Au terme d’un bail d’habitation, un bailleur a la possibilité de donner congé à son locataire.

Cependant, ces possibilités sont restreintes dans le cadre d’une SCI.

Aussi, si le but est de revaloriser son loyer, mieux vaut alors envisager de réévaluer celui-ci au terme du bail. Mais là encore, une limite est à prendre en compte : le plafonnement des loyers depuis la loi Duflot.

Terme d’un bail d’habitation en SCI

Il faut rappeler que dans le cadre d’une SCI non familiale, la durée légale des contrats d’habitation est de 6 ans (voir inconvénient de la SCI). A l’inverse, une SCI familiale a la possibilité de consentir des baux d’habitation de 3 ans.

Réévaluation du loyer en fin de bail

A l’expiration d’un bail d’habitation, lorsque le loyer est sous-évalué, le propriétaire peut modifier les conditions du contrat de location en suivant la procédure suivante :
1) Prévenir son locataire au moins six mois avant l’expiration du bail par lettre recommandée avec accusé de réception du renouvellement de son bail assorti d’une proposition d’augmentation de loyer et d’un avenant prévoyant dorénavant son indexation en fonction de l’évolution de l’indice de L’INSEE.
Il faut dans ce courrier reproduire l’article 14C de la loi du 6 juillet 1989 et indiquer votre motivation.
Il est également conseillé de joindre des références de loyers de voisinage pour soutenir votre demande.
2) Le locataire dispose d’un délai de deux mois pour accepter cette proposition.
3) En l’absence de réponse de la part du locataire, le propriétaire devra saisir la commission départementale de conciliation.

Attention, cette procédure se trouve modifiée par la loi Duflot (voir lien en introduction) dans les agglomérations concernées.

Motifs de congé au locataire en fin de bail

Le propriétaire d’un logement peut récupérer celui-ci au terme d’un bail d’habitation pour l’une des trois raisons suivantes :

• Pour vendre ce bien immobilier.
• Pour l’occuper lui-même ou le faire occuper par un descendant ou ascendant direct, à titre de résidence principale.
  Mais attention, ce motif n’est recevable que pour les SCI familiales. Pour les SCI non familiales, ce motif ne peut être invoqué.
• Pour un motif sérieux et légitime, par exemple des impayés de loyers récurrents.

La loi Alur a prévu des sanctions pour les bailleurs ne respectant pas ces règles, voir notre article suivant consacré spécifiquement au congé pour vente.

Procédure pour donner congé à un locataire

Le bailleur doit signifier son congé au locataire dans un délai de six mois avant le terme du contrat de location en cours.

Depuis la loi Alur (soutenue par la ministre Duflot), le congé donné au locataire dans le but de vendre son logement est donné au terme du premier renouvellement du bail en cours. Ainsi, dans le cas d’un bail de 3 ans, le congé doit être donné avant le terme du bail en cours, et s’applique au terme du renouvellement suivant, soit 3 ans plus tard. En conclusion, le congé pour vente doit être donné plus de 3 ans avant le départ attendu du locataire.
De plus, ce congé pour vente ne peut être donné que si le bailleur a acheté l’immeuble concerné depuis au moins deux ans.
Ces nouvelles règles juridiques sont reprises dans notre article sur le congé pour vente.

Lorsque le bail d’habitation a été signé par plusieurs locataires, chacun doit être informé individuellement de ce congé. Dans tous les cas, lorsqu’un couple marié occupe le bien loué, il est obligatoire de signifier ce congé à chacun des époux.

Lorsque le motif du congé est la vente du bien immobilier, le prix et les autres conditions de la vente sont à préciser. En effet, le locataire dispose alors d’un droit préférentiel pour acquérir son logement (durant un délai de deux mois).

Le locataire a alors la possibilité de quitter le logement à tout moment durant le préavis, et seuls seront dus les loyers et charges correspondants à sa période d’occupation réelle du bien (loyer au prorata du nombre de jours en cas de départ en cours de mois).

Recommandé ou huissier pour donner congé au locataire

Il est possible de notifier un congé par lettre recommandé à son locataire ou par huissier. Une remise en main propre est également possible. Le coût d’une lettre recommandé est évidemment moins élevé que les honoraires d’un huissier (même si ces honoraires sont déductibles des revenus d’une SCI).

Cependant, il faut anticiper que le préavis ne court qu’à partir de la date de remise du recommandé au locataire par La Poste. Ce principe juridique a été confirmé par la Cour de Cassation en 2011 (pourvoi n°10-20478 du 13 juillet 2011). En d’autres termes, si le locataire refuse ou ne va pas chercher son courrier recommandé, le préavis ne débute jamais et le congé ne produit pas d’effet.

Aussi, il est conseillé au bailleur de signifier son congé au locataire :
– Ou bien directement par huissier. En effet, que le locataire soit présent ou non le jour du passage de l’huissier, c’est ce jour qui sera retenu pour la notification du congé.
– Ou bien par courrier recommandé mais plus de six mois avant le terme du bail, pour conserver la possibilité juridique, si l’avis de recommandé lui revient non réclamé, de faire appel à un huissier au moins 6 mois avant le terme du bail.