Evaluation parts sociales sci

Toute cession de parts passe par un accord sur le prix de ces parts et se pose donc la question de la valorisation du patrimoine d’une société immobilière.

La valorisation de parts sociales de SCI exige une comptabilité à jour. En effet, c’est en fonction du bilan de la SCI que l’on peut déterminer la valeur des parts sociales de cette SCI. Ensuite, éventuellement, une décote peut être appliquée.

Rôle du gérant dans l’évaluation des parts sociales

Un associé de SCI qui souhaite céder ses parts sociales nécessite de connaître le bilan de cette SCI. Le gérant a l’obligation annuelle d’établir ce bilan. Mais si le dernier bilan permet d’évaluer approximativement la valeur des parts sociales, une cession a rarement lieu le 1er janvier. Aussi, le gérant devra communiquer à l’associé qui cherche à vendre ses parts des informations actualisées et il nous semble que le gérant devrait également établir un bilan au jour de la cession.

En effet, la correcte valorisation des parts sociales :
– constitue un élément de la décision des autres associés d’accepter ou non cette cession (à la majorité prévue dans les statuts ou, à défaut, à l’unanimité),
– est une condition pour éviter des conflits avec l’acheteur de ces parts et donc le nouvel associé,
– en cas de refus des autres associés d’approuver cette cession, le possible retrait de l’associé vendeur de ses parts posera là encore le problème de l’évaluation des parts et, sans entente sur ce point, le recours à un expert puis à un juge seront inévitables.

Valeur comptable des parts sociales d’une SCI

Lors de la création d’une SCI, chaque part possède une valeur nominale fixée dans les statuts. Cependant, cette valeur initiale ne correspondra plus à la valeur réelle des parts quelques années après.

La valeur de la totalité des parts d’une SCI est égale à la valeur de son actif réel diminué de son passif, autrement dit son actif net. La valeur d’une part est égal à cet actif net divisé par le nombre total de parts.

Les montants de l’actif et du passif figurent au bilan de la SCI.
L’exemple suivant est le bilan d’une SCI possédant un local commercial dans lequel elle a effectué des travaux, ces actifs ayant été financés par les apports en capital des associés, des comptes courants et un emprunt.

Bilan SCI

Bilan au 31/12/2014
ACTIF PASSIF
frais de constitution1.800,00 capital social10.000,00
murs commerciaux22.000,00 compte courant M. Herblain3.200,00
travaux HT70.000,00 compte courant Mme Herblain14.800,00
compte bancaire Crédit Mutuel0,00 compte courant M. Gentil17.800,00
emprunt, capital restant dû40.000,00
résultat (bénéfice) 20148.000,00
TOTAL93.800,00 TOTAL93.800,00

Actif net comptable

L’actif net comptable est la valeur comptable de la SCI sur laquelle l’acheteur de parts sociales obtiendra des droits proportionnellement au nombre de parts acquises.

Actif Net Comptable 12/2014
Actif net =Actif - Passif
Actif frais constitution 1.800,00
murs commerciaux 22.000,00
travaux HT 70.000,00
Total actif 93.800,00
Passif capital social 10.000,00
comptes courants associés 35.800,00
emprunt, capital restant dû 40.000,00
Total passif 85.800,00
Actif net comptable93.800,00 - 85.800,00
Actif net comptable8.000,00

Il faut noter que le résultat bénéficiaire de 2014 n’est pas prix en compte pour l’évaluation de l’actif net de la SCI en vue d’une cession de parts en 2015 car ce sont les associés au 31 décembre 2014 qui possèdent des droits sur ce bénéfice.
Le nouvel associé ne va donc pas intégrer ce résultat dont il ne profitera pas si celui-ci est distribué. En revanche, si ce résultat est utilisé pour rembourser les comptes courants, le passif de la SCI diminuera et la valeur des parts augmentera.

Cette information manquante au 31/12/2014, qui dépend d’une décision des associés lors de l’assemblée générale ordinaire d’approbation des comptes 2014 durant l’année 2015, est essentielle à l’évaluation des parts sociales au jour de la cession. Aussi, il nous semble que le gérant de cette SCI devra également établir ce bilan au jour de la cession, intégrant en particulier la destination du résultat 2014.

Valeur comptable de parts sociales

Si l’on considère que le capital de 10.000,00€ de cette SCI est divisé en 100 parts sociales de 100€ de valeur nominale, la valeur comptable d’une part, égale à l’actif net comptable divisé par le nombre de parts, s’élève donc à 8.000,00€ / 100 parts soit 80€.

La valeur comptable d’une part est donc, au 31 décembre 2014, inférieure à la valeur nominale. Cela s’explique par la non prise en compte du résultat 2014 qui peut être distribué entre les associés à cette date.

D’une façon générale, dans cette SCI et en l’absence de réserves au passif du bilan, il semblerait que les résultats dégagés depuis sa création aient été distribués aux associés (après remboursement de l’emprunt contracté) au détriment du remboursement des comptes courants.

En ponctionnant ainsi la trésorerie de la SCI, les associés ont choisi de privilégier leur patrimoine personnel plutôt que celui de la société. Il en résulte, pour l’associé vendeur de ses parts, une moindre plus-value lors de cette cession (voire une moins-value). D’un autre côté, plutôt que des remboursements de comptes courants lors des années précédentes, il a perçu des revenus fonciers imposables à l’impôt sur le revenu.

Valeur comptable réévaluée de parts sociales

Outre le problème de la distribution ou non du résultat du dernier exercice, se pose le problème de la valeur de marché des immobilisations détenues par la SCI.

En effet, à l’actif du bilan figure la valeur comptable (d’acquisition) de ces immobilisations. Or, dans notre exemple, depuis plusieurs années que cette SCI fonctionne (le compte d’ajustement "conversion euros" montrant que cette SCI a connu les francs !), le local commercial acheté et rénové a certainement pris de la valeur.

Il est donc indispensable d’évaluer ou de faire évaluer les immeubles d’une SCI pour déterminer la valeur de ses parts sociales. Le recours à un expert, non obligatoire, est vivement conseillé.

Dans notre exemple, considérons que :
– le résultat 2014 sera bien distribué aux associés présents dans la SCI au 31/12/2014,
– la valeur du local commercial géré a été estimée à 140.000,00€ par un notaire et à 160.000,00€ par un agent immobilier. L’acheteur et le vendeur des parts sociales ont retenu une estimation moyenne de 150.000,00€.

Ce local est comptabilisé au bilan de la SCI pour 92.000,00€ (22.000,00€ au titre des murs et 70.000,00€ pour les travaux effectués). La plus-value latente sur ce local s’élève donc à 150.000,00€ - 92.000,00€ soit 58.000,00€.

En définitive, la valeur nette réévaluée des actifs de la SCI est de 66.000,00 € (8.000,00€ + 58.000,00€), soit une valeur unitaire des parts de 660,00€.

Fiscalité antérieure à la cession des parts sociales

Lorsqu’une SCI acquiert des biens immobiliers en ayant recours à un emprunt immobilier, généralement l’intégralité des loyers encaissés sont utilisés pour payer les mensualités de cet emprunt durant toute la durée de vie de l’emprunt. En conséquence, les associés de cette SCI ne perçoivent aucun revenu de la SCI, mais déclarent des revenus fonciers au titre du bénéfice réalisé par la SCI.
En effet, si la SCI utilise la totalité de ses encaissements pour rembourser ses dettes, seuls les intérêts d’emprunt sont déductibles de son bénéfice. A l’opposé, les remboursements du capital emprunté constituent l’essentiel des besoins de trésorerie de la SCI mais ne sont pas déductibles de ses revenus fonciers.

Au final, l’associé qui cède ses parts de SCI n’a parfois jamais perçu de trésorerie de cette SCI tout en ayant payé des impôts en raison de sa participation au capital. Aussi, en cas de cession de ses parts sociales, il est normal que cet associé perçoive enfin le bénéfice de son investissement.
En effet, si cet associé a acquitté un impôt foncier sans pour autant profiter des bénéfices réalisés par la SCI dont il détient des parts, c’est justement parce que c’est la SCI qui s’est désendettée, augmentant indirectement la valeur de ses parts sociales.

A l’inverse, l’acquéreur de parts sociales d’une SCI désendettée va pouvoir percevoir immédiatement des dividendes de cette SCI.

En conséquence, pour évaluer des parts de SCI, il faut :
– reconstituer la fiscalité liée à ces parts depuis leur acquisition,
– actualiser le coût fiscal de la détention de ces parts.
Si des bénéfices ont entraînés l’imposition de l’associé sans lui permettre de percevoir réellement les bénéfices correspondants, sa quote-part de bénéfice non perçue augmente d’autant la valeur d’acquisition de ses parts, et diminue d’autant la plus-value imposable correspondante.

Décote appliquée sur des parts sociales

Lorsque vous achetez des actions d’une société immobilière cotée en bourse, vous ne vous intéressez qu’à son bilan et ses perspectives financières, éventuellement à la liquidité de ces actions sur les marchés secondaires.

Lors de l’acquisition de parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), l’étude de la liquidité de ces parts est essentielle, ainsi que la décote qui existe souvent entre l’actif de cette SCPI et la valorisation de ses parts. Une décote de 40% a parfois été constatée en période de crise immobilière durant laquelle le manque d’acheteurs rendait quasiment impossible toute transaction.

