Déclaration de remploi et SCI

Cet article traite du cas de deux époux mariés sous le régime de la communauté. L’un possède un actif propre, des liquidités, un immeuble, qu’il a acquis ou reçu avant son mariage, où bien dont il hérite par exemple durant le mariage. Quelles précautions prendre pour que cet actif demeure un bien propre ? Comment utiliser la SCI pour investir ses liquidités ou apporter un bien personnel ?

Principe général

En l’absence de démarches particulières, toute acquisition (d’un immeuble, de parts de SCI...) durant le mariage appartient à la communauté. En cas de séparation des époux, l’ensemble des biens de la communauté feront l’objet d’un partage.

Évidemment, ce principe ne vaut que pour les époux mariés sous un régime de la communauté (dont le régime légal par conséquent, celui qui s’applique en l’absence de contrat de mariage), le régime de la séparation de biens au contraire obligeant à affecter à chaque époux les biens acquis durant le mariage étant donné que la notion de communauté n’existe alors pas.

Cette règle de l’appartenance à la communauté des acquisitions du couple s’applique même si l’un des époux, justificatifs à l’appui, tente de démontrer a posteriori qu’une opération a été financée exclusivement ou majoritairement par des deniers propres. C’est la conclusion de la Cour de cassation dans un arrêt rendu en 2013 : en l’absence de formalités particulières, tout bien acquis durant le mariage tombe dans la communauté.

Déclaration de remploi

Lors de l’utilisation de liquidités qui lui sont propres, suite à la cession d’un bien propre, un héritage..., un époux doit obligatoirement déclarer un remploi pour que son acquisition demeure un bien propre. Dans ce cas, cette déclaration de remploi est effectuée par l’époux concerné.

En revanche, cette déclaration de remploi doit être approuvée par les deux époux si elle intervient postérieurement à l’opération. Cela signifie qu’un époux conserve la possibilité de prouver un remploi suite à une acquisition (d’un immeuble, de parts de SCI...), mais uniquement si son époux accepte alors de limiter ses droits. En effet, pour ce dernier, le bien passera alors de la communauté au patrimoine personnel de son conjoint, et il perdra donc tout droit sur ce bien en cas de divorce.

La déclaration de remploi consiste matériellement en une clause insérée dans l’acte d’acquisition du bien propre. Cette clause identifie les capitaux qui appartiennent en propre à l’un des époux et qui permettent l’acquisition.

Montant du remploi

Le bien acquis intégralement par un remploi constitue un bien propre pour l’époux qui a apporté ses fonds personnels. En cas de séparation, ce bien n’entrera pas dans l’actif communautaire à partager.

Mais le montant du remploi ne permet pas toujours de financer la totalité d’une acquisition, immobilière notamment. Dans ce cas, la communauté participera également à ce financement.

Si le remploi est supérieur à la moitié de la valeur du bien acquis, le bien n’appartient pas à la communauté mais reste un bien propre pour l’époux qui a apporté ses deniers propres. En revanche, en cas de cession de ce bien propre, une partie du prix de vente reviendra à la communauté, proportionnellement aux apports respectifs initiaux.

A l’inverse, si le montant du remploi est inférieur à la valeur de l’investissement, le bien acquis entre dans la communauté, et, là encore, en cas de cession, une partie du prix reviendra en propre à l’époux qui avait apporté ses deniers propres lors de l’acquisition.

Dans les deux cas, il faut bien lire "la moitié de la valeur du bien" et non "la moitié des apports". Par exemple, si le bien acquis a une valeur de 100.000 euros, que Madame apporte 50.000 euros provenant de la cession d’un bien propre, Monsieur 10.000 euros, la communauté s’endettant pour 40.000 euros, alors le bien reste un bien propre de Madame. Mais en cas de cession, seul 50% du prix de vente lui reviendra sous forme de liquidités propres.

En revanche, si Madame n’apporte que 40.000 euros, et que la communauté s’endette pour 60.000 euros, alors le bien tombe dans la communauté. Mais à la cession, 40% du total de la vente reviendra personnellement à Madame.

A noter toutefois que les époux conservent le droit de convenir ensemble que le bien acquis en partie par des deniers propres appartient totalement à la communauté, l’époux apportant des deniers propres perdant alors ses droits futurs.

Remploi et associé de SCI

Le remploi d’un capital propre pour acquérir des parts sociales de SCI donne le caractère de bien propre à ces parts sociales acquises par un époux.

Or le montant du capital d’une SCI peut être adapté en fonction de la répartition des parts souhaitée :
– valeur faible du capital (et apports en comptes courants importants) pour faciliter la répartition du capital entre associés,
– valeur élevée pour tenir compte essentiellement des apports initiaux,
– valeur élevée mais libération progressive du capital non versé à la création de la société.

Mais attention de bien noter les droits du conjoint de l’associé de SCI qui apporte un bien à une société civile immobilière ou en acquiert des parts sociales. Là encore, la mention que cette opération est réalisée grâce à des actifs propres doit absolument être spécifiée pour que les parts sociales acquises par l’un des époux demeurent un bien propre.