Article de Ludovic, visiteur de ce site, qui partage avec nous ses prévisions de rentabilité d’un investissement immobilier.

En ce moment, je suis plongé dans les travaux de rénovation d’un investissement locatif quasi quotidiennement. C’est assez prenant car je le fais en plus de mes autres activités. Je n’ai rien changé à ma vie personelle ou professionnelle, donc je jongle entre famille, bureau, formations, blogs…

Pour autant, voici un petit point pour fixer les idées de l’investissement.

Descriptif de l’investissement

Appartement de 28m2 en plein centre-ville, près des commerces, gare, facs, loisirs, dans le quartier le plus « downtown ». 4e étage avec ascenseur, local vélo, cave. L’appartement est très calme car il donne des deux côtés sur des cours intérieures. Il est situé au fond d’une petite coursive en terrasse très sympa. Les autres appartements où logent les autres copropriétaires sont des grands biens.

Les tarifs à l’achat de ce type de biens est de plus de 2000E/M2, un bien de 30m2 se vend facilement 60KE dans le quartier.

Il était affiché à 40KE. Je l’ai acheté 35KE. Il y a des travaux de copropriété à hauteur de 2000E pour moi (c’est une grosse copropriété, je suis tout petit là-dedans, donc je ne participe que très peu). Ceci dit, ces travaux sont prévus depuis 6 ans, personne ne s’est jamais décidé à la repeindre cette façade ! (Elle n’est pas si mal d’ailleurs !)

Elements financiers

Le bien, en l’état était loué 320 +30 Euros/mois. Or, il faut le souligner, je ne sais pas qui pouvait vivre là-dedans tellement c’était crade !

J’ai donc demandé un prêt de 47500 Euros pour financer :

– 35K – Appartement
– 3,5K – Notaire
– 9K – Travaux

A noter que je bricole pas mal et que j’ai un réseau de personnes qui peuvent intervenir sur certains points (conseil en électricité et plomberie notamment) en échange de compétences ou de services de ma part (aide à la rénovation de leur côté, placo, peinture, débroussaillage, référencement, site internet…).

Si j’avais pris un maître d’œuvre, je pense que j’aurais du chiffrer sa prestation à 13K€ ou 14K€. Je pense ici que je peux m’en tirer à moins, mais je prends un peu de marge pour pouvoir soit : augmenter le rendement, ou diminuer la quantité d’huile de coude que j’utilise pour faire les finitions en demandant à des artisans d’intervenir.

Je pense louer l’appartement 350 Euros + 30€ de charges une fois remis à neuf.

Petit calcul de rentabilité

Les mensualités du Prêt + Assurance sont de 345 E/mois sur 15 ans, ce qui nous fait un projet autofinancé sur le papier (il y a toujours des choses telles que la vacance, les taxes, les travaux imprévus…) et sur 15 ans, ce qui est mon objectif systématique. Je pense que j’arriverai en dessous des 47500€ que je me suis fixé.

Rentabilité brute pour un achat de 47500€ frais de notaire et travaux inclus pour un loyer de 4200€/an = 8,8%

On devrait pouvoir faire mieux en diminuant les travaux. On doit pouvoir faire mieux également dans d’autres quartiers. Mais 8,8% pour le quartier où les petits biens à rénover sont quasi inexistants et pour un bien que je peux rénover pendant ma pause déjeuner (il est situé à 300m de mon bureau), c’est une affaire intéressante.