Alors une SCI ! Celle-ci peut en effet :
– avoir été créée pour répondre à des objectifs que vous ne partagez pas forcément (transmission ou stabilité d’un patrimoine par exemple au détriment de la rentabilité),
– posséder des statuts requérant l’unanimité pour de nombreuses décisions,
– ne compter que très peu d’associés avec lesquels il faudra s’entendre totalement,
– posséder des règles de fonctionnement statutaires rédigées par ses anciens associés, inadaptées à votre propre intérêt...

L’hésitation d’un acheteur potentiel de parts sociales est forcément justifiée et le taux de décote augmente avec le nombre d’associés. Au final, les experts admettent généralement une décote d’environ 20% sur la valeur réévaluée des parts sociales de SCI.

Part de bénéfices de l’année en cours

C’est l’associé qui détient les parts à la date de clôture qui a le droit à l’intégralité des bénéfices annuels qui y sont attachés. Aussi, le vendeur n’a aucun droit sur ce dernier bénéfice, pas même au prorata de la durée de détention. Par conséquent, un pourcentage du bénéfice annuel estimé, s’il est significatif et en fonction de la date de l’opération, peut être incorporé à la valorisation des parts.

Prix de cession de parts sociales

Évaluation comptable, estimation au prix du marché, fiscalité antérieure... Le prix de parts sociales de SCI ne s’affiche pas dans un "biiip" strident comme celui d’une boîte de petits pois à la caisse d’un supermarché.

Aussi, dans notre exemple, si l’on applique une décote de 20%, la valeur unitaire des parts sociales s’élève à 528,00€ (660,00€ x 80%). Sur cette base, le vendeur de ces parts sociales et l’acheteur potentiel devront s’entendre sur le prix de vente définitif retenu pour la transaction. C’est ce prix de vente qui sera utilisé pour calculer la plus-value réalisée par le vendeur et les droits d’enregistrement à acquitter par l’acheteur.

En ce qui concerne la cession d’un compte courant simultanément à la cession des parts, cette particularité est traitée distinctement.

La cession de parts sociales de SCI pose le problème de l’évaluation de ces parts sociales. La valeur de parts sociales est basée notamment sur la comptabilité tenue par le gérant, afin de déterminer l’actif de la SCI et son passif (emprunts, comptes courants). L’actif net devra être réévalué d’une part pour tenir compte des prix du marché et éventuellement minoré d’autre part de la décote de 20% généralement admise.

Messages

  • bonjour
    je possède 30% de parts dans une sci immobiliere
    cette derniere n’a plus aucun credit donc seuleument des revenus locatif
    je souhaites revendre mes parts quelles sont les differentes manieres que l’on peu utilisé pour les evaluées

    • L’article précédent vous donne quelques réponses non ? Évaluation du bien en fonction du rendement de l’immeuble, de sa valeur marchande, généralement on fait appel à au moins deux experts (notaire + agent immobilier par exemple) pour fixer le prix des parts lorsque des associés ne s’entendent pas sur la valeur du bien détenu par la SCI. Ensuite, on peut éventuellement prendre en compte un décote de 10% environ.

  • Comment évaluer un GFA ? (il s’agit d’un GFA donnant à bail ses terres agricoles)

    Quelle relation entre valeur du GFA et valeur des parts sociales ?
    Merci.

  • Ma sci a un deficit aux derniers exercices , plus le deficit cumulé depuis plusieurs annees (pret in fine ,interets d’emprunt superieurs aux loyers)Pour calculer la valeur des parts sociales : je fais figurer le deficit annuel+les deficits cumules au passif exemple : - 5000euros
    merci de votre aide

    • Il faut déterminer :
      – la valeur de l’actif de la SCI (la valeur de marché des biens détenus), appliqué éventuellement une décote de 15% environ pour tenir compte du manque de liquidité des parts (et de l’occupation des biens loués),
      – la valeur du passif (emprunt, capital, reports à nouveau négatifs dans votre cas).

      La valeur nette de la SCI et donc de ses parts sociales sera égale à l’actif moins le passif.

    • "La valeur nette de la SCI et donc de ses parts sociales sera égale à l’actif moins le passif."

      J’’aime bcp ! mais puisqu’un pincipe de base soustend à affirmer que l’actif=le passif, cela signifierai que toute sci aurait une valeur nulle.. mais merci de votre intervention !

    • Dans le cadre de l’évaluation de parts sociales :
      – on ne compte pas le capital au passif puisqu’il s’agit justement de l’évaluer,
      – on compte les immeubles pour leur valeur de marché (contrairement aux comptes courants qui ne sont jamais réévalués), or c’est leur coût d’acquisition qui figure au bilan.

      Autrement dit, rien de plus faux qu’un bilan exact. Voir nos cours de comptabilité spécial SCI sur notre site associé présenté en page d’accueil de Création SCI.

  • Bonjour,
    Ma SCI est déficitaire depuis quelques temps. Certains associés ont donc apporté des fonds en compte-curants pour compenser les manques de trésorerie.
    Il en résulte des compte-courants positifs à l’actif pour les associés ayant apportés des fonds, et au passif positifs pour les associés n’ayant pas apportés de fonds (résultat de l’affectation de résultat négatif).

    Comment ces comptes-courants au passif doivent-ils être considérés dans l’estimations de la valeur dela SCI ?

    • Il me semble que c’est l’inverse :
      – figure au passif de la SCI les comptes courants des associés (qui ont apporté des liquidités à la SCI provisoirement et dans l’attente de remboursements) : ces comptes courants viennent diminués l’actif de la SCI.
      – à l’actif et en négatif figurent les reports à nouveaux déficitaires. Il s’agit simplement du report des pertes antérieures. Ce report à nouveau ne sera pas à rembourser par la SCI à ses associés. Il ne s’agit pas réellement d’une dette.

      Aussi, pour évaluer la SCI, il faut simplement tenir compte de la valeur des biens détenus et la diminuer des dettes remboursables (comptes courants + emprunt).

  • notre sci vient de vendre un bien dans quelles conditions peut ont distribuer aux associes le fruit de la vente etant entendu que le notaire a acquitte la plus value et remboursse à la banque le solde du pret ayant servi à l’acquisition du bien.

  • bonjour
    en 2008 nos enfants nous ont fait cession de leur part de sci à mon epoux
    pour que nous eyons 50/50 % dans notre sci
    cette cession a ete faite à l euro symbolique
    aujourhuis nous sommes obliges de vendre nos nos mur commercials de la sci car mon mari est malade
    quelles sont les droit que nous allons payes pour cette vente
    comment faut il vente ? en revendant les parts ou une vente simple des murs commercials
    nous avons achete en 1995
    dans ces murs nous avont notre abitation principale
    pouvez vous nous eclairsire nous somms un peux perdus
    bien cordialement
    marina

  • je suis gérante d’une sci qui possède un immeuble d’une valeur de 300 000 €. Les associès sont : mon mari, ses parents (père et mère) ainsi que son frère. Nous avons monté cette socièté pour acheter notre maison ainsi la banque nous a prêté la somme pour cet achat. Au départ les associés nous ont aidé à financer le projet à hauteur de 60 000€.puis nous avons pris (le couple) les traites de la maison entièrement à notre charge soit environ 250 000€. Aujourd’hui le bien immobilier est payé. Avec l’accord de tous les associés nous voulons racheter les parts n’étant pas en notre possession pour un montant global de 57 000€, soit 57 parts (valeur de la part sera de 1000€). Cette somme permettra de financer un studio pour un des enfants de mes beaux parents. Ce scenario est-il viable et légal, puisque nous fixons d’un commun accord le montant de la part, sachant que cela permettra de rembourser les apports effectués par les associès sortants.

    • Effectivement, l’essentiel lors d’une cession de parts de SCI, c’est d’être d’accord sur le montant de cette vente.

      Cependant, l’administration fiscale sera attentive à ce que ces parts ne soient pas sous-évaluées. En effet, de l’évaluation de ces parts dépend l’imposition sur les plus-values réalisées éventuellement par le ou les vendeurs.

      Aussi, pour déterminer la valeur des parts, il faudra tenir compte de la valeur de marché du bien détenu diminuée du montant des comptes courants existants. En effet, vos apports pour le règlement des mensualités d’emprunt ont été cumulés dans un compte courant qui apparaît dans les dettes de la SCI (se référer au dernier bilan établi par le gérant, vous-même, ou bien reconstituer d’urgence ces comptes courants et les faire approuver par l’AG qui approuvera les comptes 2009.

  • avant d’acheter les parts de ma SCI voilà comment celle-ci s’est crée.
    la SCI a fait un prêt pour posséder un local médical. le loyer ne suffisant pas au remboursement du prêt, les deux associés ont injectés de l’argent en compte courant pour que le bilan de la SCI reste nul.
    nous sommes deux à avoir racheter les parts de l’un des deux associés, on ne nous a pas présenté le bilan de la SCI dans lequel figure les comptes courant de chacun des deux associés (à hauteur de 30000 € chacun).
    nous avons donc acheter les parts réévaluées a la valeur actuelle du bien moins le crédit en cours (encore en cours sur un an a la date de l’achat)donc sans en déduire le compte courant.
    au jour d’aujourd’hui l’autre associé restant qui possède encore la moitié des parts totale de la SCI désire récupérer son compte courant.
    comment peut elle le faire ? est-ce légal alors que nous n’étions pas au courant ? peut-on éviter ça ?

    • Effectivement, le problème date de l’évaluation des parts au moment de l’acquisition. En effet, les comptes courants constituent une dette à prendre en compte au même titre qu’un emprunt. Aussi, les associés sont en droit de demander le remboursement de leur compte courant.

