Micro-foncier ou réel

Une société civile immobilière qui n’a pas opté pour l’impôt sur les sociétés est transparente fiscalement, ce qui signifie :
– qu’elle ne paie pas d’impôt,
– que ce sont ses associés qui sont soumis à l’impôt sur le revenu sur les bénéfices réalisés par la société (le bénéfice étant réparti entre tous les associés en fonction de leur droit aux bénéfices).

Or deux régimes d’imposition des associés sur ces résultats fonciers sont possibles.

Régime micro-foncier de l’associé de SCI

Si les revenus fonciers annuels d’un foyer fiscal restent inférieurs à 15.000 euros, c’est le régime micro-foncier qui s’applique de plein droit.

Dans ce cas, ce n’est pas le bénéfice foncier qui est à déclarer, mais le "chiffre d’affaires" foncier, autrement dit le montant des loyers encaissés durant l’année.

Le terme de chiffre d’affaires permet de rapprocher ce mode d’imposition simplifié de celui qui existe pour les activités professionnelles avec le statut d’auto-entrepreneur : les charges ne sont pas déduites pour leur montant réel, c’est directement le chiffre d’affaires qui est taxé à un taux avantageux qui, indirectement, prend en compte des charges pour un montant théorique.

Il en est de même avec le régime micro-foncier : ce sont les loyers hors charges qui sont déclarés à l’impôt sur le revenu, mais après une déduction forfaitaire de 30%. Ce taux de 30% correspond à une évaluation des charges déductibles (charges d’entretien, travaux...).

Ainsi, si les charges réelles sont inférieures à ces charges estimées à 30% des loyers, alors le régime micro-foncier est financièrement avantageux.

De plus, ce régime d’imposition simplifié limite également les obligations déclaratives du contribuable qui n’a pas alors à établir une déclaration n°2044. Ses loyers encaissés sont à reporter directement sur sa déclaration annuelle de revenus n°2042.

Régime du réel

Un contribuable dont les revenus fonciers annuels sont supérieurs à 15.000 euros est alors imposé au régime réel. C’est son "résultat" foncier qui est alors soumis à l’impôt sur le revenu, c’est à dire :
– les loyers encaissés hors charges,
– diminués des charges déductibles payés durant l’année.

Ce résultat est déterminé dans une déclaration n°2042 à joindre à sa déclaration annuelle de revenus. L’étude des produits imposables et charges déductibles fait l’objet d’articles dans ce même dossier (voir menu en haut à gauche).

Ce résultat foncier s’ajoute alors aux autres revenus du foyer fiscal dans sa déclaration n°2044 (et/ou n°2044S dès lors que des régimes spéciaux s’appliquent, loi Scellier par exemple, Duflot...).

Lorsqu’une perte est constatée, le déficit foncier est déductible du revenu global du contribuable, diminuant ainsi l’impôt sur ses autres revenus.

Option pour le réel

Maintenant que les deux régimes fiscaux possibles ont été présentés, reste à étudier la possibilité pour des contribuables imposés de plein droit au micro-foncier d’opter pour une imposition au réel. Dans ce cas, leurs obligations déclaratives deviendront plus lourdes, mais il faut noter que, au sein d’une SCI, comme le gérant a l’obligation de tenir une comptabilité et déclarer les revenus et charges de la société, transmettre aux associés leur quote-part de bénéfice n’ajoute aucun travail de gestion supplémentaire.

Pourquoi choisir d’opter pour le réel ? Tout simplement lorsque les charges déductibles réelles sont supérieures aux charges estimées du régime micro-foncier à 30% des loyers. Dans le cas général, cet abattement est supérieur aux charges de gestion courante. Mais lorsque des travaux importants sont engagés, les charges réelles peuvent devenir ponctuellement supérieures à 30% des loyers, et même générer des pertes fiscales. Dans ce cas, le régime du réel permet de déduire ce déficit foncier sur les autres revenus du foyer.

Attention cependant, cette option pour le régime réel engage le contribuable pour une période de 3 années. Suite à ces trois années d’imposition, il aura la possibilité de revenir au régime micro-foncier. En attendant, seules ses charges réelles sont déductibles. Aussi, si une année de travaux permettra d’optimiser fiscalement ses revenus fonciers imposables en optant pour le régime réel, l’avantage définitif est à évaluer sur trois années, les deux suivantes limitant peut-être l’avantage immédiat de l’option.