La loi Alur a modifié les règles juridiques en matière de protection de certains locataires, auxquels il n’est pas possible de donner congé.

Les nouvelles règles sont applicables pour tout bail signé après le 27 mars 2014. A l’inverse, les anciennes règles s’appliquent pour les baux signés avec le 27 mars 2014.

Locataire protégé

Depuis le 27 mars 2014

Le locataire est protégé s’il remplie les deux conditions suivantes :
– il a plus de 65 ans,
– il dispose d’un revenu annuel inférieur au maximum accepté pour bénéficier d’un logement conventionné APL (montant de 26.000 euros auparavant).

Avant le 27 mars 2014

Pour les baux signés avant cette date, le locataire est protégé dès lors qu’il a plus de 70 ans et un revenu annuel inférieur à 26.016,90 euros.

Conséquences de la protection du locataire

Le bail d’un locataire protégé est automatiquement renouvelé.

Cependant, son bailleur conserve la possibilité de lui donner congé mais à condition de lui offrir une solution de relogement. A noter que le nouveau logement doit être situé à proximité du précédent, et répondre aux besoins du locataire.

Par ailleurs, si le propriétaire lui aussi, en raison de son âge ou du montant de ses revenus, est protégé, alors celui-ci conserve la possibilité de donner congé à son locataire.

Propriétaire protégé

Depuis le 27 mars 2014

Un propriétaire continue de pouvoir donner congé à son locataire, indépendamment de l’age et des ressources de ce dernier, dès lors qu’il répond lui aussi aux deux mêmes conditions :
– plus de 65 ans,
– revenu annuel inférieur au plafond de revenus pour pouvoir prétendre à un logement conventionné APL.

Avant le 27 mars 2014

Pour les baux signés avant le 27 mars 2014, le propriétaire devait avoir plus de 60 ans seulement, et disposer d’un revenu inférieur à 26.016,90 euros.

Locataire protégé qui ne paie pas son loyer

Le locataire est protégé mais pour utiliser le bien dans des conditions normales. Si un locataire protégé ne paie pas son loyer, il peut être expulsé.

En cas d’impayés, le bailleur peut, dans tous les cas, demander la résiliation du bail et l’expulsion du locataire. Un arrêt de la Cour de cassation a confirmé cette possibilité en octobre 2014 (donc après la loi Alur, qui n’a pas modifié cette règle de non protection du locataire ne respectant pas son bail).

Protection du locataire et décote sur un logement

Il est évident que le bien occupé par un locataire protégé ne peut être facilement vendu. Seul un autre investisseur immobilier peut alors être intéressé. Une décote se justifie totalement dans ce cas.