      La seule solution que j’imagine serait de contester l’évaluation des parts acquises. En effet, cette surévaluation des parts constituent une donation déguisée des 2 acheteurs au profit du vendeur. Mais comment procéder, je n’en ai aucune idée ? Consulter un avocat serait peut-être bénéfique dans votre cas ? Un visiteur apporter sa contribution ?

  • Bonsoir,
    Je suis gérante d’une sci familiale créée il y a 3 ans afin de financer l’achat d’un appartement de 249 000 euros dont j’ai la jouissance à titre gratuit. Mes parents (2% chacun) ont fait un don manuel de 100 000 euros à ma soeur (38%) et à moi-même (58%). Aujourd’hui ma soeur souhaite récupérer ses 100 000 euros. Je souhaiterais avoir des conseils concernant la suite à donner à son projet (rachat de ses parts, liquidation de la sci ou autre solution) en fonction de la fiscalité des différentes solutions. Merci d’avance.
    Lod

    • Si je comprends bien, votre soeur a un compte courant de 100000€ dans cette SCI qui détient un seul bien que vous occupez à titre gratuit. Effectivement, si la rémunération des comptes courants n’était pas prévue, je ne vois pas quel intérêt votre soeur aurait à rester dans cette SCI.

      La question qui se pose est plus votre intérêt pour le bien que vous occupez : soit vous vendez le bien, soit vous achetez les parts de votre soeur.
      – le rachat des parts de votre soeur n’aurait pas de conséquences fiscales particulières pour vous (acte sous seing privé possible, imposition de la plus-value éventuelle pour votre soeur),
      – la cession du bien engendrerait un acte notarié et des frais de mutation, droits de partage en cas de dissolution.

  • Nous avons créé une SCI pour l’achat d’un bien en viager. Le Capital de SCI était a minima(800,00€). Aujourd’hui la SCI est pleinement propriétaire de l’immeuble d’une valeur d’environ 300.000,00€. Comment réévaluer au juste prix la valeur de la SCI est des parts sociales, et bien sur cette réévaluation doit elle être enregistrée au registre du commerce ainsi qu’au centre des impôts.

  • Bonjour,

    Nous avons crée une SCI avec mon ami (qui est par la suite devenu mon époux suivant un régime de séparation de biens) dans laquelle nous détenons chacun 50 parts égales. Mon ami en est le gérant. Sur le point de divorcer, je pense à me retirer de la société, toutefois, je voudrai savoir au préalable si je bénéficierai bien du versement de mes parts sociales. En effet, mon mari me rétorque que je n’ai le droit à rien dans la mesure où il a entièrement financé le prêt pour l’acquisition du bien immobilier, et qu’il a, par la suite, financé seul des travaux dans notre bien (je précise que malgré sa fonction de gérant, il n’a jamais tenu de comptabilité). Est ce que ces éléments ont des conséquences sur la valeur de mes parts ? Que dois je exactement à la société (et/ou à mon mari) ? Je vous remercie de vos réponses

    • En cas de cession de vos parts sociales ou de dissolution de la SCI, il faut pouvoir évaluer le passif de la SCI. Or un élément de comptabilité manque : le montant du compte courant de votre mari (apports de liquidités effectués pour financer les travaux). En effet, si votre mari a réalisé des apports sur ses biens propres, ceux-ci constituent pour la SCI une dette qu’elle doit lui rembourser et qui diminue d’autant la valeur des parts sociales de la SCI. Il est donc urgent de reconstituer la comptabilité de la SCI et de s’entendre sur ses comptes annuels. Maintenant, comment procéder ? Avoir recours à un tiers (un expert-comptable) ?

  • Je possède la moitié des parts d’une SCI constituée pour l’acquisition d’un bien immobilier.
    Mariée sous le régime de la communauté légale mon mari et moi avons souscrit un emprunt bancaire pour fiancer ce bien.
    Le remboursement de cet emprunt se termine le mois prochain et la totalité du remboursement des échéances a été réglée sur mon propre compte qui n’est pas joint.
    A ce jour mon mari avec je suis depuis en instance de divorce souhaite que je lui rachète ses 50 % de la SCI.
    Dans ce cas pourrais je déduire de l’estimation du bien le montant du pret immobilier que j’ai seule reboursé.
    D’avance merci de me fixer.
    Hèlène

    • Les apports effectués à la SCI pour rembourser le prêt immobilier constituent des apports en compte courant. Ces apports sont une dette de la SCI envers ses associés, dette qui figure au passif du bilan (comme le capital restant dû de l’emprunt). Aussi, pour évaluer les parts sociales de la SCI, il faut tenir compte du solde de ces comptes courants de la même façon que l’on tient compte des emprunts bancaires de la SCI.

      En même temps que l’on rachète les parts d’un associé, on lui rembourse ses comptes courants.

      Maintenant, le problème est : quels associés ont effectué des apports en compte courant ? Si ces apports ont été effectués par la communauté, ils sont à répartir entre votre mari et vous-même. Si vous pouvez prouver que ces apports proviennent de biens propres, alors le compte courant doit être à votre nom dans les comptes de la SCI. Qui est le gérant de cette SCI ? Qu’indique les comptes annuels, les PV d’AG (qui doivent figurer dans un registre spécial dont les pages sont signées et paraphées par le greffe) ?

  • Bonjour,j’ai demandé mon retrait d’un GFA au moment où les statuts me le permettaient, avec attribution en nature sous forme d’immeubles. Ces immeubles, une ancienne cave à vin et un peu de terrain ne contribuent pas au fonctionnement du GFA ; leur disparition du GFA ne modifierait donc pas son rendement.
    Comme les statuts le leur permettaient, mes associés m’ont refusé l’attribution en nature et ont choisi de racheter mes parts. Au cours de l’AGE nous avons désigné à l’unanimité un expert judiciaire. Il a estimé en valeur vénale les vignes en location avec 15% de décôte et les autres immeubles utilisés comme résidence secondaire, sans décôte.
    Mes associés veulent me rembourser mes parts avec une décôte de 26% sur la valeur donnée par l’expert, ce que je conteste. Qui a raison ? Merci

  • Lors de travaux conséquents dans un des immeubles de la sci ,payes par une partie des associes... Doit-on réévaluer la quantité de parts de chacun au prorata du nouvel apport ? Ou bien il suffira de prouver cet apport au moment d’une éventuelle session ?

  • Bonjour,

    Un des associés de ma SCI souhaite se retirer de la société en revendant ses parts à un autre associé.
    La société vient d’être créée, le capital n’est pas totalement appelé, elle n’a pas encore acquis de bien et elle n’a souscrit aucun prêt. A l’actif nous avons donc que les frais de constitution (environ 300 euros), le capital non appelé (296 000 euros) et appelé (9000 euros). Au passif nous avons le capital souscrit et appelé (9000 euros) et le capital nous appelé (296 000 euros).
    L’associé qui souhaite se retirer possède 7% du capital (soit environ 21 000 euros), il a souscrit pour l’instant 630 euros (sa quote part du cpaital appelé = 9000*7%).
    Si on applique la méthode d’évaluation indiquée dans votre article, nous obtenons une valeur de la SCI de 305 300 - 305 0000 = -300 euros. Faut il comprendre que pour l’instant, la valeur des parts est négative ? Ce qui signifierait qu’en cas de cession des parts d’un associé à l’autre, il n’y aurait pas de droit d’enregistrement à payer ?
    Merci pour votre réponse car, ni le greffe du Tribinal de Commerce, ni mon centre des impôts ne sont capables de me répondre.

    • Des parts sociales ne peuvent pas avoir une valeur négative, au pire elles ne valent rien. Dans le cas présent, la SCI n’a eu aucune activité si ce n’est de régler des frais de constitution pour 300€. Aussi, les parts sociales ont une valeur quasiement égale à leur valeur nominale. Certes, on peut même considérer que ces parts n’ont aucune valeur étant donné l’basence d’intérêt pour un tiers d’acquérir ces parts. Le montant souscrit étant d’un peu plus de 600€, constatez une vente proche de ce montant ou bien faites racheter ces parts sociales par la SCI.

  • Bonjour,
    Lors du rachat d’une SCI, on rachète un bien partiellement ou complètement amorti. Si l’on se place danes le cas où la SCI est soumise à l’IS, cela signifie que le vendeur a profité de la déduction fiscale du prix d’achat initial du bien.
    Lors du rachat, on "repaie" le bien qui est réévalué pour corriger l’actif net de la SCI, sans pouvoir déduire fiscalement ce cout d’achat (puisqu’il reste dans la valeur des titres et ne redescend pas dans le bilan de la SCI).
    Comment traiteriez vous ce cas de figure en terme d’évaluation de la valeur des parts de la SCI ?
    Merci

    • Vous avez parfaitement raison : les amortissements pratiqués sont déductibles dans une SCI soumise à l’IS et lors de la cession de parts d’une SCI qui détient un bien totalement amorti, le vendeur a bénéficié de cet avantage fiscal et l’acheteur ne pourra plus y prétendre. En revanche, lors de la cession, le bien n’est pas comptablement réévalué (la cession de parts ne modifiant pas les comptes de la SCI) mais la valeur réelle du bien est prise en compte pour évaluer le prix de la transaction. Aussi, de la même façon, il faut prendre en compte la fiscalité passée et future pour évaluer ces parts de SCI. Dans votre cas, la plus-value professionnelle potentielle attachée à ces parts est à prendre en compte pour les évaluer. Autre façon de le voir : si la SCI était liquidée au jour de la transaction, quelle somme en retireriez-vous ? Cette somme, c’est la valeur de ces parts. Ensuite, la valorisation peut tenir compte d’autres éléments (décote notamment).

