Il peut vous sembler assez étrange de traiter d’un sujet aussi spécifique, mais il faut être conscient qu’il y a beaucoup de choses à dire concernant les murs lors des états des lieux d’entrée et de sortie. Il s’agit en effet de la source de conflit la plus fréquente, car la rénovation de murs peut coûter très cher.

Ce sujet traite des murs, mais il s’applique également aux autres revêtements tels que les sols, la tapisserie ou le carrelage par exemple. L’objectif est de savoir si vous pouvez, et comment, réclamer d’éventuels frais de remise en état du logement à votre locataire.

Identifier le moment de la dégradation des murs

Concernant la remise en état du logement, la première question à se poser est si la dégradation des murs a eu lieu pendant la période où le bien était loué. La réponse ne va pas de soi ; et pour preuve il existe une jurisprudence très riche à ce sujet. Pour prouver que la dégradation a eu lieu pendant la location, il faut comparer les états des lieux d’entrée et de sortie. Ces deux derniers doivent être réalisés par huissier ou bien contradictoires, c’est-à-dire signés par le propriétaire d’une part et le locataire d’autre part. En l’absence d’un ou l’autre des deux états des lieux, vous ne pourrez pas imputer la dégradation immobilière à votre locataire. D’autres conditions sont à remplir, citées ci-dessous.

Détails à mentionner dans l’état des lieux

En plus d’être contradictoires ou établis par huissier, les états des lieux doivent également être suffisamment explicites. Les informations qui doivent être impérativement mentionnées sont notamment la couleur, le nombre de trous et de chevilles, la taille des traces, les décollements de papier peints et le nombre de carreaux.
Le sol, le plafond et les volets doivent être aussi très détaillés, pour les mêmes raisons que les murs.

Causes d’une dégradation des murs

La question suivante est de connaître la cause des dégradations immobilières : un sinistre déclaré à l’assurance, un sinistre non déclaré à l’assurance, une dégradation immobilière volontaire, ou l’usure. Vous ne pourrez exiger des frais de remise en état que si le locataire n’a pas déclaré de sinistre ou s’il a a agi pour dégrader le logement loué. L’exemple le plus approprié est le trou dans le mur car son rebouchage est facturable aux locataires.

Attention, la notion d’usure impose une certaine tolérance dès lors que le rafraichissement des murs date d’il y a plus de trois ans (décision de cour d’Appel du 26 février 1985). Ainsi, vous ne pourrez pas demander au locataire de réparer le jaunissement des murs ou certaines traces dites normales, comme par exemple la trace de l’ameublement.

Évaluation des dégradations des murs

Enfin, pour prouver qu’il s’agit bien d’une dégradation immobilière, vous devez demander aux artisans faisant votre devis d’être très précis. Ils devront bien stipuler que le tarif pratiqué correspond à une dégradation, sa nature et sa surface. Vous ne pouvez pas utiliser un devis global, du style “ponçage et peinture du mur côté cuisine” mais plutôt “réparation et peinture de la trace de 13 cm sur le mur de la cuisine”.

Pour terminer, si vous souhaitez que la couleur de vos murs restent intacte, il vous suffit d’indiquer la couleur des murs sur l’état des lieux d’entrée, mais il est toujours bon d’être le plus explicite possible. Vous pouvez insérer une clause stipulant que la couleur des revêtements ne peut pas être changée sans autorisation préalable et écrite du propriétaire.