant que, pour pallier à l’emprunt contracté par la
    sci, nous disposerions de l’usufruit des loyers. Est-ce la
    bonne solution car dans ce cas, nous conservons toute la
    fiscalité y afférente.

    A l’avance, merci pour vos réponses

    Cordialement.

  • Bonjour,
    Merci pour ce site et tous ses renseignements.

    Je voudrais monter une sci avec mes enfants mineurs 6 et 10 ans. Je n’ai pas d’emploi fixe et je perçois du rsa activité.
    J’ai une ruine acquis en 2012, rénovée(sans emprunt) et loué depuis septembre2015, donc la valeur du bien est estimé a 150000€.
    Je souhaiterai garder mes avantages sociaux et je voudrais que les loyers soit sur le compte de la sci car les sommes reçus serait pour réinvestir sur la 2ème construction dont j’ai déjà le terrain et le permit de construire ok.
    Vais-je payer une plus-value sur la valeur des bien fini ?
    Si oui de combien ?
    Doit on obligatoirement passer chez le notaire pour la constitution de la sci ?
    Les banques seront elles réticente pour un emprunt, même petit ?
    Les enfants ne paieront-ils des d’impôt sur la société ?

    Merci pour vos réponses.

  • Bonjour,

    Je souhaite constituer une SCI à l’IS pour y loger des parts de SCPI qu’un des futurs associés détiens déjà dans son patrimoine personnel (pas de prêt).

    Est il possible d’apporter les parts de SCPI à la SCI tout en bénéficiant d’une dette vis à vis de l’associé créancier et de le rembourser au fil de l’eau (revenus des parts), et ce, sous un format équivalent a l’apport en numéraire en compte courant de SCI ? Si oui, quelle en sera la fiscalité ? idem que le compte courant d’associé ?

    Par avance merci.

    Cordialement

    • Un apport est rémunéré par des parts sociales. Cet apport est donc inscrit au passif du bilan, il est bien une dette de la société envers l’associé. Mais, il n’est pas destiné à être remboursé comme un compte courant, sauf en cas de liquidation de la société.

  • Bonjour,

    J’ai créé il y a quelques années 2 SCI : l’une est toujours active après avoir vendu une partie de ses immeubles et possède toujours un appartement.Je possède 80% des parts de celle-ci.
    L’autre est en sommeil.
    J’envisage d’apporter la nue-propriété de ma résidence principale dans cette dernière SCI (apport pur et simple), dont l’actif net d’environ 880 000 €. Je conserverais à mon nom l’emprunt contracté initialement pour son acquisition (solde d’environ 75000€) que je continuerais donc à rembourser. Un deuxième apport serait constitué par les 80% de parts sociales détenues dans l’autre SCI dont ma quote-part d’actif net est de 112 000 € environ.
    Cette opération serait réalisée dans le but de permettre à cette SCI (dont l’actif net serait de 992 000 €)de contracter un un emprunt immobilier afin de réaliser un investissement locatif à l’étranger (où je vis partiellement).
    Pourriez-vous me confirmer si dans cette configuration :
    – il n’y aurait pas à lever d’hypothèque sur les biens apportés à la SCI ? (pour le premier bien, je conserve l’emprunt à mon nom et continue de l’honorer, pour le second bien apporté,les parts sociales, il reste encore une créance dont ma quote-part est d’environ 24000€)
    – l’absence d’imposition sur la plus-value pour le premier apport puisqu’il s’agit de ma ma résidence principale (il y en a probablement une pour les parts sociales)
    – le 1% de frais de notaire sur la valeur des biens apportés
    – l’exonération des 5% de droits d’enregistrement puisque je conserverais à mon nom l’emprunt contracté initialement (apport pur et simple) sur l’apport de ma résidence principale.

    Je vous remercie

  • Bonjour
    J’envisage de constituer une sci familiale (moi, le père) et mes 3 enfants majeurs, au régime fiscal de l’IR.

    Au sein de cet SCI, les apports seraient de 250 EUR chacun + j’apporterai de mon côté un terrain constructible que je détiens en nom propre pour une valeur bien plus importante (autour de 500’000 EUR). La SCI contractera ensuite un emprunt pour faire construire des biens immobiliers destinés à être loué.

    1 - Je suppose qu’il est nécessaire d’avoir recours à un commissaire aux apports lors de l’apport du terrain à la SCI. Me le confirmez vous ?

    2 - Me conseillez vous de faire une donation du terrain à mes enfants AVANT l’apport dans la SCI ou puis je apporter le terrain détenu à ce jour en mon nom propre puis donner des parts aux enfants ensuite ? Je pense que la donation après apport du terrain me semble plus opportune car un terrain dans une SCI peut se valoriser moins cher qu’un terrain hors SCI d’où des droits de donation moindre

    3 - Selon vous, est il nécessaire, vis à vis de la nouvelle loi Alur et de ses conséquences, de demander via mon notaire à la Mairie si elle n’exercera pas son droit de préemption en cas d’apport de terrain de moi même à une sci familiale ?

    Merci pour vos lumières et bravo pour votre site

  • Bonjour,
    J’ai l’intention de créer une sci pour en faire profiter mes 3 enfants, j’ai 2 appartements d’une valeur de 400k€ que j’apporterai à la sci, quels sont les frais qui me seront imputés.
    Merci

  • Bonjour
    Nous avons une SCI familiale avec comme bien la résidence principale. Nous avons la possibilité d’acheter du terrain adjacent à la propriété afin d’empêcher une construction trop proche. L’apport financier se fera par moi même et mon mari, tous deux co gérants et minoritaires dans la SCi.
    Comment comptabiliser cela ? j’avoue que cela reste obscur pour moi même après la lecture du forum
    D’autre part dans la déclaration 2071 comment le signifier ?
    merci d’avance pour votre réponse et bonne journée à tous
    Sylvue

    • Il y a deux possibilités : vous pouvez procéder par apport en compte courant, ou par augmentation de capital.
      Dans le 1er cas ça n’a aucune influence sur la 2071 puisqu’elle ne comporte pas de bilan, dans le second cela augmentera votre proportion de propriété pour chaque immeuble.

  • Bonjour,
    Je compte monter une SCI avec mon grand père. Celui-ci apporterai un terrain et moi je contracterai un credit par la SCI une fois celle-ci créée pour contruir dessus. Y a t-il quelque chose à payer pour l’apport du terrain ? sachant qu’il faut faire une division foncière (prévue prochainement).
    Merci
    Jeremy

  • Bonjour,

    nous sommes residents a l’etranger et avons des actifs immobiliers meubles loues en France et Hollande en nom propre.

    L’actif Francais etant 100% a mon nom et sans emprunt et Hollandais 50/50 avec mon epoux avec un emprunt sur 1/4 de la valeur actuelle du bien. Il n’y a pas d’impots sur plus-value immobiliere personnelle en Hollande.

    Nous voudrions transferer ces actifs au sein d’une meme SCI afin de :
    - transferer ces actifs a nos enfants dans le temps tout en en gardant l’usufruit
    - faire fructifier cet actif immobilier dans le temps en re-investissant les revenus locatifs

    Quel type de SCI nous recommandez-vous et quels sont les couts a prevoir dans le cadre de la creation et de la succession ?

    Merci par avance

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