  • Bonjour
    En 2002 ma compagne et moi nous ne sommes pas mariés avons constitué une sci pour construire une maison pour résidence principale.Nous sommes à parts égales dans la sci et caution de l’emprunt de la sci.En 2006 nous nous sommes séparés et depuis j’habite seul dans le logement et je fais face seul au remboursement de l’emprunt depuis la séparation et je paie seul la taxe fonciére et les frais de banque (agios )du fait que la sci a un compte professionnel.La sci a un bilan comptable tous les ans depuis sa création et à ce jour mon ex compagne me demande de lui racheter ses parts mais on ne s’entend pas sur le montant de ces parts.J’ai investi avec mes fonds propres dans des travaux pour l’amélioration de cette maison (piscine,création parc,portail automatisé,parking et divers travaux murs pour cloturer le terrain entretien divers de la maison toiture comment estimer ses parts
    merci de me répondre

    • Vous occupez un bien appartenant pour moitié à votre ex-compagne sans verser de loyer. Or vos apports en compte courant à la SCI pour payer les remboursements d’emprunts sont des dettes de la SCI envers vous-même, qui diminuent donc la valeur des parts de votre associé.

      Il faut également tenir compte que votre associé restera responsable des dettes de la SCI durant 2 ans suite à la cession de ses parts, une garantie qui a un coût.

      A l’inverse, si votre ex-compagne ne vous vend pas ses parts, à qui pourra-t-elle les vendre. Une décote semble donc justifiée sur la valeur du bien.

      Il faudrait faire estimer ce bien par un professionnel (on ne retrouve jamais totalement le prix des travaux effectués) qui tiendrait compte également de la comptabilité de la SCI (montant des comptes courants en particulier) pour évaluer ces parts sociales. Un notaire a cette double compétence (connaissance du marché de l’immobilier et lecture comptabilité SCI).

  • Nous avons une SCI familiale A dont le capital est réparti à égalité entre moi-même, mon fils cadet et son épouse.Cette SCI possède 2 biens immobiliers dont la résidence principale de mon fils et de son épouse. Je veux me désengager de cette SCI en cédant mes parts à mon fils cadet.
    Nous avons une autre SCI familiale B dont le capital est réparti entre mon mari et moi et nos 3 enfants. Cette SCI possède un bien immobilier (résidence principale de notre fille).Mon fils cadet veut se désengager de cette SCI et me céder ses parts.
    Existe-t-il la possibilité de faire un échange de parts entre mon fils cadet et moi-même sachant que les parts des 2 SCI A et B restent au sein du groupe familial et à quelles conditions ?

  • Je possède la moitié des parts d’une SCI constituée d’un local commercial + terrain.
    Ce local très bien placé en centre ville est loué à une société nationale depuis 13 ans.
    Le local est construit depuis 13 ans.
    Le bénéfice annuel après impôt est de 36 000 euros dont je perçois la moitié.

    Je souhaite vendre mes parts en viager à mon associé car j’ai 65 ans et pas d’héritiers en ligne directe.

    Une telle forme de vente est elle possible ?

    Quelle est l’évaluation raisonnable en se basant sur les dividendes à priori pérennes ?

    Comment est calculée la plus value dans ce cas ?

  • Bonjour,
    Nous sommes sur le point de creer une SCI avec mon frere pour acheter un bien immobilier en vue de la location. Nous souhaitons que la repartition des parts sociales soit de 50/50.
    si je comprends 2 solutions se presentent pour l’ emprunt :

    1) Nous faisons un emprunt+apport initial chacun de notre cote et nous apportons cet argent a la SCI (chacun 80, 000 euro). Nous pouvons alors mettre en capital social la valeur reelle du bien immobilier dans les statuts.Toutefois la SCi ne pourra nous verser les loyers qu une fois par an et pas tous les mois d ou probleme potentiel de remboursement d emprunt les 12 premiers mois. De plus nous allons payer 2 frais de dossiers etc.. pour les 2 emprunt
    2) 2eme solution, si c est la SCI qui emprunte. Dans ce cas la SCI emprunte, touche les loyers et nous approvisionons tous les mois chacun de notre cote le compte SCI pour regler le deficit loyer moins emprunt.Le probleme c est que l apport initial a l emprunt sera de 50, 000 euros pour ma part et de 0 pour mon frere. Dans ce cas est ce que ca signifie forcement que je vais detenir la quasi totalite des parts ? comment faire pour rester a 50/50 au niveau du capital social ? (avec un remboursement mensuel au prorata equivalent a 80, 000 d emprunt pour mon frere et 30, 000 pour ma part)
    Merci

    • Il n’y a aucune obligation de libérer le capital d’une SCI au jour de sa création (sauf stipulation contraire dans les statuts). Le montant du capital peut donc correspondre à vos apports prévus et pourra être libéré par chaque associé à tout moment. En particulier, l’apport à la SCI peut être effectué par une compensation avec un compte courant d’associé lorsque les montants inscrits en compte courant sont équivalents aux apports en numéraire. Vous pouvez donc répartir le capital à 50/50, apporter initialement des fonds inégaux à la SCI, effectuer des apports en compte courant pour, au final, intégrer ces comptes courants au capital et aboutir à des apports égaux (correspondant donc à la répartition du capital). Il faut spécifier cette particularité dans une clause spécifique des statuts.

  • bonjour. J’herite de parts d’une sci constituée d’un batiment à usage médical, en clair une clinique privée. Les loyers payés par les medecins qui y exercent constituent les revenus de la sci. Située en centre ville, cette clinique devrait déménager en périphérie pour s’agrandir. Les medecins vont donc quitter cette clinique (qui cessera de fait de fonctionner) et la mairie devrait préempter le terrain afin de détruire les batiments vidés de leurs occupants et réaliser sur ce terrain un projet x ou y. Comment évaluer le prix des parts de cette sci que devrait payer la municipalité ?

  • Bonjour,

    nous avons créé une SCI pour notre maison en résidence principale (pour moi et mon concubin) à titre gratuit. La SCI se répartit entre mon concubin (50% des parts), mes parents (40%) et moi même (10%) ... Mes parents veulent maintenant céder leurs parts à moi même, comme on sera plus que 2 dans la SCI à 50% chacun.
    Est t il possible de faire ça et peut on céder les parts gratuitement ou y a t’il des frais de cession des parts ?

  • Bonjour, je suis gérant d’une SCI crée en mars 2006. Nous sommes quatre associés détenant chacun 25% des parts. La SCI a été constitué avec un capital social de 2000€ (200 parts à 10€). La SCI a acheté un appartement juste aprés sa création d’une valeur de 150000€ (hors frais d’acquisition)(des travaux avant la mise en location ont été réglé directement par les associés). cette aquisition a été financé par un apport de 37500€ en numéraires apporté par un associé et par un crédit de 112500€ contracté par la SCI et remboursé par les trois autres associés. Compte tenu de la valeur de l’appartement (200000€), du crédit restant la difference entre l’actif et la passif et de 82000€. Un des associés ayants eu recours au crédit veut me céder ses 50 parts. Pouvez m’indiquer comment doit être calculé la valeur des part et plus value pour le vendeur ainsi que l’impact financier pour l’acquéreur. Merci d’avance pour les renseignements

    • Vous ne trouverez personne pour évaluer des parts sociales de SCI sans établir une étude approfondie de la situation économique et comptable de la SCI, et de la fiscalité passée sur les parts vendues.

      Le bien détenu a une valeur économique de 200.000€ (évaluation d’expert ?), actif auquel il faut ajouter les autres actifs de la SCI (au moins le solde du compte bancaire) contre des dettes de 118.000€ (solde emprunt + comptes courants notamment). Certes, on en déduit que les 200 parts du capital permettraient de réaliser une plus-value immédiate de 82.000€. Mais d’un autre côté, en cas de cession de l’actif de cette SCI, la plus-value réalisée serait imposable, réduisant l’intérêt de l’opération. De plus, des parts sociales sont difficiles à vendre, ces deux éléments justifiant la décote admise de 20%.

      A l’inverse, le vendeur a déclaré sa quote-part de bénéfice durant plusieurs années sans percevoir de trésorerie de la SCI (la SCI ayant un besoin de trésorerie du fait de l’emprunt et ne pouvant distribuer ses bénéfices comptables). Aussi, il faudrait totaliser ce coût fiscal de détention de ses parts en actualisant ces montants au jour de la cession (1€ d’hier valant plus qu’1 € d’aujourd’hui).

      Enfin, quel serait votre prix, quel serait celui du vendeur ?

      Au final, il n’existe pas de réponse exacte et c’est à vous de vous mettre d’accord sur le prix de vente avec le vendeur des parts. A défaut, vous pouvez demander une évaluation de ces parts par un expert (notaire, expert-comptable...).

  • Bonjour,

    Nous sommes en train de liquider notre communauté de biens.
    Je suis d’accord sur les évaluations mais je me demandais si je pouvais prétendre à une récompense ou salaire différé pour avoir géré une SCI pendant 25 ans sans rémunération ni avantage.
    Merci pour votre réponse.

  • Bonjour,

    Avec ma conjointe nous pensons acheter un appartement pour bien principal par le biais d’une SCI, car seul ma conjointe peut contracter un crédit, ainsi pour que mes remboursements soit transformer en part immobilière la SCI semble être la meilleur solution (selon avocat et notaire).

