Selon que la résidence est destinées à devenir la résidence principale du senior ou à être simplement utilisée, une partie de l’année, par ce senior, la fiscalité pourra être légèrement différente. Mais dans les deux cas, l’investisseur bénéficiera de dispositifs fiscaux attractifs.

Loi Pinel et résidence seniors

La réduction d’impôt Pinel concerne les logements neufs loués nus à un locataire en faisant sa résidence principale.

Cette réduction d’impôt est peu utilisée pour les résidences services car les conditions d’application de cette réduction d’impôt sont rarement réunies. En effet, afin d’évier qu’une immeuble soit totalement à usage locatif, la loi exige que 20% des logements soient vendus en dehors de la réduction d’impôt, soit à des copropriétaires occupants, soit à des copropriétaires qui louent en dehors du dispositif de réduction d’impôt.

Ensuite, la location, non meublée, doit être consentie à une personne qui fait du logement sa résidence principale, cette personne devant respecter des conditions de ressources maximales et le bailleur doit, pour sa part, ne pas dépasser un loyer maximal suivant la location du bien.

Cette réduction d’impôt ne peut donc s’appliquer que pour certaines résidences seniors ou pour des résidences EHPAD (établissement d’hospitalisation pour personnes âgées dépendantes).

Crédit d’impôt sur l’investissement réalisé

La réduction d’impôt en loi Pinel s’élève à 18% du prix d’achat pour un immeuble que l’on s’engage à louer durant 9 ans au minimum (taux passant à 21% pour une location d’une durée de 12 ans). Ce crédit d’impôt est réparti sur ces neuf années, en premier lieu l’année d’achèvement ou d’acquisition du logement, puis sur l’impôt dû au titre de chacune des huit années suivantes à raison d’un neuvième de son montant total au titre de chacune de ces années.

Par exemple, pour un achat d’un logement d’une valeur de 120.000 euros, la réduction totale est de 21.600 euros, soit 2.400 euros par année.

Attention, la réduction d’impôt non utilisée une année est définitivement perdue. Elle n’est pas reportable l’année suivante.

Plafonnement de la réduction d’impôts

Plafonnement du nombre et montant de l’investissement

La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient d’au plus deux logements sans pouvoir dépasser la limite de 300.000 euros par contribuable et pour une même année d’imposition, que celui-ci achète un ou deux logements.

En retenant le taux maximum du crédit d’impôt de 21%, la déduction Pinel maximale peut donc atteindre 63.000 euros.

Plafonnement de la niche fiscale

La réduction d’impôt obtenue est incluse dans le cadre du plafonnement global des niches fiscales qui limite l’avantage fiscal à 10.000 euros par foyer fiscal.

Un prix d’achat au mètre carré à respecter

Le prix plafond retenu par mètre carré de surface habitable est fixé à 5.500 euros. L’optimisation est réalisée lorsque l’on achète deux logements de 28m² au prix maxi de 5.500€ ou un seul logement de 55m².

Si l’on acquiert une sur base de 3.000€ du m² on peut acquérir jusqu’à 100m².

Niveau de performance énergétique à atteindre

La réduction d’impôt s’applique aux logements pour lesquels le contribuable justifie du respect d’un niveau de performance énergétique. Pour les constructions nouvelles, il s’agit de l’obtention du label "bâtiment basse consommation BBC 2005" prévu par l’arrêté du 3 mai 2007 relatif au contenu et aux conditions d’attribution du label "haute performance énergétique" ou du respect de la réglementation thermique 2012 ("RT 2012").

Le fisc peut d’ailleurs demander une attestation énergétique.

Conditions relatives à la location

Location nue et résidence principale

La location du logement consentie à un organisme public ou privé qui le donne en sous-location nue à usage d’habitation principale ne fait pas obstacle au bénéfice de la réduction d’impôt à la condition que cet organisme ne fournisse aucune prestation hôtelière ou para-hôtelière.

Loyer maximum

Le loyer ne doit pas dépasser un plafond fixé en fonction de la localisation du logement.

Ressources maximum

Les ressources du locataire, appréciées à la date de conclusion du bail, ne doivent non plus dépasser des plafonds fixés par décret.

Ces deux limites, de loyers et de ressources, font l’objet d’un article distinct.

Pour obtenir des réponses détaillées à vos questions, complétez la fiche suivante et nous vous rappellerons rapidement.