Acheter un bien occupé

Les prix de l’immobilier continuent de grimper en 2018, atteignant des niveaux qui rendent difficilement réalisable un investissement immobilier.

Pour limiter le montant de son investissement locatif, acheter un bien occupé est une solution pour réduire de 10% à 30% le coût de son acquisition.

Justification de la décote

La décote sur l’immobilier locatif revient à considérer que l’acheteur d’un appartement déjà loué subit un préjudice. En effet, le nouveau propriétaire ne pourra ni occuper ce logement, ni choisir son locataire et le bail qu’il lui accordera.

Deux critères de calcul pour le montant de la décote :

• Le terme du bail, car plus la durée restante du bail est importante, plus la décote sera élevée :
  • Pour une durée restante inférieure à 1 an, la décote sera généralement comprise entre 5 et 10%
  • Si le bail vient d’être signé, la décote pourra atteindre jusqu’à 20%
• Le profil du locataire occupant, car si le bénéficiaire du bail en cours est un locataire protégé, personne âgée, handicapée... (pour lequel les possibilités de mettre un terme au bail sont largement limitées, surtout depuis la Loi Alur, lire notre article) alors la décote peut s’élever jusqu’à 30%.

Choix d’une décote maximale

Acheter un bien occupé par un locataire protégé est la meilleure solution pour maximiser la décote à l’achat, surtout lorsque ce locataire habite ce logement depuis de nombreuses années.

Par exemple, un appartement parisien, situé près de la gare de l’Est et occupé depuis plus de 30 ans par son locataire protégé a été mis en vente avec une décote de 27% par rapport aux prix du marché.

Mais attention, dans cette situation, le loyer pratiqué également est le plus souvent inférieur au prix du marché. En effet, les augmentations légales de loyers se sont révélées inférieures à la hausse observée sur le marché locatif ces vingt dernières années. Aussi, espérer rembourser son emprunt immobilier avec les loyers perçus pour l’achat d’un bien offrant une décote importante n’est généralement pas possible, un apport personnel plus important devant donc être prévu, ou encore un effort supplémentaire d’épargne durant toute la durée de l’emprunt.

Cependant, le plafonnement des loyers a déjà mis un terme aux hausses naturelles des loyers, et limité celles-ci à l’indice trimestriel qui s’applique à tous les logements. A l’avenir par conséquent l’écart entre les progressions des loyers devrait être très limité (la hausse annuelle légale s’appliquant à tous les logements).

Reprise d’un logement occupé

Les modalités de reprise d’un logement occupé est très encadrée par la loi Alur (se reporter à nos autres articles sur ce sujet).

Il y a deux cas de figure :

• Reprise pour occuper le bien :
  • si le terme du bail intervient moins de deux ans après l’achat, alors le congé ne sera effectif que deux ans après la signature du contrat ;
  • si le terme du bail intervient plus de deux ans après l’achat, alors le congé pourra être donné 6 mois avant la fin du bail comme dans le cas de figure classique.
• Reprise pour vendre le bien :
  • si le terme du bail intervient plus de trois ans après l’achat, alors il faudra informer le locataire au moins 6 mois avant ;
  • en revanche si le terme du bail intervient moins de trois ans après l’achat, alors il faut attendre le terme de la deuxième reconduction ou du renouvellement du bail avant de pouvoir donner congé à son locataire.

Avantages inconvénients de l’achat d’un logement occupé

Les avantages sont :
– le prix, la décote étant ce qui motive généralement ce type d’achat,
– mais aussi la possibilité de connaître le passé locatif de son locataire, grâce au bail, aux contentieux et échanges de courriers à demander au vendeur.

Du côté des inconvénients il faut rappeler :
– que le nouveau propriétaire ne pourra ni occuper ni louer librement son bien, ce qui a été signé par le précédent propriétaire l’obligeant ;
– les biens occupés mis en vente sont assez rares, ce qui demande de passer par des sites internet spécialisés par exemple (Nexity par exemple regroupe ce type de biens sur son site), cette offre peu abondante limitant donc le choix des acquéreurs potentiels.