    Dans le cas ou ses rachats se feront une fois par an, ma question est de savoir quels sont les frais qui vont s’en suivre ? (comptabilité réalisé par nous même)

    Aussi, c’est un credit de 600€ mensuel, donc a l’année je vais lui racheter 3600€ de part (apport de 36000€ elle et 4000 moi) qui seront reversé à ma conjointe, sera t’elle taxé ou imposé sur cette transaction annuel ??

    • Oui, absolument, l’associé qui vend ses parts sociales de SCI est imposé à chaque transaction sur la plus-value, et l’acquéreur doit verser les droits d’enregistrement correspondant.

      Quel montage vous a conseillé votre notaire ? Quelle solution avez-vous si votre associé refuse, à la fin d’une année de vous céder ses parts sociales, de vendre le bien alors qu’il a encore une participation au capital suffisante pour vous imposer cette décision ou tout autre décision ? Qui rédigerait les statuts de cette SCI ?

  • Est-il possible qu’un associé me cède ses parts à un prix "arbitrairement" fixé à leur valeur nominale (convertie du franc vers l’euro : si oui, comment s’effectue cette conversion ?), même si ce prix ne correspond pas à leur valeur réelle ?
    L’autre associé de la SCI, qui en est aussi le gérant (et mon père) donnerait son agrément.

  • Bonjour,

    Avec mon frère, nous avons créé uns SCI "familiale" en Décembre 2008. Nous avons acheté un bien immobilier en contractant un prêt par le biais de cette SCI.

    Suite à quelque différent, mon frère à "donner" ses part SCI à ma maman. Donc, actuellement, moi et ma maman sommes associés à 50% chacun. Quels sont les démarches et les coûts pour que je puisse récupérer 49% des 50% de ma maman afin que je sois associé à 99% et elle à 1%. Le but est que ma maman soit impliqué le moins possible...

    Merci de votre aide

    Giovanni

  • Bonjour,
    les parts d’une SCI familiale créée par 2 associés (mon père et mon frère) ont été totalement cédées, pour leur valeur nominale, et par acte notarié, à ma femme et à moi. Les cédants avaient donné procuration totale au notaire pour accomplir la cession et toutes les formalités.
    Le capital de la société était en francs à l’origine et a été converti automatiquement en euros en 2002 par le greffe de tribunal. La cession de parts ayant eu lieu en 2005, les actes de cession ont été établis en euros. Le KBis de la SCI, transmis par le notaire après l’enregistrement de la cession, mentionne bien les noms des nouveaux associés et le montant du capital en euros.
    Le notaire a pris sa retraite en 2006 et a été remplacé par son fils, alors que les formalités de cession étaient encore en cours et je me suis rendu compte récemment qu’il ne m’avait jamais fourni les actes de cession authentiques, ni les statuts modifiés à la suite de la cession.
    Le nouveau notaire vient de me les envoyer, à ma demande et je constate avec surprise que dans les statuts modifiés, l’article 7 (capital social) indique simplement le nom des nouveaux associés à la place des anciens, sans aucune mention de la cession de parts et surtout, que le capital est toujours exprimé en Francs, au lieu d’être en Euros ! Est-il normal que le Greffe ait accepté en 2005 des statuts toujours établis en Francs, avec des actes de cession établis en Euros ? J’aimerais avoir votre avis avant d’interroger le notaire et le greffe sur ce point... S’il s’agit d’une omission du notaire, peut-on lui demander de réparer son oubli et de régulariser les statuts déposés au Greffe ?

  • Bonjour, je suis interéssé par l’achat d’un logement détenu par des amis.
    Il se trouve que c’est un ancien corps de ferme comprenant plusieurs batiments et du terrain. La gestion du domaine est en SCI Familiale avec 8 associés à ce jour. Il y a 80 parts réparties égalements sur les associés. Mes amis me vendraient donc leurs 10 parts qui ont une valeur trés faible soit 20 euro environ me semble t’il. Toutefois, il me vendraient le bien 200000 euros. Cela les vaut largement. Maintenant, quelle relation peut il y avoir entre la valeur des parts et le prix demandé. Ou est le problème ?

  • Bonjour,

    Je voudrai vous poser une question par rapport à un projet.

    Je vais acquérir un terrain sur lequel je vais construire un immeuble. Le rez de chaussé sera vendu, les deux premiers étages loués et le dernier loué à ma SAS.

    Je voudrai savoir quel montage pourrait être approprié. On m’a conseillé de monter une SCI.
    On m’a aussi dit que je devais différencier mon bien pro et le reste. Est t’il possible de construire l’immeuble en nom propre et ensuite faire un apport à ma SCI pro du dernier étage ? J’ai lu qu’on pouvait faire une SCI ATTRIBUTION. Je pourrai après attribuer les biens dans deux SCI ?

    J’espère être clair. Je souhaiterai savoir si cela est faisable et la fiscalité svp.

    Je vous remercie par avance.

    Ludovic.

  • Bonjour,

    A la création d’une sci familiale ( parents et un fils) dans un but non lucratif, le projet étant d’acheter au nom de la sci un logement pour le fils, (gratuitée du logement) supposons que le logement coute 150000€ que les parts soient financées sans emprunt, que le financement vienne exclusivement des parents.
    La répartition des parts ; les parts de chaque parent, 30 parts en usufruits, soit 60 parts en usufruits pour les parents.
    Pour le fils : 60 parts en nue-propriété et 40 parts en pleine propriété.
    Quel est le mode de calcul pour la convertion de la valeur de chaque part ? Sachant que les parents ont plus de 61 ans et le fils plus de 31 ans .
    Le but est de comprendre le système de calcul, ensuite de déclarer au fisc la valeur des parts du fils, car c’est finalement une donation.
    Merci d’avance.
    Lucien

  • mon probleme est l’évaluation de l’immeuble (résidence principale de mes parents)acquis il y a seulement 6 ans (en 2006) moyennant un prix de 513.000 Euros. puis-je prendre la fourchette la plus basse du prix du M² pratiqué dans l’immeuble ? car 6 ans cest pas si vieux et il y a eu la crise de l’immobilier en 2008-2009. J’ai consulté le fichier Biens de la Chambre des Notaires de Paris pour avoir les éléments de comparaison des mutations dans l’immeuble depuis le 1er janvier 2012. Car bien évidemment, cette évaluation va déterminer mon assiette des droits d’enregistrement et la plus-value.
    Par ailleurs, l’Administration fiscale admet une décote de 10 à 30% pour une cession de parts, dans une SCI familiale peut-on prévoir le maximum de décote tout en sachant que je cede la totalité de mes parts à mes parents ?

    • Pour éviter toute complication ultérieure, pourquoi ne pas se baser sur l’estimation d’un notaire. Certes, le coût de cette estimation ne sera pas nul, mais il évitera bien des difficultés ultérieures, car en cas de contestation du fisc, d’une part l’estimation d’un notaire pourra mettre fin aux demandes d’information et d’autre part votre notaire pourra vous assister dans votre contestation (vous apporter les éléments qui justifieront son évaluation).

  • Mes parents, non assujettis à l’ISF, ont chacun 50% des parts d’une SCI à l’IR qui a fait l’acquisition en 2003 de murs « commerciaux » et de terrains agricoles pour 23000 € (5200 € pour la valeur des terrains pour 5200 m²). Suite a un changement de PLU, les terrains sont passés en Terrains industriels en 2011. Le m2 pour ce type de terrains s’établit à 50 € actuellement. Nous souhaitons aujourd’hui réévaluer l’actif de la SCI qui est libre d’emprunt à ce jour. En cas de cession des terrains industriels à bâtir durant la même année que la réévaluation des parts encoure-t-on un risque de redressement fiscal compte tenu d’un calcul de plus-value immobilière moins avantageux pour le fisc ?

  • Bonjour,
    j’envisage de m’associer avec deux confrères dans un cabinet dentaire et d’y intégrer leur SCI,
    Cette SCI a soldé la moitié de son prêt immobilier

    Le comptable a évalué le rachat des parts selon le bilan de la SCI, ce qui correspond au tiers du montant du prêt déjà remboursé,

    Ma question est de savoir si ce calcul est valable ?

    Merci

    • A-t-il tenu compte de la valeur réelle des immeubles de la SCI. Si un immeuble a une valeur comptable de 100.000€ parce qu’il n’a jamais été réévalué depuis son acquisition 10 années auparavant, la différence entre valeur comptable et valeur de marché risque d’être très importante (problème juridique de répartition des parts et problème fiscal évident).

  • Bonjour,
    Avant tout je tiens à remercier les contributeurs de ce site pour la qualité de ce dernier.
    J’aurais une question concernant un cas d’échanges de parts entre associés en vue de préparer une succession (cas d’une SCI familiale) qui consisterait pour les enfants à échanger l’usufruit de leurs parts contre la nue-propriété de celle des parents (ainsi on aboutit à une répartition où les parents sont seuls usufruitiers et les enfants seuls nu-propriétaires). Outre le versement d’une soulte, résultant de l’échange de part, n’est-il pas possible ici d’y procéder en en retenant la valeur nominale des parts à raison du fait que tous les associés ont été les apporteurs initiaux au capital de la SCI ? (et qu’on a donc une sorte d’uniformité de statut entre les associés au regard de leurs parts)
    Je me pose la question car ceci permettrait d’éviter l’acquittement de la plus-value au moment de l’échange, quitte à ce que cette dernière incombe exclusivement aux enfants au moment d’une revente future.
    En vous remerciant sincèrement par avance pour la réponse que vous accepterez d’apporter à ma question,
    Cédric

    • Cédric,

      Dans votre cas de figure il convient de faire une évaluation des droits des parts de chacun. Un usufruit pour une personne de 25 ans, n’a pas la même valeur qu’une nue-propriété d’une personne de 58 ans par exemple. Ensuite on retient la valeur pour le paiement des droits. ( on détermine les valeurs des USU/NP avec l’art 669 CGI d’un point de vue fiscal )
      Après cela il est aussi possible d’évaluer la valeur économique de vos droits afin de procéder à l’échange afin de minimiser ou maximiser la soulte à verser.
      La valeur initiale dans ce cas n’est pas à retenir car à ce jour la valeur de vos Usufruit et nue-propriété respectives ont changé.
      Il y a aussi la solution pour les enfants de faire l’extinction de leur droit d’Usufruit et dans le même temps aux parents de faire la donation de la nue-propriété ( suivant les abattements et le rappel fiscal des donations. Sans les montants, les liens familiaux et les dates de naissance il est difficile de répondre avec précision.

  • Je detiens des parts d’une SCi familiale
    Ceette SCI a des emprunts en cours.
    Les emprunts n’ont pas d’assurance décès sur ma tête.

    J’ai souscris à titre personnel une assurance décès.
    J’ai l’intention de rendre bénéficiaire l’établissement prêteur des crédits de la SCI.

    A mon décès, est-ce que mes parts seront évalués avant le remboursement des emprunts
    ou apres le remboursement couvert par mon assurance décès ?

    On parle de dette au jour du décès mais je m’interroge sur ce point car considère t-on qu’au jour du décès
    l’emprunt n’existe plus du fait qu’il existe une assurance décès

    • c’est une question que je me suis déjà posée mais en matière de succession. Car la SCI que je possède avec mon épouse a des emprunts sur ma tète, et nous n’avons qu’un enfant. La franchise actuelle lors d’une succession est de 100.000€/enfant et parent, ce qui fait qu’à mon décès le calcul serait tout à fait différent si dettes ou pas dettes car emprunts remboursés par assurance décès.
      J’avais l’intention d’aller voir un notaire pour avoir ses conseils. Si quelqu’un avait un avis.

    • David,

      Dans le cas d’une délégation d’assurance au profit du ou des prêteurs, l’évènement générateur du remboursement sera votre décès. A ce jour on arrête les comptes, et l’assureur remboursera les sommes dues à compter du décès. Votre succession s’établira à l’heure de votre décès et la ou les créances seront ramenées à 0 car couverte par l’assureur.
      L’évaluation des parts sera alors établie soit par une prise en compte de la valeur du sous-jacent (valeur de l’immobilier, des parts scpi ou/et liquidités) soit par une valeur comptable retenue par le notaire.
      Pour minorer la valeur de ces parts lors d’une succession vous pouvez transmettre à vos ayants droits la nue-propriété afin qu’ils ne payent pas les droits sur la valeur actuelle de votre usufruit.
      Bien calculer, ce don permet une optimisation patrimoniale qui satisfait les parties en général.

  • bonjour,
    je suis surpris par votre méthode d’évaluation des parts de sci, et notemment par le fait de tenir compte du capital social.
    Imaginons que je créée une sci avec un capital de 1 000 000 €. Ce capital me permet d’autofinancer un bien immobilier dans la SCI d’une valeur de 1 000 000 €.
    Selon votre méthode, la valeur de ma SCI serait 0€ ?

  • je suis gérante d’une SCI propriétaire d’un batiment d’une valeur immobilière de 900 000€. Il reste à rembourser un capital de 490k€ en crédit bail sur 10 ans (imposition IR), intérêt courants 140k€. Nous souhaitons vendre le bâtiment. Les contraintes de la cession du bâtiment dans le cadre du contrat de crédit -bail sont importantes et nous souhaitons donc plutôt vendre la SCI. En cas de cession de cette SCI, quelle valeur donner aux parts sociales ? Sachant que celle-ci n’est détentrice que de ce seul bâtiment.

  • bonjour,

    je suis associé à 25% d’une SCI qui a acheté :
    5 immeubles
    valeur immeubles : 1 500 000€
    emprunts pour ces immeubles : 1 344 000€.
    le solde restant dû (CRD emprunts) : 1 200 000€
    le compte courant d’associé : 47 000€

    la totalité de ces emprunts sont payés par une société pour leurs locaux commerciaux.
    le montant échéance de prêt par mois : 10800€
    le montant des loyers : 13000€.

    comment évaluer la valeur de sa part de SCI ?
    quelle méthode retenez vous ?

    3 méthodes évoquées et je ne sais laquelle retenir :
    Valeur part= valeur immeubles - montant prêt en cours
    Valeur part= valeur immeubles
    Valeur part= société à rentabilité de 8% (cf échéance de prêt versus remboursement)

    merci pour votre aide.

    • Les différentes méthodes d’évaluation sont complémentaires, la valeur finale pouvant s’inspirer des résultats obtenus. Mais l’avis d’un expert est aussi recommandé pour pouvoir apporter l’évaluation d’un professionnel en cas de contestation du fisc.

      PS : la rentabilité retenue pour le calcul de l’ISF est de 6% sur les immeubles d’habitation.

      PS2 : méthode : "Valeur part= valeur immeubles" ne peut être retenue, il faut absolument tenir compte du passif de la SCI.

  • Bonjour,
    Je suis intéressé par votre proposition de logiciel gratuit . J’ai répondu directement sur votre site sans réponse à ce jour . Aussi je passe par le blog . Merci de me dire si cette offre existe toujours et si je peux espérer en disposer dans le meilleur délai .
    Merci pour votre réponse . Votre site est très intéressant pour un SCI familiale avec les éclairages donnés pour les non spécialistes en gestion comptabilité .
    Sinceres salutations

  • Bonjour et merci pour ce site et ce blog.
    Ma question est la suivante :
    J’ai une SCI à l’ IR pour laquelle l’emprunt bancaire et les comptes-courants au passif sont supérieurs à la valeur de l’immeuble à l’actif. J’ai passé un certain volume de travaux en charges car déductibles de par leur nature en l’espèce, pas de loyer facturé en 2013, et donc déficit fiscal et comptable (1ère année). Comment j’évalue cela au regard de l’imposition à l’ISF des personnes physiques ?
    En vous remerciant par avance de votre réponse.
    Cordialement.

    • Pour votre déclaration d’ISF, vous indiquez la valeur de vos parts de SCI en tenant compte :
      – d’une part de la valeur économique des actifs de la SCI (et non pas de leur valeur comptable) en se référant par exemple à des biens immobiliers équivalents vendus, à des références de prix au mètre carré dans les grandes villes (indice des notaires)...
      – d’autre part des dettes de la SCI : capital restant dû de l’emprunt notamment et comptes courants.

      Par ailleurs, votre compte courant au sein de la SCI est également à déclarer à l’ISF.

    • Je vous remercie pour cette réponse rapide. L’appartement a été acquis via emprunt et compte-courant l’an passé en 2013. La valeur de marché reste donc proche de la valeur comptable. Du coup, l’actif net (réévalué ou non, en fait) reste négatif. Ainsi globalement, à l’ISF il n’y aurait que le compte-courant à déclarer ?

      En vous remerciant, cordialement.

    • Des parts de SCI ayant une valeur nulle, c’est parfaitement logique au début du remboursement de l’emprunt contracté.

    • Bonjour Monsieur,
      Je poursuis sur ma SCI avec le compte-courant à déclarer. Je déclare bien évidemment ce compte-courant en tant qu’actif soumis à l’ISF ?
      En vous remerciant par avance,
      Cordialement.

    • C’est bien cela : compte-courant = actif soumis à l’ISF

    • Bonjour Monsieur,
      Je vous remercie beaucoup de vos réponses.
      Bien cordialement.

    • Bonjour Monsieur,
      Je reviens sur la SCI à l’IR. Les dépenses d’amélioration ont en l’espèce été considérées comme des charges déductibles. Cela dit, comptablement, ces dépenses de travaux devraient figurer en charges ou bien en immobilisation à l’actif ? Ceci indépendamment de leur caractère tout à fait déductible. Aucun amortissement n’est pratiqué sur l’actif.
      En vous remerciant par avance.
      Cordialement.

    • Du point de vue de la stricte orthodoxie comptable, si ces dépenses accroissent la valeur du bien, elles devraient effectivement être immobilisées. Mais de ce même point de vue, il faut aussi pratiquer des amortissements.
      Mais comme en la matière aucune norme ne s’impose au gérant, il a tout loisir de pratiquer la comptabilité qui lui plaît, tant qu’elle est approuvée en AG.

  • Bonjour,
    Merci pour la qualité de vos informations
    Je dispose d’un bien immobilier en résidence principale détenue à 100% par une SCI familiale composée de mon épouse et moi même
    Nous souhaitons et cherchons à céder 10 à 15% des parts de cette SCI à un tiers étranger pour acquérir une résidence secondaire
    Comment doit-on s’y prendre pour trouver l’acheteur

  • Bonjour,

    Suite à une succession, je suis actionnaire minoritaire dans une SCI( dans le cadre d’une indivision avec deux autres enfant dont un mineur). Cette SCI est propriétaire d’un hôtel acheté 1 050000€ en 2008.Aujourd’hui, le gérant et les autres associés veulent vendre les murs de la SCI au prix net vendeur de 1050000€( au prix d’achat de 2008) pour les racheter ensuite en créant une autre SCI sans moi.Il m’ont dit que cela s’appeler un rachat d’actifs.Je sais qu’en tant qu’actionnaire minoritaire, je ne peut pas empêcher la vente mais je ne suis pas d’accord avec l’estimation du prix de vente. Je pense que c’est un montage pour me sortir de la SCI . Mes parts ne seront valorisées qu’à leur valeur comptable, ce qui me semble insuffisant.Puis-je imposer une expertise immobilière afin de faire une estimation du prix de vente ?Quels recours ai-je pour éviter ce rachat d’actifs à ce prix qui n’est pas revalorisé ?
    Merci d’avance pour vos conseils

    • Pour commencer, avez-vous vérifié si les statuts ne prévoient pas une majorité qualifiée pour une cession, qui vous permettrait de la bloquer, même en étant minoritaire ?

      Ensuite, les autres associés n’ont pas le droit de vous exclure ainsi. Si le prix est effectivement sous-évalué il s’agit à minima d’un abus de majorité. Mais vous aurez besoin d’entamer une procédure pour préserver vos droits, vous devriez donc d’ores et déjà consulter un avocat, vous allez en avoir besoin.

    • Merci Jul pour votre réponse rapide.J’ai pris RDV avec le notaire en charge de la transaction pour qu’il me renseigne sur l’obligation ou non de faire évaluer le bien. Il y a un associé mineur dans l’indivision, cela pourra peut être obliger le notaire à être plus rigoureux sur le prix de vente.

    • Le notaire n’a pas son mot à dire sur le prix de vente, il ne fait qu’authentifier un contrat de vente entre l’acheteur et le vendeur. Il ne fera que vérifier que la vente a été autorisée en AG conformément aux statuts.

  • Bonjour,
    J’aimerais évaluer la valeur de parts de sci, lorsque que les associés n’ont pas abondé aux comptes courants d’associés à hauteur de leur importance dans le capital social... J’ai 20 % des parts sociales pour 55 % des comptes courants d’associés... si je veux évaluer la valeur de mes parts , comment faire pour intégrer le montant de mon compte courant d’associé ?
    Merci de votre aide..........

    • Le montant de votre compte courant est connu, c’est un montant en euros, pas un pourcentage.

      Ensuite, vous pouvez évaluer la société en diminuant l’actif réel (la valeur de l’immeuble détenu évalué par un professionnel) du passif (principalement emprunt et compte courant).

      Vos parts ont pour valeur votre pourcentage d’actif net de la société. A ces parts s’ajoute le solde de votre compte courant, dont vous pouvez demander dès maintenant le remboursement, tout en restant associé.

  • bonjour,
    je souhaite sortir de la sci detenue à 49% par moi meme et 51% par mon ex.
    le capital est de 45 750€.
    mon compte courant de 14 000€
    le compte courant de mon ex de 20 000€
    il n’y a plus d’emprunt. le batiment a été construit à hauteur de 150 000€ + terrain à 25 000€.
    ce jour, mon est estime la valeur du batiment à 160 000€ et il doit 30 000€ de loyer non réglé à la sci en tant que locataire.
    une part = 160 000 + 30 000 ( loyers) - 34 000 ( compte courant)- 45 750 ( capital) = 1 183€
    mon Ex me devrait donc 57 967€ pour 49 parts + mon compte courant mais que deviens ma part du capital ( 49% de 45570 soit 22 417.50€ que j’ai versé à la sci )
    je vous remercie pour votre réponse car c’est un sujet dont on ne parle pas sur le site dans la vente des parts.

    • Si vous vendez vos parts, l’associé restant deviendra propriétaire de 100% des parts, et possèdera donc l’intégralité du capital. Je ne suis pas certain de comprendre la question, alors j’ajoute que : votre apport en capital est vendu en même temps que vos parts. Mais c’est une phrase curieuse, car vendre ses parts, c’est justement vendre sa part de capital. A noter que votre ex n’a aucune obligation de racheter vos parts, cette participation de ce fait un peu bloquée joue sur l’évaluation des parts, une éventuelle décote à appliquer par rapport à leur évaluation purement comptable.

  • Bonjour,
    quelle est la différence pour les associés restant, entre une cession des parts et un retrait de la SCI ? Merci

  • Bonjour et merci par avance de votre aide.
    Une entreprise en difficulté, associée majoritaire (55%) d’une SCI a une dette importante provenant des loyers qu’elle ne paie plus. Pour régler sa dette, elle décide d’une réduction de capital en sa faveur exclusive par la cession partielle de parts(15%)à un prix décidé par elle(prix contesté par les associés minoritaires car excessif). Ayant la majorité,la décision est donc approuvée. Puis elle décide de se retirer totalement, obligeant les associés restants à acquérir ses parts (application des statuts) à ce prix.
    Comment résoudre ce litige ?

    • L’associé qui se retire a droit au remboursement de la valeur de ses droits sociaux, objet du retrait, fixée, à défaut d’accord amiable, par voie d’expertise dans les conditions prévues à l’article 1843-4 du Code Civil.
      Refuser l’offre et demander une expertise, sauf conditions particulières dans vos statuts.

  • Bonjour,
    J’envisage de racheter les parts de mon associé mais celui-ci souhaite intégrer, pour déterminer le prix de vente, la valeur des amortissements pratiqués sur le bien possédé par celle-ci car nous sommes à l’IS.
    Est-ce une pratique habituelle ? J’avoue ne pas connaitre cette méthode et n’ai rien trouvé sur ce sujet.
    D’avance merci.

    • Les parts d’une SCI s’évaluent à partir de la valeur de marché des biens qu’elle détient, indépendamment du régime fiscal et des éventuels amortissements pratiqués.
      Mais plus fondamentalement, la valeur des parts c’est tout simplement le prix sur lequel le vendeur et l’acheteur s’accordent.

  • Bonjour,

    j’ai suivi votre analyse avec intéret, cependant je ne comprends pas pourquoi le capital fait partie du passif exigible pour déterminer l’actif net. Pouvez-vous m’éclairez sur le sujet ?

    Merci.

    • Le capital est un élément du passif, car il correspond, lors des apports des associés (liquidités qui figurent alors dans le compte 512 Banque de la SCI, au débit de son bilan), à la contrepartie de ces apports, à la dette de la SCI envers ses associés. D’ailleurs, à la liquidation d’une SCI, le capital est bien remboursé aux associés.

  • Je possède la moitié des parts d’une sci consistant en un immeuble récent loué depuis l’origine à une enseigne de surgelés .les dividendes versés sont réguliers ,de l.ordre de 50000 euros par an.Il n’y a aucune dette et la perspective d.un maintien du locataire en place.
    je souhaite céder mes parts à mon associé. Une évaluation fondée sur la rentabilité du capital est elle fondée ? Je pensais à une valeur de 1M d’euros (rentabilité de 5%) avec une décote de 20%.
    merci de me dire ce que vous en pensez ?
    bien cordilement

    • Absolument, une valeur de rendement est très signifiante. Maintenant le rendement varie en fonction du type de bien :
      – rendement attendu supérieur pour des surfaces commerciales,
      – plus élevé en province qu’à Paris actuellement...

      Aussi, la valeur de rendement est à combiner avec les autres méthodes d’évaluation, par exemple avec l’estimation réalisée par un notaire ou un agent immobilier.

  • Bonjour,

    Détenteur (via héritages) de parts d’une SCI familiale ancienne (créée dans les années 1970) portant sur un tènement immobilier comportant appartements et commerces (immobilier de rapport pur), impeccablement gérée par une agence immobilière, je souhaite vendre tout ou partie de mes parts (4.23% du total).

    Pouvez-vous m’indiquer une "méthode de calcul" qui ne prenne pas en compte la valeur comptable/fiscale du bien puisqu’il s’agit d’une SCI familiale (celle-ci est évidemment faible, et les emprunts en cours ne concernent que les travaux (immo et frais) à charge du propriétaire mais aucunement l’acquisition du tènement) ?

    OU, eu égard à ce que cette SCI est totalement "de rapport", pouvez-vous me donner un ratio applicable sur les dividendes nets perçus annuellement (par versements mensuels) ?

    Avec mes remerciements anticipés.

  • Bonjour,

    Comment se calcule la plus value sur cession de parts sociales de sci soumise à l’is ?
    ainsi que l’abattement selon durée de détention des parts ?
    l’abattement est il calculé sur le prix de vente ou sur le montant de la plus value ?
    Merci

  • Pour évaluation des actifs immobiliers une décote locataire de 20% peut être appliquée. Pour évaluation de parts sociales une décote pour non liquidité des parts est possible. Ces 2 décotes peuvent-elles se cumuler pour la valorisation des parts ?

  • je possède une sci à l’is avec mon ex mari 50%-50%
    il souhaite en sortir et me vendre ses parts
    j’ai eu l’idée de créer une autre sci qui achèterai ses parts et dans laquelle j’apporterai les miennes
    et ensuite une fois l’opération réalisée je fusionnerai les 2 c’est un peu compliqué mais je ne vois que cette solution pour pouvoir passer par un financement bancaire il y a 30 keur de loyers annuels
    quelle fiscalité appliquée dans ce cas pour moi dans le cas de l’apport de part
    y a t-il un autre montage ?
    merci

    • Et qui seraient les associés de votre nouvelle SCI ?
      C’est bien compliqué pour aucun intérêt concret, une banque peut très bien vous financer directement l’achat des parts de votre ex. Mais une SCI n’est pas censée fonctionner durablement avec un seul associé.

  • Bonjour,

    Pour une succession taxé à 60% je dois évaluer des parts de SCI.

    20% d’une SCI à l’IS
    Valeurs des biens 1 000 000€, quasi-entièrement amorti.
    Compte courant et dette négligeable.

    Si j’évalue les parts à 200 000€, je dois payer 120 000 euros de droits de succession.
    Si la SCI vend le bien, elle paiera 33% de plus-value (330k€)

    Cela me fera un dividende de 666k€*20% = 133k€
    Sur le quel je devrai payer CSG + IR (environ 42k€)
    Il me restera donc 91k€, moins que ce que je dois payer en droits de succession.

    Comment évaluer la SCI dans ce cas ?

    Merci

    • La question est excellente, comment y répond le notaire chargé de la succession ?

    • Le notaire ne sait pas trop nous conseiller sur ce cas d’où ma demande.
      Sa réponse est que normalement les frais après le décès en sont pas déductible donc estimation au max avec décote de 20% mais en acceptant cela je suis obligé de renoncer à la succession car elle sera à perte.

    • D’une part, si le bien est entièrement amorti, il a dû générer des déficits fiscaux reportables, sur lequel viendra s’imputer le bénéfice en cas de vente.
      Ensuite si malgré cela vous arrivez à un résultat négatif, c’est que les parts valent moins, tout simplement.
      Si la perspective est effectivement de revendre le bien, les parts ne peuvent pas valoir plus que le net que vous pourriez en tirer après impôt.

    • Bonjour
      Où en êtes vous pour votre évaluation parts sociales sci ?

      Pour ma part, j’évalue le bien à la date de la succession. J’ai pris l’actif moins le passif, en prenant en compte également la plus ou moins value du bien.

      Cependant, j’ai également une question :
      Avez vous pris les amortissements du bien lors de l’évaluation de votre bien ?

      Merci

  • Bonjour,

    J’aimerai avoir vos conseils sur le calcul de la valeur des parts sociales de la SCI dont je suis associee a 50%. Les 2 autres associes ont 25% chacun.
    Nous avons aquis un bien immobilier il y a 4 ans d’un valeur de 196500 EUR et les deux associes souhaitent me ceder leurs parts. Le bien est finance par un pret de 207000 EUR (valeur du bien + frais d’agence). Les frais de notaire ont ete paye par un apport en numeraire.

    les associes ont apporte a cette date 35000 en compte courants d’associes et j’ai egalement apporte 35000 EUR en compte courant d’associe. Le capital social est de 20000 EUR mais seulement 15000 ont ete liberes lors du paiement des frais de notaires. Le capital restant du a la banque est de 167000 EUR

    Comment calculer le passif ?
    Passif = capital social libere + comptes courants d’associes + capital restant du de l’emprunt ? = 15000+35000+35000+167000 = 252000 EUR

    Actif net = 207000- 252000 = -45000 EUR
    valeur des parts = -45000/20000 = -2.25 EUR

    Mon calcul est-il correct ?
    L’actif net peut-il etre negatif ? Que signifie une valeur de part negative ? Dans ce cas que dois-je verser a mes associes pour racheter leur parts ? zero ?

    Suffit-il que la SCI leur rembouse leur compte-courant d’associe et leur apport en numeraire lorsqu’ils quittent la SCI ?

    Merci

    JulieB

    • C’est très simple, en supposant que la valeur de l’immeuble est restée la même :
      Passif :
      Capital 20 000
      Emprunt 167 000
      CCA 70 000
      Total 257 000

      Actif :
      Immeuble 196 500
      CàA 5 000
      Total 201 500

      Pour déterminer la valeur de l’immeuble vous ne devez pas inclure les frais d’agence, ni les frais de notaire, puisque si vous le revendez vous ne les récupérerez pas (ou alors c’est que sa valeur a augmenté).

      Par ailleurs, pour déterminer l’actif net vous ne prenez pas en compte le capital, puisque c’est justement sa valeur que vous cherchez à obtenir.

      Vous arrivez donc à 201 500 - 237 000 = -35 500 €, donc si vous avez 20 000 parts cela donne -1,775 €/part.

      Et donc oui l’actif net peut être négatif, cela signifie que vous avez cumulé des pertes depuis la création de la société.

      Et non il ne suffit pas que la SCI leur rembourse leur compte courant pour racheter leurs parts aux associés, cela reviendrait à considérer que les parts ont une valeur nulle, et non négative.
      Vous devez pour chaque associé faire la somme de :
      La valeur de ses parts - sa part du capital restant à appeler + le montant de son compte courant. Vous allez donc aboutir à une valeur inférieure au compte courant. Et c’est logique, puisque la SCI a perdu l’argent chaque associé aussi, au prorata de ses parts. S’ils décident de quitter la société, ils doivent donc prendre leurs pertes.

      Mais il ne s’agit là que d’un calcul comptable, en pratique la valeur des parts c’est celle sur laquelle s’entendent le vendeur et l’acheteur. Rien ne vous interdit de vous accorder sur une valeur inférieure ou supérieure.

    • Attention cependant, une SCI ne peut pas avoir un seul associé...

  • Bonjour,
    Mon père est décédé il y a peu. Il était co-gérant de la Sci avec ma mère (Sci fondé par eux et leur appartenant à 100% en communauté de bien). Suite au décès, la succession a évalué les parts de la SCI pour le calcul du patrimoine et mes 2 soeurs et moi même avons reçu 60 parts sur les 120 en nue propriété.
    Le capital initial était de 12 000 € soit 120 parts de 100 €.
    Les parts ont été évalué par la succession à 6560,27 € chacune. Dois je effectuer une réévaluation en comptabilité ou cette évaluation n’était que pour la succession ?
    Merci d’avance

  • Bonjour,
    Procède-t-on également à une décote lorsque ce sont les associés restants (et non une personne extérieure) qui souhaitent racheter les parts d’un associé qui quitte la sci ?
    Par ailleurs, quel professionnel peut nous guider dans l’évaluation du montant des parts sociales en cas de cession ?
    Merci d’avance pour votre réponse !

    • La décote des parts d’une SCI découle de leur illiquidité, elle est donc tout aussi valable lorsqu’elles sont acquises par un associé, et je dirais même à plus forte raison, car en cas de clause d’agrément contraignante ce sont en pratique les seuls qui peuvent les acquérir, d’où leur plus faible valeur.

      En général c’est par un notaire qu’il vaut mieux passer, pour toutes les questions liées à l’immobilier. Mais un avocat pourrait aussi vous aider.

  • Un associé souhaite quitter la SCI, et nous vendre ses parts. L’actif NET est de 182000euros, mais aujourdhui le bien est estimé (par Notaire) à 90000euros, sachant que si nous souhaitions vendre le bien il faudrait environ 50000euros de travaux pour le rendre habitable.
    Comment estimer la valeurs des parts sociales ?? vu la différence entre actif net et valeur réelle du bien ?
    Peut on refuser de racheter ??
    Merci

    • En général il est souhaitable de ne pas effectuer de travaux avant de revendre un bien, pour laisser l’acheteur les faire comme il l’entend. Quoi qu’il en soit, si vous faisiez les travaux, le bien vaudrait plus qu’avant les travaux...
      Bref, c’est plutôt sur la valeur actuelle du bien qu’il faut partir, pour déterminer l’actif net *réévalué*.

      Et oui bien évidemment personne n’est jamais obligé de racheter des parts de SCI, donc indépendamment de la valeur de marché du bien, celle des parts peut subir une décote. Ou autrement dit, la valeur des parts est tout simplement celle à laquelle un associé accepterait de les racheter. Si elles n’intéressent personne, c’est comme si elles ne valaient rien.

  • Je suis associé avec ma femme et mes enfants dans une SCI qui détient 2 appartements tous deux loués, dont l’un à mon fils associé , Laurent, qui l’occupe en tant que résidence principale . D’un commun accord, nous souhaitons que Laurent se retire de la SCI avec, en échange de l’annulation de ses titres, l’attribution de l’appartement qu’il occupe. Pour fixer la valeur des titres de la société nous devons définir la valeur actuelle des appartements.

    Peut-on admettre une décote par rapport à la valeur sur le marché pour ces appartements, étant dans une SCI et loués ?
    Si oui, que peut-on pratiquer 20% ?25% ?

  • Bonjour,
    Nous avons une SCI dont la valorisation est proche de 5,5M€.
    Tous les crédits sont aujourd’hui remboursés.
    Nous avons 100k€ d’actifs, et une dette envers la fondatrice de la SCI de 1,8M€.
    La fondatrice est décédée et n’avait plus que l’usufruit de la SCI, elle nous avait auparavant cédé la nue propriété.
    Un des associés souhaite quitter la SCI et nous revendre ses parts. il a 30% des parts sociales.

    Question n°1 : Comment considérer la dette de 1,8M€ ?
    Celle-ce se transforme-t-elle en dette envers chacun des associés restant au prorata de ses parts sociales ou reste-t-elle un passif intégral dans le bilan de la société ?

    Question n°2 : Un abattement de 20% sur la valeur de la SCI est-il obligatoire ?

    Question n°3 : Comment déterminer la valeur des parts en vue de leur rachat ?
    (Valeur Actuelle (5,5M) + Actifs (100k) - Dette(1,8M)x(1-30%) x Décote (80%) / Nombre de parts (100) ? Soit plus ou moins 35.200€/part ?

    Un grand merci pour votre retour .
    Malori

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